COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT

DU 12 MARS 2025

N° 2025/ 124

N° RG 21/00881 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BGZ4F

SARL ORGALLIANCE ([E] IMMO)

C/

[V] [J] veuve [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-Line BROM

M^e Jean-François JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 07 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02437.

APPELANTE

SARL ORGALLIANCE ([E] IMMO)

Représentée par son Gérant, Monsieur [L] [E]

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Line BROM de la SCP VARRAUD – SANTELLI – ESTRANY – BROM, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

Madame [V] [J] veuve [F]

Née le 06 Avril 1934 à [Localité 4]

Demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Carole DUNAC-BORGHINI, avocate au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 8 septembre 2017, Mme [V] [J] veuve [F] (Mme [J]) a confié à la SARL Orgalliance, agence immobilière exploitée sous l’enseigne [E] immo et faisant partie du réseau Orpi, un mandat de vente sans exclusivité, portant sur son bien immobilier, situé à [Localité 3], au prix de 526 000euros, les honoraires de l’agent immobilier devant être partagés à hauteur de 12 829euros à la charge de l’acquéreur et 12 829euros à la charge du vendeur.

Le 21 septembre 2017, la SARL [Localité 3] vacances, représentée par M. [U] [P], a formulé une offre d’achat au prix de 520 000euros, 'comprenant les honoraires de négociation'.

Cette offre précisait que l’agence immobilière acceptait de réduire ses honoraires à hauteur de 20 000euros, partagés par moitié entre l’acquéreur et le vendeur.

Après avoir accepté l’offre, Mme [J] a refusé de vendre son bien à la SARL [Localité 3] vacances.

La SARL Orgalliance l’a mise en demeure d’honorer son engagement par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 décembre 2017.

Mme [J] a réitéré son refus de vendre.

Par acte du 20 avril 2018, la SARL Orgalliance a assigné Mme [J] devant le tribunal de grande instance de Grasse en dommages-intérêts.

Mme [J] a soulevé la nullité du contrat de mandat.

Par jugement du 7 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté Mme [J] de sa demande d’annulation du mandat de vente conclu le 8 septembre 2017 avec la SARL Orgalliance ;

— déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formée par Mme [J] ;

— débouté Mme [J] de sa demande tendant à voir dire que la SARL Orgalliance a manqué à son obligation d’information et de conseil à son égard ;

— débouté la SARL Orgalliance de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Mme [J] ;

— débouté la SARL Orgalliance de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL Orgalliance à payer à Mme [J] la somme de 2 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Pour débouter Mme [J] de sa demande d’annulation du mandat de vente, le tribunal a estimé que les dispositions de l’article 92 du décret du 20 juillet 1972 ont été respectées, peu important qu’il fasse référence à la dénomination commerciale de la SARL Orgalliance, dont il était possible de retrouver la dénomination sociale par une recherche de son numéro RCS, de sorte qu’aucune incertitude n’existait quant à la qualité du mandataire, ses compétences sa garantie financière et son assurance professionnelle.

Pour déclarer irrecevable la demande de sursis à statuer, le tribunal a considéré que cette exception de procédure aurait dû être présentée in limine litis avant toute défense au fond et devant le juge de la mise en état, exclusivement compétent pour y répondre.

S’agissant du manquement par la SARL Orgalliance à son obligation d’information et de conseil, le tribunal a considéré que Mme [J] ne rapportait pas la preuve, au regard des comparatifs de vente produits par la SARL Orgalliance, d’une sous-estimation du prix de vente de l’immeuble.

En revanche, pour débouter la SARL Orgalliance de ses demandes, il a estimé que dans l’offre d’achat, la totalité des honoraires devait être déduite du prix de vente versé par l’acquéreur au vendeur, ce qui revenait à faire assumer de manière indirecte le paiement de la totalité de la commission au vendeur et qu’en conséquence, l’offre n’étant pas conforme au mandat, Mme [J] n’a commis aucune faute en refusant d’y donner suite.

Par acte du 19 janvier 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SARL Orgalliance a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Mme [J], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et condamnée à payer à Mme [J] la somme de 2 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 décembre 2024.

Lors de l’audience, l’intimée a indiqué à la cour que le tribunal judiciaire de Nice, saisi par la SARL Nice vacances d’une demande afin que la vente soit déclarée parfaite, a rendu son jugement le 24 mai 2022 et qu’appel en a été relevé par la SARL Nice vacances. La cour l’a invitée à produire ce jugement avant le 29 janvier 2025 et copie de cette demande a été adressée au conseil de l’appelante à l’issue de l’audience.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 7 avril 2021, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SARL Orgalliance demande à la cour, au visa des articles 1240 du code civil, 73, 74 du code de procédure civile et de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, de :

' infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Mme [J] et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnée à payer à Mme [J] la somme de 2 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Statuant à nouveau,

'condamner Mme [J] à lui verser la somme de 20 000euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

' condamner Mme [J] veuve [F] à lui verser la somme de 2 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de son avocat.

Dans ses dernières conclusions d’intimée et d’appel incident, régulièrement notifiées le 2 juillet 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, Mme [J] demande à la cour de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SARL Orgalliance de toutes ses demandes et l’condamnée à lui payer la somme de 2 500euros au titre des frais irrépétibles de première instance et aux entiers dépens ;

' l’infirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

' annuler le mandat de vente et tous ses effets notamment pour défaut de mention de la dénomination sociale du mandataire et débouter la SARL Orgalliance de toutes ses demandes ;

Subsidiairement,

' ordonner un sursis à dans l’attente d’une décision définitive sur la nullité de l’offre du 21 septembre 2017 et ses conséquences ;

A titre plus subsidiaire,

' dire que le prix de vente ne correspond pas au prix du marché, alors qu’elle conteste la valeur du bien et que la SARL Orgalliance a manqué à son devoir d’information et de conseil ;

' débouter la SARL Orgalliance de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

' condamner la SARL Orgalliance à lui payer la somme de 5 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, venant en sus de la condamnation en première instance, et aux entiers dépens.

Motifs de la décision

1/ Sur la demande de sursis à statuer

1.1 Moyens des parties

Mme [J] fait valoir que le sursis à statuer ne constitue pas une exception de procédure, de sorte que sa demande est recevable quand bien même elle ne l’a pas soumise au juge de la mise en état ; qu’une procédure est actuellement en cours à son encontre devant le tribunal judiciaire de Nice, à l’initiative de la SARL Nice Vacances ; qu’elle a, dans le cadre de cette procédure, soulevé la nullité de l’offre d’achat et que la décision à intervenir est déterminante en ce qu’elle conditionne le droit à rémunération de l’agent immobilier ainsi que son droit éventuel à indemnisation.

La SARL Orgalliance soutient que la demande de sursis à statuer constitue une exception de procédure qui doit être soulevée devant le juge de la mise en état et avant toute défense au fond et qu’en l’espèce, Mme [J] n’a pas soumis cette exception au juge de la mise en état, de sorte qu’elle est irrecevable à la soulever devant le juge du fond.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Selon l’article 74 du même code, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Par ailleurs, en application de l’article 771 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret du 11 décembre 2019, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions ultérieurement à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au déssaisissement du juge.

Si le sursis à statuer fait partie d’un titre du code de procédure civile consacré aux incidents d’instance, la Cour de cassation les soumet au régime des exceptions de procédure.

Il en résulte que l’exception de sursis à statuer, qui tend à faire suspendre le cours de l’instance, doit à peine d’irrecevabilité être soulevée avant toute défense au fond et devant le juge de la mise en état.

En l’espèce, Mme [J] n’a pas saisi le juge de la mise en état de sa demande de sursis à statuer.

Elle n’est donc pas recevable à soulever cette exception devant le juge du fond.

Cependant, le juge saisi d’un litige dispose du pouvoir d’apprécier si le cours de l’instance doit être suspendu pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’il estime nécessaire.

En l’espèce, le litige porte sur l’indemnité réclamée par la SARL Orgalliance, qui exerce une activité d’agent immobilier, à Mme [J], qui l’a mandatée pour vendre son bien immobilier, et à laquelle elle reproche d’avoir, après acceptation d’une offre d’achat par un acquéreur ayant visité le bien par son entremise, refusé de conclure la vente sans motif légitime, lui faisant perdre le montant des honoraires qu’elle estimait lui être dus.

Il résulte d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 24 mai 2022 que la SARL Nice vacances a assigné Mme [J] devant ce tribunal par acte du 4 mai 2018, afin que la vente soit déclarée parfaite. Mme [J] a sollicité, à titre reconventionnel l’annulation de l’offre d’achat et, subsidiairement, de voire et dire et juger cette offre caduque.

Le tribunal a rejeté la demande d’annulation de l’offre d’achat mais retenu l’absence d’accord des parties sur la vente.

Ce jugement n’est pas définitif en ce que la SARL [Localité 3] vacances en a relevé appel par déclaration du 21 juin 2022. Le chef du dispositif constatant 'l’absence d’accord sur la vente’ fait expressément partie des chefs critiqués dans la déclaration d’appel.

Dans ses conclusions d’intimée, du 16 décembre 2022, Mme [J] a formé appel incident et réitéré devant la cour sa demande d’annulation de l’offre d’achat de la SARL [Localité 3] vacances.

La nullité éventuelle de l’offre d’achat ou sa caducité sont susceptibles d’exercer une influence sur le bien fondé de la demande indemnitaire de la SARL Orgalliance à l’encontre de Mme [J] puisque l’agent immobilier soutient que la vente était parfaite à la suite de l’acceptation de l’offre par Mme [J] et que c’est uniquement par la faute de celle-ci qu’elle a perdu les honoraires de négociation qui lui revenaient.

Ce jugement ayant été produit en cours de délibéré, il convient d’ordonner la réouverture des débats en invitant la SARL Orgalliance à présenter toutes observations qu’elle estime utiles sur l’influence que l’issue de cette procédure est susceptible d’exercer sur le litige qui l’oppose à Mme [J].

Il appartiendra à Mme [J] de lui communiquer, dans le cadre de la présente procédure, la déclaration d’appel de la SARL [Localité 3] vacances, les conclusions de l’appelante et ses conclusions d’intimée dans le cadre de l’instance enregistrée au répertoire général sous le n° 22/08883.

2/ Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dépens et frais irrépétibles seront réservés.

Par ces motifs

La cour,

Déclare Mme [J] irrecevable en sa demande de sursis à statuer ;

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du mercredi 14 mai 2025 à 9 h 15 salle Eric Negron (ancienne salle A)- Palais Verdun.

Enjoint à Mme [J] de communiquer à la SARL Orgalliance la déclaration d’appel de la SARL [Localité 3] vacances, les conclusions de l’appelante et ses conclusions d’intimée dans le cadre de l’instance enregistrée au répertoire général sous le n° 22/08883 ;

Invite la SARL Orgalliance à présenter ses observations sur l’influence que l’issue de cette procédure est susceptible d’exercer sur le litige qui l’oppose à Mme [J] ;

Réserve les dépens et les frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT