COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 11 SEPTEMBRE 2025

PH

N° 2025/ 259

N° RG 22/11762 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ5OC

[S] [G]

[Y] [G]

C/

[O] [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES

SELARL CABINET [R] TOCQUET

Décision déférée à la Cour :

Jugement rendu par le tribunal judiciaire de GRASSE en date du 29 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02346.

APPELANTS

Madame [S] [G]

demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

Monsieur [Y] [G]

demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Monsieur [O] [B]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Frédéric TOCQUET de la SELARL CABINET FREDERIC TOCQUET, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Le 28 mai 1999, M. [Y] [G] et Mme [V] [S] épouse [G] ont acquis une maison élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, comprenant au rez-de-chaussée des caves et à l’étage un appartement grenier au-dessus, cadastrée section B n° [Cadastre 1] de 72 centiares, devenue AL [Cadastre 4], et B n° [Cadastre 8] de 6 centiares, devenue AL [Cadastre 6], située [Adresse 9] à [Localité 17].

Leur titre de propriété précise dans un paragraphe intitulé « RAPPEL DE SERVITUDES » ainsi rédigé : « Le VENDEUR Indique qu’aux termes d’une convention sous signatures sous seing privé en date à [Localité 21] du 27 juillet 1989, il a été convenu ce qui suit :

« Madame [F] [T] épouse [A] [H], demeurant [Adresse 19] à [Localité 16], propriétaire de la parcelle cadastrée Numéro [Cadastre 8] Section [Cadastre 13] [Adresse 18] à [Localité 16] [Adresse 20] et Monsieur [B] [J] et Mme [M] [I] demeurant [Adresse 11] à [Localité 21], propriétaires de la parcelle cadastrée Numéro [Cadastre 7] section [Cadastre 13] s’autorisent mutuellement ainsi qu’à leurs ayant droit, le droit de passage pour Madame [F] sur la cour de la parcelle Numéro [Cadastre 7], pour Monsieur [B] sur la parcelle Numéro [Cadastre 8].

A cet égard, l’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette servitude en tant qu’elle s’applique ou peut s’appliquer aux biens présentement vendus et en exécutera les obligations en résultant au jour de l’entrée en jouissance.

Il fera également son affaire personnelle de la réitération de ladite convention de servitude par acte authentique à ses frais ».

M. [O] [B] est propriétaire du bien cadastré section B n° [Cadastre 7], devenu AL [Cadastre 5].

La parcelle AL [Cadastre 6] est constituée par un escalier permettant d’accéder à l’appartement situé en R+1, de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 4]. Un litige est apparu entre les parties relativement au fait que le locataire de M. [B] stationne son véhicule devant l’entrée de son garage, ce qui contraint M. et Mme [G] à contourner le véhicule pour accéder à l’escalier.

Par exploit d’huissier du 12 juin 2020, Mme et M. [G] ont fait assigner M. [B] devant le tribunal judiciaire de Grasse, afin qu’il lui soit fait interdiction de stationner tout véhicule devant son garage, sur sa parcelle sous astreinte de 1 500 euros par infraction constatée.

Par jugement du 29 juin 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté M. [Y] [G] et Mme [S] [G] de leurs demandes formées à l’encontre de M. [O] [B],

— condamné M. et Mme [G] à payer la somme de 1 800 euros à M. [B] au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. et Mme [G] aux dépens,

— jugé n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré qu’en l’état, il n’est pas démontré que le passage par la cour de M. [B] serait rendu impossible du fait du stationnement d’un véhicule sur cette cour et M. et Mme [G] n 'établissent pas que leur droit de passage serait rendu plus incommode, en l’absence de toute délimitation de l’assiette de passage. Ni les plans cadastraux insérés dans le rapport d’expertise amiable ni le plan de division foncière ne montrent que le stationnement du véhicule gêne le passage, d’autant plus que la distance entre la façade et le chemin est de 5,57 mètres ce qui est suffisant pour passer à pied derrière le véhicule sans cheminer sur la voie publique.

Par déclaration du 22 août 2022, Mme et M. [G] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 28 mars 2025, Mme et M. [G] demandent à la cour de :

Vu l’article 701 du code civil,

A titre principal,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse,

— interdire à M. [B] le stationnement de tout véhicule devant son garage, sur sa parcelle AL [Cadastre 5], située [Adresse 15] à [Localité 16], sous astreinte de 1 500 euros par infraction constatée,

— débouter M. [B] de toutes ses fins, demandes et conclusions,

A titre très subsidiaire,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse,

— désigner un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière et notamment :

— se rendre [Adresse 14] à [Localité 16] chez M. [B] et M. et Mme [G],

— prendre connaissance des documents des parties et entendre éventuellement tout sachant,

— constater les griefs invoqués par M. et Mme [G] quant à la sécurité, à l’incommodité et à la diminution de l’usage de la servitude de passage, de l’acte notarié,

— dire si le stationnement des véhicules devant la façade de l’immeuble entraine une diminution, une incommodité ou une atteinte à la sécurité des titulaires de la servitude de passage,

— dans l’affirmative, déterminer les moyens pour y remédier,

— définir l’assiette définitive de la servitude de passage,

— donner les éléments de responsabilité,

— déterminer les préjudices subis par M. et Mme [G],

— faire rapport en cas d’urgence,

— désigner un notaire aux fins de dresser un acte de servitude qui se basera sur les travaux de l’expert judiciaire et tentera de rapprocher les parties,

En tout état de cause,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse,

— condamner M. [O] [B] à leur payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, sous distraction de M. le bâtonnier Thierry Troin, avocat au barreau de Nice, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme et M. [G] font valoir que :

Sur la demande sous astreinte,

— le stationnement du véhicule constitue une diminution d’usage ou une incommodité de la servitude puisqu’il oblige à emprunter le chemin Allo Marcellin en contradiction avec les dispositions de l’article 701 du code civil,

— il ressort du procès-verbal de constat d’huissier et des photographies produites aux débats que la route longe la première partie de la façade et lorsque le véhicule est stationné sur la seconde partie, où la façade fait un décroché, elle obstrue totalement la servitude,

— le procès-verbal de constat d’huissier et les photographies produites par M. [B] visent à montrer que le stationnement ne gêne pas le passage, mais la lettre et le prix du droit de passage consiste dans le fait de longer la façade de l’immeuble et non pas emprunter en limite ou en totalité la voie publique pour contourner les véhicules stationnés,

A titre subsidiaire sur la demande d’expertise,

— la servitude litigieuse n’est pas précisément définie dans l’acte notarié mais la configuration des lieux et la nature de la servitude ne laisse pas de doute quant à son utilité : la présence d’un véhicule dans la cour diminue immanquablement l’usage paisible de la servitude même si celui-ci demeure possible,

— a minima une incommodité et une insécurité sont constatées, selon procès-verbal de constat d’huissier,

— une expertise est nécessaire pour établir une assiette claire et conforme avec l’utilité de la servitude,

Sur les vaines démarches amiables,

— il a été démontré ci-dessus que de nombreuses démarches amiables ont été réalisées et que M. [B] ne veut pas changer les habitudes de ses locataires notamment le parking de la voiture devant l’ancienne porte de garage qui constitue une habitation,

— c’est la transformation du garage en habitation qui a rompu l’équilibre contractuel,

— l’indication de M. [B] reprise sans motivation particulière par le jugement selon laquelle les parties ne sont pas revenues chez le notaire plusieurs années après n’a pas d’incidence sur le litige,

— si néanmoins, la juridiction considère qu’elle ne peut pas départager les parties, il est sollicité la désignation d’un notaire de son choix aux fins de réunir les parties après expertise judiciaire.

Dans ses conclusions d’intimé, transmises et notifiées par RPVA le 11 janvier 2023, M. [B] demande à la cour de :

Vu l’article du 701 code civil,

Vu les pièces versées au débat,

Vu l’appel de la société interjeté le 22 août 2022 (sic),

— le déclarer mal fondé et débouter en conséquence les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer en conséquence le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 29 juin 2022,

— débouter les époux [G] de leur demande de réformation du jugement et de nomination d’expert judiciaire,

— confirmer en ce sens les termes du jugement du 29 juin 2022 du tribunal judiciaire de Grasse,

— condamner les époux [G] au paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la somme de 2 000 euros,

— condamner les époux [G] et aux entiers dépens dont distraction pour ceux d’appel au profit de M^e Tocquet avocat au barreau de Nice en application de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [B] réplique que :

Sur l’absence de zone précise de passage dans la convention sous seing privé du 27 juillet 1989 et le non-respect de sa réitération par acte authentique,

— la demande visant à interdire le stationnement du véhicule ne peut pas prospérer puisque l’assiette de la servitude de passage n’est pas définie par l’acte qui l’a créée,

— contrairement à ce que prétendent les époux [G] et comme le rappelle l’expert [C], le passage piétonnier peut se faire derrière le véhicule et sans pour cela empiéter sur la voie publique routière. C’est également ce qu’a retenu le juge de première instance,

— l’acte authentique du 28 mai 1990 stipule que la servitude devra être réitérée par acte authentique à l’initiative de l’acquéreur et qu’il fait « son affaire personnelle de cette servitude en tant qu’elle s 'applique ou peut s’appliquer aux biens présentement vendu ». Cette réitération et la précision de l’assiette de servitude n’ont jamais eu lieu,

Sur la demande de nomination d’un expert,

— cette demande à ce stade de la procédure est surprenante et infondée compte-tenu du fait que la réitération de la convention de servitude doit se faire aux frais de M. et Mme [G].

L’instruction a été clôturée le 6 mai 2025.

L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’usage de la servitude

M. et Mme [G] soutiennent sur le fondement de l’article 701 du code civil, que l’usage de la servitude conventionnelle dont ils bénéficient est rendue plus difficile et dangereux, ce qui est contesté par M. [B] qui oppose que la convention ne précise pas l’assiette de la servitude de passage, et que le passage demeure suffisant.

Aux termes cet article, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

La charge de la preuve pèse naturellement sur la partie qui allègue l’obstacle.

En l’espèce, M. et Mme [G] versent aux débats un procès-verbal de constat d’huissier, aux termes duquel compte tenu de la présence d’un véhicule de marque Peugeot 206 stationné au pied de l’immeuble de M. [B] et perpendiculairement à celui-ci, il est impératif de contourner le véhicule par l’arrière, en empruntant et en longeant le [Adresse 15], pour se rendre à la cave du requérant depuis l’escalier desservant son logement. Aucune mesure n’y figure, mais simplement des photographies de véhicules garés devant l’immeuble [G] parallèlement, et devant l’immeuble [B] perpendiculairement.

Sont également produites des photographies de véhicules stationnés, à la fois perpendiculairement devant l’immeuble de M. [B], et parallèlement à l’escalier permettant d’accéder au logement de M. et Mme [G], mais aussi de M. [B], compte tenu de la servitude conventionnelle de passage réciproque non discutée.

De son côté, M. [B] a communiqué un plan de division foncière établi par le cabinet Casaucau-Lanoy, géomètres-experts, le 21 novembre 2007, comportant des mesures non contestées et qui permet de se rendre compte de la situation précise des lieux : il en ressort qu’il existe un espace ou cour devant chacun des immeubles bâtis cadastrés AL [Cadastre 4] (M. et Mme [G]) et AL [Cadastre 6] (M. [B]). La distance entre le mur de M. [B] contre lequel est appuyé l’escalier et le chemin Allo Marcelin, est de 5,57 mètres. Celle entre le pied de l’escalier et la route est de 4,77 mètres.

Un procès-verbal de constat d’huissier établi sur requête de M. [B] le 30 novembre 2022, mentionne qu’en présence d’un véhicule de marque Peugeot 206 stationné en longueur devant la façade au niveau de l’escalier, il reste entre le véhicule stationné et la limite du domaine public, une largeur disponible entre 2 mètres et 1,50 mètre selon la trajectoire du domaine public, laissant largement la place à un piéton pour passer, sans se mettre en danger. Il en est de même si le véhicule est stationné en bordure du domaine public, laissant alors le passage entre le véhicule et le mur de l’escalier.

En l’état de ces pièces et des photographies, il n’est pas démontré que même garé perpendiculairement à l’immeuble de M. [B], le stationnement d’un véhicule constitue un obstacle à la servitude de passage à pied en sécurité, nonobstant l’existence d’un décroché du chemin [Adresse 12], alors que la servitude de passage convenue ne précise pas son assiette, ni son tracé.

En effet, la comparaison des photographies avec le plan de division foncière permet de vérifier que l’immeuble mitoyen de la parcelle AL [Cadastre 4] de M. et Mme [G], sur la parcelle AL [Cadastre 3], est bâti en avancée par rapport à l’immeuble de la parcelle AL [Cadastre 4], et possède lui aussi un espace non bâti ou cour, qui se prolonge devant l’immeuble [G], puis [B], nonobstant la présence de véhicules stationnés devant l’immeuble [G] et l’immeuble [B].

Le jugement appelé sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [G] de leurs demandes.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

M. et Mme [G] soutiennent qu’il importe d’établir une assiette claire et conforme avec l’utilité de la servitude.

Aux termes de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles prévues dans les articles du code civil.

En l’état de la solution du présent litige, il n’est pas démontré de difficulté d’exécution de la servitude de passage conventionnellement établie, laquelle ne peut être modifiée qu’en accord avec les parties.

M. et Mme [G] seront donc déboutés de leur demande subsidiaire d’expertise.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens et les frais irrépétibles.

En cause d’appel, M. et Mme [G] seront condamnés aux dépens distraits au profit du conseil de l’intimé qui la réclame et aux frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge de l’intimé.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Déboute M. [Y] [G] et Mme [V] [S] épouse [G] de leur demande subsidiaire d’expertise ;

Condamne M. [Y] [G] et Mme [V] [S] épouse [G] aux dépens d’appel, avec distraction au profit de M^e Tocquet ;

Condamne M. [Y] [G] et Mme [V] [S] épouse [G] à verser à M. [O] [B] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT