COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 25 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/496

Rôle N° RG 24/12877 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN3TW

S.A.S.U. CELLNEX FRANCE

C/

S.A.S. VALOCIME

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph [Localité 7]

Pierre-[Localité 9] IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 8] en date du 11 Octobre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01154.

APPELANTE

S.A.S.U. CELLNEX FRANCE

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Emmanuelle BON-JULIEN, avocat au barreau de RENNES

INTIMEE

S.A.S. VALOCIME

dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Reynald BRONZONI de l’AARPI ANTES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

M^me Angélique NETO, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La société par actions simplifiée (SASU) Cellnex France, créée en 2017, est un gestionnaire d’infrastructures de communications électroniques, dite 'Tower Companie'.

Elle a pour objet social la gestion et l’exploitation de sites 'points hauts’ afin de fournir des services d’accueil aux opérateurs de communications électroniques ou/et audiovisuels avec lesquels elle est liée par des contrats de services. A ce titre, elle gère environ 9 000 sites de téléphonie mobile.

Le 22 juillet 2010, la société Bouygues Télécom a conclu avec le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 6]', sis au [Adresse 1] un bail prévoyant la mise à disposition d’une emprise de 7 m² sur la terrasse-toiture de l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] du territoire de la commune de [Localité 8].

Le bail conclu pour une durée de 12 années, commençant à courir le 22 juillet 2010, prévoyait une tacite reconduction par périodes successives de douze années sauf résiliation d’une des parties notifiée par lettre recommandé avec accusé de réception avec un préavis de 18 mois avant chaque échéance.

Dans les suites de sa signature, la société Bouygues Télécom a construit le site de téléphonie qui a été transféré à la société Cellnex France.

La société par actions simplifiée (SAS) Valocîme, se présente également comme une Tower Companie, dite TowerCo. Son modèle consiste à rechercher et reprendre des sites existants au terme des baux de ses concurrents.

Par actes sous seing privé en date des 14 et 21 juin 2018, elle a conclu avec le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 6]', sis au [Adresse 1] un contrat portant sur la mise à dispostion de l’emplacement précité.

La convention a été signée par le cabinet MGF, en sa qualité de syndic, dûment habilité suivant délibération de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 6 juin précédent.

Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 12 octobre 2020, reçue le lendemain, la société Valocîme a notifié à la société Cellnex France la décision du syndicat de copropriétaires de ne pas renouveler le bail postérieurement au 21 juillet 2022.

Concomitamment, les opérateurs mobiles présents sur le site ont été informés du non-renouvellement du bail de la société Cellnex France et de la proposition de la société Valocîme de lui succéder de façon à maintenir leurs installations sur les lieux.

Aucune décision n’ayant été prise par la société Cellnex, la société Valocîme lui a fait signifier, le 22 décembre 2022, une mise en demeure d’avoir à quitter les lieux sous huitaine.

En l’absence de réponse, la société Valocîme l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’entendre constater qu’elle est occupante sans droit ni titre de la terrasse de l’immeuble situé au [Adresse 1], ordonner son expulsion sous astreinte et la voir condamner à :

— enlever tous biens, infrastructures et équipements de l’emplacement, et à le remettre en son état d’origine, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— lui verser une somme mensuelle de 952 euros à titre de provision sur indemnité d’occupation à compter du 22 juillet 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux ainsi que 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En cours de procédure, la société Cellnex France a justifié, par la production d’un procès-verbal de démontage du 11 avril 2024 et un procès-verbal de constat du 12 avril 2024, avoir démonté ses installations, et celles de l’opérateur Bouygues Télécom qu’elle hébergeait, et avoir remis en état les lieux, les équipement encore présent sur site étant ceux de la société SFR objet d’une convention distincte.

Par ordonnance contradictoire en date du 11 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

— déclaré la SAS Valocîme recevable en ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu de faire droit à la demande de la société Valocîme d’expulsion de la société Cellnex France ;

— dit n’y avoir lieu de faire droit à la demande de la société Valocîme de condamnation de la société Cellnex France à enlever l’ensemble de ses biens, infrastructures et équipements et à remettre l’emplacement en son état d’origine ;

— condamné la société Cellnex France à payer à la société Valocîme une somme provisionnelle de 952 euros à titre d’indemnité à valoir sur l’occupation pour la période du 22 juillet 2022 jusqu’au 11 avril 2024 inclus ;

— condamné la société Cellnex France à payer à la société Valocîme la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Cellnex France aux entiers dépens du référé avec distraction

au profit de l’avocat de la cause qui en a fait la demande ;

— rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties.

Il a notamment considéré :

— que l’action intentée par la société Valocîme était recevable puisque :

' les dispositions de l’article L 34-9-1-1 du code des postes et communications électroniques, relatives au mandat opérateur ne sont pas applicables dès lors que la société Valocîme agit en qualité de locataire et que son action a pour objet la protection possessoire des biens donnés à bail dont elle se trouve évincée ;

' l’article L 34-9-1-1 susvisé ne réserve pas l’action en expulsion au titulaire d’un mandat opérateur mais l’exige seulement dans l’hypothèse où la société Valocîme ferait ultérieurement édifier un nouveau pilône ;

— que, contrairement aux affirmations de la société Cellnex France, la société Valocîme ne sollicite pas une indemnisation provisionnelle à valoir sur une perte de chance de générer des revenus par l’exploitation de la terrasse mais l’indemnisation provisionnelle du préjudice subi du fait de l’impossibilité de disposer des parcelles dont elle est locataire alors même qu’elle est débitrice d’un loyer forfaitaire annuel.

Selon déclaration reçue au greffe le 23 octobre 2024, la SASU Cellnex France a interjeté appel de cette décision, l’appel visant à la critiquer en toutes ses dispositions ayant prononcé condamnation à son endroit.

Par dernières conclusions transmises le 6 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise des chefs déférés et, statuant à nouveau :

— à titre principal, déclare la société Valocîme irrecevable en l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire :

' juge n’y avoir lieu à référé et renvoie la société Valocîme à mieux se pourvoir au fond ;

' déboute, en conséquence, la société Valocîme de sa demande de provision ; – en toute état de cause :

' confirme, pour le surplus, la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;

' déboute la société Valocîme de l’ensemble de ses demandes ;

' condamne la société Valocîme à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamne la société Valocîme aux entiers dépens de première instance eet appel.

Par dernières conclusions transmises le 6 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société par actions simplifiée (SAS) Valocîme sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance et, y ajoutant :

— condamne la SASU Cellnex France à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la SASU Cellnex France aux entiers dépens d’instance, distraits au profit de Maître Pierre Yves Imperatore, avocat associé de la SELARL LX Aix en Provence, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que le SAS Valocîme n’a pas formé d’appel incident. Elle n’entend donc pas critiquer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a pris acte du démontage par la SASU Cellnex France de ses installations, le 11 avril 2024, et donc de la cessation, au jour où le premier juge a statué, du trouble manifestement illicite allégué.

La cour n’est donc saisie que de l’appel principal visant à critiquer la décision déférée en ce qu’elle a déclaré la SAS Valocîme recevable en son action et condamné la SASU Cellnex France à lui verser une indemnité provisionnelle d’occupation de 952 euros par mois sur la période ayant couru du 22 juillet 2022 au 11 avril 2024 ainsi que 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les fins de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt et la qualité à agir d’une partie s’apprécient au jour de l’introduction de sa demande en justice.

En sa rédaction du 9 juillet 1975, l’article 2278 du code civil (ex 2282, recodifié par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008), dispose : La possession est protégée, sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l’affecte ou la menace. La protection possessoire est pareillement accordée au détenteur contre tout autre que celui de qui il tient ses droits.

Tandis que le possesseur exerce un droit qui ne l’oblige pas à restituer la chose (propriété exclusive, propriété indivise, nue-propriété…), sont qualifiés de détenteurs ceux dont le droit induit une restitution, qu’il s’agisse d’un droit réel (usufruit, usage, habitation, gage, antichrèse…) ou d’un droit personnel (prêt, bail, dépôt …).

Dès lors, en application du second alinéa de l’article précité, le locataire, titulaire d’un droit personnel sur la chose, peut, tout comme le possesseur, exercer une action possessoire à l’encontre de celui qui trouble sa détention.

Ce trouble est de nature à être qualifié de manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile en sorte ledit locataire a qualité et intérêt à saisir le juge des référés afin de le faire cesser.

En l’espèce, il n’est pas discuté que, par convention signée les 14 et 21 juin 2018, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'La Florale', a loué à la SASValocîme l’emplacement litigieux située sur le toit-terrasse dudit immeuble, sis [Adresse 1], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] de la Commune de [Localité 8]. Il n’est pas davantage contesté que, mandatée par son bailleur, cette société a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 12 octobre 2020, donné congé au précédent locataire, la SASU Cellnex France, à effet au 22 juillet 2022, échéance de son bail.

Pour contester la qualité et l’intérêt à agir de la société Valocîme, la SASU Cellnex France excipe de la nullité absolue de la convention signée les 14 et 21 juin 2018, au motif qu’en infraction avec les dispositions de l’article L 34-9-1-1 du code des postes et télécommunication, l’intimée ne disposait et ne dispose toujours pas d’un accord cadre ou ponctuel avec un opérateur de téléphonie mobile afin d’installer des antennes relais sur les infrastrutures qu’elle pourrait être amenée à construire ou racheter. Elle fait, en effet, valoir que les dispositions de ce texte doivent être interprétées à l’aune de l’article 17 du projet de loi de simplification de la vie économique qui, dans le cadre de ce que la presse a qualifié de 'guerre des pylônes’ et/ou 'guerre secrète des TowerCo', a été adopté en première lecture par le Sénat le 22 octobre 2024. Elle ajoute que l’intérêt à agir de la SAS Valocîme n’est pas né ni actuel dans la mesure où elle ne justifie pas de sa capacité à exploiter la parcelle conformément à son 'business plan’ consistant à sous-louer ses infrastructures à un ou plusieurs opérateurs de téléphonie mobile.

En réplique, la société Valocîme fait valoir qu’en sa qualité de locataire de l’emplacement sis sur la parcelle section K [Cadastre 3], elle peut agir en expulsion et que les articles L 34-9-1-1 du code des postes et télécommunications électroniques et L. 425-17 du code de l’urbanisme ne sont pas applicables au stade de la signature de la convention d’occupation mais seulement à celui de l’édification des pylônes. Ils ne sauraient être, en l’état du droit positif, interprêtés à l’aune du projet de simplication de la vie économique en cours de discussion au parlement. Elle ajoute que la société Cellnex France, tiers au contrat, ne peut se prévaloir des dispositions des articles 1128, 1178 et 1179 du code civil, que le juge des référés n’est pas juge de l’intérêt général, qu’elle n’a pas à se justifier de l’usage qu’elle fera de la parcelle louée et que le risque de dégradation ou coupure du réseau n’est nullement avéré. En tout état de cause, il n’est pas discutable que la société Cellnex France occupe le terrain litigieux sans droit ni titre depuis le 22 juillet 2022.

L’article L 34-9-1-1 du code des postes et des télécommunications électroniques dispose que tout acquéreur ou preneur d’un contrat de bail ou de réservation d’un terrain qui, sans être soumis lui-même à l’article L. 33-1, destine ce terrain à l’édification de poteaux, de pylônes ou de toute autre construction supportant des antennes d’émission ou de réception de signaux radioélectriques aux fins de fournir au public un service de communications électroniques en informe par écrit le maire de la commune où se situe ce terrain ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale : il joint à cette information un document attestant d’un mandat de l’opérateur de téléphonie mobile ayant vocation à exploiter ces installations.

Les termes de cet article, qui ne nécessitent aucune interprétation, à laquelle le juge des référés ne saurait se livrer, n’établissent aucune fin de non-recevoir au sens où ils ne réservent pas l’action en expulsion de l’ancien titulaire du bail au seul locataire muni d’un 'mandat opérateur’ mais sanctionnent seulement celui qui n’a pas annexé ce document, lors de l’information délivrée au maire, par une impossibilité de réaliser les travaux d’édification des pylônes. Comme indiqué supra, la qualité à agir de la société Valocîme s’induit de la convention signée avec le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 1], les 14 et 21 juin 2018, rapprochée du maintien sur les lieux de la société Cellnex France, à compter du 22 juillet 2022, et donc postérieurement à l’échéance de son bail, eu égard au congé qui lui été régulièrement délivré le 12 octobre 2020.

Par ailleurs, outre le fait que le juge des référés n’a pas le pouvoir de se prononcer sur la validité d’une convention, la société Cellnex France ne saurait tirer argument de la façon dont l’intimée entend jouir et exploiter l’emplacement loué pour lui dénier son intérêt né et actuel à agir alors que son propre droit à se maintenir sur le site est l’objet même de la présente action (en expulsion) et que, comme le soutient la société Valocîme, son refus de partir constitue une entrave à la pleine jouissance des lieux par le nouveau locataire.

Dès lors, s’ils peuvent éventuellement permettre de discuter l’existence d’un trouble ou son caractère manifestement illicite, sur ce qu’un oxymore judiciaire conduit à qualifier de 'fond du référé', à savoir l’application à l’espèce des dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, de tels moyens ne peuvent être considérés comme opérants sur le terrain de fins de non-recevoir fondées sur l’intérêt ou la qualité à agir.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté lesdites fins de non-recevoir et déclaré recevable l’action intentée par la société Valocîme.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de constestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Il n’est pas contesté que la demande de versement d’une indemnité d’occupation revêt un caractère indemnitaire lorsqu’elle est formulée, comme en l’espèce, à l’encontre d’un occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, même si elle ne peut justifier d’aucun 'mandat opérateur', la société Valocîme s’acquitte auprès du Syndicat de copropriété du [Adresse 1] d’un loyer annuel de 11 425 euros (soit 952 euros par mois) depuis le 22 juillet 2022 alors même qu’elle n’a pu jouir comme elle l’entendait de l’emplacement litigieux qu’à partir du 11 avril 2024, date du départ du précédent locataire. Dès lors, si sa perte d’exploitation ne peut être établie avec l’évidence requise en référé, elle est fondée à demander, a minima, le remboursement desdits loyers sous la forme d’une indemnité d’occupation provisionnelle correspondante.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné la SASU Cellnex France à payer à la SAS Valocîme une indemnité provisionnelle de 952 euros euros par mois à compter du 22 juillet 2022 jusqu’au 11 avril 2024 inclus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la SASU Cellnex France aux dépens, recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile, et à verser à la société Valocîme la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU Cellnex France, qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 4 000 euros en cause d’appel.

La SASU Cellnex France supportera, en outre, les dépens de la procédure d’appel qui seront distraits au profit de de Maître Pierre-Yves Imperatore, membre de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocats associés, sur son affirmation de droit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions déférées ;

Y ajoutant :

Condamne la SASU Cellnex France à payer à la SAS Valocîme la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SASU Cellnex France de sa demande sur ce même fondement ;

Condamne la SASU Cellnex France aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière Le président