COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 24 AVRIL 2023

N° RG 22/04098 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M3XG

[M] [V]

[W] [Z]

c/

L’ETAT FRANCAIS, représenté par la société CDC HABITAT

Nature de la décision : AU FOND

APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 12 août 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 22/00808) suivant déclaration d’appel du 30 août 2022

APPELANTS :

[M] [V]

né le 06 Janvier 1973 en GEORGIE

de nationalité Georgienne

demeurant [Adresse 2]

[W] [Z]

née le 09 Avril 1981 en GEORGIE

de nationalité Georgienne

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître AUBIN substituant Maître Sylvain GALINAT de la SELARL GALINAT BARANDAS, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

L’ETAT FRANCAIS, représenté par la société CDC HABITAT (anciennement dénommée SNI), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité [Adresse 1]

représenté par Maître Anne-Geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 février 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant un contrat du 12 février 2009, la société CDC Habitat (représentant l’Etat Français) prenait à bail l’immeuble sis [Adresse 2] appartenant à l’Etat, afin d’en sous-louer les logements à des militaires ou personnels civils de la défense en activité de service.

Des travaux de réhabilitation devaient être entrepris en 2019 en raison du défaut de conformité des logements qui ne sont plus loués.

Par acte d’huissier de justice du 9 mai 2022, l’Etat français, représenté par la société CDC Habitat a assigné M. [M] [V] et Mme [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir leur expulsion des lieux, la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et leur condamnation au paiement de diverses sommes.

Par ordonnance de référé du 12 août 2022, le juge du contentieux de la protection de Bordeaux a :

— rejeté les exceptions d’incompétence et d’irrecevabilité soulevées par Mme [Z] et M. [V],

— rejeté également leur exception de nullité de l’assignation,

— débouté M. [Z] et M. [V] de leur demande de transmission d’une question préjudicielle à la juridiction administrative et par voie de conséquence de sursis à statuer,

— constaté que M. [Z] et M. [V] occupent sans droit ni titre les lieux, propriété de l’Etat français, situés [Adresse 2] (logement n°2),

— ordonné à Mme [Z] et M. [V] de libérer l’immeuble situé [Adresse 2],

— autorisé, à défaut pour eux d’avoir libéré volontairement les lieux, qu’il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique,

— dit qu’il y a lieu de supprimer le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’il y a lieu de supprimer le bénéfice du sursis à l’expulsion pendant la trêve hivernale prévu au premier alinéa de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution,

— débouté M. [Z] et M. [V] de leur demande de délais pour quitter les lieux en vertu des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [Z] et M. [V] à verser à l’Etat français représenté par la société CDC Habitat une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 421,10 euros à compter du 1er mars 2022 jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouté l’Etat français représenté par la société CDC Habitat du surplus de ses demandes,

— débouté l’Etat français représenté par la société CDC Habitat de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [Z] et M. [V] aux entiers dépens,

— rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

M. [V] et Mme [Z] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 30 août 2022.

Par conclusions déposées le 21 octobre 2022, M. [V] et Mme [Z] demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel de Mme. [Z] et M. [V],

— confirmer l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du 12 août 2022 en ce qu’elle a :

* débouté l’Etat français représenté par la société CDC Habitat du surplus de ses demandes,

* débouté l’Etat français représenté par la société CDC Habitat de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

* rejeté les exceptions d’incompétence et d’irrecevabilité soulevées par M. [Z] et M. [V],

* rejeté également leur exception de nullité de l’assignation,

* débouté M. [Z] et M. [V] de leur demande de transmission d’une question préjudicielle à la juridiction administrative et par voie de conséquence de sursis à statuer,

* constaté que Mme [Z] et M. [V] occupent sans droit ni titre les lieux, propriété de l’Etat français, situés [Adresse 2] (logement n°2),

* ordonné à Mme [Z] et M. [V] de libérer l’immeuble situé résidence Hortense, 82, rue Hortense, 33100 Bordeaux,

* autorisé, à défaut pour eux d’avoir libéré volontairement les lieux, qu’il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique,

* dit qu’il y a lieu de supprimer le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* dit qu’il y a lieu de supprimer le bénéfice du sursis à l’expulsion pendant la trêve hivernale prévu au premier alinéa de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

* rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution,

* débouté M. [Z] et M. [V] de leur demande de délais pour quitter les lieux en vertu des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

* condamné M. [Z] et M. [V] à verser à l’Etat français représenté par la société CDC Habitat une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 421,10 euros à compter du 1er mars 2022 jusqu’à la libération effective des lieux,

* condamné in solidum M. [Z] et M. [V] aux entiers dépens,

* rappelé que la décision est exécutoire de plein droit,

En conséquence, statuant à nouveau,

In limine litis :

— faire droit à l’exception d’incompétence,

— se déclarer incompétent pour connaître des demandes qui lui sont soumises et ce, au profit du tribunal administratif de Bordeaux,

— déclarer la société CDC Habitat irrecevable en ses demandes pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,

A défaut,

— constater la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir,

En conséquence,

— débouter la société CDC Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Question préjudicielle :

— juger qu’il existe, à tout le moins, une interrogation sérieuse sur la nature des biens en question ainsi que sur la validité de la convention passée entre l’Etat et la société CDC Habitat que seul le juge administratif est susceptible de trancher,

Par conséquent :

— faire droit à la question préjudicielle mise en exergue par les concluants au visa des dispositions de l’article 49 du nouveau code de procédure civile,

— constater le caractère sérieux des difficultés relatives :

* à l’appréciation de la convention passée entre l’Etat et la société CDC Habitat,

* au caractère public des parcelles et/ou biens concernés,

* à l’absence de décision de déclassement préalable,

Et ainsi,

— prononcer le sursis à statuer de la présente instance jusqu’à ce que le tribunal administratif compétent se prononce sur ces questions,

— saisir le tribunal administratif de Bordeaux sur la question touchant :

* au caractère sérieux des difficultés relatives à l’appréciation de la convention passée entre l’Etat et la société CDC Habitat,

* au caractère public des parcelles ou biens concernés,

* à l’absence de décision de déclassement préalable,

A titre subsidiaire :

— constater que la demande d’expulsion est manifestement excessive et disproportionnée,

En conséquence,

— débouter la société CDC Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire :

— accorder aux concluants :

* le bénéfice du délai de deux mois de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, augmenté de trois mois supplémentaires,

* le bénéfice d’un délai d’un an avant que l’expulsion puisse être mise à exécution,

— débouter la société CDC Habitat de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation,

— débouter la société CDC Habitat de ses plus amples demandes,

En tout état de cause,

— condamner la société CDC Habitat à payer aux concluants la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société CDC Habitat aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 18 novembre 2022, l’Etat français représenté par la société CDC Habitat demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 12 août 2022 en toutes ses dispositions,

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— condamner in solidum M. [V] et Mme [Z] à payer à l’Etat français, représenté par la société CDC Habitat la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour, outre les entiers dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 16 février 2023 par ordonnance et avis de fixation à bref délai, renvoyée au 27 février 2023 avec clôture de la procédure à la date du 13 février 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge judiciaire

M. [M] [V] et Mme [W] [Z] font valoir qu’il n’est justifié ni du changement d’affectation ni que l’État ait pris une décision de déclassement de bien public de sorte que le juge administratif de Bordeaux est compétent pour statuer.

La CDC Habitat représentant l’Etat français réplique que l’immeuble litigieux a toujours été affecté à l’usage d’habitation et qu’elle produit la décision de déclassement.

Il ressort des pièces versées au dossier que l’immeuble était déjà en 1991 loué à usage d’habitation (contrat de sous-location entre la SNI, aux droits de laquelle vient le CDC Habitat, et Mme [T] du 4 novembre 1991), ainsi qu’en 1999 (contrat de sous-location entre le SNI et M. [R] du 2 mars 1999) de même que la convention de bail entre l’État et le SNI du 12 février 2009 mentionne que l’immeuble est affecté à l’habitation au bénéfice de militaires ou personnels civils de la défense en activité de service.

En deuxième lieu, il est produit la décision prise par le ministère de la défense de déclassement de l’immeuble en date du 26 octobre 2005.

Dès lors, l’immeuble litigieux relève bien du domaine privé et l’ordonnance déférée qui a rejeté l’exception d’incompétence de même que la demande subséquente de sursis à statuer pour question préjudicielle sera confirmée.

Sur l’intérêt et la qualité à agir

M. [M] [V] et Mme [W] [Z] soutiennent pour l’essentiel que la CDC Habitat représentant l’Etat français ne justifie d’aucun titre de propriété et que le bail et ses avenants n’ont pas été signés par les mêmes services de l’État, ce qui les leur rend inopposables.

La CDC Habitat représentant l’Etat français réplique pour l’essentiel que l’appel de taxe foncière et de taxe ordures ménagères qu’elle produit fait la preuve de sa qualité de bailleresse.

Il est justifié par la production de deux avenants au bail des 28 décembre 2018 et 23 novembre 2020 que le contrat de bail initial de 2009 entre l’État français et le SNI devenu la CDC Habitat a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022, de sorte que CDC Habitat démontre avoir qualité pour agir pour ester en justice au nom de l’État français, par le biais d’un mandat d’agir général qui lui a été confié.

D’autre part, pour le logement N° 2 occupé par les appelants, CDC Habitat a reçu un avis d’appel de taxe foncière et de taxe ordures ménagères pour l’année 2021, justifiant ainsi son intérêt à agir pour ce logement.

Enfin, l’argument selon lequel la convention initiale et les avenants suivants ont été signés par des personnes différentes est inopérant alors qu’il n’est pas contestable qu’elles représentaient l’État, que ce soit sous la dénomination de ministère de la défense ou de ministère des armées.

L’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.

Sur la nullité de l’assignation

M. [M] [V] et Mme [W] [Z] font valoir que la CDC Habitat représentant l’État français ne justifie pas d’un écrit spécifique donné par l’État français, bailleur, à CDC Habitat, preneur, conformément à l’article 5 du contrat pour pouvoir ester en justice.

La CDC Habitat représentant l’Etat français réplique que la seule production du bail contenant un mandat général suffit.

L’article 5 de la convention du 12 février 2009, reconduite par les avenants des 28 décembre 2018 et 23 novembre 2020, indique: « le bailleur consent par les présentes au preneur le mandat d’agir en son nom et pour son compte, y compris celui d’ester en justice. Sur demande justifiée du preneur, le bailleur confirmera par écrit séparé que le preneur est bien habilité à agir en son nom et pour son compte ».

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a dit qu’il ne ressortait pas des termes de cet article qu’il soit imposé au mandataire la remise par son mandant d’un pouvoir de représentation par écrit spécifique pour chaque action.

L’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.

Sur la demande d’expulsion

M. [M] [V] et Mme [W] [Z] font valoir pour l’essentiel le principe du droit au respect de leur vie privée et familiale et de leur domicile dans le cadre du contrôle par le juge de la proportionnalité entre ce droit et le droit de propriété.

A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent un délai d’un an pour quitter les lieux étant précisé qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’ils sont entrés par voie de fait.

Ils considèrent que la demande d’une indemnité d’occupation est honteuse, compte tenu de leur situation et de ce que l’immeuble était vacant.

La CDC Habitat représentant l’Etat français réplique pour l’essentiel que le droit au domicile ne concerne pas le principe de l’expulsion mais uniquement ses modalités, qu’en l’espèce, il n’y a pas disproportion à ordonner l’expulsion des appelants qui sont entrés sans droit ni titre et par voie de fait.

Il s’oppose à tout délai et considère subir un préjudice du fait de cette occupation justifiant la condamnation à une indemnité d’occupation.

Il ressort du constat de Me [O], huissier de justice, du 1er mars 2022, que le logement litigieux est occupé par M. [M] [V] et Mme [W] [Z].

Au vu des explications de ces derniers, il ne contestent pas que cette occupation est sans droit ni titre.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble constitue une atteinte au droit de propriété autorisant le propriétaire à demander l’expulsion des occupants, seule mesure lui permettant de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a dit que le contrôle de proportionnalité que le juge effectue entre le droit de propriété d’une part et celui de l’atteinte au domicile ou au respect de la vie privée et familiale des occupants d’autre part ne concernait pas le principe de l’expulsion mais seulement ses modalités, puisqu’en cas contraire, cela aurait pour effet de priver le propriétaire du droit de jouir de son bien par la seule volonté de l’occupant sans droit ni titre.

L’ordonnance déférée qui a ordonné l’expulsion de M. [M] [V] et Mme [W] [Z] sera donc confirmée.

Sur le délai de 2 mois courant à compter du commandement de vider les lieux et la suppression de la trêve hivernale

Selon les article L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, ces délais peuvent être supprimés ou réduits notamment quand les occupants du logement s’y sont introduits par voie de fait.

M. [V] et Mme [Z] sollicitent le maintien de ce délai qui a été supprimé par le premier juge.

Le CDC Habitat représentant l’Etat demande la confirmation du jugement sur ces points en raison des voies de fait qui ont été commises par M. [M] [V] et Mme [W] [Z].

Il ressort du procès-verbal de constat du 1er mars 2022 que les portes anti-squats qui avaient été posées par le CDC Habitat représentant l’Etat ont été démontées et que la serrure de la porte d’entrée est neuve, que les voies de fait commises par M. [V] et Mme [Z] pour entrer dans le logement sont donc démontrées et justifient que le délai de 2 mois prévu par l’article précité soit supprimé.

L’ordonnance déférée qui a supprimé le délai de 2 mois courant de la signification du commandement de vider les lieux et la trêve hivernale sera confirmée.

Sur la demande de délais

Selon les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder un sursis à expulsion pendant un délai d’un mois à trois ans.

Ces dispositions n’interdisent pas d’octroyer un délai aux occupants sans droit ni titre même s’ils sont entrés dans les lieux par voie de fait, ce qui est le cas de M. [M] [V] et Mme [W] [Z].

M. [M] [V] et Mme [W] [Z] produisent une promesse d’embauche de Mme [Z] et un certificat de scolarité de leur fils.

Outre que la promesse d’embauche ne pourrait se concrétiser qu’en cas de régularisation de leur situation sur le sol français, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande en prenant en compte d’une part l’absence de démarches de leur part pour trouver une solution de relogement licite et d’autre part les projets de réhabilitation de l’immeuble dont justifie le CDC Habitat représentant l’Etat, actuellement entravés par son occupation par des squatters.

L’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

Il est justifié au dossier du montant du loyer avec provision pour charges d’avril 2019 et l’étude de faisabilité d’avril 2021 des travaux de réhabilitation.

Il n’est pas démontré que la CDC Habitat représentant l’Etat français a perdu la chance de louer le logement du fait de l’occupation illicite par M. [M] [V] et Mme [W] [Z] puisque le bien ne pouvait être loué en raison de sa non-conformité aux normes d’habitabilité comme le rappelle la représentante de la CDC Habitat représentant l’Etat français dans sa plainte du 10 février 2022.

L’ordonnance déférée qui a condamné M. [M] [V] et Mme [W] [Z] à une indemnité d’occupation sera réformée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [V] et Mme [W] [Z] en supporteront la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas d’allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a condamné M. [M] [V] et Mme [W] [Z] à payer à la CDC Habitat représentant l’Etat français une indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau dans cette limite,

Déboute la CDC Habitat représentant l’Etat français de sa demande d’indemnité d’occupation,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne in solidum M. [M] [V] et Mme [W] [Z] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,