COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

N° 2025 / 118

N° RG 23/04548

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLA5Q

[W] [O]

[H] [P]

[M] [P]

[E] [P]

C/

[Y] [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Philippe-Laurent SIDER

M^e Jean-François BREGI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 07 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/000395.

APPELANTS

Monsieur [W] [O]

né le 10 Mai 1950 à [Localité 10] (92), demeurant [Adresse 7]

Monsieur [H] [P]

né le 20 Août 1987 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 4]

Madame [M] [P]

née le 07 Septembre 1973 à [Localité 11] (06), demeurant [Adresse 5]

Monsieur [E] [P]

né le 20 Mars 1982 à [Localité 12] (75), demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Olivier BROUSSE, membre de la SELARL LEXIADE ENTREPRISES, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉE

Madame [Y] [V]

née le 27 Juin 1948 à [Localité 12] (75), demeurant [Adresse 3]

représentée et plaidant par M^e Jean-François BREGI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le présidente empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Les époux [N] [O] et [F] [G] ont employé Madame [Y] [V] en qualité d’aide à domicile à compter de l’année 2010. Après leur admission en maison de retraite en 2013, ils lui ont consenti un bail d’habitation meublée portant sur leur maison située [Adresse 1] à [Localité 9] (Bouches-du-Rhône), pour une durée de deux ans prenant effet au 1er avril 2014, moyennant un loyer mensuel de base de 700 euros.

Les bailleurs s’obligeaient également à consentir à Madame [V] une promesse unilatérale de vente de cette propriété au prix de 320.000 euros, pour une durée égale à celle de la location.

Suivant échanges de lettres entre Monsieur [W] [O], mandataire de ses parents, et Madame [Y] [V], les parties ont convenu de prolonger la durée de la location, et par suite celle de la promesse de vente, jusqu’au 31 mars 2020.

[N] [O] est décédé le 6 septembre 2017 et son épouse le 13 août 2019, laissant pour héritiers leur fils [W] [O] susnommé d’une part, et leurs petits-enfants [H], [M] et [E] [P] d’autre part, venant par représentation de leur mère [X] [O] (ci-après les consorts [O]).

Suivant acte d’huissier du 27 juillet 2020, les consorts [O] ont signifié à Madame [V] un commandement de payer la somme de 25.200 euros représentant les 36 termes de loyer non couverts par la prescription, visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Ils ont ensuite introduit une action en référé pour voir constater l’acquisition de ladite clause avec toutes ses conséquences de droit, dont ils ont été cependant déboutés aux termes d’une ordonnance rendue le 8 mars 2022 en raison de contestations sérieuses.

Ils ont alors saisi le tribunal de proximité de Martigues par acte délivré le 13 avril 2022 pour entendre :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [V] et de tous occupants de son chef,

— condamner la défenderesse au paiement d’une dette locative de 26.600 euros, outre une indemnité d’occupation de 700 euros par mois, hors charges, à compter du 27 septembre 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Subsidiairement, ils poursuivaient la résiliation judiciaire du bail pour manquement du preneur à ses obligations.

En défense, Madame [Y] [V] a invoqué :

— la nullité du commandement,

— l’existence d’une créance salariale supérieure à la dette de loyer,

— le bénéfice de la promesse de vente,

— et les dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la protection du locataire âgé.

Elle a conclu à un sursis à statuer jusqu’à la décision du conseil de prud’hommes, ou subsidiairement au rejet de l’ensemble des prétentions adverses.

Par jugement rendu le 7 mars 2023, le tribunal a :

— considéré que le commandement de payer était assimilable à un congé et ne respectait pas les dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’il ne pouvait produire effet,

— prononcé la résiliation judiciaire du bail à compter du 13 avril 2022 pour défaut de paiement du loyer,

— condamné Mme [V] à payer la somme de 39.900 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échus,

— débouté les parties de toutes autres demandes,

— et condamné la défenderesse aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [O] ont interjeté appel de cette décision par déclaration conjointe enregistrée le 27 mars 2023. Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 20 juillet 2023, ils font valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire est uniquement régi par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne constitue pas un congé encadré par les dispositions de l’article 15, de sorte que le tribunal ne pouvait refuser de lui donner effet. Ils ajoutent que le premier juge a omis de prononcer une indemnité d’occupation pour l’avenir.

Ils demandent à la cour de réformer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— d’ordonner l’expulsion de Mme [V] et de tous occupants de son chef, sous peine d’une astreinte de 20 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt,

— d’ordonner la mise sous séquestre des meubles garnissant les lieux,

— et de condamner l’intimée au paiement d’une indemnité d’occupation de 700 euros par mois, hors charges, à compter du 27 septembre 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Subsidiairement, ils concluent à la résiliation judiciaire du bail à compter du 1er avril 2022, avec les mêmes conséquences de droit.

En tout état de cause, ils réclament paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 17 juillet 2023, Madame [Y] [V] invoque l’irrecevabilité de l’acte d’appel sur le fondement de l’article 562 du code de procédure civile, faute de préciser en quoi le jugement déféré serait susceptible de critiques.

Subsidiairement, elle demande à la cour de juger l’appel mal-fondé, considérant que les dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la protection du locataire âgé sont applicables quelque soient les motifs du congé, et spécialement lorsqu’il est mis fin au bail pour défaut de paiement du loyer.

Elle réclame paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

DISCUSSION

Sur la recevabilité de l’appel :

Suivant l’article 914 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023 applicable à la présente instance, les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu’à la clôture de l’instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant à déclarer l’appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l’appel. Elles ne sont plus recevables à invoquer ce moyen après la clôture de l’instruction, à moins que la cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement.

En application de ce texte, le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’acte d’appel invoqué par l’intimée aux termes de conclusions adressées à la cour, et non au conseiller de la mise en état, doit être déclaré irrecevable.

Sur le fond :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet acte n’est pas assimilable à un congé délivré en vue de s’opposer au renouvellement du bail à l’échéance prévue par le contrat, et c’est donc à tort que le premier juge a retenu en l’espèce que les dispositions de l’article 15 III de cette même loi relatives à la protection du locataire âgé devaient recevoir application.

Il est constant que le commandement signifié le 27 juillet 2020 par les consorts [O] n’a été suivi d’aucun paiement, de sorte que le contrat de location s’est trouvé résilié de plein droit le 27 septembre 2020.

Le montant de la dette locative non couverte par la prescription doit être arrêté à cette date à la somme de 26.600 euros, et il convient en outre de mettre à la charge de Madame [V], désormais occupante sans droit ni titre, une indemnité mensuelle de 700 euros, charges en sus, à compter du 28 septembre 2020 jusqu’à la libération effective des lieux.

Son expulsion et celle de tous occupants de son chef doit être également ordonnée, sans qu’il soit nécessaire cependant de l’assortir du prononcé d’une astreinte.

Enfin, le sort des meubles lui appartenant sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu d’ordonner leur mise sous séquestre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevable le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’acte d’appel,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné Madame [Y] [V] à payer la somme de 26.600 euros au titre de sa dette locative,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Juge que le bail a été résilié de plein droit le 27 septembre 2020,

Ordonne l’expulsion de Madame [V] et de toutes personnes de son chef des lieux qu’elle occupe désormais sans droit ni titre situés [Adresse 2],

Dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte,

Dit que le sort des meubles lui appartenant sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Madame [V] à payer aux consorts [O] une indemnité d’occupation de 700 euros par mois, charges en sus, à compter du 28 septembre 2020 jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne l’intimée aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par les appelants.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE