RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/00018 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IVJQ

NA

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 28]

01 décembre 2022

RG:20/00581

S.A.R.L. [T]

C/

S.A.R.L. SUN FACADES

SA [Adresse 21]

S.A.R.L. 2H+G ARCHITECTES

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

Société SMABTP

S.A.S.U. QUALICONSULT

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Selarl LX

SCP L’Hostis

Selarl Favre de Thierrens

Selarl Lamy Pomiès-Richaud

Selarl Leonard Vezian

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 03 JUILLET 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 28] en date du 01 Décembre 2022, N°20/00581

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.R.L. [T] EURL, Poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

[Adresse 29]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sébastien PLUNIAN de la SELARL PLUNIAN, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉES :

S.A.R.L. SUN FACADES immatriculée au RCS sous le n° 500 696 315 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Intimée sur appel provoqué assignée à personne habilitée le 12/06/2023

[Adresse 11]

[Localité 15]

SA [Adresse 21] inscrite au RCS d'[Localité 25] sous le n° 386 220 032, prise en la personne de son représentant légal en exercice domiciliéès qualités au siège social sis

[Adresse 14]

[Localité 2]

Représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Didier CHAMPAUZAC de la SELAS CABINET CHAMPAUZAC, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE

S.A.R.L. 2H+G ARCHITECTES société à responsabilité limitée, inscrite au RCS d'[Localité 25] sous le numéro 501 447 676 dont le siège est sis [Adresse 10] à [Localité 26]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe L’HOSTIS de la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L’HOSTIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS Société d’Assurance mutuelle à cotisations variables, entreprise privée régie par le code des assurances immatriculée sous le numéro 784 647 349 du registre du commerce et des sociétés de PARIS ayant son siège [Adresse 13]

[Adresse 12]

[Localité 17]

Représentée par M^e Philippe L’HOSTIS de la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L’HOSTIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP), Société Mutuelle d’Assurances à Cotisations Variables régie par le Code des Assurances, immatriculée au RCS de [Localité 27] sous le numéro 775 684 764 dont le siège social est [Adresse 19], prise en la personne de son dirigeant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège, intervenant ès qualité d’assureur de la société BACONNIER BATIMENT

[Adresse 20]

[Localité 16]

Représentée par M^e Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e FOURNIER de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

S.A.S.U. QUALICONSULT inscrite au RCS de [Localité 33] sous le n° 401 449 855 Prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 18]

Représentée par M^e Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Catherine RAFFIN de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Avril 2025

ARRÊT :

Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 03 Juillet 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Un petit canal est situé sur une parcelle cadastrée AP [Cadastre 8], commune dc [Localité 31] (07).

Cette parcelle appartient à l’EURL [T].

Il longe les parcelles AP [Cadastre 7], [Cadastre 6] et [Cadastre 5] appartenant à la société [Adresse 21]. L’immeub1e se situant précédemment sur ces parcelles a été démoli par la société ADIS HLM, en vue de la construction d’un immeuble d’habitation collectif de 9 logements.

Un marché de maitrise d''uvre a été conclu par la société ADIS avec la société 2H+G ARCHITECTES, assurée auprès de la Mutuelle des Architectes Français (la MAF), en co-traitance avec la société SIES assurée auprès de la SA QBE EUROPE, la société EUROMETRES BTP et la société BET VERBE.

L’exécution des travaux a été con’ée à la société BACONNIER BATIMENT pour le lot n°1 « désamiantage- démolition – maçonnerie » et pour le lot n°2 « Charpente – couverture zinguerie », laquelle société est assurée auprès de la SMABTP, et à la société SUN FACADE pour le lot n°1l « isolation façades ».

La société BACONNIER BATIMENT a été placée en liquidation judiciaire en septembre 2019.

La société QUALICONSULT s’est vu con’er par la société’ ADIS une mission de contrôle technique du bâtiment, suivant convention du 6 juillet 2012.

Un bornage a été réalisé le 24 juin 2014, accepté par les parties.

Considérant que la société [Adresse 21] a empiété en partie sur le petit canal en bordure des parcelles AP [Cadastre 5] et [Cadastre 6], l’EURL [T] a sollicité la société [Adresse 21], sans qu’une solution amiable ne puisse être trouvée.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 février 2020, 1'EURL [T] a assigné la société ADIS HLM devant le tribunal judiciaire de Privas aux 'ns de démolition de l’empiétement sur sa parcelle et ce sous astreinte.

Par acte d’huissier du 18 juin 2020, la société [Adresse 21] a appelé en la cause la société 2H+G ARCHITECTES et son assureur la MAF aux 'ns de garantie.

La société 2H+G ARCHITECTES et la MAF ont appelé en cause la SMABTP, assureur de la société BACONNIER BATIMENT, la société SUN FACADES, la société QUALICONSULT et la compagnie d’assurances QBE EUROPE aux 'ns de garantie.

Toutes les procédures ont été jointes.

Le tribunal judiciaire de Privas, par jugement réputé contradictoire en date du 1er décembre 2022, a statué comme il suit :

DECLARE recevable l’action de l’EURL [T] ;

DEBOUTE l’EURL [T] de sa demande de démolition de1'ouvrage ou dc recul jusqu’à la limite de propriété ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples demandes ;

CONDAMNE l’EURL [T] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 1 500 € à 1a société [Adresse 21]

— la somme de 1 000 € à la société 2H+Gi ARCHITECTES et à la Mutuelle des Architectes

Français

— la somme de 1 000 € à1a société QUALICONSULT

— la somme de 1 000 € la société SMABTP ;

CONDAMNE 1'EURL [T] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Les premiers juges sur le fond observent tout d’abord que la société ADIS ne conteste pas que l’isolation de son bâtiment et le débord de toiture se situent en léger surplomb du canal situé au pied de la façade de l’immeuble, si bien qu’une mesure d’expertise n’apparait pas nécessaire pour préciser la réalité des débords.

Sur la propriété par usucapion de l’espace aérien du canal revendiquée par la société ADIS le tribunal relève que l’EURL [T] produit son titre de propriété daté du 29 septembre 1995 et que par ailleurs les limites de la propriété ont été précisées par un bornage établi et signé tant par l’EURL [T] que par la société ADIS, et sur lequel le canal apparait dans son entièreté, berges comprises sur la parcelle [Cadastre 22] propriété de l’EURL [T], si bien qu’il considère que la propriété du canal dans son entier par l’EURL [T] est démontrée.

Le tribunal écarte le moyen développé par la société ADIS selon lequel la propriété qu’elle a acquis le 25 juillet 2014 comportait un bâtiment présentant déjà un débord en toiture et en gouttière sur le canal de plus de 50 cm si bien elle a prescrit une partie de l’espace aérien au motif qu’au moment de l’établissement du procès-verbal de bornage amiable entre les parties en 2014 il n’a été évoqué par aucune d’elle l’existence d’un éventuel débord ou d’une acquisition de la propriété d’une partie aérienne si bien qu’il est impossible aujourd’hui à la société ADIS de prétendre à une possession à titre de propriétaire de façon paisible et non équivoque.

Sur la servitude de surplomb dont l’existence est soutenue à titre subsidiaire par la société ADIS, le jugement retient

— qu’il est démontré l’existence de l’ancien immeuble avec son débord de toiture surplombant le canal depuis à minima 1950,

— que cette servitude de surplomb n’a jamais posé problème à l’EURL [T] jusqu’au changement de propriétaire, si bien que cette servitude a été continue et apparente pendant plus de trente ans,

— que si la servitude a cessé entre la démolition de l’ancien bâtiment et la construction du nouveau il ne s’est pas entrainé un délai de trente ans entrainant l’extinction de la servitude,

— qu’il n’est pas démontré par l’EURL [T] que la servitude ait été aggravée lors de la construction du nouveau bâtiment, considérant que le fait que le débord existe maintenant sur la totalité de la façade et non seulement au niveau du toit compte tenu de l’isolant extérieur posé n’est pas de nature à aggraver le surplomb alors que le débord de l’isolant est de 18 cm sous un bord de toit de 48 cm,

— que l’existence de la servitude de surplomb s’oppose donc à la demande de démolition de l’ouvrage ou au recul jusqu’à la limite de propriété et que les appels en garantie sont en conséquence sans objet.

L’EURL [T] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 27 décembre 2022.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/00018.

La société SUN FACADES qui s’est vue assignée en appel provoqué par la MAF et la société 2H+G architectes le 12 juin 2023 à personne habilitée, n’a pas constituée avocat.

La MAF et la société 2H+G architectes lui ont signifiée leurs conclusions d’intimés le 16 juin 2023 et la SMABTP lui a signifiée ses conclusions d’intimée à la même date.

Par ordonnance en date du 6 décembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 17 avril 2025, l’affaire fixée à l’audience du 6 mai 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juillet 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2025, l’EURL [T] demande à la cour de :

Vu les articles 544 et suivants du code civil,

Vu les articles 2250, 2251, ensemble les articles 2261, 2262 et 2272 et suivants du même code ;

Vu les pièces communiquées sous bordereau annexé aux présentes,

Statuant sur l’appel formé par la SARL [T], à l’encontre du jugement rendu le 1er décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de Privas,

Le déclarant recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

DEBOUTE l’EURL [T] de sa demande de démolition de l’ouvrage ou de recul jusqu’à la limite de propriété ;

DEBOUTE l’EURL [T] de ses demandes plus amples demandes ;

CONDAMNE l’EURL [T] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 1 500 € à la société [Adresse 21]

— la somme de 1 000 € à la société 2H+G ARCHITECTES et à la Mutuelle des Architectes français

— la somme de 1 000 € à la société QUALICONSULT

— la somme de 1 000 € à la société SMABTP ;

CONDAMNE l’EURL [T] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Statuant à nouveau,

A TITRE PRINCIPAL,

— APPROUVER le jugement déféré en ce qu’il a constaté que l’EURL [T] est propriétaire du canal situé sur la parcelle [Cadastre 24] ;

— APPROUVER le jugement déféré en ce qu’il a considéré que la société ADIS n’avait pas acquis la propriété de quelque portion que ce soit, par quelque procédé que ce soit, de la parcelle appartenant à l’EURL [T] ;

— REFORMER ce même jugement en ce qu’il a rejeté la demande de démolition ou le recul de l’ouvrage construit par la société ADIS jusqu’à la limite de propriété de l’EURL [T] ;

— REFORMER le jugement en ce qu’il a considéré que la société ADIS bénéficie d’une servitude de surplomb sur le fonds de l’EURL [T] ; AU PRINCIPAL,

JUGER que les conditions d’acquisition de la servitude de surplomb ne sont pas démontrées ;

AU SUBSIDIAIRE,

— JUGER que la société ADIS a renoncé au bénéfice de la servitude de surplomb par la signature du procès-verbal de bornage contradictoire ;

— REFORMER le jugement en ce qu’il a considéré que la servitude de surplomb n’était pas aggravée ; au contraire, JUGER que l’aggravation des conditionsd’utilisation de la servitude de surplomb a créé un dommage à l’EURL [T] qu’il convient d’indemniser ;

EN CONSEQUENCE de la réformation prononcée,

' CONSTATER que le canal situé sur la parcelle [Cadastre 22] est un canal construit par la main de l’homme, lequel ne revêt pas les caractéristiques des cours d’eau ;

' JUGER que ce canal appartient en pleine propriété à l’EURL [T] conformément à l’acte de vente du 29 septembre 1995 ;

' CONSTATER la force probante du procès-verbal de bornage établi le 24 juin 2014 ;

' CONSTATER que la SA [Adresse 21] ne rapporte pas la preuve de la prescription acquisitive qu’elle invoque sur la parcelle située section AP n°[Cadastre 8] à [Localité 32] ;

' CONSTATER la renonciation de la SA ADIS HLM au bénéfice de l’usucapion par la signature du plan de bornage contradictoire du 24 juin 2014 et par la démolition de l’immeuble ;

' JUGER que la SA [Adresse 21] ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive plus de six années après la perte de possession, l’interruption de la prescription étant caractérisée dès le 24 juin 2014 et au plus tard au moment de la démolition de l’immeuble ;

' CONSTATER que la SA ADIS HLM empiète en surplomb, par sa construction réalisée sur les parcelles AP116 et [Cadastre 6], la propriété de l’EURL [T] constituée par le canal jouxtant ladite construction sur la parcelle cadastrée [Cadastre 24] ;

' CONSTATER qu’en matière d’empiètement il n’est pas procédé à un contrôle de proportionnalité et JUGER en toute hypothèse que la démolition doit être ordonnée ;

' CONDAMNER en conséquence la SA [Adresse 21] à démolir l’ouvrage qu’elle a réalisé pour la partie en empiètement, et ORDONNER la démolition ou le recul jusqu’à la limite de propriété ;

' ENJOINDRE la réalisation de la démolition ou le recul susvisé dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, le tout sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

' pour l’hypothèse où la démolition ne serait pas prononcée, CONDAMNER la société ADIS à verser 90 000 € de dommages et intérêts pour l’aggravation des conditions d’exercice de la servitude de surplomb ou, en tous les cas, pour l’existence de l’empiètement sur la propriété [T] ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

' ORDONNER une expertise judiciaire avec pour mission de :

— Sur la propriété du canal :

— décrire avec précisions les caractéristiques du canal situé sur la parcelle [Cadastre 24] ;

— décrire si la portion du canal en parcelle [Cadastre 24] est située dans un lit naturel ;

— décrire si les berges du canal sont naturelles ou si elles ont été construites par la main de l’homme ;

— décrire si une vie aquatique et un substrat spécifique sont relevés dans le lit du canal ;

— Sur la mesure de l’empiétement :

— Reprendre les limites du procès-verbal de bornage établi contradictoirement le 24 juin 2014 ;

— Dire s’il existe un empiétement et le cas échéant, mesurer ledit empiétement sur la parcelle [Cadastre 24] depuis la limite de propriété des parcelles AP116 et AP [Cadastre 6] définie le 24 juin 2014 ;

EN TOUTE HYPOTHESE,

' DEBOUTER les intimés de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident, et notamment de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du CPC ainsi que des dépens ;

' CONDAMNER solidairement la SA [Adresse 21], la société 2H+G ARCHITECTES et la Mutuelle des Architectes français, la société QUALICONSULT et la SMABTP à payer à la SARL [T], la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de 1 ère instance et d’appel.

' CONDAMNER solidairement la SA [Adresse 21], la société 2H+G ARCHITECTES et la Mutuelle des Architectes français, la société QUALICONSULT et la SMABTP aux entiers dépens de l’instance.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2025, la société ADIS demande à la cour de :

Vu les articles 690 et suivants, 2261 et suivants du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

Il plaira à la Cour d’appel de NIMES :

A TITRE PRINCIPAL

— CONFIRMER le jugement n° 20/00581 du 01 décembre 2022 du Tribunal judiciaire de PRVIAS en ce qu’il a :

o débouté l’EURL [T] de sa demande de démolition de l’ouvrage ou de recul jusqu’à la limite de propriété ;

o condamné l’EURL [T] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile:

' la somme de 1 500 € à la société [Adresse 21] ;

' la somme de 1 000 € à la société 2H+G ARCHITECTES et à la Mutuelle des Architectes français ;

' la somme de 1 000 € à la société QU ALI CONSULT ;

' la somme de 1 000 € à la société SMABTP ;

o condamné l’EURL [T] au paiement des dépens; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

— REFORMER le jugement n° 20/00581 du 01 décembre 2022 du Tribunal judiciaire de PRVIAS en ce qu’il a débouté la société [Adresse 21] de ses demandes plus amples demandes ;

Statuant à nouveau,

— JUGER que la société ADIS HLM a acquis par usucapion la propriété de l’espace aérien correspondant au surplomb créé par le débord de toit et la façade extérieure depuis l’immeuble situé sur les parcelles cadastrées Commune de [Localité 31] Section [Cadastre 23] [Cadastre 5] et n° [Cadastre 6] (propriété d’ADIS HLM) sur la parcelle cadastrée Commune de [Localité 31] Section AP n° [Cadastre 8] (propriété de l’EURL [T]) ;

— REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par l’EURL [T] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONFIRMER le jugement n° 20/00581 du 01 décembre 2022 du Tribunal judiciaire de PRVIAS en ce qu’il a :

o débouté l’EURL [T] de sa demande de démolition de l’ouvrage ou de recul jusqu’à la limite de propriété ;

o condamné l’EURL [T] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile:

' la somme de 1 500 € à la société [Adresse 21] ;

' la somme de 1 000 € à la société 2H+G ARCHITECTES et à la Mutuelle des Architectes français ;

' la somme de 1 000 € à la société QU ALI CONSULT ;

' la somme de 1 000 € à la société SMABTP ;

o condamné l’EURL [T] au paiement des dépens; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

— REFORMER le jugement n° 20/00581 du 01 décembre 2022 du Tribunal judiciaire de PRVIAS en ce qu’il a débouté la société [Adresse 21] de ses demandes plus amples demandes ;

Statuant à nouveau :

— JUGER l’acquisition par prescription acquisitive trentenaire d’une servitude de surplomb correspondant aux débords de toits et la façade extérieure au bénéfice des parcelles cadastrées Commune de [Localité 31] Section AP n° [Cadastre 5] et n° [Cadastre 6] appartenant à la société ADIS HLM grevant la parcelle cadastrée Commune de [Localité 31] Section AP n° [Cadastre 8] appartenant à l’EURL [T] ;

— REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par l’EURL [T] ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER solidairement ou défaut in soildum la société 2H+G ARCHITECTES, son assureur la MAF, la SMABTP à relever et garantir la société [Adresse 21] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre par la décision à intervenir ;

— REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par l’EURL [T], la société 2H+G ARCHITECTES, son assureur la MAF, la SMABTP ;

— CONDAMNER l’EURL [T] à verser à la société [Adresse 21] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2025, la société Mutuelle des Architectes Français et la société 2H+G architectes demandent à la cour de :

Par application des dispositions des articles 544, 690, 2258, 2261 et 2272 du Code civil,

Par application des dispositions de l’article 1221 du Code civil,

Par application des articles 1792, 1134 et 1147 anciens et 1103, 1104 et 1231-1 actuels du

Code civil,

Par application des dispositions de l’article 1240 du Code civil, du droit d’appeler en garantie et de l’article L124-3 du Code des assurances,

Par déboutement de toutes argumentations et prétentions contraires,

A titre principal

I ' CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions et DEBOUTER la société [T] de l’intégralité de ses demandes.

Subsidiairement

II ' DEBOUTER la société [Adresse 21] de l’intégralité des demandes formées à l’encontre de la société 2H+G ARCHITECTES et de la Mutuelle des Architectes Français.

Très subsidiairement,

III ' CONDAMNER in solidum la SMABTP en qualité d’assureur de responsabilité de la société BACONNIER BATIMENT, la société SUN FACADES et la société QUALICONSULT à garantir la société 2H+G ARCHITECTES et la Mutuelle des Architectes Français de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre

En tout état de cause,

IV ' DEBOUTER la SMABTP en qualité d’assureur de responsabilité de la société BACONNIER BATIMENT, la société SUN FACADES et la société QUALICONSULT de l’intégralité des demandes formées ou qui seraient formées contre la société 2H+G ARCHITECTES et la Mutuelle des Architectes Français.

V ' CONDAMNER la SCI [T] et à défaut la partie perdante à payer à la société 2H+G ARCHITECTES et la Mutuelle des Architectes Français la somme complémentaire de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2025, la Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP) demande à la cour de :

A titre principal,

— Confirmer le jugement du TJ de [Localité 28] du 1 décembre 2022 dans toutes ses dispositions et débouter la société [T] de l’ensemble de ses prétentions.

A titre plus subsidiaire,

— Dire et juger que la garantie de SMABTP ès-qualité d’assureur responsabilité civile et décennale de la société BACONNIER BATIMENT sera écartée, compte-tenu du caractère apparent et connu des désordres par le maître d’ouvrage et le maître d''uvre.

— Rejeter par conséquent l’intégralité des demandes formées à l’encontre de la SMABTP.

A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner in solidum la société [Adresse 21], la MAF et la société 2H+G ARCHITECTES, la société QUALICONSULT et la société SUN FACADES à relever et garantir la compagnie SMABTP de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

— Débouter la société [Adresse 21], la MAF et la société 2H+G ARCHITECTES, la société QUALICONSULT et la société SUN FACADES de toutes demandes présentées à l’encontre de la compagnie SMABTP.

En tout état de cause

— Condamner la société [T], ou toutes autres parties succombantes, à indemniser SMABTP de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2024, la société QUALICONSULT demande à la cour de :

Vu l’article 564 du Code de procédure civile

Vu les articles L. 111-23 et suivants, aujourd’hui L. 125-1 et suivants, du Code de la construction et de l’habitation

Vu les articles 1147, 1382 anciens du Code civil applicables aux faits de l’espèce, Vu les articles 1792 et suivants du Code Civil,

Vu les articles L. 241-1, L. 124-5 et R. 124-2 du Code des assurances

Vu l’article L. 124-3 du Code des assurances

Vu l’article 700 du Code de procédure civile

Vu la Convention de contrôle technique

Vu la Norme NFP 03-100

Vu l’absence de preuve d’un manquement de la société QUALICONSULT à ses missions

et à l’origine des dommages allégués

A titre principal :

CONFIRMER le Jugement en ce qu’il a débouté l’EURL [T] de ses prétentions et demandes de condamnation principale à l’encontre de la société ADIS ;

CONFIRMER le Jugement en ce qu’il a écarté par voie de conséquence toute prétentions à l’encontre de la société QUALICONSULT ;

JUGER irrecevable la nouvelle demande nouvelle formée par l’EURL [T] à l’encontre de la société QUALICONSULT au titre de l’article 700 du CPC et des dépens ;

Par conséquent :

DEBOUTER la société [T], la société 2H+G ARCHITECTES et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), la SMABTP ès qualités d’assureur de la société BACONNIER BATIMENT, de leurs prétentions à l’encontre de la société QUALICONSULT ;

Sur ce :

PRONONCER la mise hors de cause de la société QUALICONSULT ;

En tout état de cause :

DEBOUTER la société [T], la société 2H+G ARCHITECTES et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), la SMABTP ès qualités d’assureur de la société BACONNIER BATIMENT, et tout autre appelant en garantie, de leurs prétentions à l’encontre de la société QUALICONSULT en l’absence de preuve de dommages imputables à une manquement du Contrôleur Technique à ses missions ;

Par conséquent :

PRONONCER la mise hors de cause de la société QUALICONSULT ;

Sur ce :

CONFIRMER le Jugement en ce qu’il a écarté toute demande à l’encontre de la société QUALICONSULT et a prononcé sa mise hors de cause, au besoin par substitution de motifs ;

CONDAMNER in solidum la société [T], la société 2H+G ARCHITECTES, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF), et la SMABTP ès qualités d’assureur de la société BACONNIER BATIMENT, à verser chacun à la société QUALICONSULT une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER in solidum la société [T], la société 2H+G ARCHITECTES et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF), et la SMABTP ès qualités d’assureur de la société BACONNIER BATIMENT, aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire :

DEBOUTER la société [T] de l’intégralité de ses demandes et de son appel ;

DEBOUTER la société 2H+G ARCHITECTES et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), la SMABTP ès qualités d’assureur de la société BACONNIER BATIMENT, et tout autre appelant en garantie, de leurs demandes de condamnation de la société QUALICONSULT à obligation de faire à l’encontre ;

DEBOUTER la société 2H+G ARCHITECTES et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), la SMABTP ès qualités d’assureur de la société BACONNIER BATIMENT, et tout autre appelant en garantie, de leurs demandes de condamnation de la société QUALICONSULT au versement d’une quelconque indemnité ;

DEBOUTER la société 2H+G ARCHITECTES et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), la SMABTP ès qualités d’assureur de la société BACONNIER BATIMENT, et tout autre appelant en garantie, de leurs demandes de condamnation in solidum à l’encontre du Contrôleur Technique ;

CONDAMNER la société 2H+G ARCHITECTES in solidum avec la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), la SMABTP ès qualités d’assureur de la société BACONNIER BATIMENT et la société SUN FACADES, à relever et garantir la société QUALICONSULT de toute condamnation pécuniaire et ce, en principal, intérêt et frais ;

CONDAMNER la société 2H+G ARCHITECTES in solidum avec la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), et la SMABTP ès qualités d’assureur de la société BACONNIER BATIMENT, et la société SUN FACADES, à verser chacune à la société QUALICONSULT 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la société 2H+G ARCHITECTES in solidum avec la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), et la SMABTP ès qualités d’assureur de la société BACONNIER BATIMENT, et la société SUN FACADES, aux entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire la cour rappelle tout d’abord qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, c’est à dire sur ce à quoi prétend une partie et que la formulation dans le dispositif des conclusions de voir « dire et juger » et/ou « constater » ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que la cour n’est donc pas tenue d’y répondre.

Sur la propriété du canal et la qualification du canal :

Le tribunal judicaire de Privas a considéré que la propriété du canal dans son entier par l’EURL [T] était démontrée.

Cette propriété n’est pas contestée par la société ADIS.

En revanche devant la cour, la SMABTP remet en cause la qualification juridique qu’il convient de donner au canal et les conséquences qui doivent en découler sur sa propriété en faisant valoir que :

— le canal est un cours d’eau non domanial et non un ouvrage construit de la main de l’homme comme accessoire de l’usine hydraulique, un tel ouvrage qualifié de cours d’eau étant caractérisé par trois critères :

1) la permanence du lit

2) le caractère naturel du cours d’eau ou l’affectation du cours d’eau s’il est artificiel

3) le débit ou l’alimentation en eau suffisant,

— il est inexact d’affirmer comme le fait l’EURL [T] qu’un canal ne peut pas être qualifié de cours d’eau au motif qu’il a été creusé par la main de l’homme et en l’espèce la qualification juridique du canal n’est pas aussi évidente.

La SMABTP fait ensuite valoir que si le canal est qualifié de cours d’eau non domanial, selon l’article L 215-2 du code de l’environnement le propriétaire des deux rives possède le lit sur toute sa longueur mais les propriétaires riverains sont ceux des berges. Elle ajoute que cette question ne peut être tranchée par le procès-verbal de bornage qui ne constitue pas un acte translatif de propriété.

Sur la question de la propriété du canal et de sa qualification l’EURL [T] oppose que :

— son titre de propriété sur la parcelle [Cadastre 24] mentionne expressément que le canal situé sur la parcelle AP [Cadastre 8] est un canal d’amenée d’eau de nature artificielle, permettant d’alimenter la turbine de l’usine hydraulique de l’EURL [T], si bien que l’EURL [T] est seule propriétaire du canal qui constitue l’accessoire de son usine selon l’article 546 du code civil,

— il existe un procès-verbal de bornage amiable signé entre les parties le 24 juin 2014 fixant clairement les limites de propriété des parcelles et il n’existait auparavant aucun débord ou redent sur la parcelle [Cadastre 22], l’affirmation inverse étant en contradiction avec l’accord signé entre les parties lors du bornage ;

— la SMABTP se méprend sur la nature du canal qui n’est pas un cours d’eau domanial, ni un cours d’eau dans un lit naturel alimenté par une source avec un débit suffisant et donc pas un cours d’eau au sens de l’article L 215-7-1 du code de l’environnement et ce canal est donc bien situé sur la parcelle AP [Cadastre 8] propriété de l’EURL [T] et est la propriété exclusive de cette dernière.

Il ressort des pièces de la procédure que le canal en litige est expressément mentionné dans l’acte de propriété de l’EURL [T] du 29 septembre 1995, acte qui fait bien la distinction entre la rivière « La Volane » et le canal qui y est mentionné dans la désignation des biens vendus dans la catégorie des ouvrages au même titre que le barrage, la prise d’eau, la turbine '.

Il ressort par conséquent de cet acte de propriété une présomption que ce canal est un ouvrage réalisé par la main de l’homme et qu’il est la propriété de l’EURL [T] ce qui d’ailleurs n’est pas contesté par ADIS et la SMABTP qui invoque le fait qu’il pourrait s’agir d’un cours d’eau non domanial ne produit aucun élément en ce sens que ce soit sur la permanence du lit, le débit d’eau suffisant 'ni même un début de preuve.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a considéré que le canal en litige est bien la propriété de l’EURL [T].

Sur la prescription acquisitive de la partie en débord sur le canal par la société ADIS :

Il sera d’abord observé que l’existence d’un débord de l’isolation et de la toiture du bâtiment érigé par la société ADIS en surplomb du canal n’est pas contestée.

La société ADIS soutient comme en première instance avoir acquis par prescription acquisitive l’espace aérien correspondant au débord de la toiture et de la gouttière de l’habitation qui préexistait.

Elle fait ainsi valoir que :

— la possession de l’espace correspondant au débord de la toiture et à l’isolation thermique par la société ADIS est continue, paisible, publique et non équivoque,

— la maison comportait depuis l’origine un débord de toiture et de gouttières sur le canal appartenant à l’EURL [T], aussi bien pour l’immeuble se trouvant sur la parcelle AP [Cadastre 5] que pour celui se trouvant sur la parcelle AP [Cadastre 6],

— ces surplombs et l’empiétement du sol caractérisent une possession, continue, paisible, publique et non équivoque en qualité de propriétaire et depuis plus de trente ans,

— le procès-verbal de bornage de 2014 qui a pour seul but de fixer les limites de propriété n’est pas de nature à faire échec à la prescription acquisitive, ni à caractériser une quelconque renonciation de celui qui prescrit.

L’EURL [T] oppose que :

— il n’est pas démontré que la toiture de l’ancien immeuble était en débord sur la parcelle [Cadastre 22] depuis plus de trente ans,

— que s’agissant d’un débord il n’y a pas de possession de la propriété du sol, un débord de toiture ne pouvant constituer un acte d’occupation réelle du sol assorti d’actes d’occupation matérielle,

— dès 2014 l’ancien immeuble a été détruit la possession ne pourrait donc être continue,

— pour l’ancien immeuble seule une partie de la toiture de l’immeuble situé sur la parcelle AP [Cadastre 5] débordait sur une partie de la parcelle AP [Cadastre 8], alors que pour le nouvel immeuble construit sur les parcelles AP [Cadastre 5] et AP [Cadastre 6] empiète que la parcelle AP [Cadastre 8] et pas uniquement sa toiture,

— qu’un débord de toit ne constitue qu’une simple tolérance et pas un acte de possession acquisitive.

La MAF et la société 2H+G soutiennent que :

— il existait à l’emplacement de l’ancien immeuble un débord de toiture de 40 cm sur le canal et un redent de fondation de 20cm sur le canal, ce qui caractérise une possession manifeste continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire bénéficiant de la prescription acquisitive,

— la nouvelle construction n’aggrave aucunement ces empiètements forts anciens, puisque les débords du nouvel ouvrage ne sont pas plus importants que ceux de l’ancien,

— le procès-verbal de bornage de 2014 n’étant pas un acte translatif de propriété et le fait qu’il n’y soit pas fait mention de l’existence d’un débord ou d’un surplomb sur le canal est sans incidence sur la prescription acquisitive.

Il sera rappelé qu’en application des articles 2261 et 2272 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire pendant trente ans sauf à se prévaloir d’une prescription abrégée de dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre.

Pour revendiquer de l’usucapion de l’espace aérien correspondant aux débords de la toiture et de l’isolation de son immeuble sur le canal propriété de la parcelle AP [Cadastre 8] la société ADIS verse aux débats son acte d’acquisition, des photographies IGN et une attestation.

Il ressort de la lecture de l’acte d’acquisition par la société ADIS des parcelles AP [Cadastre 5] et AP [Cadastre 6] en date du 25 juillet 2014 tout d’abord que l’acquisition porte sur un immeuble situé parcelle AP [Cadastre 5] et parcelle AP [Cadastre 6], si bien que l’EURL [T] n’est pas bien fondée à soutenir que l’immeuble ancien et démoli lors de la réalisation du projet de la société ADIS n’occupait pas les deux parcelles AP [Cadastre 5] et AP [Cadastre 6], cet élément ressortant également des photographies de l’ancien bâtiment produites en justice.

Par ailleurs l’acte du 25 juillet 2014 en reprenant l’origine de propriété de l’immeuble permet de constater que celle-ci remonte jusqu’à l’année 1960 puisque c’est par acte notarié en date du 6 août 1960 que l’immeuble a été apporté par M. [K] [V] et M. [M] [C] à la SA Etablissement [K] [V] et Fils Associés (acte publié à la conversation des hypothèques le 19 novembre 1960).

La société ADIS produit également des photographies IGN couvrant une période de 1950 à 2005 montrant l’ancien immeuble et son débord de toiture en surplomb du canal.

La société ADIS verse aussi aux débats une attestation établie le 9 mai 2020 par Mme [D] [H] gérante de la société PREMICIMMO venderesse de la société ADIS, attestation qui relate même si en la forme elle n’est pas conforme aux dispositions du code de procédure civile que l’immeuble vendu « comportait bien côté arrière parallèle à la [Adresse 30] une passe de toit d’environ 40 cm donnant sur le canal » et elle certifie que durant la période où la société PREMICIMMO a été propriétaire de 2008 à 2014 « aucun travaux n’a été réalisé sur cette passe de toit durant cette période ».

A cette attestation est jointe la photocopie d’une photographie, laquelle si elle n’est pas datée permet de rendre compte de l’existence d’un bâtiment ancien (différent de celui construit par la société ADIS) sur tout le long des parcelles AP [Cadastre 5] et AP [Cadastre 6] dont l’une des façades longe le canal et dont la toiture présente un débord qui à défaut de mesures précises est toutefois compatible avec le dépassement de 40 cm environ sur le canal.

Ces éléments ne sont pas utilement combattus par les pièces produites par la SARL [T] le procès-verbal de constat qu’elle a fait établir le 14 juin 2018 montrant le nouvel immeuble édifié par la société ADIS mais les photographies annexées au procès-verbal de constat ne permettant pas de considérer que le débord actuel de 18 cm d’isolant et 48 cm de toiture dépasse le débord antérieur de l’ancien immeuble démoli.

Il ressort par ailleurs des pièces produites que ce n’est que le 2 janvier 2018 par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception que M. [L] [T] pour le compte de l’EURL [T] s’est plaint auprès de la société ADIS de ce qu’une partie de la nouvelle construction empiétait sur sa propriété et ce malgré le bornage réalisé le 24 juin 2014 destiné à garantie les limites de propriété.

Toutefois contrairement à ce que soutient l’EURL [T] et à ce qu’a considéré le juge de première instance il ne peut être déduit du fait que le procès-verbal de bornage n’évoque pas la question de l’empiètement aérien que la société ADIS aurait renoncé à s’en prévaloir dans la mesure où un procès-verbal de bornage n’a pas pour objet de statuer sur la propriété et étant ajouté qu’à la date de réalisation du bornage amiable il n’est pas possible de savoir aucun élément de date n’étant fourni sur ce point si l’ancien immeuble avait déjà été démoli et étant par contre observé que le nouvel immeuble à supposer que son édification ait pu commencer n’était en tout état de cause aucunement achevé puisqu’il est justifié que la réception des travaux n’a eu lieu que le 7 décembre 2017.

Il ressort de ces éléments qu’à tout le moins à compter de 1960 (voire même 1950) les auteurs de la société ADIS ont en réalisant un empiétement aérien acquis par trente ans d’usage soit courant 1990 la propriété même du volume occupé par le débord de la toiture, cette possession acquisitive n’ayant été interrompue que le 2 janvier 2018 date à laquelle l’EURL [T] s’est pour la première fois plainte d’un empiètement aérien, soit postérieurement à l’acquisition de la prescription.

Par conséquent la cour infirmant le jugement entrepris sur ce point dit que la société [Adresse 21] a acquis par usucapion la propriété de l’espace aérien correspondant au surplomb créé par le débord de toit et la façade extérieure depuis l’immeuble situé sur les parcelles cadastrées Commune de [Localité 31] Section [Cadastre 23] [Cadastre 5] et n° [Cadastre 6] (propriété d’ADIS HLM) sur la parcelle cadastrée Commune de [Localité 31] Section AP n° [Cadastre 8] (propriété de l’EURL [T]).

Sur la demande de démolition ou de recul de l’ouvrage jusqu’à la limite de propriété présentée par l’EURL [T] :

La reconnaissance de ce que la société ADIS a acquis par usucapion la propriété de l’espace aérien correspondant au surplomb créé par le débord de toit et la façade extérieure depuis l’immeuble situé sur les parcelles AP n° [Cadastre 5] et n° [Cadastre 6] sur la parcelle cadastrée AP n° [Cadastre 8] (propriété de l’EURL [T]) ne peut que conduire à la confirmation de la décision déférée en ce qu’elle a débouté pour un autre motif l’EURL [T] de sa demande de démolition ou de recul de l’immeuble litigieux.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement du tribunal judiciaire de Privas sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Devant la cour l’EURL [T] succombant au principal sera condamnée à payer les sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  2 500 euros à 1a société [Adresse 21],

—  2 000 euros à la société 2H+Gi ARCHITECTES et à la Mutuelle des Architectes Français

—  2 000 euros à1a société QUALICONSULT

—  2 000 € la société SMABTP.

L’EURL [T] sera également condamnée à supporter les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme, le jugement rendu le 1er décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Privas, sauf en ce qu’il a débouté la société [Adresse 21] de sa revendication par usucapion de l’espace aérien en surplomb du canal parcelle AP [Cadastre 8] propriété de l’EURL [T],

S’y substituant sur ce point et y ajoutant,

Dit que la société [Adresse 21] a acquis par usucapion la propriété de l’espace aérien correspondant au surplomb créé par le débord de toit et la façade extérieure depuis l’immeuble situé sur les parcelles cadastrées Commune de [Localité 31] Section AP n° [Cadastre 5] et n° [Cadastre 6] (propriété d’ADIS HLM) sur la parcelle cadastrée Commune de [Localité 31] Section AP n° [Cadastre 8] (propriété de l’EURL [T]),

Condamne l’EURL [T] à payer les sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  2 500 euros à 1a société [Adresse 21],

—  2 000 euros à la société 2H+Gi ARCHITECTES et à la Mutuelle des Architectes Français

—  2 000 euros à1a société QUALICONSULT

—  2 000 € la société SMABTP.

Condamne l’EURL [T] à supporter les dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,