Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 10 AVRIL 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13500 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ2MQ

Décisions déférées à la Cour : Ordonnance du 29 Mars 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 24/00357

Ordonnance du 14 Juin 2024 --TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n°24/00357

APPELANT

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, GEMALIA Syndic, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : C0431

Ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane LAGET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0325

INTIMÉE

S.C.I.A. 12 B. HOCHE, RCS de Bobigny sous le n°842 101 768, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant M^e Gilles-Eric DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, toque : D951

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 6 mars 2025, en audience publique, Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par les articles 804 et 905 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

****

EXPOSE DU LITIGE

Le 13 juillet 2018, la société SCIA 12 B. Hoche a acquis les lots n° 51 et 101 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] (Seine-Saint-Denis).

Arguant que dans le cadre de travaux de réhabilitation de ses lots elle a découvert que le mur séparatif avec l’immeuble situé [Adresse 4] générait de l’humidité, la société SCIA 12 B. Hoche a sollicité en référé la désignation d’un expert.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du tribunal judiciaire de Paris en date du 26 février 2021. L’expert désigné, M. [J], a déposé son rapport le 14 mars 2023.

Par acte du 14 février 2024, la société SCIA 12 B. Hoche a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir :

autoriser les entrepreneurs qu’elle diligentera à passer par le [Adresse 4] et à installer un échafaudage le long du mur litigieux pour la durée des travaux de reprise, soit 6 mois ;

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à lui verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels, outre 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a rendu une première ordonnance le 29 mars 2024, qui rejette les exceptions de procédure et déclare recevables les demandes de la société SCIA 12 B. Hoche et, avant dire droit, ordonne la réouverture des débats afin que la société SCIA 12 B. Hoche communique des éléments de réponse aux questions suivantes :

Quelles sont les conditions d’installation de l’échafaudage (localisation précise, emprise au sol, durée d’installation et d’enlèvement) '

A quel moment les salariés de l’entreprise de travaux devront-ils avoir accès à la propriété du syndicat des copropriétaires en dehors de l’installation et de l’enlèvement de l’échafaudage ' A quelles périodes et pour la réalisation de quels travaux ' Par quels moyens y accéderont-ils ' Existe-t-il la possibilité d’accéder à l’échafaudage par la propriété de la SCIA 12 B. Hoche '

En fonction des travaux à réaliser côté propriété du syndicat des copropriétaires, quelles seront les protections utilisées pour maintenir en l’état sa propriété '

Y sera-t-il entreposé autre chose que l’échafaudage '

Outre toute précision technique utile sur le déroulé des travaux.

Par une seconde ordonnance contradictoire du 14 juin 2024, le juge des référés a :

rappelé que dans l’ordonnance du 29 mars 2024, le juge des référés a rejeté les exceptions de procédure et déclaré recevables les demandes de la société 12 B. Hoche ;

autorisé la société SCIA 12 B. Hoche à accéder à la parcelle appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], pour y installer un échafaudage et réaliser des travaux sur le mur séparatif, et ce pour une durée de 6 mois à compter du premier jour d’installation de l’échafaudage, dans les conditions précisées par une convention de tour d’échelle proposée par la société demanderesse et produite aux débats (pièce 26 de la demanderesse), et selon les modalités de la note technique pour l’installation de l’échafaudage établie par la société Troispar3conseils (pièce 25 de la demanderesse) ;

dit que la société SCIA 12 B. Hoche préviendra par tous moyen le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] de la date de début des travaux, au moins 8 jours ouvrés avant le début de ceux-ci ;

dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] devra laisser l’accès à sa propriété à cette fin, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de cette date, et pendant deux mois ;

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] à verser à la société SCIA 12 B. Hoche la somme provisionnelle de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

rejeté toutes autres demandes ;

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] aux dépens ;

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] à payer à la société SCIA 12 B. Hoche la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 17 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] a relevé appel de ces deux ordonnances.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 février 2025, il demande à la cour, de :

réformer et infirmer les deux ordonnances rendues par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, des 29 mars 2024 et 14 juin 2024 :

en ce que la première du 29 mars 2024 a « rejeté les exceptions de procédure soulevées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (Seine-Saint-Denis), déclaré recevables les demandes de la société 12 B. Hoche et réservé les demandes des parties dans l’attente de la production de certains éléments de réponse par la société 12 B. Hoche » ;

en ce que la seconde ordonnance du 14 juin 2024 a « fait droit à la demande de tour d’échelle de la société 12 B. Hoche sur la propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (Seine-Saint-Denis), pour y installer un échafaudage et réaliser des travaux sur le mur séparatif et ce pour une durée de 6 mois à compter du premier jour d’installation de l’échafaudage, dans les conditions précisées par la convention de tour d’échelle proposée par la demanderesse et produite aux débats (pièce 26 de la demanderesse), et selon les modalités de la note technique pour l’installation de l’échafaudage établie par la société Troispar3 conseils (pièce 25 de la demanderesse) ;

dit que la société 12 B. Hoche préviendra par tout moyen le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (Seine-Saint-Denis) de la date de début des travaux, au moins 8 jours ouvrés avant le début de ceux-ci ;

dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (Seine-Saint-Denis) devra laisser accéder à sa propriété à cette fin, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de cette date, et pendant deux mois ;

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (Seine-Saint-Denis) au paiement de la somme provisionnelle de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

rejeté les autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (Seine-Saint-Denis) ;

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (Seine-Saint-Denis) au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens » ;

statuant à nouveau,

in limine litis,

juger nulle l’assignation de la société 12 B. Hoche, notamment en violation des dispositions des articles 54 et 56 du code de procédure ;

renvoyer la société 12 B. Hoche à mieux se pourvoir en raison d’une litispendance et à tout le moins d’une connexité avec l’instance au fond qu’elle a introduite en 2023 à [Localité 7], et de la compétence exclusive du juge de la mise en état dans cette instance au fond pour statuer sur la demande liée aux modalités des travaux qu’elle souhaite exercer comme pour toute demande provisionnelle éventuelle ;

subsidiairement,

rejeter comme irrecevables les demandes de la société 12 B. Hoche en méconnaissance des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ;

plus subsidiairement,

en toute hypothèse,

débouter la société 12 B. Hoche de toutes ses demandes fins et prétentions dirigées contre lui ;

débouter la société 12 B. Hoche de son appel incident visant à obtenir la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels qui se heurte à des contestations sérieuses en référé ;

condamner la société 12 B. Hoche à lui payer la somme de 50.000 euros en application de son propre engagement d’indemniser en cas de gêne manifeste laquelle est certaine ;

condamner la société 12 B. Hoche à lui régler la somme de 35.000 euros au titre des troubles, désagréments et dégradations de toutes sorte liées au chantier ;

condamner la société 12 B. Hoche à lui régler les sommes réglées au titre de la condamnation de première instance ;

condamner la société 12 B. Hoche à lui régler la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société 12 B. Hoche aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction de ces derniers qui seront recouvrés directement par M^e Jougla conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

très subsidiairement,

fixer les conditions suivantes à l’éventuelle intervention au titre d’une servitude de tour d’échelle :

réalisation d’un état des lieux préalable aux travaux, en présence de l’ensemble des parties ;

définition du mode de protection des sols, végétaux et surfaces fragiles ' comme les conduites de gaz ' par l’entreprise ; un descriptif précis des travaux accompagné du marché de l’entreprise sera joint au protocole

date et heure de début prévisionnel des travaux : A FIXER ;

date et heure de fin prévisionnelle des travaux : A FIXER ; en cas de dépassement pour quelque raison que ce soit du délai normalement nécessaire pour achever les travaux une pénalité forfaitaire de 500 euros par jour calendaire sera versée par la société 12 B. Hoche jusqu’à ce qu’elle ait pu faire constater la remise en état des lieux dans leur état d’origine ;

jour(s) et horaire(s) de présence des ouvriers sur les lieux du chantier : o les ouvriers pourront être présents le A FIXER ;

o leur accès ne sera autorisé que de 9h00 à 17h00 uniquement en semaine et ni les jours fériés ni les week-ends ;

l’accès des ouvriers et du matériel de chantier s’effectuera via le [Adresse 1] à [Localité 6] avec l’aide d’une télécommande qui sera restituée au plus tard le dernier jour des travaux, sa perte donnera lieu à facturation ;

les travaux ne devront pas être de nature à empêcher ou entraver de quelque manière que ce soit l’entrée et la sortie du garage. Sur ce point la largeur du passage au plus étroit n’est que de 2,55 m au plus étroit soit déjà moins que ce que prévoit la norme NF P91 120 dans son article 5.1.2., à savoir 2,80 m en sens unique ! L’échafaudage sera mis en place en tenant compte des conditions de circulation du site (passage en encorbellement ou passage laissé libre selon contraintes du site ce qui reste encore vague sans un plan plus détaillé que celui de la pièce 25 adverse) ;

en cas de gêne manifeste (limitation, voire privation d’accès à la copropriété et à son garage), la société 12 B. Hoche s’engage à lui verser une juste indemnité sous 24h de 100 euros par jour, à titre de clause pénale mais sans préjudice de la réelle indemnisation à laquelle elle pourrait prétendre ;

les prestataires mandatés par la société 12 B. Hoche devront se stationner en dehors de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 6] ;

en cas de dégradation, démolition, salissures la société 12 B. Hoche et son prestataire mandaté s’engagent à remettre en l’état, à l’identique et sans délai la copropriété du [Adresse 1] à leurs frais avancés. Une consignation à hauteur de 10.000 euros sera effectuée sur un compte séquestre afin d’assureur la garantie à première demande. Il en sera justifié avant tout démarrage des travaux. En outre la société 12 B. Hoche aura fait réaliser un constat avant travaux dont copie lui sera fournie au plus tard le jour du démarrage du chantier ;

définition des modalités d’évacuation des déchets/gravats car il n’est pas question de les entreposer au niveau de la voie d’accès à son parking qui devra durant toute la durée des travaux pouvoir y accéder normalement (enlèvement quotidien à prévoir) ;

communication des pièces : Kbis et copie de la police d’assurance responsabilité civile professionnelle garantissant les dommages aux existants et aux avoisinants (avec un plafond par sinistre d’au moins 300.000 euros) de l’entreprise en cours de validité ;

la souscription d’une assurance tous risques chantier couvrant tous les dommages pouvant être occasionnés durant le chantier avec renonciation à tout recours à son encontre apparait nécessaire ;

rejeter toute demande de dommages-intérêts lesquels ne sont pas justifiés ni dans leur principe ' une solution amiable ayant été rejetée par la requérante au motif qu’elle voulait que tout soit gratuit, ni dans leur quantum ;

rejeter toute demande au titre des frais irrépétibles une solution amiable ayant été rejetée par la requérante au motif qu’elle voulait que tout soit gratuit ;

en conséquence,

condamner la société 12 B. Hoche à lui régler les sommes réglées au titre de la condamnation de première instance ;

condamner la société 12 B. Hoche à lui régler la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; et

condamner la société 12 B. Hoche aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction de ces derniers qui seront recouvrés directement par M^e Jougla conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 mars 2025, la société SCIA 12 B. Hoche demande à la cour, de :

confirmer l’ordonnance rendue le 29 mars 2024 par le président du tribunal judiciaire de Bobigny, en ce qu’elle a rejeté les exceptions de procédures et déclaré recevables ses demandes ;

confirmer l’ordonnance rendue le 14 juin 2024, par le président du tribunal judiciaire de Bobigny, en ce qu’elle a :

autorisé la société 12 B. Hoche à accéder à la parcelle appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (Seine-Saint-Denis), pour y installer un échafaudage et réaliser des travaux sur le mur séparatif et ce pour une durée de 6 mois à compter du premier jour d’installation de l’échafaudage, dans les conditions précisées par la convention de tour d’échelle proposée par la demanderesse et produite aux débats (pièce 26 de la société 12 B. Hoche), et selon les modalités de la note technique pour l’installation de l’échafaudage établie par la société Troispar3 conseils (pièce 25 de la société 12 B. Hoche) ;

dit que la demanderesse préviendra par tout moyen le syndicat des copropriétaires de la date de début des travaux, au moins 8 jours ouvrés avant le début de ceux-ci ;

dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (Seine-Saint-Denis) devra laisser accéder à sa propriété à cette fin, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de cette date, et pendant deux mois ;

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (Seine-Saint-Denis) à verser à la société 12 B. Hoche des dommages et intérêts ;

rejeté les autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (Seine-Saint-Denis) ;

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (Seine-Saint-Denis) au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

infirmer l’ordonnance rendue le 14 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a fixé le montant de la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (Seine-Saint-Denis) à titre de dommages et intérêts à la somme de 2.000 euros ;

et statuant à nouveau,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (Seine-Saint-Denis) à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels ;

et y ajoutant :

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (Seine-Saint-Denis) de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (Seine-Saint-Denis) à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025, jour de l’audience des plaidoiries, avant l’ouverture des débats et sans opposition des parties.

SUR CE, MOTIFS

Sur les exceptions de procédure et la fin de non-recevoir

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] maintient en appel les exceptions de procédure et la fin de non-recevoir qu’il a soulevées en première instance et qui ont été rejetées.

L’exception de nullité de l’assignation introductive d’instance tirée de l’absence de précision du fondement de la demande ne peut prospérer dès lors que comme l’a relevé le premier juge, la demanderesse a suffisamment défini dans l’acte l’objet de la demande : se voir autoriser un droit de passage temporaire sur le fonds voisin du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], afin de pouvoir réaliser les travaux d’imperméabilisation du mur séparant les deux propriétés. La cour ajoute que si comme le fait observer l’appelant l’exploit introductif d’instance vise des textes inapplicables (les articles 808, 809 et 145 du code de procédure civile), les deux premiers correspondant aux anciens articles du référé devenus les articles 834 et 835 et le troisième, relatif aux mesures d’instruction, étant inadapté, ces erreurs de fondement juridique n’étaient pas de nature à induire en erreur le défendeur sur l’objet de la demande qui est clairement déterminé dans le corps de l’assignation, étant rappelé qu’en vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restaurer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination proposée par les parties.

L’exception de litispendance et de connexité en raison de l’action pendante au fond est elle aussi inopérante, l’action engagée par la société 12 B. Roche à l’encontre de plusieurs parties (notamment son vendeur et l’entreprise ayant réalisé le ravalement du mur litigieux, ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]), aux fins de réparation de ses préjudices causés par les désordres affectant le mur séparatif, ayant un objet différent de celui de l’action en référé qui ne tend qu’à l’obtention d’un droit de passage temporaire sur le fonds voisin. En outre, il s’agit d’une part d’une action au fond, d’autre part d’une action en référé. Il n’y a donc pas de situation de litispendance ou de connexité comme l’a exactement jugé le premier juge.

N’est pas non plus fondée la fin de non-recevoir tirée du non-respect des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, qui impose dans certains cas précis, à peine d’irrecevabilité, de faire précéder la demande en justice d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative. En effet, la présente action ne fait pas partie de celles visées par ce texte, à savoir :

celles qui tendent au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros,

celles relatives à l’une des actions mentionnées à l’article R.211-3-4 (actions en bornage) et à l’article R.211-3-8 du code de l’organisation judiciaire (parmi lesquelles ne figure pas la servitude dite « du tour d’échelle »),

et celles relatives à un trouble anormal de voisinage, auquel ne peut être assimilé la demande d’une servitude temporaire de tour d’échelle dont le fondement repose sur les inconvénients normaux du voisinage.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté les exceptions de procédure et la fin de non-recevoir.

Sur le fond du référé

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] soutient que les conditions de l’octroi d’un « tour d’échelle » n’étaient pas réunies.

Il convient de rappeler ces conditions :

les travaux doivent être indispensables,

il doit y avoir nécessité technique de passer sur le fonds voisin,

la gêne doit être proportionnée à l’utilité des travaux : la sujétion résultant de l’autorisation du juge ne doit pas entrainer des inconvénients autres que les inconvénients normaux du voisinage,

les dégâts ou le trouble de jouissance qui seraient causés par les travaux à la propriété assujettie doivent donner lieu à indemnisation, étant précisé que contrairement à ce que soutient l’appelant, cette indemnisation n’est pas automatique mais subordonnée à la preuve de dégradations ou de troubles de jouissance excédant les inconvénients normaux.

En l’espèce, il résulte notamment du rapport d’expertise judiciaire que les travaux d’imperméabilisation du mur séparatif, pour l’exécution desquels le tour d’échelle a été sollicité, font partie de la solution réparatoire définie par l’expert et présentaient ainsi un caractère indispensable pour remédier aux désordres affectant ce mur, à l’origine d’infiltrations dans les lots de la société du 12 B. Hoche.

Il résulte aussi des conclusions de l’expert judiciaire, du devis des travaux réparatoires qu’il a homologué et de la configuration même des lieux telle que ressortant des photographies versées aux débats, que l’imperméabilisation du mur séparatif du côté de la propriété du [Adresse 4] exigeait la pose d’un échafaudage sur cette propriété, les travaux ne pouvant être réalisés que depuis cet échafaudage.

Les modalités qui ont été arrêtées dans le convention de tour d’échelle soumise par société 12 B. Hoche au syndicat des copropriétaires le 23 octobre 2023 correspondent à celles que ledit syndicat avait sollicitées dans la lettre officielle de son conseil en date du 16 novembre 2023. Il résulte en outre de la correspondance échangée entre les parties que la société 12 B. Hoche a, à la demande du syndicat des copropriétaires, complété la convention de tour d’échelle en lui transmettant les devis et méthodologies des travaux ainsi qu’une attestation d’assurance. Il résulte aussi de cette correspondance que la convention de tour d’échelle n’a pas été signée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] non parce que ses modalités auraient été incomplètes, imprécises, disproportionnées à l’utilité des travaux ou insuffisamment protectrices, mais parce que la convention ne prévoyait d’indemniser le syndicat qu’en cas de gêne manifeste (limitation voire privation d’accès à la copropriété et à son garage), ce qui est pourtant conforme à la règle de droit.

L’intimé est donc mal fondé à soutenir que les conditions de l’octroi d’un tour d’échelle n’étaient pas réunies ; l’ordonnance doit être confirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande de la société 12 B. Hoche sur la base des modalités fixées par la convention de tour d’échelle proposée par ladite société et par la note technique pour l’installation de l’échafaudage établie par la société Troispar3conseils.

Il doit être relevé que les travaux autorisés par le premier juge sont terminés à la date à laquelle la cour statue, leur réception ayant eu lieu le 7 mars 2025, et que leur durée (du 8 octobre 2024 au 30 janvier 2025) n’a pas excédé celle de cinq mois qui avait été prévue dans la convention.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] soutient que ces travaux lui ont occasionné un préjudice dont il demande la réparation en appel, à hauteur d’une somme de 50.000 euros au titre de la gêne manifeste occasionnée et que la société 12 B. Hoche s’est engagée à réparer dans la convention, et d’une somme de 35.000 euros au titre des troubles, désagréments et dégradations de toutes sortes liées au chantier.

Il fait état :

des nuisances sonores causées par des travaux effectués en dehors des horaires autorisés,

d’une obstruction aux accès à la copropriété et de la violation de leur propriété privée,

des perturbations affectant la maintenance courante de la copropriété,

du stationnement abusif des véhicules de chantier, obligeant les résidents à se garer dans la rue,

des dépassements des horaires de travaux en semaine, perturbant la tranquillité des résidents,

des travaux effectués les samedis, générant des nuisances sonores importantes et perturbant la quiétude des résidents,

des dégradations liées aux travaux (robinet, tuyau jaune),

du bon fonctionnement du restaurant McDonald’s qui a été fortement impacté notamment en raison de l’obstruction des accès et des perturbations de ses activités, son service comptable étant encore en train d’évaluer son propre préjudice,

du mépris permanent des voisins notamment en l’absence de toute information de quelque nature surtout quant à la date prévisionnelle de fin des travaux.

Il n’est cependant versé aux débats aucun constat de commissaire de justice ni correspondance échangée entre le syndic du [Adresse 4] et la société 12 B. Hoche au sujet de ces troubles allégués. Il n’est produit par l’appelante qu’une lettre officielle adressée le 11 octobre 2024 par le conseil du syndicat des copropriétaires à celui de la société 12 B. Hoche, dans laquelle il est fait état :

d’une part, de ce que durant l’installation de l’échafaudage les 7 et 8 octobre 2024 le passage de camions a été bloqué du fait de l’encombrement de la voie,

d’autre part, de ce que les dimensions du passage méconnaissent les engagements pris dans la note technique.

Il doit cependant être relevé que le blocage de camions est dénoncé sur une période limitée de deux jours liée à l’installation de l’échafaudage, ce qui ne peut être considéré comme excédant les inconvénients normaux du chantier, et que si le non-respect des dimensions du passage est avéré, la société 12 B. Hoche l’a reconnu et justifié par des raisons techniques dans un mail qu’elle a adressé le 21 octobre 2024 au syndicat des copropriétaires. Elle y indique que le passage le plus étroit de 2,55 mètres à l’origine a dû être réduit à 2,45 mètres en raison d’un imprévu de chantier, les sondages par piochage du mur ayant fait apparaître un mur très abimé dans lequel il n’était pas possible de s’ancrer sans risque certain pour la solidité de l’ensemble. En outre, il n’est fait état par le syndicat des copropriétaires d’aucun empêchement de circulation des véhicules du fait de cette réduction de la largeur du passage. Il n’est donc pas établi que le non-respect des dimensions fixées par la note technique a été la cause d’inconvénients anormaux.

Il faut aussi indiquer, s’agissant des éventuelles dégradations qui auraient été causées à la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], qu’un constat des lieux a été établi contradictoirement par commissaire de justice le 16 septembre 2024, avant le commencement des travaux, et qu’un procès-verbal de constat doit être dressé après réception des travaux, de sorte que toute demande de réparation à ce titre est prématurée.

En conséquence, l’obligation indemnitaire de la société 12B. Hoche est en l’état sérieusement contestable. Les demandes formées de ce chef en appel seront rejetées.

La demande très subsidiaire du syndicat des copropriétaires, tendant à la fixation de conditions à l’éventuelle intervention au titre d’une servitude de tour d’échelle, est évidemment sans objet, les travaux tels qu’autorisés en première instance ayant d’ores et déjà été réalisés.

Enfin, l’intimée forme appel incident sur l’indemnité de 2.000 euros qui lui a été allouée par le premier juge en réparation de la résistance fautivement opposée par le syndicat des copropriétaires à sa demande de tour d’échelle. Elle demande que cette indemnité soit portée à 50.000 euros, faisant valoir que le démarrage de ses travaux a été retardé d’une année par la faute du syndicat voisin et que son préjudice de jouissance est évalué par l’expert judiciaire à 6.100 euros par mois correspondant à l’impossibilité de louer les appartements impactés par le mur.

Si le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a bien fautivement refusé d’autoriser le tour d’échelle tel que défini par la convention proposée le 23 octobre 2023 par la société 12 B. Hoche, en exigeant une indemnisation à laquelle elle n’avait pas droit automatiquement, retardant ainsi le démarrage des travaux le temps de l’instance judiciaire que la société 12 B. Hoche a dû engager, l’évaluation du trouble de jouissance dont se prévaut ladite société, sur la base du rapport d’expertise judiciaire dans lequel l’expert fait une proposition d’imputation des préjudices allégués à plusieurs parties, doit être arbitrée par le juge saisi au fond. En l’attente, le premier juge a justement fixé à 2.000 euros le montant provisionnel du préjudice causé par la résistance fautive du syndicat à laisser le passage sur son terrain.

En définitive, les ordonnances entreprises seront confirmée en toutes leurs dispositions, y compris celles relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, et l’appelante sera déboutée de toutes ses demandes.

Perdant en appel, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sera condamné aux dépens de la présente instance et à payer à la société SCIA 12B. Hoche la somme de 7.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes leurs dispositions les ordonnances rendues les 29 mars et 14 juin 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny,

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] (93500) de l’ensemble de ses demandes,

Le condamne aux dépens de la présente instance et à payer à la société SCIA 12B. Hoche la somme de 7.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE