ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 30 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00327 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QQS5

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 19 NOVEMBRE 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 12]

N° RG 24/00397

APPELANT :

Monsieur [C] [M]

né le 23 Mai 1991 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par M^e Michel-pierre RAYNAUD-BARDON de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, avocat au barreau de BEZIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-012202 du 17/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

INTIMES :

Monsieur [G] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

assigné le 25mars 2025 à domicile

Monsieur [R] [O]

[Adresse 11]

[Localité 10]

assigné le 18 mars 2025 à étude

Monsieur [X] [O]

[Adresse 6]

[Localité 9]

assigné le 19 mars 2025 à personne

Ordonnance de clôture du 26 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte du 15 mars 2019, M. [X] [O] et M. [R] [O] ont donné à bail à M. [C] [M] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] ([Adresse 7]), moyennant un loyer mensuel de 450 euros et une provision sur charges de 50 euros par mois.

M. [G] [F] aurait acquis ce logement en septembre 2021 auprès de MM. [O].

Par acte de commissaire de justice des 14, 27 et 28 juin 2024, M. [M] a assigné les consorts [O] et M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé, aux fins de voir ordonnée une mesure d’expertise et autorisée la consignation des loyers en raison des désordres affectant le logement et de la non-conformité de celui-ci avec le descriptif du contrat de location.

Par ordonnance de référé en date du 19 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé, a :

— Débouté M. [M] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamné M. [M] aux dépens de l’instance

— Rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue le 10 janvier 2025, M. [M] a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 13 mars 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 2 septembre 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 17 mars 2025, signifiées les 18, 19 et 25 mars 2025 (à M. [F] et à MM. [O]), M. [M] demande à la cour, au visa des articles 15, 145 et 835 du code de procédure civile et L.155-1 du code de la construction et de l’habitation, de :

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes et l’a condamné aux entiers dépens,

— statuant à nouveau,

— écarter les courriels non contradictoires qui auraient pu être communiqués par les consorts [O],

— désigner tel expert qu’il plaira, dispensé d’office du serment, avec mission de :

— se rendre sur les lieux [Adresse 5],

— décrire les désordres et non conformités affectant le logement de M. [M],

— déterminer l’origine de ces désordres,

— décrire les travaux nécessaires pour remédier à ces désordres, en chiffrer le coût,

— dire si ces travaux ont ou non la qualité de réparations locatives,

— dire si le logement occupé par M. [M] est habitable en l’état ou peut être considéré comme insalubre,

— donner tout élément technique nécessaire pour chiffrer le préjudice de jouissance de M. [M],

— l’autoriser à consigner à la CARPA de [Localité 12] le montant de ses loyers jusqu’à la réalisation effective des travaux préconisés par l’expert,

— condamner les intimés solidairement au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de son appel, il soutient que :

— les courriels envoyés par les consorts [O] ont été adressés uniquement au juge, sans être communiqués ni à lui, ni à son conseil ; le principe de la contradiction a été violé et ces courriels doivent écartés des débats.

— de nombreux désordres affectent le logement et la désignation d’un expert permettra d’en constater la réalité,

— l’Agglomération Hérault Méditerranée lui a adressé une lettre faisant état d’un constat de non-décence du logement, transmis au propriétaire pour connaître ses intentions quant à la réalisation de travaux en vue de la mise en conformité du bien.

M. [R] [O] et M [X] [O], destinataires par actes de commissaire de justice en date des 18 mars et 19 mars 2025, respectivement remis à étude et à personne, et M. [F], destinataire par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, remis à domicile, de la déclaration d’appel, de l’avis de fixation et des conclusions d’appel, n’ont pas constitué avocat.

MM. [O] ont fait parvenir à la cour une lettre destinée à justifier leur absence.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- M. [M] soutient que le principe de la contradiction n’a pas été respecté par le premier juge sans en tirer d’autre conséquence juridique, dans le dispositif de ses conclusions, que la réformation de la décision rendue, seule prétention, dont la cour est, dans ces conditions, saisie.

2- Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé, par le président du tribunal judiciaire.

Pour que le motif de l’action soit légitime, la mesure demandée doit être pertinente et avoir pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Selon l’article 20-1 de cette loi, dans sa version applicable au litige, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

M. [M] considère que ses anciens bailleurs et son bailleur actuel n’ont pas rempli leurs obligations contractuelles de délivrance et d’entretien d’un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que de garantie d’une jouissance paisible du logement, justifiant, ainsi, en application de l’exception d’inexécution, la consignation du loyer et la réalisation d’une mesure d’expertise.

Il justifie avoir effectué le 13 décembre 2024, soit postérieurement à l’ordonnance critiquée, sur le site Histologe un signalement concernant la non-décence de son logement, qu’une visite a été programmée le 30 janvier suivant et que l’opérateur a considéré le 31 janvier que le logement était non-décent (tout sollicitant la production du bail et de l’état des lieux d’entrée).

Toutefois, M. [M] n’indique nullement quels ont été les désordres signalés. Il ne verse pas aux débats le diagnostic technique, qui aurait été adressé au bailleur pour qu’il effectue une mise en conformité. L’affirmation de la lettre, datée du 12 février 2025, de la communauté d’agglomération Hérault Méditerranée selon laquelle des « défectuosités au regard du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ont été constatées » (sic) est insuffisante, en elle-même, pour les établir.

Les photographies, prises par M. [M], à une date inconnue, dans une pièce (comprenant un lit et une penderie), et d’un lavabo, ainsi que les trois attestations établies par sa mère, son frère et un ami, datées de décembre 2024, sont également insuffisamment probantes pour démontrer l’existence de moisissures et d’humidité dans le logement et l’absence de possibilité d’aération de celui-ci. En effet, les photographies de la pièce, floues ou sombres, ne représentent pas la totalité de celle-ci et ne permettent pas de voir une quelconque marque d’humidité tandis que celle du lavabo ne montre aucune fuite du robinet, qui, au demeurant, est susceptible de relever de l’obligation d’entretien du locataire.

M. [M] réside dans les lieux depuis 2019 et ne justifie d’aucune difficulté antérieure, ni, surtout, en avoir avisé ses bailleurs, notamment, son actuel bailleur, M. [F]. Le seul échange de SMS avec les précédents bailleurs, qu’il produit, a été effectué entre mars et juillet 2019 et concerne des questions de peinture, poignets de porte et d’une fenêtre « défaillante » sans autre précision. Par ailleurs, il ne justifie pas de l’envoi (et de la réception) d’un courriel, qu’il verse aux débats, daté du 10 mai 2023, adressé à M. [F] (qui ne concerne, au demeurant, qu’un problème d’odeurs en provenance de l’appartement du dessus).

Ces éléments ne peuvent suffire à caractériser la matérialité de l’état d’indécence du logement loué au sens des dispositions rappelées ci-dessus, relatives aux risques manifestes, susceptibles de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire.

Il en résulte que M. [M] ne démontre pas que les bailleurs ont failli à leurs obligations contractuelles. Il ne justifie pas de la nécessité et de la pertinence d’une mesure d’expertise judiciaire. Ainsi, ses demandes d’instauration d’une telle mesure et de consignation des loyers seront rejetées.

En conséquence, l’ordonnance de référé déférée sera confirmée.

3 -sur les autres demandes

M. [M] qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut,

— Confirme l’ordonnance de référé déférée dans toutes ses dispositions,

— Rejette la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [C] [M] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente