Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 25 juin 2025, n° 22/16637

TGI Nice 10 novembre 2022

CA Aix-en-Provence
Confirmation 25 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Qualification de l'activité de location
La cour a estimé que l'activité de location saisonnière, même si elle est qualifiée de civile, est incompatible avec la clause d'habitation bourgeoise du règlement de copropriété, justifiant ainsi le maintien de la résolution.
Rejeté
Obtention d'une autorisation de changement d'usage
La cour a jugé que même avec l'autorisation, l'affectation de leur lot comme meublé de tourisme est incompatible avec la clause d'habitation bourgeoise, rendant la demande d'annulation de la résolution non fondée.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, MM. [N] [B] et [V] [Z] ont interjeté appel d'un jugement du Tribunal Judiciaire de Nice qui les avait déboutés de leur demande d'annulation d'une résolution interdisant les locations saisonnières dans leur copropriété. La juridiction de première instance avait considéré que leur activité contrevenait au règlement de copropriété, qui prohibe les activités commerciales en dehors des locaux du rez-de-chaussée. La cour d'appel a confirmé ce jugement, en soulignant que la location saisonnière, bien qu'autorisée sous certaines conditions, était incompatible avec la clause d'habitation bourgeoise de l'immeuble. La cour a donc infirmé les arguments des appelants et a confirmé la décision de première instance, condamnant également les appelants aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 25 juin 2025, n° 22/16637
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/16637
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 10 novembre 2022, N° 19/03769
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Fabrice BARBAROMaxime ROUILLOTMaud DAVAL-GUEDJ
Cabinet(s) :	SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDS AVOCATS ASSOCIESSCP AVOCATS M. ROUILLOT - F. GAMBINI
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la résidence [ 9 ] situé au [ Adresse 3 ] ), Syndicat des copropriétaires

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 JUIN 2025

N° 2025 / 197

N° RG 22/16637

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKPKX

[N] [B]

[V] [Z]

Syndicat des copropriétaires

de la résidence

[Adresse 8]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Maxime ROUILLOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 10 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n°19/03769.

APPELANTS

Monsieur [N] [B]

né le 15 Juin 1964 à [Localité 7] (SUEDE), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [V] [Z]

né le 17 Septembre 1970 à [Localité 6] (SUEDE), demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Fabrice BARBARO, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [9] situé au [Adresse 3])

représenté par son nouveau syndic en exercice le cabinet CROUZET & [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par M^e Maxime ROUILLOT, membre de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Maïlys LARMET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

MM. [N] [B] et [V] [Z], domiciliés en Suède, sont propriétaires du lot n° 111 de l’état descriptif de division de la résidence [Adresse 8], sise [Adresse 11], consistant en un appartement de type 2 situé au 5ème étage du bâtiment H.

Ils ont entrepris de proposer ce bien à la location pour de courts séjours de vacances au cours des périodes durant lesquelles ils ne l’occupent pas personnellement, par l’intermédiaire d’un mandat de gestion confié à l’agence RIVIERA HOLIDAYS HOMES.

L’assemblée générale ordinaire des copropriétaires réunie le 10 juin 2019 a voté à l’unanimité des membres présents ou représentés une résolution n° 32 interdisant de manière générale 'les locations impliquant une fréquence répétée à une clientèle de passage ' et a donné mandat au syndic d’agir en justice contre les contrevenants.

En exécution de cette décision, le syndic a adressé le 19 juillet 2019 à MM. [B] et [Z] une mise en demeure avant poursuites.

Par exploit d’huissier du 23 août 2019, ces derniers ont saisi le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, d’une demande d’annulation de ladite résolution en invoquant un abus de droit.

Suivant jugement rendu le 10 novembre 2022, le tribunal les a déboutés de leur recours et les a en outre condamnés, à la demande du syndicat des copropriétaires, à cesser leur activité de location saisonnière sous peine d’une astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision et pendant une durée de six mois, ainsi qu’aux dépens et au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que l’activité litigieuse contrevenait à l’article 6 du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier interdisant l’exercice de toute activité commerciale en dehors des locaux du rez-de-chaussée.

MM. [N] [B] et [V] [Z] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 14 décembre 2022 au greffe de la cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 1er août 2024, MM. [N] [B] et [V] [Z] font valoir :

— que le tribunal a considéré à tort que l’activité de location saisonnière constituait une activité commerciale, alors qu’il s’agit d’une activité de nature civile lorsqu’elle ne s’accompagne pas de prestations de services accessoires,

— que la décision de l’assemblée est contraire aux articles 8, 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— que la location saisonnière en meublé, telle que régie par l’article L 324-2 du code du tourisme, n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété et ne contrevient pas à la clause d’habitation bourgeoise,

— qu’elle ne génère pas davantage de nuisances que l’exercice des professions libérales autorisées dans l’immeuble,

— et qu’ils ont obtenu une autorisation de changement d’usage suivant arrêté du 26 juin 2019.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, d’annuler la résolution n° 32 votée par l’assemblée générale du 10 juin 2019 et de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ainsi qu’à leur payer une somme de 3.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 7 avril 2025, le [Adresse 12], représenté par son nouveau syndic le cabinet CROUZET & [Localité 4], soutient pour sa part :

— que les appelants se réfèrent par erreur à un règlement de copropriété du 21 juin 1968 applicable aux seuls bâtiments A et B, alors que leur lot, situé au sein du bâtiment H, est régi par le règlement du 11 juillet 1966,

— que ledit règlement prohibe l’exercice des activités commerciales en dehors des locaux du rez-de-chaussée et stipule que les appartements ne pourront être occupés que 'bourgeoisement ' afin de préserver le standing de l’immeuble,

— que l’activité de location saisonnière occasionne de nombreuses nuisances au voisinage,

— et que le changement d’affectation d’un lot, lorsqu’il est contraire à la destination de l’immeuble, ne peut être autorisé qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner les appelants à lui verser 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2025.

DISCUSSION

Il apparaît effectivement que les appelants se réfèrent par erreur à un règlement de copropriété du 21 juin 1968 applicable aux seuls bâtiments A et B, alors que leur lot, situé au sein du bâtiment H, est régi par le règlement du 11 juillet 1966.

Dans son article 6 consacré à l’usage des parties privatives, ledit règlement stipule que les appartements ne pourront être occupés que 'bourgeoisement ', sauf la possibilité d’y exercer une profession libérale.

Suivant l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, une telle clause est parfaitement licite lorsqu’elle est justifiée par la destination de l’immeuble. Or en l’espèce il n’est pas contesté que l’ensemble immobilier en cause constitue une résidence de grand standing proche du '[5]' du centre de [Localité 10] et des plages.

Lorsqu’un local d’habitation meublé constitue la résidence principale de son propriétaire, c’est à dire un logement occupé au moins huit mois par an, une autorisation administrative n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Dans le cas contraire, une autorisation de changement d’usage doit être demandée en application des articles L 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et il s’en déduit alors que le local n’est plus affecté à l’habitation au regard du droit de la copropriété.

En l’espèce, MM. [N] [B] et [V] [Z] indiquent dans leurs conclusions avoir obtenu une telle autorisation suivant arrêté municipal en date du 26 juin 2019. Or l’affectation de leur lot comme meublé de tourisme, engendrant de nombreuses allées et venues de personnes étrangères à l’immeuble, est incompatible avec la clause d’habitation bourgeoise susvisée, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur le caractère civil ou commercial de l’activité exercée par les appelants.

La circonstance que l’immeuble abrite l’exercice de nombreuses activités libérales est indifférente à la solution du litige, dès lors que celles-ci sont expressément autorisées par le règlement de copropriété.

Le jugement déféré sera donc confirmé par substitution de motifs.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, condamne in solidum MM. [N] [B] et [V] [Z] aux dépens d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE