COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 04 MARS 2025

N° RG 24/02500 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WPNE

AFFAIRE :

S.A. ERIGERE

C/

[N] [K]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 décembre 2023 par le Tribunal de proximité de SANNOIS

N° RG : 1123001029

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 04.03.25

à :

M^e Emilie VAN HEULE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. ERIGERE

N° SIRET : 612 05 0 5 91

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

****************

INTIMÉS

Madame [N] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à domicile

Madame [R] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à domicile

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2016, la S.A d’HLM Erigère a donné bail à Mmes [N] [K] et [R] [Y] un local à usage d’habitation avec parking souterrain (place n°41) situé [Adresse 1], moyennant un loyer dont le montant actualisé s’élève à 890,52 euros, provisions pour charges comprises.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 juillet 2023, la société Erigère a fait délivrer assignation à Mmes [K] et [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et prononcer la résiliation du bail, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— voir ordonner l’expulsion sans délai des locataires, et celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— les voir condamner solidairement au paiement :

* de la somme principale de 3 465,41 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 317,03 euros et de l’assignation pour le surplus,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter du 1er mai 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

* de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 21 décembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Sannois a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 25 avril 2023,

— condamné solidairement Mme[K] et Mme [Y] à payer à la société Erigère la somme de 848,37 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 7 novembre 2023, échéance d’octobre incluse,

— dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023,

— autorisé Mme [K] et Mme [Y] à s’acquitter de leur dette par 29 versements mensuels d’un montant de 30 euros, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la dernière mensualité devra impérativement apurer le solde de la dette,

— rappelé que ce paiement interviendra en plus du loyer et des charges courants,

— suspendu les effets de la clause résolutoire de plein droit,

— dit qu’en cas de respect des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué son effet,

— si les délais ne sont pas respectés,

* dit qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité,

* dit que la clause résolutoire reprendra son plein effet, et en conséquence que le bail portant sur le logement situé [Adresse 1], sera résilié à compter du 25 avril 2023,

* ordonné à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de Mme [K] et Mme [Y] et celle de tout occupant de leur chef des lieux loués (logement et parking), au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

* condamné solidairement Mme [K] et Mme [Y], en tant que de besoin, à payer la société Erigère une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résolution du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

* dit que cette somme ne produira pas intérêts au taux légal,

* rappelé que la commission de médiation peut être saisie en vue d’une offre de logement dans le département, dans les conditions de l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation, à l’adresse suivante : commission de médiation DALO du Val-d’Oise [Adresse 6] à [Localité 5],

— dit que le jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

— débouté la société Erigère de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [K] et Mme [Y] aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 18 avril 2024, la société Erigère a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 17 juin 2024, la société Erigère, appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— rectifier l’erreur matérielle contenue dans la déclaration d’appel en ce que l’intimée est Mme [N] [K] et non Monsieur,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois, sauf en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 avril 2023,

statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mme [K] et Mme [Y] lui payer la somme de 2 908,89 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter du commandement du 24 février 2023,

— ordonner en conséquence l’expulsion sans délai des intimées ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement avec parking situé [Adresse 1] si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les intimées au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer contractuellement dû en vertu du bail résilié du 23 novembre 2016, majoré des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement les intimées au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance, et de 1 000 euros en cause d’appel,

— condamner solidairement les intimées aux dépens comprenant le coût du commandement du 24 février 2023, dont distraction au profit de la SCP Evodroit.

Mme [Y] et Mme [K] n’ont pas constitué avocat.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 21 juin 2024, la déclaration d’appel et les conclusions leur ont été signifiées s’agissant de Mme [R] [Y], à sa soeur, Mme [H] [Y], et s’agissant de Mme [N] [K], à sa tante, Mme [H] [Y].

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 novembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'

Sur la rectification de l’erreur matérielle contenue dans la déclaration d’appel.

Il y a lieu de rectifier l’erreur contenue dans la déclaration d’appel en ce que l’une des intimées est Mme [N] [K] et non M. [K].

Sur l’appel de la société Erigere.

La société Erigere poursuit l’infirmation du jugement rendu le 21 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois en sa disposition ayant fixé le montant de la somme due au titre de l’arriéré locatif, en celle ayant accordé des délais de paiement aux locataires et par voie de conséquence en celle ayant suspendu les effets de la clause résolutoire.

— Sur le montant de l’arriéré locatif.

Au soutien de son appel, la société Erigere conteste le montant de l’arriéré locatif, tel que calculé par le premier juge, faisant valoir que c’est à tort qu’il a écarté des sommes dues par les locataires, celle de 2 494,99 euros au titre de la régularisation des charges des exercices 2017, 2018 et 2019, alors même qu’elle a déjà procédé au remboursement de la somme de 1 664,74 euros au titre de la régularisation des charges des années 2017 et 2018 et qu’elle estime que les charges de l’exercice 2019 lui sont bien dues pour un montant de 830,25 euros. Elle conclut qu’en y ajoutant les loyers impayés, les locataires lui restent redevables de la somme de 2 908,89 euros, terme d’avril 2024 inclus.

Aux termes de la décision querellée, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a débouté la société Erigere de sa demande en paiement de sommes sollicitées au titre des régularisations de charges au motif principal qu’en dépit des demandes des locataires, notamment par lettre recommandée avec avis de réception du 12 novembre 2020 qu’elles ont versée aux débats, la société Erigere n’a produit aucune pièce de nature à justifier ces régularisations.

L’alinéa 2 du 3° de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ces cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Le principe posé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que si le bailleur n’a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit de réclamer ultérieurement le paiement des charges en présentant les justificatifs dans la limite du délai de prescription applicable, soit trois ans.

En l’espèce, pour justifier la régularisation des charges de l’exercice 2019, la société Erigère se borne à produire des documents intitulés décomptes de régularisation des charges :

* le premier pour les exercices couvrant la période de 2016 à 2019,

* plusieurs décomptes correspondant chacun respectivement aux exercices 2016, 2017, 2018, 2019,

* le décompte des locataires.

Or, au vu des pièces communiquées, il est impossible de déterminer à quoi correspond la somme de 830,25 euros réclamée par la société Erigère au titre du décompte de régularisation de charges de l’exercice 2019 : en effet, les décomptes de régularisation de charges pour cet exercice font ressortir que la bailleresse est redevable envers les locataires de la somme de 176,54 euros après déduction des provisions pour l’appartement, et que les locataires sont redevables envers la société Erigère des sommes de 66,80 euros et de 45,29 euros après déduction des provisions pour les deux parkings, de sorte qu’en définitive c’est bien la société Erigère qui est débitrice de la somme de 64,45 euros au titre de cet exercice et non créancière de la somme réclamée de 830,25 euros.

Au surplus, la bailleresse ne fournit aucune pièce justificative (dépenses-contrats divers), ni à tout le moins une note d’information donnée au locataire et lui indiquant qu’il a la possibilité de prendre connaissance des pièces justificatives dans tels lieu et délai.

La régularisation des charges de l’exercice 2019 n’ayant pas été justifiée selon les exigences prescrites à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la société Erigère doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 830,25 euros au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2019.

Du décompte actualisé versé aux débats, il ressort que Mmes [K] et [Y] restent redevables de la somme de 2 908,89 euros, terme d’avril 2024 inclus, au titre de l’arriéré locatif, de laquelle il convient de déduire celle de 830,25 euros au titre de la régularisation des charges non justifiées de l’exercice 2029, de sorte qu’elles doivent être solidairement condamnées à verser à la société Erigère la somme de 2 078,64 euros (la différence fait 2 078,64 euros sauf erreur de ma part).

— Sur les délais de paiement accordés par le premier juge aux locataires.

La société Erigère poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a accordé des délais de paiement à Mmes [K] et [Y].

Compte tenu des circonstances de l’espèce, et notamment de l’absence par la société Erigère de régularisations de charges conformes aux exigences posées à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, du montant restant dû, le jugement doit être confirmé en sa disposition relative à l’octroi de délais de paiement, sauf à autoriser Mme. [K] et Mme [Y] à s’acquitter de leur dette par 20 versements mensuels d’un montant de 103,93 euros en sus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la dernière mensualité devra impérativement apurer le solde de la dette. Il sera également confirmé en ses dispositions subséquentes relatives à la déchéance du terme.

Sur les mesures accessoires.

Mmes [K] et [Y] doivent être condamnées in solidum aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Erigère au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant in solidum Mmes [K] et [Y] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Rectifie l’erreur contenue dans la déclaration d’appel en ce que l’une des intimées est Mme [N] [K] et non M. [K],

Confirme le jugement rendu le 21 décembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Sannois en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de la somme au paiement de laquelle Mmes [K] et [Y] ont été solidairement condamnées au titre de l’arriéré locatif, sur le montant de l’échéance mensuelle fixée pour apurer l’arriéré locatif, et sauf en ce qu’il a débouté la société Erigère de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne solidairement Mmes [N] [K] et [R] [Y] à verser à la société Erigère la somme de 2078,64 euros au titre de l’arriéré locatif, terme d’avril 2024 inclus,

Dit et juge que Mmes [K] et [Y] pourront se libérer du paiement de leur dette par 20 mensualités d’un montant mensuel de 103,93 euros en sus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la dernière mensualité devra impérativement apurer le solde de la dette,

Condamne in solidum Mmes [N] [K] et [R] [Y] à verser à la société Erigère la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mmes [N] [K] et [R] [Y] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés par la SCP Evodroit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière placée Le Président