COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 24 AVRIL 2025

N° 2025/226

Rôle N° RG 24/07253 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNE4G

Syndic. de copro. LE COUNTRY PARK

C/

[G] [L]

S.C.I. PRIMO

S.C.P. EGC 2007

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pascal ALIAS de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES

M^e Alice DINAHET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de NICE en date du 23 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02311.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires LE COUNTRY PARK sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET LVS

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par M^e Pascal ALIAS de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Annie PROSPERI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de M^e Florent ELLIA, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMES

Monsieur [G] [L]

né le 15 juillet 1949 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alice DINAHET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de M^e Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE, plaidant

S.C.I. PRIMO

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentée M^e Alice DINAHET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de par M^e Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE, plaidant

S.C.P. EGC 2007

représentée par son gérant en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée M^e Alice DINAHET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de par M^e Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) Primo, M. [G] [L] et la société SCP EGC 2007 sont propriétaires de biens dépendant de la copropriété Le Country park située [Adresse 2] à [Localité 9].

Se prévalant de travaux urgents à réaliser sur les parties communes, la société Primo, M. [L] et la SCP EGC 2007 ont fait assigner, par actes de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires Le Country park, représenté par son syndic en exercice, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice afin de l’entendre condamner à faire réaliser, sous astreinte, les travaux de reprise provisoires des insécurités listées sans le constat d’huissier du 18 septembre 2023 et un réseau d’évacuation des eaux pluviales sur le chemin de la Vigie.

Par ordonnance en date du 23 mai 2024, ce magistrat a :

— condamné le syndicat des copropriétaires Le Country park, représenté par son syndic en exercice, sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours à compter de la signification de la décision, à exécuter les travaux de reprise provisoires des insécurités, en attendant les travaux de rénovation globale de la copropriété, listées dans le procès-verbal de constat d’huissier de Me [Z] du 18 septembre 2023, à savoir :

* la mise en conformité de la marche de l’escalier situé en haut du [Adresse 6] dont la hauteur est trop importante ;

* la réparation des nombreuses marches d’escaliers cassées et dangereuses, notamment celles des escaliers situés en haut du chemin de la Vigie et menant au bâtiment A et des escaliers qui vont du bâtiment A au bâtiment B et des escaliers permettant d’accéder aux garages ;

* la réparation des margelles fondues et ébréchées des murets et des bassins ;

* la réparation des murets cassés et dangereux situés dans les escaliers centraux de la copropriété et devant la loge des gardiens au niveau de l’entrée principale ;

— condamné le syndicat des copropriétaires Le Country park, représenté par son syndic en exercice, sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la décision, à procéder à la création d’un réseau d’évacuation des eaux pluviales sur le chemin de la Vigie (avec caniveaux, grilles et regards) sur la base de l’étude de la société Monaclean d’octobre 2022 et du plan de création du nouveau réseau ;

— dispensé la société Primo, M. [L] et la SCP EGC 2007 de toute participation dans la dépense commune des frais de la procédure ;

— condamné le syndicat des copropriétaires Le Country park, représenté par son syndic en exercice, à payer à la société Primo, M. [L] et la SCP EGC 2007 la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— déclaré irrecevable la demande fondée sur l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96-1080.

Ce magistrat a considéré que l’obligation du syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux sollicités en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas sérieusement contestable et se justifiait par l’urgence en raison des risques résultant du constat d’huissier de Me [Z] et des problèmes d’étanchéité par infiltrations affectant les garages, sachant que ces désordres étaient dénoncés depuis 2017 et que les travaux n’avaient toujours pas été réalisés, ni même soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Suivant déclaration transmise au greffe le 7 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 7 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, il demande à la cour de réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— d’écarter les demandes des intimés au regard des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile ;

— de se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes des intimés en l’absence d’urgence et en raison de contestations sérieuses ;

— de déclarer qu’il n’y a pas lieu à référé sur lesdites demandes :

— de débouter les intimés de leurs demandes ;

— les condamner à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les sommes dues au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1995 régissant le tarif des huissiers de justice.

Pour s’opposer aux travaux sollicités en référé, il se prévaut de l’absence d’urgence, de contestations sérieuses et de l’absence de dommage imminent. Il expose, qu’outre le fait que l’assemblée générale des copropriétaire du 6 décembre 2021 a considéré que les travaux de réfection des bassins et garages n’étaient pas urgents, les travaux portant sur les marches ont été réalisés, de même que des travaux de réfection au sein de la copropriété ont été votés le 25 septembre 2023. Il relève, qu’alors même que des travaux de réfection sont en cours, aucune dangerosité n’est démontrée concernant les désordres qui résultent des conséquences de l’usure des bâtiments.

Il insiste sur les travaux votés lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2023 en raison de leur urgence, faisant observer que les intimés s’y sont opposés, allant jusqu’à contester ladite assemblée devant la juridiction du fond. Il relève que les copropriétaires ont été informés de l’avancée des travaux en cours concernant les bassins, les garages, le réseau d’eaux pluviales, la piscine et les marches d’escalier par courrier en date du 20 septembre 2023.

Concernant les travaux sollicités, il fait valoir que :

— les travaux de réparation des escaliers entre le jardin et le garage totalisant 11 marches ont été réalisés par l’entreprise [D] en octobre 2022 et par l’entreprise Clés en main en juillet 2024, sachant que les fissures constatées sur les marches sont dues à un eucalyptus planté à proximité et dont les racines passent sous les escaliers, ce qui ne représente aucun danger ;

— les travaux de réfection des bassins n’ont pas été approuvés par l’assemblée générale du 6 décembre 2021, sachant que les bassins sont vides et qu’ils ne présentent aucun danger et que leur suppression a été approuvée par l’assemblée générale du 28 juin 2024 ;

— les travaux portant sur la création d’un nouveau réseau de canalisation des eaux pluviales ont bien été débattus lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2023, sachant que la grande partie des infiltrations subies par la copropriété s’explique par l’effondrement du réseau des eaux pluviales de la copropriété voisine [Adresse 7] dont l’assemblée générale du 8 décembre 2022 a approuvé des travaux de réfection et que la société Woliner, spécialisée dans le détection des fuites et l’évacuation des réseaux, n’a constaté, en octobre 2024, aucune fuite sous l’enrobé goudronnée dans la descente d’accès à la résidence, ni au niveau des colonnes d’évacuation horizontale, en indiquant que les infiltrations auraient pour origine des anomalies de maçonnerie et les joints de dilatation défectueux, étant relevé qu’il ne s’agit pas d’inondations fréquentes affectant les parties communes et privatives comme l’affirment les intimés ;

— les travaux de réfection des garages ont été refusés par l’assemblée générale du 4 septembre 2020, laquelle a, le 28 juin 2024, pour remédier aux infiltrations les affectant, voté pour des travaux d’étanchéité de la terrasse et des jardinières situées au-dessus avec remplacement du carrelage et suppression des anciens bassins.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 17 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Primo, M. [L] et la SCP EGC 2007 sollicitent de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— déboute l’intimé de ses demandes ;

— y ajoutant,

— condamne l’appelant à leur verser la somme de 7 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— dise qu’ils seront dispensés de régler au titre des charges les sommes auxquelles le syndicat des copropriétaires serait condamnées au titre des frais irrépétibles et des frais de procédure résultant de la présente procédure.

Ils fondent leurs demandes sur les dispositions des articles 834 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile, de sorte qu’ils affirment que le juge des référés a bien compétence pour trancher le litige, les moyens tirés de contestations sérieuses, de l’absence d’urgence et de l’absence de dommage imminent ne constituant pas une exception de procédure mais des moyens de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Ils indiquent que l’urgence à réaliser les travaux sollicités résulte du temps passé sans réaction du syndicat des copropriétaire pour mettre fin aux désordres décrits (de 2021 à 2024) à l’origine d’importants désordres. Ils relèvent qu’il est urgent de créer un nouveau réseau d’eaux pluviales afin de résoudre les causes d’infiltrations de la copropriété avant de réaliser des travaux dans les bassins et garage, de même que les travaux que le syndicat prétend avoir réalisés sont antérieurs aux constatations faites le 18 septembre 2023, outre le fait que les travaux votés lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2023 sont inutiles et couteux. Plus qu’une urgence, ils se prévalent de l’existence d’un dommage imminent sachant que les mesures que le syndicat prétend avoir prises au cours des derniers mois ne concernent pas les travaux sollicités qui doivent être réalisés en urgence et dont la preuve de leur réalisation effective n’est pas rapportée, tel que cela ressort des constats d’huissier des 16 juillet et 9 août 2024.

Ils se prévalent des articles 14 dernier alinéa et 18 de la loi du 10 juillet 1965 pour soutenir que le syndic doit prendre les mesures qui s’imposent, à défaut de quoi il engage sa responsabilité, et que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers ayant leur origine dans les parties communes.

Concernant les travaux en question, ils font valoir que :

— les insécurités résultant de l’état des marches d’escaliers, des margelles des bassins et des murets résultent de plusieurs constats d’huissier dressés entre juillet 2018 et septembre 2023 et de nombreuses alertes faites en vue des assemblées générales, et notamment à celles des 12 décembre 2022 et 25 septembre 2023, sans que les travaux sollicités ne fassent l’objet de résolutions, et ce, alors même qu’il existe un risque de chute et de blessures pour l’ensemble des copropriétaires qui résident au sein de la copropriété et les personnes qui y travaillent ;

— la nécessité de créer un nouveau réseau de canalisation des eaux pluviales pour canaliser les écoulements d’eaux le long du [Adresse 6] s’explique par les infiltrations affectant la copropriété, et en particulier les entrées des garages, des cages d’escaliers et des lots privatifs, tel que cela résulte des rapports de M. [S] de juillet 2017, de la société Monaclean de septembre 2022, de la société Valero TP d’octobre 2022 et de la société Assainissement services de mai 2024, voire même du rapport de la société Woliner d’octobre 2024 produit par la partie adverse, faisant observer que, malgré les engagements pris en ce sens, avant de procéder à la réfection des parties endommagées, tel que cela ressort des assemblées générales des 4 septembre 2020, 6 décembre 2021 et 12 décembre 2022, ledit réseau n’existe toujours pas, aucune résolution ne portant sur cette question lors des assemblées générales des 25 septembre 2023 et 28 juin 2024, aux termes desquelles d’autres travaux importants de rénovation, qui ne sont pas indispensables et couteux, ont été votés.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 février 2025.

Aux termes de conclusions de procédure transmises le 17 février 2025, l’appelant demande à la cour de rejeter des débats les conclusions transmises par la partie adverse le 17 février 2025 ainsi que les pièces 52 à 64 comme étant tardives dès lors qu’ils ne peuvent y répliquer avant la clôture de l’instruction qui doit intervenir le lendemain.

Aux termes de conclusions de procédure transmises le 25 février 2025, les intimés demandent à la cour de déclarer recevables leurs écritures transmises le 17 février 2025 à 11h11 ainsi que les nouvelles pièces 52 à 64 qui y sont annexées, faisant valoir que cette réplique fait suite aux conclusions transmises par la partie adverse le 7 février 2025, avec de nouvelles pièces, et ce, alors même qu’ils avaient échangé leurs conclusions en juillet 2024. Ils indiquent, qu’outre le fait qu’ils n’ont eu que 6 jours ouvrés pour répliquer, l’appelant avait déjà connaissance des nouvelles pièces qu’ils communiquent.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rejet des conclusions et nouvelles pièces (52 à 64) transmises par les intimés le 17 février 2025

En application de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il est admis que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions et/ou des pièces ont été déposées en temps utile. Ainsi, s’il estime qu’elles ont été déposées peu de temps avant le moment prévu pour l’ordonnance de clôture, le juge doit veiller au respect des droits de la défense et, éventuellement, les écarter des débats en caractérisant les circonstances particulières qui l’ont conduit à se prononcer en ce sens.

En l’espèce, alors même que les parties avaient échangé des écritures en juillet 2024, le syndicat des copropriétaires Le Country park a transmis de nouvelles conclusions le vendredi 7 février 2025 en y annexant de nouvelles pièces (29 à 34). Les intimés y ont répliqué en transmettant leurs dernières écritures le lundi 17 février 2025 en fin de matinée en y annexant, à leur tour, des nouvelles pièces (52 à 64).

En reconcluant le 7 février 2025, alors même que la date de clôture de l’instruction au 18 février 2025 a été portée à sa connaissance par l’avis de fixation transmis le 13 juin 2024, l’appelant a conduit les intimés à y répliquer le 17 février 2025.

Si les intimés, qui ont disposé d’une semaine, auraient pu s’organiser pour transmettre leurs écritures et pièces nouvelles avant la veille de l’ordonnance de clôture, il n’en demeure pas moins que les nouveaux développements (pages 54 à 64) ne sont faits qu’en réponse aux nouvelles pièces produites par l’appelant qui, compte tenu de leurs dates (ordonnance du 8 novembre 2024, facture du 28 juin 2024, rapport Woliner du 29 octobre 2024, procès-verbaux de l’assemblée générale des 6 décembre 2021 et 28 juin 2024 et procès-verbal de constat du 28 juin 2024), auraient dû être communiquées bien avant le 7 février 2025.

De surcroît, les moyens développés par les intimés ne sont pas nouveaux et les nouvelles pièces communiquées (ordonnance du 8 novembre 2024, conclusions de première instance, saisine et décision du premier président aux fins de suspendre l’exécution provisoire, assignations en annulation et/ou suspension de décisions prises par l’assemblée générale, constats d’huissier de juillet et août 2024, procès-verbaux de l’assemblée générale des 25 septembre 2023 et 28 juin 2024, devis de la société Valero TP du 16 octobre 2022 et compte-rendu de visite de la société Monaclean du 29 juin 2022) n’appelaient pas de réponse spécifique. En effet, les éléments de procédure produits concernent le syndicat des copropriétaire, agissant en demande ou en défense. Les conclusions de la société Monaclean étaient déjà dans les débats. Les autres pièces, sachant que certaines d’entre elles ont également été communiquées par l’appelant (procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2024), ne visent qu’à étayer les éléments de preuve déjà produits par les intimés afin d’établir la réalité des faits qu’ils dénoncent, à savoir les désordres affectant les parties communes et l’absence de mesures prises par le syndicat pour y remédier.

Dans ces conditions, aucune atteinte au principe du contradictoire n’étant établie, il n’y a pas lieu de rejeter les dernières conclusions transmises le 17 février 2025 par les intimés, ainsi que les nouvelles pièces qui y sont annexées (52 à 64).

L’appelant sera donc débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande de travaux concernant les parties communes d’une copropriété

Sur l’objet du litige

En application de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, telles que fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. L’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsqu’elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, les travaux sollicités par les demandeurs, devenus appelants, dans leur acte introductif d’instance, sont fondés sur les dispositions des articles 835 du code de procédure civile, 14 dernier alinéa et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le premier juge ayant fait droit aux demandes formées par les copropriétaires sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile et de l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, il n’a pas eu à les examiner sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, les intimés fondent leur demande de travaux sur les mêmes fondements juridiques, ajoutant en plus les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile.

Pour autant, quel que soit le fondement juridique, les prétentions formées par les intimés restent les mêmes.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir écarter les demandes formées par les intimés au regard de l’objet du litige et de les examiner au regard des différents fondements juridiques soulevés.

Sur le fondement des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

Dans les deux cas, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, afin d’établir les désordres affectant les parties communes, les intimés versent aux débats plusieurs constats d’huissier, et notamment ceux dressés les 21 juin 2022, 18 septembre 2023, 16 juillet, 6 et 9 août 2024, qui révèlent la vétusté des escaliers desservant les bâtiments de la copropriété, avec des marches qui sont cassées, des rayures sur le portail de l’entrée principale avec une serrure défectueuse, le vieillissement de l’enduit de certains murets et murs, l’érosion de margelles (autour des jardinières et des bassins), le dépassement de haies végétales sur le chemin piétonnier ainsi qu’un manque d’écoulement des eaux pluviales le long du chemin de la Vigie et le non entretien des bassins. Le commissaire de justice constate également des traces d’infiltration sur les murs et plafonds des garages ainsi que dans la cage d’escalier du bâtiment B.

Ne contestant pas la réalité de ces désordres, le syndicat des copropriétaires fait valoir que des travaux sont régulièrement soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Il en est ainsi de celles du :

—  18 décembre 2017 repoussant les résolutions portant sur la suppression des bassins ;

—  6 décembre 2021 refusant de voter les travaux de réfection des bassins et garages ;

—  12 décembre 2022 votant des travaux visant à renforcer la sécurité de la copropriété et réparer le système d’ouverture du portail coulissant situé vers l’entrée de la copropriété ;

—  25 septembre 2023 votant des travaux complémentaires à ceux votés lors de la précédente assemblée, des travaux de transformation de la piscine et de rénovation de sa plage, de sa terrasse Solarium et de ses deux salles de bain, des travaux de réfection de la peinture des murs des halls d’entrée situés au rez-de-chaussée des bâtiments A et B ainsi que leur système d’éclairage, des travaux de réfection de l’intérieur des cabines d’ascenseur des deux bâtiments, des travaux de remplacement du système d’allumage des garages, des travaux de rénovation des loges et vestiaires des gardiens, sachant que les travaux de remplacement des margelles et de rénovation du revêtement de la piscine n’ont pas été votés ;

—  28 juin 2024 votant des travaux d’étanchéité de la terrasse et des jardinières situées au-dessus des garages avec remplacement du carrelage et suppression des anciens bassins ainsi que des travaux de réfection des sols des garages et de remplacement de leurs grilles d’évacuation EP et des travaux de réfection de la peinture des cages d’escalier des bâtiments A et B.

Il reste que les intimés, qui affirment que le syndic de la copropriété a refusé d’inscrire à l’ordre du jour des assemblées générales l’intégralité de leurs demandes, malgré les demandes faites en ce sens, tel que cela résulte des courriers qu’ils versent aux débats, font valoir que les travaux qui ont été soumis au vote de l’assemblée générale ne sont pas les plus urgents, dès lors que l’urgence porte sur les désordres affectant les escaliers, margelles et murets. De plus, ils soutiennent que les travaux votés lors de la dernière assemblée générale ne sont pas de nature à remédier aux infiltrations d’eaux affectant les garages comme n’étant pas ceux préconisés par le cabinet d’architecte [X] [S] dans un rapport dressé le 6 juillet 2017 après étude de voirie et des réseaux pour la réfection complète du revêtement du [Adresse 6] dressée le 6 juillet 2017, la société Monoclean dans des plans annexés à un courriel en date du 30 septembre 2022 après une visite des lieux réalisée le 26 juillet 2022 à la demande de M. [L] et la société Valero TP dans son devis en date du le 16 octobre 2022 à la demande de la société Primo.

Or, il appartient à l’assemblée générale, organe délibérant, de voter les travaux à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, de sorte qu’un copropriétaire, pas plus qu’un juge, ne peut se substituer à elle pour arbitrer l’ordre de priorité des travaux à réaliser et/ou se prononcer sur l’opportunité des travaux qu’elle a décidés.

Cependant, en application de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, qui énonce que le syndicat des copropriétaires est responsable de tout dommage subi par les copropriétaires ou les tiers dès lors qu’ils trouvent leur origine dans les parties communes, le juge a compétence pour ordonner les travaux nécessaires à la cessation de désordres, et ce, en dépit de décisions contraires de l’assemblée générale.

Au cas présent, les intimés ne rapportent pas la preuve de dommages qui seraient causés par le refus du syndicat des copropriétaires d’engager les travaux sollicités.

En effet, l’anormalité voire l’insécurité ou la dangerosité résultant de la vétusté des escaliers, des margelles et des escaliers n’est pas manifeste. Or, un simple défaut d’entretien des parties communes, sans que la preuve de dommages ne soit rapportée, ne suffit pas à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, si la création d’un réseau d’évacuation des eaux pluviales sur le [Adresse 6] fait l’objet de discussions au sein de la copropriété depuis plusieurs années, la nécessité de réaliser ces travaux n’est pas plus évidente. Les copropriétaires n’établissent pas être victimes des infiltrations d’eau affectant la copropriété, et en particulier les garages, les photographies annexées aux constats d’huissier révélant uniquement l’existence de traces d’infiltrations et non des inondations. De plus, dans le cadre d’une intervention en recherche de fuites, la société Société Nouvelle Victor Woliner a dressé un rapport le 29 octobre 2024. Après un contrôle des dégâts sous forme d’infiltrations dans les garages à plusieurs endroits, dont les joints de dilatation ainsi que les bordures extérieures du garage, elle n’a constaté aucune fuite depuis l’enrobé goudronné dans la descente d’accès à la résidence, ni même au niveau des colonnes d’évacuation horizontales encadastrés sous le même enrobé goudronné. Elle considère que les fuites des garages proviennent d’anomalies de maçonnerie des murets d’acrotère situés au-dessus de l’enrobé goudronné, des jardinières situés au niveau de la partie centrale carrelée et des joints de dilatation fuyards. Or, l’assemblée générale des copropriétaires a voté, le 28 juin 2024, des travaux d’étanchéité de la terrasse et des jardinières situées au-dessus des garages.

Etant donné que les intimés ne rapportent pas la preuve du refus du syndicat des copropriétaires d’engager des travaux indispensables de nature à engager sa responsabilité, l’obligation pour l’appelant de réaliser les travaux sollicités est sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser, sous astreinte, les travaux sollicités par les intimés copropriétaires, au motif qu’il s’agissait de travaux nécessaires ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

Sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les intimés échouent à rapporter la preuve du moindre dommage causé par un manquement du syndicat des copropriétaires aux obligations légales lui incombant en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

N’étant, à l’évidence, pas victimes d’un refus du syndicat des réaliser des travaux pouvant être qualifiés d’indispensables, les intimés n’établissent pas l’existence d’un trouble manifestement illicite.

De la même manière, les travaux sollicités n’apparaissent pas se justifier par un dommage imminent mais par une volonté manifeste des intimés de se substituer à l’assemblée générale pour décider des travaux qu’il convient, selon eux, de réaliser.

Dans ces conditions, la réalité même d’un dommage, effectif ou imminent, n’étant pas démontrée, les travaux sollicités par les intimés ne se justifient pas par un trouble manifestement illicite ou dommage imminent qu’il convient de faire cesser.

Il y a donc lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise en déboutant les intimés de leur demande de travaux afin de faire cesser un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent.

Sur les dépens et l’article du code de procédure civile

Les intimés, succombant en appel, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné les syndicat des copropriétaires aux dépens et à verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera également infirmée en ce qu’elle a dispensé les intimés copropriétaires de toute participation de la dépense commune des frais de procédure.

La société civile immobilière (SCI) Primo, M. [G] [L] et la société SCP EGC 2007 seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, lesquels ne comprendront pas les sommes dues au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1995 régissant le tarif des huissier de justice.

En outre, l’équité commande de les condamner in solidum à verser au syndicat des copropriétaires Le Country park, représenté par son syndic en exercice, la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.

En revanche, la société civile immobilière (SCI) Primo, M. [G] [L] et la société SCP EGC 2007, tenus aux dépens, seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement.

Ils seront également déboutés de leur demande d’être dispensés de toute participation de la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déboute le syndicat des copropriétaires Le Country park, représenté par son syndic en exercice, de sa demande tendant à voir rejeter les dernières conclusions transmises le 17 février 2025 par la société civile immobilière Primo, M. [G] [L] et la société SCP EGC 2007, ainsi que les nouvelles pièces qui y sont annexées (52 à 64) ;

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Déboute le syndicat des copropriétaires Le Country park, représenté par son syndic en exercice, de sa demande tendant à voir écarter les demandes de la société civile immobilière Primo, M. [G] [L] et la société SCP EGC 2007 au regard des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile ;

Déboute la société civile immobilière Primo, M. [G] [L] et la société SCP EGC 2007 de leur demande tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires Le Country park, représenté par son syndic en exercice, de réaliser des travaux sous astreinte ;

Condamne in solidum la société civile immobilière Primo, M. [G] [L] et la société SCP EGC 2007 à verser au syndicat des copropriétaires Le Country park, représenté par son syndic en exercice, la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Déboute la société civile immobilière Primo, M. [G] [L] et la société SCP EGC 2007 de leur demande formée sur le même fondement ;

Condamne in solidum la société civile immobilière Primo, M. [G] [L] et la société SCP EGC 2007 aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, lesquels ne comprendront pas les sommes dues au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1995 régissant le tarif des huissier de justice ;

Déboute la société civile immobilière Primo, M. [G] [L] et la société SCP EGC 2007 de leur demande d’être dispensés de toute participation de la dépense commune des frais de procédure.

La greffière Le président