COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 07 JANVIER 2025

N° 2025/07

Rôle N° RG 20/12771 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGVOR

[Z] [S] épouse [T]

C/

[B] [L]

[M] [V] épouse [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Dorothée SOULAS

M^e Aurelie BERENGER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 29 octobre 2020, enregistré au répertoire général sous le n° 18/03418.

APPELANTE

Madame [Z] [S] épouse [T]

Née le 14 Février 1948 à [Localité 3] (01)

Demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [B] [L]

Né le 21 Février 1968 à [Localité 1]

Demeurant [Adresse 4]

Madame [M] [V] épouse [L]

Née le 20 Octobre 1969 à [Localité 1]

Demeurant [Adresse 4]

Tous deux représentés par M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique du 24 juin 2013, Mme [Z] [S] épouse [T] (Mme [S]) a acquis de M. [B] [L] et Mme [M] [V] épouse [L] (les époux [L]), au prix de 830 000 euros, un bien immobilier situé à [Localité 2], comportant une maison d’habitation composée d’un rez-de-chaussée et d’un étage avec piscine, les deux ouvrages étant reliés par une terrasse.

Le bien comporte un sous-sol aménagé, divisé en cinq parties constituées d’une chambre, un WC, un cellier, une salle de sport et un hammam.

En 2015, invoquant des infiltrations dans le sous-sol et le séjour de la maison, ainsi que des odeurs nauséabondes, Mme [S] a assigné ses vendeurs devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille qui, par ordonnance du 3 juillet 2015, a ordonné une mesure d’expertise, confiée à Mme [F], expert judiciaire.

Celle-ci a déposé son rapport le 28 septembre 2016.

Par acte du 14 mars 2018, Mme [S] a assigné les époux [L] devant le tribunal de grande instance de Marseille afin d’obtenir la résolution de la vente ainsi que des dommages-intérêts.

Par jugement du 29 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a déclaré l’action recevable, mais débouté Mme [S] de ses demandes, la condamnant aux dépens et à payer aux époux [L] une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a, par ailleurs, rejeté la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a, en substance, retenu que Mme [S], qui a visité le bien à plusieurs reprises avant de l’acheter, ne démontre pas que ses vendeurs ont tenté de masquer des traces d’humidité dans le sous sol, ajoutant qu’en tout état de cause, celui-ci ne figure pas dans l’acte de vente comme partie habitable et n’a pas été pris en compte pour fixer le prix de vente. Il en a déduit que les désordres qui l’affectent ne sont pas constitutifs d’un vice caché au sens des articles 1641 et suivants du code civil.

S’agissant des infiltrations au rez-de-chaussée de l’immeuble, le tribunal a considéré que, provenant d’une toiture vétuste dont l’état était apparent lorsque Mme [S] a visité l’immeuble, elles ne peuvent justifier une résolution de la vente.

Par acte du 18 décembre 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, Mme [S] a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 1er octobre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 12 juillet 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [S] demande à la cour de :

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de celle ayant déclaré l’action recevable ;

' prononcer la résolution de la vente et dire que le bien immobilier sera restitué en l’état où il se trouve et après paiement des condamnations à intervenir ;

' condamner les époux [L] à lui payer 871 542 € au titre de la restitution du prix de vente (830 000 euros), de la commission d’agence (30 000 euros) et des droits de mutation (41 542 euros), avec intérêts à compter de la date de l’acquisition et à défaut de l’assignation devant le tribunal, outre capitalisation des intérêts ;

' condamner les époux [L] à lui payer la somme de 24 715,98 euros en remboursement des sommes acquittées au titre des travaux de reprise, ainsi que 126 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance jusqu’au 12 juillet 2021, à compléter par une somme mensuelle de 1 500 euros jusqu’au prononcé de l’arrêt ;

' condamner les époux [L] à lui payer 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et devant la cour ainsi qu’aux dépens, distraits au profit de son avocat.

Au soutien de son appel et de ses prétentions, elle fait valoir que :

— l’expert a retenu l’existence de désordres en ce qui concerne l’étanchéité du sous-sol puisqu’elle a constaté, après mise en eau de la terrasse reliant la piscine au rez-de-chaussée, l’existence d’infiltrations quasi immédiates, mais également de désordres dans le salon du rez de chaussée, provenant de la vétusté de la toiture et d’une fissure sur le mur d’acrotère du balcon;

— les infiltrations qui se produisent dans le sous-sol rendent le bien impropre à sa destination, peu important que l’acte de vente n’en mentionne ni l’existence, ni le caractère habitable puisque l’offre de vente évoquait un sous-sol aménagé en salle de sport, dont l’existence lui a été confirmée lorsqu’elle a visité le bien, et que les documents annexés à l’acte de vente mentionnaient également l’existence de ce sous-sol aménagé en pièces de vie ;

— les époux [L] lui ont dissimulé l’impossibilité d’utiliser ce sous-sol et n’ont pas pris la précaution d’attirer son attention sur les infiltrations susceptibles de remettre en cause son utilisation en pièce habitable ;

— la clause de l’acte de vente relative au sous sol, excluant tout recours quant à son état, est une clause de style concernant le sous-sol du terrain et non de la construction ;

— les conclusions de l’expert justifient de retenir la mauvaise foi des vendeurs en ce qu’ils avaient nécessairement connaissance du phénomène d’infiltrations dans le sous sol, et par ailleurs, les travaux réalisés quelques années auparavant pour changer le carrelage d’origine de la terrasse ont endommagé l’étanchéité de cette dernière ;

— les infiltrations sur les murs et le plafond du séjour ne peuvent être considérés comme apparents puisque les vendeurs ont repeint avant les visites, dissimulant les traces d’infiltrations ;

— l’impropriété des lieux à leur destination résulte des désagréments que de toutes les infiltrations entraînent, qui doivent être appréciés de manière objective.

Au titre des préjudices dont elle réclame l’indemnisation, elle retient le coût des travaux qu’elle a été contrainte d’entreprendre pour remédier aux désordres, ainsi qu’un trouble de jouissance depuis l’apparition des infiltrations à l’automne 2013.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés et d’appel incident, régulièrement notifiées le 23 juin 2022, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, les époux [L] demandent à la cour de :

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions, hormis en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

' condamner Mme [S] à leur payer 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour et aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Tous en concédant que la terrasse qui relie la piscine à l’espace rez de chaussée de la maison est construite sur un sous-sol non étanche, dont les murs et les plafonds comportent des traces d’humidité entrainant un effritement des revêtements, que les plafonds et murs de l’espace séjour sont tâchés d’humidité et que la toiture est vétuste avec des fissures sur le mur d’acrotène du balcon, ils font valoir que :

— la villa ayant trente-cinq ans, Mme [S] ne pouvait ignorer, lorsqu’elle a acheté, que des travaux de maintenance étaient nécessaires afin de remédier à cette vétusté ;

— dans l’acte de vente, le bien est décrit comme composé d’un rez-de-chaussée surélevé d’un étage, sans faire référence à un sous-sol aménagé habitable, étant précisé qu’ils ont eux-même acheté la villa en l’état avec une salle de sport et un hammam impropres à leur destination du fait d’un degré d’hygrométrie trop élevé pour que ces pièces puissent servir à leur usage ;

— Mme [S] a réalisé des travaux avant même que l’expert judiciaire procède à des constatations, de sorte que les infiltrations par la rampe d’accès au garage et les odeurs n’ont pu être constatées ni analysées ;

— l’acte de vente comporte une clause d’exclusion de garantie des vices cachés et il n’est démontré par aucune pièce qu’ils avaient connaissance de traces d’humidité sur les murs et plafonds du séjour, et d’ailleurs, après mise en eau de la terrasse, l’expert n’a constaté aucune infiltration à ce niveau, attribuant l’origine de ces désordres à la seule vétusté des ouvrages, qui était apparente lors de la vente ;

— Mme [S] a visité le bien plusieurs fois et a pu se rendre compte que le sous-sol n’était pas étanche puisque situé sous la totalité de la partie entre la maison et la piscine elle-même soutenue par des murs non étanches, de sorte que son caractère inhabitable était apparent ;

— en tout état de cause, l’acte de vente ne fait pas état d’un sous-sol, ce qui confirme que la vente portait sur un immeuble composé d’un rez de chaussée et d’un étage et que le prix de vente a été calculé en faisant abstraction des m² correspondant au sous-sol.

Ils insistent sur le fait que l’appel de Mme [S], alors que le tribunal a motivé sa décision, consacre un abus de son droit d’ester en justice.

Motifs de la décision

Le jugement n’est pas remis en cause en ce qu’il a déclaré l’action recevable.

Sur la demande de résolution de la vente

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le succès d’une action en garantie des vices cachés suppose donc de la part du demandeur la preuve d’un défaut antérieur à la vente, caché lors de celle-ci et rendant la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine ou en diminuant significativement l’usage.

Par ailleurs, lorsqu’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés a été stipulée, elle n’est pas opposable à l’acheteur s’il est démontré que le vendeur non professionnel avait connaissance du vice et l’a dissimulé.

Lorsque toutes ces conditions sont réunies, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, Mme [S], qui sollicite la résolution de la vente, dénonce plusieurs vices cachés consistant selon elle en un défaut d’étanchéité du sous-sol de la maison, ainsi que du salon du rez de chaussée.

L’expertise judiciaire contradictoire conclut que le bien est affecté de deux types de désordres : un défaut d’étanchéité du sous sol, caractérisé par des infiltrations depuis la terrasse reliant la piscine au rez de chaussée de la maison, et des auréoles dans le plafond du salon, provenant d’infiltrations depuis la terrasse du 1er étage et du toit.

Analysant les causes du défaut d’étanchéité du sous-sol, l’expert a estimé, après avoir mis en eau la terrasse extérieure et constaté presqu’immédiatement des infiltrations d’eau colorée en plusieurs points du sous-sol, que les infiltrations étaient réelles et préexistantes à la vente.

S’agissant du salon, elle attribue l’origine des infiltrations à la vétusté de la toiture (tuile cassée, solin non étanche, calfeutrement défectueux en divers points bas de chaque côté du balcon et fissure sur le mur d’acrotère du balcon).

Cependant, l’existence de désordres ne suffit pas pour retenir l’existence de vices cachés au sens des textes précités.

En l’espèce, s’agissant du sous-sol à demi enterré de la maison, l’expert conclut que les infiltrations en provenance de la terrasse entre la maison et la piscine préexistaient à la vente puisqu’il est techniquement impensable que les désordres se soient produits pour la première fois après juin 2013, si on considère qu’aucun dispositif de drainage des eaux pluviales d’imbibition n’a été mis en oeuvre lors de la réalisation de la fosse destinée à recevoir la piscine.

De même, selon elle, les infiltrations dans le garage résultent principalement de l’absence au niveau de sa rampe d’accès d’aménagements de captage puis d’évacuation des eaux pluviales en provenance de l’assiette foncière située en périphérie du rez-de-jardin.

Ils ne pouvaient donc être ignorés des époux [L].

Les époux [L] ne le contestent pas, qui, dans un courrier du 17 mars 2014, indiquent avoir informé Mme [S] que l’écoulement avec drain et grille nécessitait un entretien pour éviter les infiltrations dans la dalle, ajoutant que la porte du garage comportait des auréoles de nature à suspecter une stagnation périodique d’eau, nécessitant une surveillance.

Le mécanisme décrit par l’expert, à savoir une quasi simultanéité entre la mise en eau de la terrasse et l’apparition des infiltrations dans les pièces du sous-sol induit nécessairement que des traces soient apparues lors de chaque épisode pluvieux et qu’elles aient été apparentes lors des visites du bien par Mme [S].

Par ailleurs, à supposer qu’aucune trace n’ait été apparente ou suffisante pour en mesurer l’ampleur, l’acte de vente comporte, page 8, une clause selon laquelle l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol ou du sous-sol, et vices mêmes cachés.

Par conséquent, il appartient à Mme [S] de démontrer que les vendeurs ont dissimulé le vice.

Or, elle ne produit, pour combattre l’efficacité de cette clause, aucune pièce démontrant que les traces, témoins des infiltrations, ont été dissimulées par les vendeurs.

A cela s’ajoute que l’acte de vente ne mentionne pas l’existence d’un sous-sol aménagé en pièces habitables. Si la surface correspondant à ce sous-sol fait incontestablement partie du périmètre de la vente, Mme [S] ne peut utilement soutenir qu’elle a acquis une maison d’habitation comportant un sous-sol habitable, en sus d’un rez-de-chaussée et d’un étage, et que celui-ci est impropre à sa destination au regard des infiltrations qui s’y produisent.

Certes, les pièces litigieuses étaient déjà aménagées lorsque la vente a eu lieu puisque les vendeurs conviennent que cette partie de l’immeuble était alors divisée en plusieurs pièces de vie.

L’annonce de l’agence immobilière Barnes fait état d’un 'grand sous-sol aménagé en salle de sport, celliers et cave à vins', mais pour autant, le mandat de vente que lui avaient donné les époux [L] ne fait pas état d’une surface habitable en sous sol, puisqu’il décrit une villa de 170 m², décrivant les différentes pièces du rez de chaussée et à l’étage, dont un 'garage'.

En tous état de cause, il résulte de l’acte authentique que la vente litigieuse a été conclue entre les parties par l’entremise de l’agence immobilière Castellas. Or, l’annonce publiée par cette agence décrit le bien comme une Villa de type 4 totalisant 170 m² habitables 'avec en sous-sol 80 m²'. Cette annonce ne fait à aucun moment état d’un aménagement du sous-sol.

Mme [S] ne peut donc utilement soutenir que le bien lui a été décrit par cet agent immobilier comme comportant une surface habitable de 80 m² au sous-sol.

Enfin, si le compromis conclu avant réitération de la vente par acte authentique n’est pas produit aux débats, ce dernier fait référence à une superficie de 168,17 m² pour le lot n°1, évaluée conformément aux dispositions de la loi dite Carrez et de son décret d’application du 23 mai 1997. Or, selon ces textes, la surface habitable ne tient pas compte des sous-sols, ce qui confirme que les parties n’ont pas considéré la surface existante au – 1 comme une surface habitable mais comme un sous-sol.

Il résulte de tout ce qui précède que les époux [L] ne doivent pas garantie à Mme [S], sur le fondement des articles 1641 et suivants, au titre des infiltrations dans le sous-sol de la villa.

S’agissant ensuite des infiltrations dans le salon, il résulte de l’expertise que les plafonds de cette pièce sont soit plats, sous une petite terrasse à usage de solarium, soit rampants avec poutres apparentes en extrémité sud.

L’expert a objectivé la présence, lors de ses constatations, de traces d’humidité apparentes dans l’angle du mur extérieur côté terrasse, de part et d’autre, côté séjour et côté salon, au-dessous de la terrasse de la chambre du premier étage.

Celle-ci ayant été traitée avec un revêtement inadéquat et comportant des traces laissées par la dépose de luminaires, l’expert a procédé à une mise en eau colorée à la fluorescéine qui n’a révélé aucune infiltration en provenance de cette terrasse. Il en résulte que les infiltrations ne proviennent pas de cette terrasse dont le revêtement n’est pas approprié.

En revanche, poursuivant ses investigations, l’expert a examiné la toiture et relevé l’existence de tuiles anciennes et usagées, voire cassées, et d’un solin présentant en point bas de chaque côté du balcon des défauts de calfeutrement. Elle en conclut que les infiltrations proviennent de ces défauts et également d’une fissure en diagonale affectant le mur d’acrotère du balcon du premier étage.

Cependant, ces défauts ne procèdent pas de malfaçons ou de défauts structurels. Ils ont pour origine une vétusté de la toiture.

Il en résulte que le défaut procède de l’usure normale de la toiture de l’immeuble, construit en 1977. Or, l’état du bien immobilier fait partie des critères pris en considération pour fixer le prix de vente de l’immeuble, de sorte que l’acquéreur d’un bien immobilier construit il y a près de trente ans, ne peut ignorer que des dépenses seront nécessaires afin de prévenir les conséquences de l’usure d’une toiture d’origine dont la durée de vie est limitée.

Mme [S] ne produit aux débats aucun élément technique contredisant les conclusions de l’expert judiciaire.

En conséquence, sans qu’il soit utile d’entrer plus avant dans le détail de son argumentation, c’est à juste titre que le tribunal a également exclu toute garantie des vendeurs concernant ces défauts.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a débouté Mme [S] de l’ensemble de ses demandes au titre de la garantie des vices cachés.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

L’exercice du droit d’ester en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré que le demandeur ne peut, à l’évidence, croire au succès de ses prétentions.

En l’espèce, les époux [L] ne caractérisent aucune circonstance de fait ou de droit particulière, propre à démontrer, au-delà du bien fondé de leurs moyens de défense, que Mme [S] ne pouvait à l’évidence croire au succès de son action et qu’elle a abusé de l’exercice de son droit de soumettre le litige à un tribunal, puis à la cour après avoir été déboutée de ses demandes.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive doit être rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Mme [S], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer aux époux [L] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme, en toutes ses dispositions soumises à la cour, le jugement rendu le 29 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Marseille ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [Z] [S] épouse [T] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [Z] [S] épouse [T] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Condamne Mme [Z] [S] épouse [T] à payer à M. [B] [L] et Mme [M] [V] épouse [L], ensemble, une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais qu’ils ont été contraints d’exposer devant la cour.

LE GREFFIER LE PRESIDENT