COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 16 JANVIER 2025

N° 2025/025

N° RG 24/00969 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMPEU

S.D.C. VILLA REYNARDE

C/

S.C.I. HOLYLAND

S.C.I. BLUE LAGOON

S.C.I. BROTHERS AND CO

S.C.I. LES MANAUX

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e SIDER

M^e DEGUITRE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de MARSEILLE en date du 16 Janvier 2024 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 23/11710.

APPELANTE

S.D.C. VILLA REYNARDE demeurant [Adresse 3] [Localité 2], pris en son syndic en exercice la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI, elle-même prise en son représentant légal demeurant en cette qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 5] – [Localité 1]

représentée par M^e Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Jean-michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉES

S.C.I. HOLYLAND, [Adresse 4] – [Localité 1]

S.C.I. BLUE LAGOON prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités au siège social sis

Signifiée le 26 mars 2024 à l’Etude, [Adresse 4] – [Localité 1]

S.C.I. BROTHERS AND CO prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités au siège social sis

Signifiée le 26 mars 2024 à l’Etude, [Adresse 4] – [Localité 1]

S.C.I. LES MANAUX prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités au siège social sis

Signifiée le 26 mars 2024 à l’Etude, [Adresse 4] – [Localité 1]

Toutes représentées par M^e Alain DEGUITRE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Joëlle TORMOS, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Pascale POCHIC, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Joëlle TORMOS, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVALLEE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025

Signé par Madame Pascale POCHIC, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Ingrid LAVALLEE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI HOLYLAND, la SCI BLUE LAGOON, la SCI BROTHERS & CO et la SCI LES MANAUX sont copropriétaires de 4 logements, respectivement V52 (lot 125), villa V50 (lot 123), villa V51 (lot 124) et villa V53 (lot 126), au sein de la copropriété Villa REYNARDE située [Adresse 3] [Localité 2] ;

Se plaignant d’infiltrations d’eau pluviales lors d’épisodes pluvieux et de l’absence de système d’évacuation suffisant les SCI susvisées ont saisi le juge des référés du tribunal judicaire de Marseille qui par ordonnance du 6 janvier 2023 a condamné le syndicat des copropriétaires Villa REYNARDE sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance à réaliser les travaux destinés à assurer la bonne évacuation des eaux pluviales concernant les parties communes extérieures à usage privatif des lots des SCI HOLYLAND, BLUE LAGOON, BROTHERS & CO et LES MANAUX ;

L’ordonnance a été signifiée au syndicat des copropriétaires le 20 février 2023 ;

Par acte extra judiciaire du 31 octobre 2023 les SCI HOLYLAND, BLUE LAGOON, BROTHERS & CO et LES MANAUX ont fait assigner le syndicat des copropriétaires Villa REYNARDE à comparaître devant 1e juge de l’exécution de Marseille aux fins d’obtenir la liquidation de l’astreinte prononcée.

Par jugement du 16 janvier 2024 le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille a :

— Déclaré les SCI HOLYLAND, BLUE LAGOON, BROTHERS & CO et LES MANAUX recevables en leurs demandes ;

— Liquidé l’astreinte ordonnée par le juge des référés dans son ordonnance en date du 6 janvier 2023 à la somme de 2 000 euros ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires Villa REYNARDE à payer cette somme aux SCI HOLYLAND, BLUE LAGOON, BROTHERS & CO et LES MANAUX ;

— Débouté les SCI HOLYLAND, BLUE LAGOON, BROTHERS & CO et LES MANAUX de leur demande de dommages et intérêts ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires Villa REYNARDE aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires Villa REYNARDE a formé appel de ce jugement par déclaration du 25 janvier 2024 ;

En application de l’article 905 du Code de procédure civile l’examen de la cause a été fixé à l’audience de la cour du 21 novembre 2024.

Par conclusions notifiées en leur dernier état par RPVA le 16 mai 2024, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Villa REYNARDE demande à la cour de réformer le jugement en ce qu’il a déclaré les intimées recevables en leur action, liquidé l’astreinte prononcée par ordonnance du 6 janvier 2023 à la somme de 2 000 euros et l’a condamné à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’astreinte liquidée et celle de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et statuant à nouveau de débouter les SCI intimées de leurs demandes, de les condamner in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— la demande des SCI intimées est irrecevable en l’état de l’assemblée générale des copropriétaires qui a approuvé à l’unanimité le 3 juillet 2023, après que des travaux aient été réalisés pour permettre un cheminement des eaux pluviales, qu’il fallait attendre avant d’envisager la suite à donner aux travaux à réaliser conformément à l’ordonnance du 6 janvier 2023 ;

— la demande est infondée en ce que le premier juge a considéré que le syndicat avait accompli les investigations nécessaires, que le syndicat des copropriétaires espérait la prise en charge des travaux par l’assureur ce qui n’a pas été le cas la compagnie d’assurance ayant refusé le devis établi à hauteur de 19 992,50 euros ;

— les investigations ont mis en évidence que les désordres allégués par les SCI intimées étaient liés aux aménagements des jardins des villas propriété des intimées, parties communes à usage privatif.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 avril 2024, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, les SCI HOLYLAND, BLUE LAGOON, BROTHERS & CO et LES MANAUX demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il les a déclarées recevables et bien fondées à agir en liquidation de l’astreinte et débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

Les accueillir et les déclarer recevables et bien fondées,

— infirmer le jugement en ce qui concerne le montant de l’astreinte liquidée et condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 33 200 euros arrêtée au 15 avril 2024 sous déduction de celle de 4 000 euros payés en exécution provisoire du jugement entrepris ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et résistance abusive à l’ordonnance de référé du 6 janvier 2023 ;

— le condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les intimées soutiennent en substance que l’assemblée générale ne pouvait exonérer le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux ordonnés par référé, que le juge de l’exécution a à bon droit déclaré leur action recevable, que les seuls travaux entrepris consistent en la pose de tasseaux de bois pour la somme de 1 485 euros ce qui est insuffisant et ce qui justifie que l’astreinte soit liquidée à hauteur de 33 200 euros.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 22 octobre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation « Selon l’article L 131-4 du Code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte provisoire est liquidée en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Elle est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère. Selon l’article 1er du Protocole n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’astreinte, en ce qu’elle impose, au stade de sa liquidation, une condamnation pécuniaire au débiteur de l’obligation, est de nature à porter atteinte à un intérêt substantiel de celui-ci, de sorte qu’elle entre dans le champ d’application de la protection des biens garantie par ce Protocole.

Dès lors, si l’astreinte ne constitue pas, en elle-même, une mesure contraire aux exigences du Protocole en ce que, prévue par la loi, elle tend, dans l’objectif d’une bonne administration de la justice, à assurer l’exécution effective des décisions de justice dans un délai raisonnable, tout en imposant au juge appelé à liquider l’astreinte, en cas d’inexécution totale ou partielle de l’obligation, de tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l’exécuter et de sa volonté de se conformer à l’injonction, il n’en appartient pas moins au juge saisi d’apprécier encore le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit. » ;

En l’espèce l’obligation de faire à la charge du syndicat des copropriétaires résultant de l’ordonnance de référé du 6 janvier 2023 est ainsi rédigée :

« Condamnons sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance le syndicat des copropriétaires Villa Reynarde [Adresse 3] [Localité 2] à réaliser les travaux destinés à assurer la bonne évacuation des eaux pluviales concernant les parties communes à usage privatif des lots des SCI Holyland, SCI Blue Lagon, SCI Brother et co et SCI Les Maneaux » ;

La signification de cette ordonnance est intervenue le 20 février 2023, l’astreinte a donc commencé à produire effet à compter du 28 mai 2023 ;

Il résulte des pièces produites au débat que :

— le syndic de la copropriété Villa Reynarde a fait établir le 8 février 2023, soit antérieurement à la signification de l’ordonnance de référé, un devis n°0760223 pour déterminer les travaux et le coût d’un 'dispositif de récupération des EP (localisation des terrasses des villas 50, 51, 52 et 53)', les travaux y sont décrits pour un coût de 19 992,50 euros ;

— le 15 mars 2023, soit dans le délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance, le cabinet Etienne, mandaté par Allianz assureur de GIM syndic de la copropriété suivant une déclaration DO du 1er avril 2022, a rédigé un rapport préliminaire en suite d’une mission du 1er février 2023, au terme duquel il conclut au chapitre 'avis sur l’origine du désordre’ :

Les inondations des villas ont pour origine une mise en charge des jardins privatifs des villas.

Le phénomène ne se serait produit que 7 ans après la réception (2021 date non précisée).

Il ne peut donc s’agir d’un défaut constructif car le dommage serait apparu rapidement après réception.

A notre avis cette mise en charge des jardins a pour origine l’érosion de la cunette située en amont du talus. Ce défaut relève d’un défaut d’entretien.

Il peut également s’agir d’une obstruction de la grille d’avaloir dans le jardin 50 où nous avons constaté que la pelouse synthétique avait été découpée au droit de la grille.

Pour finir le phénomène a été probablement amplifié par le fait d’avoir mis en place une pelouse synthétique certes perméable mais limitant l’infiltrométrie à travers le terrain et au fait d’avoir mis des brises vues empêchant la circulation d’eau du point haut au point bas.

Un défaut d’entretien au niveau d’évacuation des eaux pluviales pourrait également être à l’origine de ces inondations. » ;

— dans le corps du rapport l’expert précise ne pas avoir constaté d’inondation dans les villas 50, 52 et 53, que malgré ses demandes les photos et les dates des inondations n’ont pas été transmises, que dans la villa 53 il constate des remontées capillaires en pieds de cloisons et doublages indiquant qu’un dégât des eaux s’est produit, que le jardin de la villa 53 est en point haut de la 50, qu’il n’y a pas d’évacuation des eaux pluviales dans les jardins excepté dans la 50 équipé d’un avaloir, que l’ensemble des jardins est équipé de gazon synthétique ce qui ralenti la vitesse d’infiltration de l’eau dans les sols, que les grillages posés à l’origine ont été remplacés par des pares vues ce qui limite l’écoulement des eaux pluviales du point haut dans le jardin d ela villa 53 au point bas de la villa 50, que la cunette réalisée pour canaliser les eaux du talus située en amont n’existe plus probablement en raison de l’érosion par les pluies successives ;

— le 15 mars 2023 la direction indemnisation IARD Allianz informait le syndic que l’expert ayant conclu que les désordres trouvaient leur origine dans un défaut d’entretien la garantie décennale ne pouvait intervenir ;

— la SAS CIMINO ESPACE MACONNERIE est intervenue suivant facture FA02201 du 5 mai 2023 pour créer un bardeau en vue de limiter les écoulements des EP vers les villas 50, 51, 52 et 53, le 20 octobre 2023 pour une mise en eau et la rédaction d’un rapport pour contrôler la bonne étanchéité et la protection des terrasses contre les eaux pluviales, et le 22 novembre 2023 elle est intervenue pour un curage et l’enlèvement des végétaux ;

— le rapport de la société CIMINO ESPACE MACONNERIE rédigé le 20 octobre 2023 indique « nous avons réalisé une mise en charge du bardeau en amont des villas 50, 51, 52 et 53. En vue de contrôler la bonne étanchéité et la protection des terrasses contre les eaux pluviales. Le système a pu démontrer que les eaux ont été retenues avant d’être absorbées par le terrain naturel », le rapport précise que le débit utilisé est inférieur aux épisodes de fortes pluies, enfin il préconise en cas de persistance des submersions de réaliser la proposition du devis n°0760223 (du 8 février 2023) ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2023 est également versé au débat, contrairement à ce que concluent les intimées rien ne permet de retenir une tenue anormale de cette assemblée, par ailleurs y figure le point d’information n°19 ainsi libellé « point d’information à prendre suite à la décision en référé des SCI BLUE LAGOON villa 50, SCI BROTHERS & CO villa 51, SCI HOLYLAND villa 52, SCI LES MANAUX villa 53 (rapport d’expertise de la DO ci-joint) :

Majorité nécessaire article 24 de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat de copropriétaires a exécuté la décision du juge des référés, à savoir la réalisation par une société de travaux de retenue d’eau

Il est décidé d’attendre les prochaines pluies afin de se déterminer sur la suite :

Pour 2889/2889 tantièmes

Contre 0/2889 tantièmes

Abstention 0/2889 tantièmes

A l’unanimité des présents et représentés, l’assemblée générales approuve la résolution mise au vote » ;

Après pointage de la feuille des présents, il est constaté que les intimées étaient présentes et représentées ;

Si l’approbation de cette résolution ne peut conduire à l’irrecevabilité de l’action des intimées, faute de démonstration d’une fin de non-recevoir, en revanche il s’en déduit que c’est en connaissance du devis établi le 8 février 2023, du rapport dommages ouvrage du 15 mars 2023 et des travaux réalisés le 5 mai 2023 par la société CIMINO ESPACE MACONNERIE, aujourd’hui critiqués par les intimées, que ces dernières ont voté pour l’attente des prochaines pluies pour déterminer la suite et ce sans contester que le syndicat des copropriétaires « a exécuté la décision du juge des référés, à savoir la réalisation par une société de travaux de retenue d’eau » ; Les intimées ne peuvent donc, sans se contredire, alléguer devant le juge de l’exécution que le syndicat des copropriétaires n’a pas exécuté l’ordonnance du juge des référés du 6 janvier 2023 ;

Enfin et de façon surabondante il y a lieu de relever que le juge des référés avait ainsi motivé sa décision « attendu que les pièces produites devront nécessairement être soumises à l’appréciation du juge du fond compte tenu de leur teneur équivoques concernant l’évaluation des désordres et des travaux à réaliser », et qu’il n’est pas justifié à ce jour qu’une procédure au fond aurait été depuis engagée ;

En conséquence et au regard de ces éléments pris dans leur ensemble le jugement entrepris sera infirmé sauf en ce qu’il a déclaré les SCI HOLYLAND, BLUE LAGOON, BROTHERS & CO et LES MANAUX recevables en leurs demandes.

* Sur l’appel incident :

La solution donnée au litige conduit à débouter les SCI HOLYLAND, BLUE LAGOON, BROTHERS & CO et LES MANAUX de leur appel incident.

* Sur les dépens et frais irrépétibles :

Le jugement sera infirmé sur ce point et les SCI HOLYLAND, BLUE LAGOON, BROTHERS & CO et LES MANAUX seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

Les SCI HOLYLAND, BLUE LAGOON, BROTHERS & CO et LES MANAUX, parties perdantes ne peuvent prétendre au bénéfice de ces dispositions et supporteront les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 16 janvier 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille, sauf en ce qu’il a déclaré les SCI HOLYLAND, BLUE LAGOON, BROTHERS & CO et LES MANAUX recevables en leurs demandes ;

Statuant à nouveau,

Déboute les SCI HOLYLAND, BLUE LAGOON, BROTHERS & CO et LES MANAUX de leur demande tendant à la liquidation de l’astreinte prononcée le 6 janvier 2023 ;

Déboute les SCI HOLYLAND, BLUE LAGOON, BROTHERS & CO et LES MANAUX de leurs autres demandes ;

Y Ajoutant,

Déboute les SCI HOLYLAND, BLUE LAGOON, BROTHERS & CO et LES MANAUX de leur appel incident ;

Condamne in solidum les SCI HOLYLAND, BLUE LAGOON, BROTHERS & CO et LES MANAUX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa Reynarde [Adresse 3] [Localité 2], la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute les SCI HOLYLAND, BLUE LAGOON, BROTHERS & CO et LES MANAUX de leur demande à ce titre ;

Condamne in solidum les SCI HOLYLAND, BLUE LAGOON, BROTHERS & CO et LES MANAUX aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE P/LA PRÉSIDENTE EMPÉCHÉE