COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 14 MAI 2025

N° 2025/ 212

Rôle N° RG 21/02481 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG7BP

S.A.S. LMD IMMOBILIER

C/

[G] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sabrina AMAR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande Instance de MARSEILLE en date du 07 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/00601.

APPELANTE

S.A.S. LMD IMMOBILIER,

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sabrina AMAR, avocat au barreau de MARSEILLE, et ayant pour avocat plaidant M^e Elisabeth SANTALUCIA, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉ

Monsieur [G] [K]

Assignation à étude le 14 Avril 2021

né le 27 Juin 1962 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2025.

ARRÊT

Par défaut

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Le 20 mars 2017, M. [G] [K] a confié à la SAS LMD immobilier un mandat exclusif de vente de son bien situé à [Localité 2], pour une durée de quinze mois, moyennant un prix de 165 000 euros.

Le contrat stipulait une clause pénale d’un montant de 15 000 euros en cas de manquement du mandant à ses obligations.

Le 3 janvier 2018, la SAS LMD immobilier a restitué à M. [K] les clés du bien ainsi que les documents y afférents.

Par acte du 14 décembre 2018, la SAS LMD immobilier a assigné M. [K] devant le tribunal de grande instance de Marseille afin qu’il soit condamné à lui payer le montant de la clause pénale stipulée au contrat de mandat.

Par jugement du 7 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a annulé le contrat de mandat du 20 mars 2017 et rejeté en conséquence les demandes de la SAS LMD immobilier, condamné la SAS Lmd immobilier à verser à M. [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens et ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Pour annuler le contrat, le tribunal a retenu une violation par la SAS LMD immobilier des dispositions des articles L. 111-1 et R. 111-1 du code de la consommation, au motif que les stipulations afférentes à la durée du mandat, qui figurent au verso du contrat de mandat, ne sont pas rédigées en caractères très apparents.

Par acte du 17 février 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SAS LMD immobilier a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 5 février 2025.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 3 mai 2021, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SAS LMD immobilier demande à la cour de :

' infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

' condamner M. [K] au paiement de la somme de 15 000 euros ;

' condamner M. [K] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M. [K], assigné par la SAS LMD immobilier, par acte du 14 avril 2021, délivré à étude, et contenant dénonce de l’appel, n’a pas constitué avocat.

Motifs de la décision

A titre liminaire, il sera rappelé au regard des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, qu’en appel, si l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

1/ Sur la demande d’annulation du contrat

1.1 Moyens des parties

La SARL LMD immobilier soutient que les clauses du contrat sont rédigées en des termes clairs et lisibles en ce que la taille des caractères n’est pas inférieure au corps 8 et que les titres sont rédigés en taille 10 ; que la clause relative à la durée n’est pas rédigée dans une police inférieure au reste du texte ; que M. [K] a ainsi été en mesure de prendre connaissance des dispositions contractuelles relatives à la durée de son engagement et qu’il a, en tout état de cause, expressément reconnu avoir lu et approuvé le document ainsi que ses conditions générales et particulières.

M. [K], qui n’a pas comparu, est réputé s’approprier les motifs du jugement, qui a considéré que le contrat était nul en application des dispositions combinées des articles L 111-1 et R 111-1 du code de la consommation.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article L 111-1 du code de la consommation, avant que le consommateur ne soit lié par un contrat à titre onéreux, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations essentielles relatives à la prestation de service objet du contrat.

La liste et le contenu précis de ces informations sont fixés par décret en Conseil d’État.

Pour l’application de ce texte, l’article R 111.1 du même code astreint le professionnel à communiquer au consommateur les informations relatives à la durée du contrat ou, s’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée ou à tacite reconduction, les conditions de sa résiliation.

Ces textes instaurent à la charge du professionnel une obligation pré-contractuelle d’information.

La nullité du contrat n’est pas expressément prévue par ce texte en cas de manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information.

Il en résulte qu’un tel manquement n’entraîne l’annulation du contrat que lorsqu’il est démontré qu’elle porte sur des éléments essentiels du contrat et est à l’origine d’un vice du consentement.

En l’espèce, il ne ressort pas des termes du jugement que M. [K], qui n’a pas comparu devant la cour, ait excipé d’un vice du consentement, causé par le manquement de la SARL LMD immobilier à son obligation d’information, pour solliciter l’annulation du contrat de mandat.

Cependant, la SARL LMD sollicite la condamnation de M. [K] au paiement de la clause pénale stipulée au contrat.

Or, en application de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 dans sa rédaction issu du décret n° 2015-724 du 24 juin 2015, applicable à compter du 1er juillet 2015, qui constitue une application particulière des textes précités aux contrats de mandat en matière immobilière, lorsqu’un mandat immobilier est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Il en résulte que la clause pénale doit non seulement être expressément formulée mais également qu’elle doit l’être en caractères très apparents, de nature à la mettre en exergue afin qu’elle se distingue des autres stipulations contractuelles et attirent l’attention du mandant sur son existence et sa portée.

Le défaut de tels caractères est susceptible d’entrainer la nullité de la clause pénale.

Les exigences procédant de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 sont d’ordre public.

En l’espèce, le mandat conclu entre la SARL LMD immobilier et M. [K] est un mandat de vente exclusif. Il est précisé, page 2, au paragraphe 'durée du mandat’ que le contrat est consenti pour une durée de quinze mois avec une période irrévocable de trois mois et que, passé ce délai et sauf dénonciation, il se poursuivra aux mêmes clauses et conditions et prendra automatiquement fin à son échéance avec possibilité, pour chaque partie, de le dénoncer à tout moment après la période de trois mois.

Il contient une clause pénale, stipulée page 2 au paragraphes 'pouvoirs et obligations', selon laquelle 'tout manquement à ses engagements de la part du mandant peut entraîner le versement à titre de clause pénale d’une indemnité forfaitaire égale au montant de la rémunération.

Cette clause pénale est rédigée dans une police identique à celle utilisée pour les autres clauses. Elle ne figure ni en gras ni en majuscules et n’est mise en exergue par aucun dispositif particulier ayant pour vocation d’attirer l’attention du mandant sur sa teneur et sa portée.

Il convient, dès lors, d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter la SARL LMD immobilier à s’expliquer sur les conséquences, au regard des dispositions précitées, de l’absence de mise en exergue, par des caractère très apparents, de la clause pénale dont elle sollicite l’application.

2/ Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dépens et frais irrépétibles seront réservés.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, par défaut et par arrêt non susceptible de recours

Ordonne la réouverture des débats ;

Invite la SARL LMD Immobilier à s’expliquer au regard des dispositions de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 dans sa rédaction issue du décret n° 2015-724 du 24 juin 2015, applicable à compter du 1er juillet 2015, selon lesquelles la clause pénale doit être mentionnée en caractères très apparents, sur l’absence dans le contrat conclu le 20 mars 2017 avec M. [K] de mise en exergue de la clause pénale par des caractère très apparents ;

Réserve les dépens ;

Renvoie la cause et les parties à l’audience du mercredi 10 septembre 2025 à 9 h 15.

LE GREFFIER LE PRESIDENT