Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 30 avril 2025, n° 22/10849

TGI Marseille 22 juin 2022

CA Aix-en-Provence
Confirmation 30 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Conditions de transfert de bail selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989
La cour a estimé que, bien que l'appelante ait vécu avec sa mère, le logement est inadapté à ses besoins car il est composé de plusieurs pièces et ne peut pas être considéré comme un logement approprié pour une personne vivant seule.
Rejeté
Caractère indécent du logement et préjudice de jouissance
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'appelante, étant occupante sans droit ni titre, ne pouvait prétendre à une indemnisation pour un trouble de jouissance.
Rejeté
Évaluation des désordres et non-conformité du logement
La cour a jugé que l'appelante, en tant qu'occupante sans droit ni titre, ne pouvait demander une expertise judiciaire.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Mme [V] [R] conteste le jugement du Tribunal judiciaire de Marseille qui a constaté la résiliation du bail de sa mère et ordonné son expulsion. Elle soutient avoir droit au transfert du bail selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, arguant qu'elle vivait avec sa mère depuis 2001 et que le logement ne peut être qualifié de T3. Le tribunal de première instance a jugé que Mme [V] [R] était occupante sans droit ni titre, ce que la cour d'appel confirme, considérant que le logement est inadapté à ses besoins. La cour rejette donc les demandes de Mme [V] [R] et confirme le jugement initial, condamnant également Mme [V] [R] aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 30 avr. 2025, n° 22/10849
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/10849
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 22 juin 2022, N° 21/02869
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier CASTELSandra JUSTONJean-Baptiste GOBAILLE
Cabinet(s) :	AARPI LEVETTI ET CASTEL

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

N° 2025 / 104

N° RG 22/10849

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ2NJ

[V] [R]

E.P.I.C. HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE MÉTROPOLE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Jean-Baptiste GOBAILLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 22 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02869.

APPELANTE

Madame [V] [R]

née le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 7], [Adresse 5] [Localité 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008709 du 04/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Olivier CASTEL, membre de l’AARPI LEVETTI ET CASTEL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

E.P.I.C. HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE MÉTROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 1], pris en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié ès qualité audit siège

représentée par M^e Jean-Baptiste GOBAILLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing prive du 18 octobre 2003, l’office public HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE METROPOLE (HMP) a consenti à Mme [R] [N] un bail d’habitation portant sur un logement n° 43 qualifié dans le bail de « type 4 '' , [Adresse 7] , [Adresse 5], à [Localité 9].

Mme [R] [N] est décédée le [Date décès 4] 2020.

Sa fille, Mme [R] [V] demandait alors le transfert du bail à son bénéfice sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, par courriers des 13 octobre 2020 et 23 novembre 2020.

HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE METROPOLE (HMP) estimant que les conditions d’attribution du logement n’étaient pas remplies par Mme [R] [V] lui notifiait son refus de transfert motivé, par courrier du 24 novembre 2020.

Un état des lieux de sortie était fixé le 4 janvier 2021.

Mme [R] [V] refusait de restituer le logement.

Par acte d’huissier du 11 mai 2021, HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE METROPOLE (HMP) a assigné devant le Juge des Contentieux de la Protection de MARSEILLE, Mme [R] [V] pour obtenir son expulsion.

Par jugement rendu le 22 juin 2022, le Tribunal:

CONSTATE la résiliation du bail consenti à Mme [R] [N] le 18 octobre 2003, portant sur le logement sis [Adresse 6], [Adresse 5], à [Localité 9], à la date du 5 octobre 2020 ;

En conséquence,

DIT que Mme [R] [V] est occupants sans droit, ni titre dudit logement ;

ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire ;

FIXE l’indemnité d’occupation à la somme équivalente à la valeur locative des lieux à la date de la décision, majorée des charges et accessoires, soit à la somme de 204,23 ' ;

CONDAMNE Mme [R] [V] à régler HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE METROPOLE (HMP) le montant de cette indemnité ainsi définie, mensuellement avant le 5 de chaque mois, et ce jusqu’à la libération effective des lieux;

DEBOUTE Mme [R] [V] de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE

METROPOLE (HMP) de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision ;

C0NDAMNE Mme [R] [V] aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe en date du 26 juillet 2022, Mme [R] a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite:

JUGER que Mme [V] [R] a résidé dans les lieux avec sa mère, titulaire du bail, depuis l’année 2001,

JUGER que le logement occupé par Mme [R] ne remplit pas les conditions pour être qualifié de T3 par le bailleur,

JUGER que Mme [V] [R] remplit les conditions prévues par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du transfert du bail à son profit,

En conséquence,

REFORMER le jugement en ce qu’il a :

CONSTATE la résiliation du bail consenti à Mme [R] [N] le 18 octobre 2003, portant sur le logement sis [Adresse 6], [Adresse 5], à [Localité 9], à la date du 5 octobre 2020 ;

En conséquence,

DIT que Mme [R] [V] est occupante sans droit, ni titre dudit logement ;

ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire ;

FlXE l’indemnité d’occupation à la somme équivalente à la valeur locative des lieux à la date de la décision, majorée des charges et accessoires, soit à la somme de 204,23' ;

ET STATUANT A NOUVEAU

ORDONNER le transfert du bail au profit de Mme [V] [R],

JUGER qu’il existe des troubles de jouissance affectant les lieux loués,

JUGER que la locataire subit en conséquence un préjudice,

En conséquence,

REFORMER le jugement en ce qu’il a :

DEBOUTE Mme [R] [V] de l’intégralité de ses demandes ;

ET STATUANT A NOUVEAU

Condamner HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE METROPOLE (HMP) à payer à Mme [V] [R] la somme de 4.000 ' de provision à valoir sur la réparation de son préjudice.

Désigner tel expert qu’ il plaira au Tribunal, avec la mission habituelle en la matière et notamment de:

— se rendre sur place

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles a l’accomplissement de sa mission

— visiter les lieux

— Examiner les désordres et non-conformité affectant les lieux loués, notammenten regard des constatations de l’huissier et des observations relevés dans le document intitulé

— En déterminer la cause ainsi que les moyens propres à y remédier en chiffrant le coût et la durée, et de manière générale décrire tous travaux nécessaires pour mettre le logement en conformité avec la loi.

— Donner tous éléments d’appréciation du préjudice subi par les locataires en précisant le point de départ.

JUGER que les frais d’expertise seront pris en charge au titre de l’aide juridictionnelle,

DEBOUTER HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE METROPOLE (HMP) de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE METROPOLE (HMP) aux entiers dépens, et d’une somme de 5.000 ' en première instance et 5.000 ' en cause d’appel par application de l’article 700 du N.C.P.C.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— qu’elle a habité avec sa mère de 2001 au décès de cette dernière et remplit donc les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989,

— qu’en moyenne un T2 a une surface comprise entre 48 et 58 m² et un T3 entre 65 et 73m²,

— que le logement en question est de 46,62m², de sorte qu’il ne peut être qualifié de T3,

— que son fils atteste venir dormir régulièrement chez elle,

— que le jugement a retenu le très mauvais état du logement sans en tirer les conséquences,

— que le logement est insalubre et le bailleur manque à ses obligations et veut l’expulser pour y échapper,

— qu’elle est bien fondé eu égard à l’inertie du bailleur à demander une expertise et une provision sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

HMP conclut:

— JUGER l’appel principal de Mme [V] [R] mal-fondé, REJETER l’ensemble de ses demandes, fins, prétentions et conclusions.

— JUGER l’appel incident de l’Etablissement HABITAT MARSEILLE PROVENCE recevable et bien-fondé.

— CONFIRMER le jugement du 22 juin 2022 en ce qu’il a :

CONSTATE la résiliation du bail consenti à Mme [R] [N] le 1er octobre 2003, portant sur le logement sis [Adresse 6], [Adresse 5], à [Localité 9], à la date du 5 octobre 2020 ;

En conséquence,

DIT que Mme [R] [V] est occupante sans droit, ni titre dudit logement ;

ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire ;

FIXE l’indemnité d’occupation à la somme équivalente à la valeur locative des lieux à la date de la décision, majorée des charges et accessoires, soit à la somme de 204,23 ' ;

DEBOUTE Mme [R] [V] de l’intégralité de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter I’exécution provisoire attachée à la présente décision ;

CONDAMNE Mme [R] [V] aux entiers dépens.

— REFORMER le jugement du 22 juin 2022 en ce qu’il a :

DEBOUTE HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE METROPOLE (HMP) de sa demande sur le fondement de I’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause :

— REJETER toute demande de Mme [V] [R], considérée comme sans droit ni titre, notamment au titre d’un préjudice de jouissance inexistant, et aux fins d’expertise judiciaire et de condamnation provisionnelle

— CONDAMNER Mme [V] [R] à régler à l’Etablissement HABITAT MARSEILLE PROVENCE la somme de 600 euros en cause de 1ère instance et 3.600 euros en cause d’appel au fond, au visa de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER Madame [V] [R] aux entiers dépens d’appel.

Il soutient:

— que le bail porte sur une logement HLM avec trois chambres,

— que la demande de l’appelante se heurte à l’article 14 et l’article 40 I et III de la loi du 6 juillet 1989,

— qu’en effet elle réclame l’usage d’un appartement T3 alors qu’elle vit seule,

— que ce logement comprend 3 chambres dont deux ont une superficie supérieure à 9m²,

— qu’en conséquence, l’appelante est occupante sans droit ni titre depuis le décès de sa mère,

— que le refus du transfert du bail est motivé par la sous occupation,

— que l’appelante était occupante sans droit ni titre, elle ne saurait se prévaloir de droits inhérents à la qualité de locataire titré et prétendre à des travaux et/ou une expertise et à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance,

— qu’il doit lui être alloué un article 700 du code de procédure civile tant en appel qu’en première instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Il résulte de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que … lors du décès du locataire, le contrat est transféré:

…

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès;

…

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Selon l’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989, l’article 14 est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Le droit au transfert de bail au profit des descendants, outre la condition de vie commune avec le locataire décédé d’au moins un an à la date du décès, s’applique aux logements HLM en respectant deux conditions supplémentaires:

— le niveau de ressources exigé pour l’attribution d’un logement social,

— logement adapté aux besoins du bénéficiaire.

Il n’est pas contesté que l’appelante vivait depuis plus d’un an avec sa mère à la date du décès de cette dernière dans l’appartement litigieux.

Pour autant, le logement occupé par l’appelante est composé de plus de trois pièces dont la superficie excède 9m² chacune.

Aussi, quand bien même la surface totale de ce logement est de 46,64m², il peut être considéré comme un T3, aucune législation n’imposant de superficie minimum pour qualifier un logement de T3.

En conséquence, ce T3 est inadapté aux besoins de l’appelante qui y vit seule, quoique son fils la visite régulièrement.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu qu’elle ne remplit pas les conditions d’attribution de ce type de logement, qui doit pouvoir bénéficier à une famille, a constaté la résiliation du bail au 5 octobre 2020 date du décès de la locataire (mère de l’appelante), a dit que Mme [R] [V] était occupante sans droit ni titre de ce logement, a ordonné son expulsion et l’a condamné à une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle

Par ailleurs, l’appelante étant occupante sans droit ni titre, est déboutée de toutes ses demandes visant à voir reconnaître le caractère indécent du logement , à voir reconnaître un trouble de jouissance emportant indemnisation et à voir ordonner une expertise judiciaire.

Le jugement entrepris est également confirmé à ce titre.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation à l’article 700 du code de procédure civile ni en première instance ni en appel.

Mme [V] [R] est condamnée aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 juin 2022 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, ni en première instance ni en appel,

CONDAMNE Mme [V] [R] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE