Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 3, 7 novembre 2025, n° 21/02030

TGI Nice 27 janvier 2021

CA Aix-en-Provence
Confirmation 7 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité décennale de l'assureur dommages-ouvrage
La cour a estimé que les dommages ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage et que l'assurance dommages-ouvrage ne s'applique pas en l'espèce, car aucun désordre décennal n'a été établi.
Rejeté
Fautes de conception et non-respect des préconisations techniques
La cour a jugé que Bouygues immobilier, en tant que promoteur, n'a pas commis de faute contractuelle, n'ayant pas participé aux opérations de construction et s'étant entourée de professionnels compétents.
Rejeté
Nouvelle prétention de préjudices annexes
La cour a constaté que la demande de préjudices annexes était effectivement nouvelle et a donc déclaré cette prétention irrecevable.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a rejeté la demande de frais irrépétibles du syndicat, considérant qu'il n'y avait pas lieu de faire droit à cette demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 3, 7 nov. 2025, n° 21/02030
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/02030
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 27 janvier 2021, N° 20/03727
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Cédric CABANESJulie DE VALKENAEREJoseph MAGNANJean-Philippe PELERINEric VEZZANIJérôme MARTIN
Cabinet(s) :	PAUL MAGNAN ET JOSEPH MAGNAN, SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS
Parties :	Syndicat FLEUR DE MAI c/ son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, S.A. BOUYGUES IMMOBILIER, Compagnie ALLIANZ IARD, Société ALLIANZ ASSURANCES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 07 NOVEMBRE 2025

N° 2025/215

N° RG 21/02030 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG5XF

Syndicat FLEUR DE MAI

Société ALLIANZ ASSURANCES

S.A. BOUYGUES IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Julie DE VALKENAERE

M^e Cédric CABANES

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 27 janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03727.

APPELANTE

[Adresse 13] FLEUR DE MAI représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET MARI, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 2]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assisté de M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMÉES

Compagnie ALLIANZ IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 1]

représentée par M^e Julie DE VALKENAERE de la SELARL JDV AVOCATS, avocat au barreau de NICE

S.A. BOUYGUES IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 4]

représentée par M^e Cédric CABANES de la SCP JEAN LECLERC,CEDRIC CABANES ET YVES-HENRI CANOVAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Clémentine TIBERI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Jérôme MARTIN de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Jean-Philippe PELERIN, avocat au barreau de PARIS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence TANGUY, conseillère chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marianne FEBVRE, présidente,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Florence TANGUY, conseillère rapporteure.

Greffier lors des débats : M^me Flavie DRILHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2025.

Signé par Marianne FEBVRE, présidente et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L’immeuble en copropriété [Adresse 9] située [Adresse 3], a été édifié sous la maîtrise d’ouvrage de la société Bouygues immobilier, et sa construction s’est achevée au cours du premier semestre 2007.

La société Bouygues immobilier a souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la société Allianz.

M. [B] [R], assuré auprès de la société MMA IARD, est intervenu en qualité de maître d''uvre et M. [E] [L], assuré auprès de la Mutuelle des Architectes Français (MAF) en qualité de maître d''uvre des ouvrages de voirie et réseaux divers.

Le lot « Terrassements voirie et réseaux divers gros-'uvre » a été confié à la société [Adresse 6] (la société Dumez) assurée auprès de la société SMA.

La société Technic travaux matériels, assurée auprès de la société MMA IARD, est intervenue en qualité de sous-traitante de la société Dumez pour les travaux de voirie et réseaux divers et la Société des terrassements et construction AU pour le lot terrassement.

La réception a eu lieu le 16 juillet 2007.

Le 26 octobre 2012, un sinistre s’est produit, à la suite d’un épisode pluvieux, provoquant un glissement coulé d’un talus à l’arrière de l’immeuble.

M. [M] [W], géologue, a établi le 31 octobre 2012 un premier diagnostic géologique et hydrogéologique.

Le [Adresse 14] (le syndicat des copropriétaires) a déclaré le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage de la société Bouygues immobilier, la société Allianz, qui a refusé sa garantie au motif que « le talus ne constitue pas un ouvrage de bâtiments couverts par le présent contrat dommage ouvrage ».

Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice, qui par une ordonnance du 2 juillet 2013, a désigné en qualité d’expert, M. [J] [O], au contradictoire de la société Allianz.

Les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables aux maîtres d''uvre, locateurs d’ouvrage et à leurs assureurs par des ordonnances des 28 novembre 2013 et 15 mai 2018.

Après la réunion d’expertise du 28 mars 2014, la société Bouygues immobilier, le Conseil Général des Alpes-Maritimes et la société Orange-France Telecom ont également été appelés en la cause, les opérations d’expertise leur ayant été déclarées communes et opposables par ordonnance du 14 octobre 2014.

L’expert a déposé son rapport le 13 septembre 2019.

Le 4 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice les sociétés Bouygues immobilier, Allianz, Dumez, l’assureur de cette dernière, la société Sagena, le BET Verd [L] et son assureur la MAF, M. [D] [R] (exerçant à l’enseigne Archiform) et la société MMA IARD afin qu’ils soient condamnés in solidum à lui payer la somme provisionnelle de 145 000 euros à valoir sur le coût des travaux à exécuter en urgence sur le talus dominant le bâtiment C de la résidence [7] de mai, outre une provision ad litem de 10 000 euros et une somme au titre des frais irrépétibles.

La société Bouygues immobilier a appelé en cause la société Orange-France Télécom, la société MMA IARD, qui a appelé en cause la SARL IPC.

Par ordonnance du 30 juin 2020, le juge des référés a ordonné la jonction des différentes instances, invité les parties à mieux se pourvoir, s’agissant des demandes à l’encontre de la société Orange-France Télécom, débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Mari, a assigné le 20 octobre 2020 les sociétés Allianz et Bouygues Immobilier à jour fixe afin qu’ils soient condamnés in solidum à lui payer, avec exécution provisoire :

— la somme de 145 659,21 euros représentant le coût des travaux à exécuter en urgence sur le talus dominant le bâtiment C de la résidence [Adresse 9], avec indexation sur l’indice du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

— une indemnité au titre des frais irrépétibles, les dépens et ceux des instances en référés et les frais d’expertise.

Par jugement du 27 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— débouté le [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Mari, de ses demandes à l’encontre de la SA Bouygues immobilier, et de son assureur la compagnie Allianz ;

— condamné le [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Mari, à payer à la SA Bouygues Immobilier la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Mari, à payer à la compagnie d’assurances Allianz la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté le [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Mari, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Mari aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 10 février 2021, le syndicat des copropriétaires a relevé appel en intimant les sociétés Bouygues immobilier et Allianz.

Par conclusions remises au greffe le 5 juin 2025, et auxquelles il y a lieu de se référer, il demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 27 janvier 2021 en ce qu’il a :

*débouté le syndicat de toute ses demandes dirigées aussi bien contre Bouygues que contre Allianz,

*condamné le syndicat à payer à chacun des défendeurs la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné le syndicat à payer les entiers dépens,

Et statuant à nouveau :

— vu l’évolution du litige (exécution des travaux par le département),

— rejeter l’exception d’irrecevabilité soulevée par Allianz sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile,

— donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu’il se désiste de sa demande de condamnation in solidum de la compagnie d’assurances Allianz et de la société Bouygues, à lui payer la somme de 145 659,21 euros représentant le coût des travaux à exécuter en urgence sur le talus dominant le bâtiment C de la résidence [Adresse 9],

— condamner in solidum la compagnie d’assurances Allianz et la société Bouygues à payer au syndicat concluant la somme de 2 768,34 euros au titre des préjudices annexes avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 20 octobre 2020,

En tout état de cause,

— débouter tous les concluants de leurs demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— condamner in solidum la compagnie d’assurances Allianz et la société Bouygues à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— rejeter les demandes des intimés fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum à payer au syndicat les entiers dépens de l’instance au fond et des procédures de référé, comprenant les frais d’expertise judiciaire, dépens recouvrés directement au profit de maître [Localité 10] pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision préalable.

Par conclusions remises au greffe le 13 juin 2025, et auxquelles il y a lieu de se référer, la société Bouygues immobilier demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— rejeter l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Bouygues immobilier,

En tout état de cause,

— condamner le [Adresse 13] [Adresse 8] de [Adresse 11] au versement d’une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Bouygues immobilier, ainsi qu’aux entiers dépens recouvrés par maître Cédric Cabanes.

Par conclusions remises au greffe le 23 juin 2025, et auxquelles il y a lieu de se référer, la société Allianz demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Nice,

Statuant de nouveau,

— constater que plus de deux ans se sont écoulés entre la procédure de référé expertise initiée à la requête du syndicat des copropriétaires ayant abouti à la désignation de M. [J] [O] en qualité d’expert judiciaire, et l’introduction de l’action en référé suivant exploit du 4 septembre 2019,

— constater que sans reconnaissance aucune du bien-fondé initial de cette demande, la compagnie Allianz prend acte du désistement partiel formulé par le syndicat des copropriétaires s’agissant de sa demande indemnitaire de 145 659,21 euros représentant le coût des travaux à exécuter en urgence sur le talus dominant le bâtiment C,

Surabondamment,

— juger que la prétention du syndicat des copropriétaires Fleur de mai visant à solliciter la condamnation de la compagnie Allianz et la SA Bouygues immobilier à lui payer la somme de 2 768,34 euros au titre des préjudices annexes avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 20 octobre 2020 est nouvelle,

En conséquence,

— déclarer irrecevable la prétention nouvelle formulée par le syndicat des copropriétaires Fleur de mai de voir condamner la compagnie Allianz et la SA Bouygues immobilier à lui payer la somme de 2 768,34 euros et l’en débouter,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Fleur [Adresse 5] au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation dirigées contre la compagnie Allianz sur le fondement des frais irrépétibles et dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025.

Motifs :

Il résulte des articles 1792 du même code et L.242-1 du code des assurances que l’assurance dommages-ouvrage garantit notamment les dommages qui, affectant l’ouvrage dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination dans le délai d’épreuve de dix ans courant à compter de la réception.

Le délai de forclusion a été interrompu par ordonnance de référé expertise du 2 juillet 2013 et le syndicat des copropriétaires ayant assigné la société Allianz à jour fixe le 20 octobre 2020 en indemnisation de ses préjudices, son action contre l’assureur dommages-ouvrages n’était pas forclose à cette date.

La fin de non-recevoir soulevée par la société Allianz sera donc rejetée.

Sur le fond, il ressort des éléments de la procédure que le 26 octobre 2012, à la suite d’un épisode particulièrement pluvieux, un glissement coulé d’un talus est survenu à l’arrière de la résidence [7] de mai sur environ 5m de large et 3m à 5 m de long, la terre glissée ayant partiellement comblé le patio permettant d’accéder à deux appartements en façade Nord/Ouest du bâtiment C.

Le syndicat des copropriétaires agit à titre principal sur le fondement de l’article 1792 du code civil contre la société Bouygues immobilier et sollicite la garantie de l’assureur dommages-ouvrage pour le désordre de nature décennale à l’origine du sinistre.

La société Bouygues immobilier lui oppose l’existence d’une cause étrangère aux travaux réalisés sous sa maîtrise d’ouvrage et l’absence de preuve du caractère décennal des désordres.

En application de l’article 1792 du code civil, « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou 1'acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans 1'un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Pour établir la responsabilité de plein droit du maître d’ouvrage, le syndicat des copropriétaires argue du risque d’un nouveau glissement de terrain, un tel dommage ayant d’ailleurs eu lieu à nouveau en 2019 ainsi qu’il ressort d’un constat d’huissier dressé par maître [F] le 17 mars 2020 montrant que des blocs de pierres ont dévalé le talus haut d’environ 8 mètres pour s’arrêter à 2,5 m du bâtiment. Le syndicat des copropriétaires souligne également l’aggravation de l’état de la route surplombant l’immeuble, et notamment de la fissure longitudinale laissant craindre un basculement de la chaussée en direction de l’immeuble d’habitation.

Toutefois, l’expert explique que le glissement de boue trouve son origine dans les colluvions recouvrant les marnes éocènes, qu’il est donc certainement superficiel et qu’il n’affecte pas les fondations du bâtiment C.

Aucuns travaux du talus n’ayant été réalisé, la responsabilité décennale de la société Bouygues n’est pas engagée en l’absence d’ouvrage.

En outre la destination de l’immeuble n’étant pas affectée ni sa solidité compromise, les dispositions de l’article 1792 du code civil ne sont pas applicables en l’espèce.

Enfin il y a lieu de constater qu’aucun désordre décennal n’a porté atteinte à l’immeuble dans le délai d’épreuve.

Par conséquent, la responsabilité décennale de la société Bouygues immobilier n’est pas engagée et l’assureur dommages-ouvrage qui ne garantit que les désordres de nature décennale, doit être mis hors de cause.

Le syndicat des copropriétaire recherche à titre subsidiaire la responsabilité de la société Bouygues immobilier sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Il se prévaut à cet égard :

— des fautes de conception lors de la construction de l’immeuble en rappelant qu’en page 42 de son rapport l’expert judiciaire a constaté que « le talus situé derrière le bâtiment C de la copropriété [Adresse 9] n’a pas fait l’objet de confortements adaptés lors de la construction de cet ensemble immobilier alors qu’il présente une forte pente et qu’il montre des signes de glissements anciens et est classé en zone RL5 du PPRMT de la commune de [Localité 12] (zone de ravinement léger ' reptation) », et qu’il retient ainsi que « cette insuffisance lors de la conception de la construction a laissé ce talus dans une stabilité précaire comme montrent les calculs réalisés par le sapiteur la société IMSRN » ;

— d’un non-respect des préconisations techniques : le syndicat des copropriétaires indique à ce sujet que l’expert judiciaire, (en page 33 de son rapport), a rappelé qu’ « une note de l’entreprise géotechnique Sol essais du 31 mai 2005 préconisait de remblayer le talus derrière le bâtiment » et que, suivant les calculs du sapiteur, « la réalisation d’un remblai à 3H/2V tel que prévu dans la note technique de Sol essais aurait permis d’améliorer significativement la stabilité du talus » ;

— de la non-réalisation des ouvrages prévus puisque le talus n’a fait l’objet d’aucun traitement géotechnique, d’aucun traitement spécifique alors que l’expert précise en page 32 de son rapport que « le CCTP du lot n°16 prévoyait la mise en place d’une fascine en bois au milieu du talus sur la totalité du linéaire du bâtiment C (…) » alors que « seul un petit morceau de fascine a été observé à proximité de la bâche bleue ».

Le syndicat des copropriétaires attribue ainsi la survenance du dommage à l’absence d’ouvrage de confortement du talus dont le maître d’ouvrage ne pouvait ignorer l’instabilité structurelle.

Or, en l’occurrence, la société Bouygues immobilier est un promoteur et non un professionnel des opérations de construction.

Il ressort par ailleurs du rapport d’expertise qu’elle s’est entourée de professionnels et, notamment qu’en ce qui concerne les études de sols, elle a eu recours à un géotechnicien, la société Sols essais, qui a établi les rapports suivants :

— un avis géologique et géotechnique préliminaire le 28 mai 2004,

— un rapport d’étude de sol préliminaire le 24 juin 2004,

— un rapport d’étude de sol complémentaire le 17 décembre 2004,

— un rapport d’étude sol n° 3 le 11 mars 2005,

— une note technique le 31 mai 2005,

— un rapport d’intervention le 16 novembre 2005.

Ainsi que la société Bouygues immobilier le fait valoir, aucun des professionnels chargés des opérations de construction (le BET [L], la société Dumez et M. [R]) n’a émis d’observations ni lui a conseillé de confier une mission complémentaire pour déterminer la nécessité de travaux géotechniques appropriés.

La société Bouygues immobilier ne s’est pas immiscée dans les travaux et le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une acceptation délibérée des risques par le maître d’ouvrage.

Il en résulte que la société Bouygues immobilier qui n’a pas participé aux opérations de construction, n’a commis aucune faute contractuelle. Les demandes formées contre elle par le syndicat des copropriétaires doivent donc être rejetées.

Le jugement sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe en son appel sera condamné à payer à la société Bouygues immobilier et à la société Allianz la somme de 1 500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ces motifs :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne le [Adresse 13] [Adresse 9] à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la société Bouygues immobilier la somme de 1 500 euros,

— à la société Allianz la somme de 1 500 euros ;

Condamne le [Adresse 14] aux dépens qui pourront être recouvrés contre lui conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,