COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 FEVRIER 2025

N° 2025/53

Rôle N° RG 20/13261 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWYG

S.C.I. MONEL

C/

[B] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre LE BELLER

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 09 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/12604.

APPELANTE

S.C.I. MONEL

demeurant [Adresse 2]

représentée et assistée par M^e Pierre LE BELLER, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME

Monsieur [B] [Z]

né le 11 Juin 1952 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me OUVREL, conseillère rapporteur, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Février 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 15 février 2011, M. [B] [Z] a vendu à la SCI Monel une maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 7], sur une parcelle cadastrée [Cadastre 4] V [Cadastre 3], moyennant le prix de 460 000 euros.

Par lettre du 29 mars 2018, la SCI BH Jullien, acquéreur sur adjudication, le 14 septembre 2017, de la parcelle mitoyenne, cadastrée [Cadastre 4] V [Cadastre 5], a indiqué à la SCI Monel que son garage était situé sur cette parcelle et qu’elle devait le détruire.

*

Saisi par la SCI BH Jullien, le juge des référés du tribunal d’instance de Marseille a, par décision du 6 décembre 2018, désigné un géomètre expert pour procéder à une mesure d’expertise. Aux termes du rapport déposé le 6 septembre 2019, il ressort que le garage implanté au Nord de la propriété de la SCI Monel empiète sur le fonds de la SCI BH Jullien.

Par jugement du 5 décembre 2019, le tribunal d’instance de Marseille a fixé la limite séparative entre les fonds et a réparti, par parts égales, les frais de bornage et d’expertise entre la SCI Monel et la SCI BH Jullien.

Selon protocole transactionnel du 19 février 2021, la SCI Monel a consenti à verser à la SCI BH Jullien la somme de 28 856,56 euros à titre forfaitaire pour mettre fin au litige existant au sujet de l’empiétement subi par la SCI BH Jullien et de la présence sur sa parcelle d’une construction édifiée sans autorisation.

*

Préalablement, par acte du 6 novembre 2018, invoquant la garantie d’éviction, et, subsidiairement le dol et le manquement à l’obligation d’information, la SCI Monel a assigné M. [B] [Z] aux fins de le voir condamné à lui verser la somme de 43 184 euros à titre de provision.

Par jugement en date du 9 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :

débouté la SCI Monel de toutes ses demandes,

condamné la SCI Monel à verser à M. [B] [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté toute autre demande,

condamné la SCI Monel aux dépens, avec distraction.

Le tribunal a estimé qu’en l’état des éléments produits, la présence du garage de la SCI Monel sur la parcelle propriété de la SCI BH Jullien n’était pas démontrée, le plan de bornage du 16 avril 2018 semblant seulement démontrer un empiétement.

Selon déclaration reçue au greffe le 30 décembre 2020, la SCI Monel a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 23 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Monel sollicite de la cour qu’elle :

À titre principal :

juge que M. [B] [Z] est débiteur de la garantie d’éviction à son égard,

À titre subsidiaire :

juge que la vente est entachée de réticence dolosive de la part de M. [B] [Z],

En tout état de cause :

infirme la décision entreprise,

condamne M. [B] [Z] à lui verser la somme de 28 856,56 euros au titre de l’éviction subie par elle,

condamne M. [B] [Z] à lui verser 30 000 euros de dommages et intérêts,

condamne M. [B] [Z] à lui verser la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec distraction.

La SCI Monel reproche au premier juge une dénaturation des pièces du dossier.

A titre principal, la SCI Monel se fonde sur l’article 1626 du code civil et la garantie d’éviction. Elle soutient que le garage est bien mentionné comme existant dans son acte de vente de 2011 sans qu’il y soit aucunement fait mention d’un empiétement du bâti sur le fonds voisin. Elle en déduit avoir prouvé qu’elle ignorait lors de la vente l’empiétement litigieux, alors que celui-ci a généré un contentieux avec le voisin de 2018 à 2021 et a conduit au versement d’une indemnisation et à la remise en état d’un mur de soutènement. En conséquence, elle estime que son vendeur est tenu de lui verser la somme de 28 856,56 euros dont elle s’est elle-même acquittée auprès de son voisin, outre celle de 30 000 euros du fait des tracasseries diverses liées au contentieux induit, des frais d’expertise et autres frais générés dans ce cadre, ainsi qu’à raison de la perte de valeur vénale subie.

L’appelante conteste toute exonération du vendeur du fait d’une clause de non garantie stipulée dans l’acte de vente, alors que cette clause visait la garantie des vices cachés, l’erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, mais aucunement l’éviction. Elle conteste en outre toute qualité d’acquéreur professionnel.

La SCI Monel conteste également toute prescription acquisitive abrégée sur le garage au sens de l’article 2272 du code civil, dans la mesure où l’acte sous seing privé du 2 octobre 2003 lui a été caché jusqu’alors, la privant de toute possibilité d’en faire état à l’égard de la SCI BH Jullien, et, dès lors que ce document ne pouvait en rien constituer le juste titre requis. Elle ajoute qu’elle ne pouvait invoquer un tel moyen en défense et que l’acte du 2 octobre 2003 est trop imprécis et non publié. Elle ajoute que la prescription abrégée n’était pas acquise au regard de l’acte du 15 février 2011.

A titre subsidiaire, la SCI Monel invoque la réticence dolosive du vendeur au regard de l’article 1137 du code civil. Elle soutient que M. [B] [Z] avait pleinement connaissance de l’état d’empiétement du garage puisqu’il avait co-signé, le 2 octobre 2003, avec Mme [R] [Z] épouse [P], un acte sous seing privé dissimulé lors de la vente, non publié, faisant nécessairement état de la situation du garage dont la jouissance lui avait été consentie. La SCI Monel soutient qu’en ne matérialisant pas dans l’acte de vente et dans ses annexes l’emplacement litigieux du garage, l’intimé a commis une réticence dolosive. Elle ajoute que le statut juridique du garage conditionnait son consentement. Elle sollicite le paiement des mêmes sommes sur ce fondement.

Par dernières conclusions transmises le 25 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [B] [Z] sollicite de la cour qu’elle :

À titre principal :

juge que les demandes de la SCI Monel ne sauraient prospérer du fait de la clause de non garantie dans l’acte de vente du 15 février 2011,

confirme le jugement de première instance en ce qu’il a débouté la SCI Monel de ses demandes et l’a condamnée au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

déboute la SCI Monel de ses demandes en cause d’appel,

condamne la SCI Monel au versement d’une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

juge que la SCI Monel est propriétaire du garage par prescription abrégée de 10 ans à compter de l’acte sous seing privé du 2 octobre 2003,

juge que M. [B] [Z] ne saurait être responsable des travaux du garage dont la SCI Monel était propriétaire au 2 octobre 2013 par prescription acquisitive abrégée,

confirme le jugement de première instance en ce qu’il a débouté la SCI Monel de ses demandes et l’a condamnée au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

déboute la SCI Monel de ses demandes,

condamne la SCI Monel au versement d’une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

À titre subsidiaire :

juge que M. [B] [Z] n’a commis aucun acte dolosif du fait de la prescription acquisitive du garage,

confirme le jugement en première instance en ce qu’il a débouté la SCI Monel de ses demandes et l’a condamnée au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

déboute la SCI Monel de ses demandes,

condamne la SCI Monel au versement d’une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [B] [Z] estime que le tribunal a justement statué en l’état des pièces à sa disposition. Il invoque la clause d’exclusion de la garantie d’éviction comprise en page 10 de l’acte de vente, ainsi que la clause relative aux servitudes, au nombre desquelles se trouve le garage en sous-sol, et assure que la SCI Monel a acquis le bien l’état, étant informée de l’absence de certificat de conformité délivré par la mairie, et en a accepté les conséquences. L’intimé soutient que la clause contractuelle est suffisamment explicite et précise pour être caractéristique d’une clause de non garantie au sens de l’article 1627 du code civil. Il ajoute que le gérant de la SCI Monel est un professionnel de l’immobilier, qui lui rend opposable ladite clause, lui-même n’étant pas un professionnel en cette matière.

M. [B] [Z] fait valoir qu’en vertu de l’acte du 2 octobre 2003, dont il assure qu’il a été communiqué lors de la vente de 2011 à l’appelante, au 2 octobre 2013, la SCI Monel pouvait se prétendre propriétaire du garage en tréfonds de la propriété dont la SCI BH Jullien est désormais propriétaire, à raison de son acquisition, en toute bonne foi, et du juste titre ainsi constitué. Il estime donc qu’en raison du mécanisme de la prescription acquisitive abrégée, la SCI Monel pouvait légitimement contester la propriété du garage invoquée par la SCI BH Jullien. Il en déduit qu’il ne lui appartient pas de pallier la carence de la SCI Monel dans le cadre de l’instance contre cette dernière.

S’agissant du dol invoqué, M. [B] [Z] fait valoir que la SCI Monel, dont le gérant est un professionnel de l’immobilier, a bénéficié de tous les documents requis, dont les notes de renseignements d’urbanisme, et que l’acte de 2003 prévoyait que la propriété et la jouissance du garage bénéficieraient à ses successeurs. Il ajoute que par la situation des lieux, la SCI Monel avait une pleine connaissance de ce garage en sous-sol et qu’elle ne démontre pas qu’elle n’aurait pas acquis le bien si elle avait eu connaissance de la situation.

Enfin, il soutient que les prétentions indemnitaires de la SCI Monel excèdent largement les termes du protocole transactionnel signé avec la SCI BH Jullien, dont il n’est pas démontré qu’il a été exécuté.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à la mise en oeuvre de la garantie d’éviction

Par application de l’article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

Par l’effet de l’article 1627 du code civil, les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie.

Aux termes de l’acte de vente du 15 février 2011, M. [B] [Z] a vendu à la SCI Monel une maison d’habitation, ainsi décrite : 'une maison à usage d’habitation d’un simple rez-de-chaussée, composé d’un salon, d’une salle à manger, d’une cuisine, de trois chambres, d’un dégagement, d’un bureau, d’une salle d’eau, d’un auvent sur jardin, de garage et dépendances, située [Adresse 6] à [Localité 7], sur une parcelle inscrite au cadastre communal sous les références [Cadastre 4] V [Cadastre 3], d’une contenance de 5 ares et 1 centiare'. La vente est intervenue moyennant le paiement d’une somme de 460 000 euros.

Il était en outre précisé :

— 'que le vendeur avait déposé une déclaration de travaux en vue d’agrandir le bien objet des présentes, le 2 mai 1991 ;

— que ledit bien a fait l’objet d’une extension suivant permis de construire délivré par la mairie de [Localité 7], le 18 décembre 1997 sous le numéro 13055.97.2.0982.PC.Ui pour une surface de 67,95m2 de SHOB et de 36,86m² de SHON ;

— que dans le dossier de demande dudit permis de construire était visée la construction existante d’une superficie de 82,27m² ;

— qu’aucun certificat de conformité n’a été délivré par la mairie de [Localité 7] ;

L’acquéreur déclare être parfaitement informé de ladite situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur.

Tel que cet immeuble se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés, tous droits et facultés quelconques, sans exception ni réserve'.

Aucune autre mention spécifique relative au garage tel que mentionné dans l’acte de vente ne figure dans cet acte authentique.

Pourtant, il résulte des jugements du tribunal d’instance de Marseille des 6 décembre 2018 et 5 décembre 2019, fixant définitivement la limite séparative des fonds, du rapport d’expertise de M. [C] du 6 septembre 2019, portant opération de bornage, ainsi que du protocole transactionnel intervenu le 19 février 2021 entre la SCI Monel et la SCI BH Jullien que le garage situé en limite Nord de la propriété de la SCI Monel, cadastrée [Cadastre 4] V [Cadastre 3], empiète à l’évidence en intégralité sur la propriété de la SCI BH Jullien, cadastrée [Cadastre 4] V [Cadastre 5], étant enterré sous le mur de soutènement séparant les deux fonds.

Au vu de l’acte de vente de 2011 tel que rédigé, la SCI Monel n’était pas informée de cette situation lors de son acquisition de la propriété de M. [B] [Z].

Pour s’opposer à la mise en oeuvre de la garantie d’éviction, ce dernier soutient qu’une clause de non garantie est mentionnée dans l’acte de vente de 2011 et est opposable entre les parties. Certes, en page 10 de l’acte authentique, la clause 'état du bien’ indique que 'l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toutes différences, excédât-elle un-vingtième de la servitude'. Or, il est de jurisprudence constante qu’une clause de non garantie de désignation et de contenance ne dispense pas le vendeur de garantir l’acquéreur contre l’éviction d’une partie de la chose vendue, la clause devant exprimer la volonté non équivoque des cocontractants. Dans le cadre de l’éviction à laquelle se trouve confronté l’acquéreur, c’est la possession paisible de la chose qui est affectée, ce qui n’est pas le cas pour l’erreur de cadastre ou de contenance. La clause ici en cause dans l’acte de vente de 2011 se rapporte aux vices cachés, à la contenance ou à la désignation du bien, mais ne vaut pas clause d’exclusion de toute garantie d’éviction au sens de l’article 1627 du code civil. Dès lors, aucune disposition contractuelle ne fait ici obstacle au principe de la garantie d’éviction due par le vendeur à son acquéreur.

Par ailleurs, M. [B] [Z] met en avant la qualité de professionnel de la SCI Monel. Or, quelle que soit la réalité ou non de cette qualité, elle est sans incidence sur l’opposabilité de la clause en cause, ni sur la teneur des obligations du vendeur, dès lors que la SCI Monel est acquéreur du bien, et non venderesse.

M. [B] [Z] soutient encore qu’il ne peut être tenu à aucune garantie à raison de la prescription acquisitive abrégée dont la SCI Monel pouvait se prévaloir, au titre du garage litigieux, dans le contentieux l’ayant opposé à la SCI BH Jullien. En effet, en application de l’article 2272 du code civil, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Il appert que M. [B] [Z] et Mme [R] [Z] épouse [P], ancienne propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 4] V [Cadastre 5], avaient signé le 2 octobre 2003 un acte sous seing privé par lequel le premier obtenait l’autorisation de construire en accès direct par son terrain, mais en sous-sol de celui de Mme [R] [Z] épouse [P], compte tenu de la déclivité des lieux, un garage pour son usage personnel, assumant les travaux induits. Cet acte stipulait les limites de la construction et prévoyait que 'M. [B] [Z], ou ses successeurs, garderait la propriété et la jouissance totale de ce garage en sous-sol'.

Or, cet acte du 2 octobre 2003 est demeuré un acte sous seing privé, non publié, et non repris, ni directement, ni par renvoi, dans l’acte de vente à la SCI Monel du 15 février 2011. M. [B] [Z] se contente d’affirmer que la SCI Monel en avait connaissance, sans aucunement le prouver. Dès lors, cet acte, manquant de précision, non publié, non enregistré, n’a pas date certaine au sens de l’article 1377 du code civil. Il ne peut dans ces conditions aucunement constituer le juste titre requis en matière de prescription acquisitive abrégée. En outre, la SCI Monel qui en ignorait l’existence jusqu’à la présente procédure introduite contre M. [B] [Z], ne pouvait aucunement l’opposer à la SCI BH Jullien dans le cadre de la procédure ayant débuté antérieurement.

En définitive, M. [B] [Z] est donc tenue à garantir la SCI Monel de son éviction au titre du garage litigieux, stipulé dans l’acte de vente, mais qui a été supprimé dans le cadre de la procédure l’ayant opposé à sa voisine, la SCI BH Jullien.

En effet, cette instance s’est achevée par un protocole transactionnel, signé le 19 février 2021, produit dans le cadre de la présente procédure, aux termes duquel la SCI Monel a dû indemniser la SCI BH Jullien des frais de démolition du garage en cause et de remise en état, pour la somme totale de 28 856,56 euros, se décomposant comme suit :

—  22 098,00 euros TTC au titre des travaux de démolition et de remise en état, suivant devis de la SARL MG LAURIA en date du 19 décembre 2020,

—  700 euros au titre d’une étude technique portant sur la réalisation du mur de soutènement, suivant devis n°D0121002 du BET CIB en date du 23 décembre 2020,

—  2 000 euros à titre forfaitaire et définitif au titre de l’indemnité d’empiétement,

—  1 200 euros à titre forfaitaire et définitif au titre des frais irrépétibles exposés,

—  2 306,56 euros au titre des frais d’expertise exposés, en exécution du jugement du 5 décembre 2019,

—  552 euros au titre des frais de bornage, en exécution du jugement du 5 décembre 2019, suivant devis n°16131 du 12 février 2021 de Mme [I] [S], géomètre expert.

En conséquence, la SCI Monel est parfaitement fondée à solliciter de M. [B] [Z], au titre de sa garantie d’éviction en sa qualité de vendeur, le paiement de la somme de 28 856,56 euros.

En outre, la SCI Monel justifie avoir souffert de préjudices moral et financier supplémentaires générés par les tracasseries liées à la procédure qu’elle a dû subir de la part de la SCI BH Jullien, outre celles liées à la présente procédure, du fait que son bien est désormais dépourvu de garage contrairement à l’engagement pris dans le cadre de l’acte de vente, ainsi qu’à raison des frais d’expertise dont elle a dû assumer partiellement la charge. En revanche, la SCI Monel ne justifie d’aucun préjudice financier lié à une perte de valeur de son bien, puisqu’il est acquis qu’elle l’a de nouveau vendu en 2020, sans qu’elle justifie des conditions de cette revente, et notamment du prix alors retenu. M. [B] [Z] sera condamné à verser en sus, à titre de dommages et intérêts, à la SCI Monel la somme de 15 000 euros pour l’indemnisation de ses préjudices moral et financier.

Pour l’ensemble de ces motifs, la décision entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions, sans qu’il y ait lieu d’apprécier le dol invoqué à titre subsidiaire par la SCI Monel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [B] [Z], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, la décision entreprise sera réformée également en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et M. [B] [Z] sera condamné à payer à la SCI Monel la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne M. [B] [Z] à payer à la SCI Monel, au titre de la garantie d’éviction attachée à l’acte de vente du 15 février 2011, la somme de 28 856,56 euros,

Condamne M. [B] [Z] à payer à la SCI Monel la somme de 15 000 euros au titre de l’indemnisation de ses préjudices moral et financier,

Condamne M. [B] [Z] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [B] [Z] à payer à la SCI Monel la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [B] [Z] de sa demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente