Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 5 novembre 2025, n° 23/04295

TGI Marseille 24 janvier 2023

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 5 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Utilité objective de l'ascenseur pour le lot de l'intimée
La cour a estimé que l'ascenseur, bien qu'il desserve des paliers intermédiaires, présente une utilité objective pour les lots situés au premier étage, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Production de pièces justificatives
La cour a constaté que le syndicat avait produit toutes les pièces nécessaires pour justifier le montant réclamé, rendant la créance liquide et exigible.
Rejeté
Durée de la procédure
La cour a jugé qu'il n'était pas opportun d'accorder des délais de paiement compte tenu des errements de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 5 nov. 2025, n° 23/04295
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/04295
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 24 janvier 2023, N° 20/11329
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Maëva GAUTELIERFrançois ROSENFELD
Cabinet(s) :	CABINET ROSENFELD & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier « [ Adresse 7 ] »

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 05 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 305

N° RG 23/04295

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLACF

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] »

[S] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e François ROSENFELD

M^e Maëva GAUTELIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 24 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/11329.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7]» situé [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic, la SAS L’IMMOBILIERE DES CALANQUES, dont le siège est [Adresse 1]

représentée par M^e François ROSENFELD, membre de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Laëtitia ALESANCO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [S] [M]

née le 07 Juin 1955 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Maëva GAUTELIER, membre de la SELEURL GAUTELIER AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Madame [S] [M] est propriétaire d’un appartement situé au premier étage du bâtiment A de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7], situé [Adresse 4] à [Localité 6] (Bouches-du-Rhône), constituant le lot n° 3 de l’état descriptif de division.

Le 6 juillet 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a voté en faveur de l’installation d’un ascenseur dans ce bâtiment et adopté une clé de répartition du coût des travaux (résolutions n° 19 à 25).

Le 2 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires a signifié à Madame [M] un commandement de payer la somme de 10.844,42 € au titre de sa quote-part desdits travaux.

Le 3 décembre 2020, le syndicat l’a assignée en paiement de ladite somme devant le tribunal judiciaire de Marseille.

En cours de procédure, l’assemblée a adopté la clé de répartition des charges d’entretien et de fonctionnement de l’ascenseur proposée par Monsieur [I] [B], géomètre- expert (résolution n° 14 votée le 1er octobre 2021).

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 18 juillet 2022, le syndicat a porté sa demande principale en paiement à la somme de 11.117,24 €.

Dans ses conclusions en réplique, Madame [M] s’est opposée à cette action, au motif que l’ascenseur ne présentait aucune utilité pour son lot. Elle a demandé au tribunal de déclarer non-écrite la clause de répartition des charges comme contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de procéder à une nouvelle répartition en application de l’article 43.

Par jugement rendu le 24 janvier 2023, le tribunal a :

— rejeté la fin de non-recevoir invoquée par le syndicat des copropriétaires, fondée sur le caractère définitif des résolutions adoptées par l’assemblée générale,

— débouté le syndicat de sa demande en paiement,

— débouté Madame [M] de ses demandes reconventionnelles,

— et condamné le syndicat aux dépens, outre une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu :

— que le syndicat ne communiquait pas les pièces justificatives permettant de liquider le montant de sa créance,

— que faute de production aux débats de l’intégralité du règlement de copropriété, il n’était pas en mesure de vérifier la conformité de la clé de répartition litigieuse,

— et que l’ascenseur présentait une utilité objective pour le lot de la défenderesse.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 22 mars 2023.

L’acte modificatif de l’état descriptif de division intégrant la clé de répartition des charges d’ascenseur a été reçu devant notaire le 20 juin 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 29 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société L’IMMOBILIÈRE DES CALANQUES, fait valoir :

— que la somme réclamée correspond exclusivement à la participation de Madame [M] au coût d’installation de l’ascenseur,

— qu’il a produit aux débats l’ensemble des pièces justificatives permettant de liquider le montant de sa créance,

— qu’il résulte d’un procès-verbal de constat dressé le 4 avril 2022 par Maître [H], commissaire de justice, que l’ascenseur, bien que desservant des paliers intermédiaires, présente néanmoins une utilité pour le lot de l’intimée,

— et qu’en raison de la durée de la procédure, il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de son action en paiement et, statuant à nouveau, de condamner Madame [M] à lui verser la somme principale de 10.608,92 € avec intérêts au taux légal à compter de sa réclamation, outre 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ses entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 23 juillet 2024, Madame [S] [M] soutient pour sa part :

— qu’elle est recevable à agir sur le fondement des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

— et que l’ascenseur ne présente aucune utilité réelle pour son lot, ou tout au moins une utilité très relative, dans la mesure où il ne dessert pas directement le palier de son appartement, ainsi qu’il ressort d’un autre constat dressé le 20 mai 2021 par Maître [E].

Elle forme appel incident des chefs de jugement l’ayant déboutée de ses demandes reconventionnelles et demande à la cour :

— à titre principal, de juger non-écrite la clause de répartition des charges d’installation et d’entretien de l’ascenseur comme étant contraire au critère d’utilité objective, d’établir une nouvelle clé de répartition conforme à la loi et d’ordonner en conséquence un nouveau calcul des charges qui lui sont réclamées,

— à titre subsidiaire, de lui accorder des délais de paiement,

— en tout état de cause, de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 septembre 2025.

DISCUSSION

Sur le moyen tiré du caractère non écrit de la clause de répartition des charges :

En vertu de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que l’adjonction d’éléments d’équipement nouveaux. Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux en proportion des avantages qui en résulteront pour chacun des copropriétaires, ainsi que la répartition des dépenses de fonctionnement et d’entretien.

Selon l’article 10 de cette même loi, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective qu’ils présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Enfin, suivant l’article 43, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges comme étant contraire au critère de l’utilité, il procède à une nouvelle répartition qui prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle sa décision est devenue définitive. L’action fondée sur ce texte est recevable quand bien même les résolutions de l’assemblée générale ne peuvent plus être l’objet d’un recours, comme l’a justement retenu le premier juge.

En l’espèce, il y a lieu de distinguer :

— la clé de répartition du coût des travaux d’installation de l’ascenseur adoptée le 6 juillet 2018 par l’assemblée générale des copropriétaires, prévoyant d’appliquer aux tantièmes de copropriété les coefficients de majoration suivants :

* 1er étage : 1

* 2ème étage : 1,5

* 3ème étage : 2

* 4ème étage : 2,5

— la clé de répartition des coût d’entretien et de fonctionnement adoptée le 1er octobre 2021 et ayant fait l’objet de l’acte modificatif à l’état descriptif de division reçu le 20 juin 2023, prévoyant d’appliquer les coefficients de majoration suivants :

* 1er étage : 1

* 2ème étage : 1,17

* 3ème étage : 1,34

* 4ème étage : 1,51.

Il ressort du constat produit par le syndicat des copropriétaires que, bien que desservant des paliers intermédiaires, l’ascenseur présente une utilité objective pour les lots situés au premier étage, puisqu’il permet d’y accéder en descendant 9 marches au lieu d’en gravir 19.

Il apparaît d’autre part que les clés de répartition précitées correspondent aux méthodes de calcul habituellement utilisées en la matière par les géomètres-experts, tandis que Madame [M] ne propose à la cour aucune alternative.

Il convient dès lors de rejeter le moyen de défense invoqué par l’intimée, et par voie de conséquence l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Sur la demande en paiement du syndicat :

La somme réclamée par le syndicat des copropriétaires correspond exclusivement à la participation de Madame [M] aux frais d’installation de l’ascenseur.

L’appelant produit à l’appui de sa demande :

— l’ensemble des factures de travaux émises par la société DELTA ASCENSEURS,

— les notes d’honoraires de l’architecte,

— les comptes de gestion pour travaux et opérations exceptionnelles,

— les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes,

— les appels de fonds adressés à Madame [M],

— et les états de répartition des charges.

Il justifie ainsi d’une créance liquide et exigible d’un montant de 10.608,92 €, de sorte qu’il convient de faire droit à son action en paiement, les intérêts moratoires courant à compter du commandement signifié le 2 juillet 2020.

Enfin, compte tenu des errements de la procédure, il n’apparaît pas opportun d’accorder à la débitrice un délai de grâce en application de l’article 1343-5 du code civil.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir invoquée par le syndicat des copropriétaires et débouté Madame [S] [M] de l’ensemble de ses demandes,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Condamne Madame [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] la somme principale de 10.608,92 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2020,

Rejette la demande d’octroi de délais de paiement,

Condamne Madame [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT