COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 26 JUIN 2025

N° 2025/293

N° RG 24/08485 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNKYA

S.C.I. ARCHIV’MED

C/

S.C.I. L’OLIVAIE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Françoise ASSUS-JUTTNER

M^e Pierre-yves IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 1] en date du 20 juin 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/04477.

APPELANTE

S.C.I. ARCHIV’MED, prise en la personne de son représentant légal,

domiciliée [Adresse 3]

représentée par M^e Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.C.I. L’OLIVAIE prise en la personne de son représentant légal,

domiciliée [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, substitué par M^e Rachid CHENIGUER, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté et plaidant par M^e Virginia RICORDEAU, avocate au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pascale POCHIC, conseiller, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, président

Madame Pascale POCHIC, conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte notarié du 12 juillet 2005 la SCI L’Olivaie a consenti à la SCI Archiv’Med un bail à construction portant sur un terrain situé sur la commune de Carros (Alpes Maritimes) pour une durée de 50 ans.

N’ayant pas obtenu du preneur l’autorisation d’effectuer la visite annuelle de contrôle de l’obligation d’entretien des constructions, prévue au bail, et se plaignant de divers désordres, la société L’Olivaie a saisi un juge des référés qui a ordonné une expertise confiée à M.[D] [J] lequel a déposé son rapport au mois de novembre 2019 dont il résulte que les ouvrages construits par la société Archiv’Med sont affectés de très nombreuses fissures, désordres auxquels il peut être remédié soit par la reconstruction de l’ensemble sur des fondations adaptées soit de reprendre intégralement les fondations des bâtiments par des micropieux, le coût de ces reprises pouvant être évalué à un montant de 846 516 euros sur la base du devis Bioletto en date du 11 octobre 2019, communiqué à l’expert.

Dans le cadre du litige au fond qui a opposé les parties, le tribunal judiciaire de Grasse par jugement du 13 décembre 2022 a, entre autres dispositions, condamné la société Archiv’Med à effectuer les réparations nécessaires afin de remettre en état les bâtiments conformément aux préconisations de l’expert judiciaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de six mois à compter de la signification de la décision.

Ce jugement signifié à la société Archiv’Med le 31 janvier 2023, n’a pas été frappé d’appel.

Invoquant l’impossibilité de l’exécuter en raison de l’obstruction de la société L’Olivaie, la société Archiv’Med a par assignation du 7 septembre 2023, saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse pour qu’il soit fait obligation à la bailleresse de lui laisser l’accès à son terrain, sous astreinte.

La SCI L’Olivaie s’est opposée à cette demande en communiquant un rapport technique établi par M. [P] [R] expert inscrit auprès de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, et à titre reconventionnel elle a sollicité la liquidation de l’astreinte ordonnée par jugement du 13 décembre 2022 à la somme de 100 euros par jour pour la période du 1er août 2023 jusqu’au jour de la décision à intervenir, ainsi que le prononcé d’une astreinte majorée.

Par jugement du 20 juin 2024 le juge de l’exécution a :

' rejeté la demande de la SCI Archiv’Med tendant à ce que le rapport d’expertise privé [R] soit écarté des débats ;

' l’a déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la SCI L’Olivaie à lui laisser l’accès à son lot, sous astreinte et de sa demande de suppression de l’astreinte ;

' liquidé l’astreinte ordonnée par jugement du 13 décembre 2022, ayant couru au 16 avril 2024, à la somme de 26 000 euros ;

' condamne la société Archiv’Med à payer cette somme à la SCI L’Olivaie ;

' débouté la SCI L’Olivaie de sa demande reconventionnelle en fixation d’une astreinte de 200 euros ;

' condamné la SCI Archiv’Med à payer à la SCI L’Olivaie la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure ;

' rejeté tous autres chefs de demandes.

La société Archiv’Med a interjeté appel de cette décision dans les quinze jours de sa notification par déclaration du 4 juillet 2024.

Par dernières écritures notifiées le 1er avril 2025 l’appelante sollicite de la cour qu’elle:

— infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris et conséquence,

— juge que le rapport [R] sera écarté des débats en tirant toute conséquence sur le recours à une telle pièce pour inviter le juge à statuer.

— juge que les pièces versées aux débats par la société Archiv’Med établissent l’impossibilité pour elle d’exécuter les travaux que l’expert judiciaire a proposés.

— condamne la société L’Olivaie à laisser accès à la société Archiv’Med pour exécuter le jugement du 13 décembre 2022, sous astreinte de 200 euros par jour à compter du trentième jour qui suivra la date de la décision à intervenir.

— juge que la société L’Olivaie faisant obstacle à la bonne exécution du jugement du 13 décembre 2022 il y a lieu de lever l’astreinte prononcée à charge de la société Archiv’Med et de rejeter son appel incident.

— éventuellement et avant dire droit, nommer tel expert ou tel consultant que la cour choisira pour que tous élément soient fournis sur la faisabilité des travaux proposés par l’expert M. [J], à frais partagés.

— condamne la société L’Olivaie au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes elle fait valoir en substance que le rapport amiable de M. [R] versé aux débats par la société L’Olivaie n’est pas contradictoire, que cet expert inscrit auprès de la liste de la cour d’appel d’Aix en Provence n’a pas agi comme expert mais comme maître d’oeuvre de la partie adverse et alors qu’il n’est pas assuré pour les travaux qu’il préconise. Son rapport ne répond pas aux hypothèses de la Cour de cassation et il n’est pas corroboré par les pièces techniques du dossier.

Elle indique en effet que les documents qu’elle produit et qui émanent d’une équipe de maîtrise d’oeuvre responsable, réputé et assuré pour l’activité sollicitée, préconisent des investigations avant travaux qui requièrent un accès préalable à la parcelle voisine appartenant à la société L’Olivaie.

Elle ajoute que si comme le prétend l’intimée celle-ci a eu recours à un «constat» de M. [R], la société L’Olivaie ne pouvait recourir qu’à la seule compétence d’un commissaire de justice qui sous serment constate des faits sans pouvoir les interpréter comme le fait son expert.

Sur le fond elle invoque les démarches qu’elle a effectuées auprès de diverses entreprises pour remédier aux désordres mais qui n’ont pu aboutir en raison de l’obstruction de la société L’Olivaie.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 7 avril 2025 la SCI L’Olivaie demande à la cour de :

— dire et juger mal fondée la société Archiv’Med en son appel.

— confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la SCI

L’Olivaie de sa demande reconventionnelle en fixation d’une astreinte de 200 euros.

— l’infirmer sur ce point.

Et statuant à nouveau,

— porter l’astreinte fixée par jugement du 13 décembre 2022 à la somme de 200 euros par jour à compter du 23 mai 2025 date de l’audience des plaidoiries devant la cour d’appel.

En tout état de cause,

— débouter la société Archiv’Med de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions.

— liquider l’astreinte pour la période du 17 avril 2024, jusqu’au 23 mai 2025, date de l’audience de plaidoirie devant la cour, à la somme de 100 euros par jour.

— condamner en conséquence la société Archiv’Med à lui payer la somme de 40 200 euros pour la période du 17 avril 2024 au 23 mai 2025, soit 100 euros par jour sur une période de 402 jours.

— la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile exposés en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

A cet effet et pour l’essentiel l’intimée rétorque, s’agissant du rapport établi par M. [R], que celui-ci est inscrit sur la liste des experts judiciaires près la cour d’appel d’Aix-en-Provence avec les mentions licence en génie civil et infrastructures, maîtrise ingénieur spécialité génie civil et infrastructure, etc.. , et que contrairement à ce que soutient l’appelante, il ne préconise pas des travaux mais constate que ceux ordonnés par le tribunal au vu du rapport de l’expert judiciaire M. [J], n’ont pas lieu d’être réalisés sur la propriété de la voisine, à la seule exception du ravalement de la façade côté l’Olivaie.

Elle ajoute que le premier juge n’a pas fondé sa décision sur ce seul rapport amiable qui a pu être débattu contradictoirement, mais également sur le rapport de l’expert judiciaire, le devis de l’entreprise Bioletto validé par l’expert judiciaire, le courrier de l’entreprise Bioletto du 3 avril 2024 précisant que les travaux ordonnés ne nécessitent pas intervention sur le terrain de l’Olivaie, ainsi que les motifs du jugement du 13 décembre 2022. Elle relève que l’appelante allègue des «avis de techniciens réputés, diplômés, assurés» contraires sans toutefois préciser à quels avis elle se réfère.

Elle estime que dans ces conditions le rejet de la demande tendant à ce qu’elle soit condamnée sous astreinte à laisser accès à la locataire pour l’exécution du jugement du 13 décembre 2022 doit être confirmé.

L’intimée précise qu’elle ne s’est pas opposée à des investigations préparatoires sous réserve d’un délai de prévenance et de la planification des visites, l’accès à son immeuble, qui ne pouvait être permanent et illimité.

La société Archiv’Med ne s’étant à ce jour pas exécutée et n’ayant entrepris aucuns travaux l’intimée demande la confirmation du jugement entrepris, excepté sur sa demande de majoration de l’astreinte qu’elle réitère, ainsi que la liquidation de l’astreinte pour la période échue à la date de l’audience de plaidoirie devant la cour.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé complet des prétentions et moyens respectifs des parties.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’écarter des débats le rapport établi le 7 décembre 2023 par M. [R]:

Il est de principe qu’en vertu de l’article 16 du code de procédure civile le juge ne peut pas refuser d’examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d’une partie, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d’autres éléments de preuve ;

En l’espèce il est constant que le document intitulé « note de synthèse » établi sur la base des documents remis à M. [R], expert inscrit auprès de la liste de cette cour, mandaté par la société L’Olivaie, a pu être contradictoirement débattu dans le cadre de l’instance ;

Cet expert qui s’est également déplacé sur les lieux, indique notamment que les travaux tels que décrits par l’expert judiciaire peuvent être principalement réalisés depuis l’emprise de la SCI Archiv’Med hormis les travaux d’enduits de façade. Il a par ailleurs relevé que le chantier n’existait pas et que les travaux ne pouvaient être considérés comme empêchés ;

Cette analyse est corroborée par la lettre du gérant de la société Bioletto en date du 3 avril 2023 qui indique que «les micropieux à réaliser pour conforter les fondations des murs situés en limite de la propriété de la société Archiv’Med doivent être réalisés par l’intérieur des bâtiments et sans intervention dans la propriété voisine de la société L’Olivaie conformément à notre devis du n° 2019/132 du 11 octobre 2019», ce devis étant celui retenu par l’expert judiciaire ;

Le moyen tiré de ce que M. [R] agirait comme «maître d’oeuvre irresponsable et non assuré pour les travaux qu’il préconise» est dénué de fondement et contrairement à ce que soutient l’appelante, la jurisprudence n’exige pas la production de deux rapports d’expertise amiable concordants mais retient qu’un rapport d’ expertise privée peut être corroboré par un autre rapport d’expertise privé ;

C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a refusé d’écarter le rapport établi par M. [R] dont la portée sera examinée dans le cadre de la discussion sur la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande de prononcé d’une astreinte à l’encontre de la société L’Olivaie :

En application de l’article L. 131-1, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution «le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité» ;

Le juge de l’exécution ne peut donc assortir d’une astreinte qu’une obligation fixée par une décision de justice exécutoire ;

Or le dispositif du jugement du 13 décembre 2022 ne comporte aucune obligation à la charge de la société L’Olivaie de laisser la société Archiv’Med accéder à sa parcelle pour l’exécution des travaux impartis. La question n’a pas même été débattue devant le tribunal dont les motifs ne nécessitent aucune interprétation sur ce point ;

C’est en conséquence par une exacte application de l’article L. 131-1, alinéa 2 précité que le premier juge a écarté cette demande.

Sur la demande de liquidation de l’astreinte assortissant l’obligation de travaux impartie à la société Archiv’Med :

Selon l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter, l’astreinte pouvant être supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution provient en tout ou partie d’une cause étrangère ;

Il n’est pas discuté que l’astreinte provisoire ordonnée a commencé à courir le 1er août 2023 et que les travaux n’ont pas été exécutés ;

Pour expliquer sa défaillance l’appelante invoque le défaut d’autorisation d’accès à la parcelle de la société L’Olivaie, qui serait indispensable à leur réalisation ;

Mais c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a refusé de suivre la société Archiv’Med dans cette explication, notamment au regard des échanges de lettres entre les parties qui démontrent l’absence d’opposition de principe de la société L’Olivaie à cet accès sous réserve de légitimes conditions de prévenance et de durée qui n’ont toutefois pas trouvé d’écho;

L’appelante communique une lettre de la société AGEI datée du 5 décembre 2023 qui mentionne « (…) les études relatives au ravalement, à la consolidation des ouvrages et à l’évacuation des eaux de la cour ne pourront être entreprises qu’à la condition d’un accès permanent non limité à l’ensemble du site, en particulier à la cour de la société L’Olivaie (…)» ;

Toutefois cette affirmation limitée aux « études » et dénuée de toute argumentation technique est contredite par le rapport de M.[R] et la lettre rédigée le 3 avril 2024 par le gérant de la société Bioletto dont le devis a été retenu par l’expert judiciaire, qui confirment que l’essentiel des travaux hormis ceux de façade en fin de chantier ne requiert pas d’intervention sur le terrain voisin ;

Il n’y a donc pas lieu de supprimer l’astreinte comme le demande l’appelante qui ne justifie d’aucune cause étrangère ou de difficultés d’exécution ;

C’est en conséquence à l’issue d’une analyse exacte des pièces communiquées par chacune des parties que le premier juge a retenu l’absence injustifiée d’exécution des obligations mises à la charge de la société Archiv’Med et a en conséquence liquidé l’astreinte ainsi qu’il l’a fait, son jugement méritant confirmation sur ce point ;

C’est encore par de justes motifs qu’il a refusé de faire droit à la demande de majoration de l’astreinte qui n’est pas justifiée ;

Par ailleurs le juge n’ayant vocation à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve la demande d’expertise présentée par l’appelante sera écartée ;

Enfin il ne convient pas, au regard d’une part de la finalité de l’astreinte qui est d’amener le débiteur à exécuter son obligation, d’autre part du principe du double degré de juridiction, de statuer sur la liquidation de l’astreinte au-delà de la période soumise à l’examen de la juridiction de premier degré, à savoir pour la période échue au 16 avril 2024, comme le demande l’intimée.

Sur les demandes accessoires :

L’appelante qui succombe dans son recours supportera les dépens d’appel et sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont l’équité commande de faire application en faveur de l’intimée dans les conditions précisées au dispositif ci-après.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions appelées ;

Y AJOUTANT,

REJETTE la demande d’expertise présentée par la SCI Archiv’Med ;

DIT n’y avoir lieu pour la cour à statuer sur la liquidation de l’astreinte au-delà de la période soumise à l’examen du premier juge ;

DEBOUTE la SCI Archiv’Med de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA CONDAMNE à ce titre à verser à la SCI L’Olivaie la somme de 2000 euros ;

LA CONDAMNE aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENT