COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 13 MARS 2025

N° 2025/ 91

Rôle N° RG 21/07052 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHN2X

[V] [Z]

C/

[T] [G] [H]

S.A. AXA FRANCE IARD

Syndic. de copro. [Adresse 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Beverly CAMBIER

M^e Fabrice GILETTA

M^e Jean-Mathieu LASALARIE

M^e Laurent GAY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 01 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/10876.

APPELANTE

Madame [V] [Z]

née le 01 Août 1964 à [Localité 15] (75)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Beverly CAMBIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Constance BENOIST, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMES

Madame [T] [G] [H] Représentée par la SA GUIS IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 14], sousle numéro B 311 766 620, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son Président en exercice domicilié audit siège née le 10 Mai 1968 à [Localité 14], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice GILETTA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Jérôme PAGANI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-Mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Karla GANZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndic. de copro. [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet LIAUTARD, dont le siège social est situé [Adresse 11], domicilié es qualité audit siège.

Changement de syndic : Syndicat des coropriétaires Cabinet FERGAN [Adresse 1].

Désistement partiel à son égard le 28.02.22, demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [G] [H] et Madame [Z] sont propriétaires chacune d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 9] à [Localité 14], Madame [G] [H] occupant celui du 2ème étage et Madame [Z] celui situé au-dessus.

En 2013, Madame [G] [H] s’est plaint de subir un dégât des eaux généré par un écoulement de la jointure de douche provenant de l’appartement de Madame [Z].

Le syndic de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 9] faisait une déclaration de sinistre à son assureur et demandait à Madame [Z] de remplir un constat amiable.

Constatant que le sinistre persistait et que l’état de son appartement se dégradait, Madame [G] [H] faisait constater le 09 avril 2014, par constat de commissaire de justice, l’étendue des détériorations engendrées par le dégât des eaux.

Par ordonnance de référé du 30 octobre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille ordonnait une expertise confiée à Monsieur [M] lequel déposait son rapport le 07 avril 2017.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2017, Madame [G] [H], représentée par la SA GUIS IMMOBILIER, assignait Madame [Z], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 9], représenté par son syndic et la SA AXA France IARD devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins notamment de voir déclarer Madame [Z] responsable des dommages apparus dans son appartement, de la voir condamner à exécuter des travaux permettant de mettre fin aux désordres et à lui payer solidairement avec son assureur la compagnie SA AXA France IARD diverses sommes en réparation de ses préjudices.

L’affaire était évoquée à l’audience du 7 janvier 2021.

Madame [G] [H], représentée par la SA GUIS IMMOBILIER demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 9], représenté par son syndic sollicitait sa mise hors de cause et concluait au débouté des demandes de Madame [G] [H] formulées à son encontre.

Il demandait au tribunal de condamner cette dernière à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SA AXA France IARD demandait au tribunal de dire et juger que le sinistre trouvait son origine dans un défaut d’entretien du joint de son assurée Madame [Z] et qu’elle était dès lors bien-fondée à soulever l’exclusion de garantie.

À titre subsidiaire, elle demandait au tribunal de lui donner acte qu’elle s’en remettait à l’appréciation de celui-ci sur le bien-fondé de la demande formulée par Madame [G] [H] au titre des travaux de remise en état et de réduire considérablement la somme allouée à cette dernière au titre de son préjudice de jouissance.

Enfin elle sollicitait la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Z] demandait au tribunal de dire et juger que la SA AXA France IARD mobilisera sa garantie et par conséquent la relèvera et garantira de l’ensemble des condamnations mises à sa charge.

Par ailleurs elle demandait au tribunal de réduire les sommes allouées à Madame [G] [H] au titre de son préjudice de jouissance à de plus justes proportions et de condamner toute partie succombant à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 1er avril 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*mis hors de cause le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 8] , pris en la personne de son syndic ;

*dit que la garantie de la SA AXA France IARD, assureur habitation de Madame [Z], n’est pas mobilisable en raison de l’application de la clause d’exclusion de garantie résultant des conditions générales applicables à compter de novembre 2012 ;

*débouté Madame [G] [H] de sa demande de condamnation sous astreinte de Madame [Z] ;

*condamné Madame [Z] à payer à Madame [G] [H] les sommes suivantes :

—  1.477 euros au titre du préjudice matériel ;

—  49.370 euros au titre de la perte de chance de louer son appartement pour la période d’octobre 2013 à juillet 2018 ;

-1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*débouté Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

*dit que les autres demandes au visa de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées ;

*débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 8] du surplus de ses demandes ;

*débouté AXA France IARD su surplus de ses demandes ;

*condamné Madame [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise ;

Suivant déclaration du 10 mai 2021, Madame [Z] interjetait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— met hors de cause le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 8]

— que la garantie de la SA AXA France IARD, assureur habitation de Madame [Z], n’est pas mobilisable en raison de l’application de la clause d’exclusion de garantie résultant des conditions générales applicables à compter de novembre 2012 ;

— condamné Madame [Z] à payer à Madame [G] [H] les sommes suivantes :

¿1.477 euros au titre du préjudice matériel ;

¿49.370 euros au titre de la perte de chance de louer son appartement pour la période d’octobre 2013 à juillet 2018 ;

¿1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne Madame [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2021, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SA AXA France IARD demande à la cour de :

A titre principal,

*confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

*condamner Madame [Z] à verser à la SA AXA France IARD la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

*réformer le jugement en ce qu’il a condamné Madame [Z] à payer à Madame [G] [H] la somme de 49.370 euros au titre de la perte de chance de louer son appartement pour la période d’octobre 2013 à juillet 2018 ;

*réduire considérablement la somme allouée à Madame [G] [H] au titre de son préjudice de jouissance.

A l’appui de ses demandes, la SA AXA France IARD fait valoir que Madame [Z] est titulaire d’un contrat d’assurance habitation souscrit auprès d’elle, ayant pris effet le 28 février 2013, dont les conditions générales prévoient en page 48 les exclusions générales et qu’à ce titre, ne sont pas garantis les dommages résultant d’un défaut d’entretien et de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de l’assuré.

Elle expose que Madame [Z], informée dès 2013 de l’existence du sinistre et de son origine, n’ayant pris aucune mesure efficace pour y remédier, l’exclusion de garantie a vocation à s’appliquer.

Elle soutient que cette clause d’exclusion est parfaitement visible, que sa rédaction ne souffre d’aucun défaut, et qu’il ne peut lui être reproché le défaut de lecture du contrat par Madame [Z].

Elle relève qu’il aura fallu 18 mois après le début des opérations d’expertise et trois ans après le sinistre pour que son assurée s’exécute alors que les travaux consistaient simplement dans le remplacement du joint du bac de douche évalué à quelques dizaines d’euros.

A titre subsidiaire, la SA AXA France IARD rappelle que les travaux se sont achevés en décembre 2016 et qu’il appartenait à Madame [G] [H], à compter de cette date de remettre son appartement en état si bien qu’aucune somme ne lui sera octroyée postérieurement au 1er janvier 2017.

Par ailleurs elle fait observer que si l’appartement était loué en avril 2013, on ignore la situation du bien postérieurement à cette date.

Enfin, elle expose qu’il est surprenant d’accorder une indemnité égale au gain espéré si Madame [G] [H] avait pu louer son appartement sur une période de 57 mois alors que son préjudice ne consiste qu’en une perte de chance de relouer son appartement , cet aléa n’ayant pas été retenu.

Par ordonnance en date du 28 février 2022, le juge de la mise en état de la chambre 1-5 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

*constaté le désistement partiel de Madame [Z] de son appel à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 7] [Localité 14].

* constaté ainsi le désistement de la cour à l’égard de cette partie.

*dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamné Madame [Z] aux dépens du présent incident.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [Z] demande à la cour de :

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame [Z] de sa demande de garantie par son assureur la SA AXA France IARD ;

*condamner la SA AXA France IARD à relever et garantir Madame [Z] de l’ensemble des condamnations qui seront prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [Z] à payer à Madame [G] [H] la somme de 49.370 euros au titre de la perte de chance de louer son appartement pour la période courant d’octobre 2013 à juillet 2018 ;

* dire et juger que les condamnations mises à la charge de Madame [Z] en réparation des préjudices subis par Madame [G] [H] sont manifestement excessives et injustifiées ;

Par conséquent,

*réduire les sommes allouées à Madame [G] [H] au titre de son préjudice à de plus justes proportions ;

*condamner toute partie succombant à verser à Madame [Z] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile distrait au profit de Maître Delphine [Localité 13] sur son affirmation de droit.

*condamner toute partie succombant aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Madame [Z] fait valoir que lors de la survenance du sinistre, elle habitait en Guadeloupe, que son fils occupait de manière non continue son appartement à l’origine du sinistre et n’avoir eu connaissance de la procédure qu’en 2015.

Elle expose que dès décembre 2013, elle a fait réaliser des travaux d’étanchéité du sol de la salle de bains, mais n’a pas été en mesure de prendre connaissance des travaux effectués, ni de leur caractère insuffisant.

Par contre dès qu’elle a été informée de la persistance du sinistre, elle n’a eu de cesse de vouloir entreprendre des travaux afin d’y remédier, soulignant qu’à compter de l’intervention du 20 décembre 2016, plus aucune autre fuite d’eau n’a été constatée.

Elle fait valoir que le syndic de copropriété en charge de la gestion de l’immeuble a expertisé les lieux pendant près de six mois afin de déterminer l’origine du sinistre.

Aussi elle soutient qu’elle ne saurait être tenue pour responsable des délais écoulés dans la mesure où elle a fait preuve d’une diligence certaine dans la mise en 'uvre des travaux qu’elle pensait nécessaires.

Elle ajoute qu’aucun défaut d’entretien ne peut être caractérisé alors même qu’avant le dépôt du rapport d’expertise sa responsabilité n’était pas certaine et que dés lors la compagnie AXA France IARD doit être condamnée à garantir les condamnations mises à sa charge.

A titre subsidiaire, elle expose que la clause d’exclusion de garantie doit être déclarée nulle en application des dispositions de l’article L.112-4 du Code des assurances.

A titre infiniment subsidiaire, elle expose que la clause d’exclusion de garantie relative aux dommages résultant d’un défaut d’entretien et de réparation doit être considérée comme inapplicable en application des dispositions de l’article L. 113-1 du Code des assurances.

Par ailleurs elle fait valoir que Madame [G] [H] n’indique pas la date, ni le motif de départ de son précédent locataire, se contentant d’indiquer que la perte locative débute au mois d’octobre 2013 sans en apporter une quelconque preuve.

Elle indique qu’il est difficile de dater le début des infiltrations avec certitude, du moins avant le mois d’avril 2014, date du constat d’huissier produit par Madame [G] [H].

Enfin elle rappelle avoir terminé les travaux de réfection en décembre 2016 de sorte que Madame [G] [H] était en mesure d’effectuer les travaux de remise en état de son appartement dès le mois de janvier 2017.

Aussi elle soutient qu’elle ne saurait être condamnée à indemniser Madame [G] [H] sur une période dépassant celle courant entre avril 2014 et janvier 2017, soit 34 mois.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [G] [H], représentée par la SAS GUIS IMMOBILIER, demande à la cour de :

*la recevoir en son appel incident ;

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [Z] à lui payer les sommes suivantes :

-1.477 euros au titre du préjudice matériel ;

-1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [Z] à lui payer la somme de 49.730 euros au titre de la perte de chance de louer son appartement pour la période d’octobre 2013 à juillet 2018 ;

*condamner Madame [Z] à lui payer la somme de 51.960 euros au titre des loyers non perçus depuis le mois d’octobre 2013 jusqu’à septembre 2018 ;

A titre subsidiaire,

*condamner Madame [Z] à lui payer la somme de 51.960 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

A titre très subsidiaire,

*condamner Madame [Z] à lui payer la somme de 51.960 euros au titre de la perte de chance totale de louer son appartement durant la période d’octobre 2013 jusqu’à septembre 2018 ;

A titre infiniment subsidiaire,

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [Z] à lui payer la somme de 49.370 euros au titre de la perte de chance de louer son appartement pour la période d’octobre 2013 à juillet 2018 ;

En tout état de cause et y ajoutant,

*débouter Madame [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

*condamner Madame [Z] à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

*condamner Madame [Z] aux dépens.

A l’appui de ses demandes, Madame [G] [H] fait valoir que l’état vétuste de la salle de bain de Madame [Z] est la seule cause des détériorations qui se sont produites au sein de son appartement, rappelant que son bien était destiné à la location pour un loyer de 866,15 euros par mois.

Elle expose que le point de départ des infiltrations est nécessairement antérieur à l’intervention d’un professionnel et doit être fixé au 1er octobre 2013, peu importe si un locataire est parti ou non à cause des infiltrations.

Elle indique que les constatations du commissaire de justice et de l’expert confirment et démontrent que son appartement était impropre à la location.

Elle expose qu’elle n’a pu réaliser les travaux de remise en état qu’à compter d’août 2017, date à laquelle elle avait été informée par Madame [Z] que les travaux permettant de mettre un terme au litige avaient été réalisés en décembre 2016.

Elle relève que seule l’inertie de Madame [Z] a empêché la réalisation des travaux , cette dernière s’étant engagée en janvier 2016 à les réaliser sans attendre alors qu’en septembre 2016 l’expert constatait que les travaux n’avaient toujours pas été réalisés et que les infiltrations perduraient.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2024.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [Z] demande au conseiller de la mise en état de :

*révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 27 mars 2024.

*admettre aux débats les présentes conclusions et pièces.

*confirmer la date d’audience des plaidoiries du mercredi 22 janvier 2025 à 9 heures.

*fixer le cas échéant une nouvelle date de clôture avant le 8 janvier 2025

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SA AXA France IARD demande à la cour de :

*rejeter les conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture.

*juger n’y avoir lieu à réouverture des débats.

A titre principal,

*confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

*condamner Madame [Z] à verser à la SA AXA France IARD la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

*réformer le jugement en ce qu’il a condamné Madame [Z] à payer à Madame [G] [H] la somme de 49.370 euros au titre de la perte de chance de louer son appartement pour la période d’octobre 2013 à juillet 2018 ;

*réduire considérablement la somme allouée à Madame [G] [H] au titre de son préjudice de jouissance.

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L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2025 et mise en délibéré au 13 mars 2025.

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1°) Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Attendu qu’il résulte de l’article 914-3 du code de procédure civile qu'« après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les demandes formées en application de l’article 47, celles tendant au prononcé de la caducité de la déclaration d’appel, celles relatives aux incidents mettant fin à l’instance d’appel ainsi que les fins de non-recevoir tirées de l’irrecevabilité de l’appel et des interventions en appel. »

Attendu que Madame [Z] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 27 mars 2024.

Que le conseil de cette dernière soutient que les conseils successifs de Madame [Z] ne semblent avoir pas évoqué un argument pourtant essentiel à sa défense que ce soit en première instance ou encore à titre principal en appel et que s’il est exact que la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas en soi une cause de révocation, il en va autrement de la situation où la signification de nouvelles conclusions s’avère strictement nécessaire à l’exercice des droits de la défense.

Attendu qu’il convient d’observer que ce motif n’est pas de ceux qui sont retenus par les dispositions de l’article susvisé.

Qu’il s’ensuit qu’il ne saurait être fait droit à cette demande de révocation, l’affaire ayant été régulièrement clôturée par l’ordonnance du 27 mars 2024.

Qu’ainsi toutes conclusions formulées postérieurement au 27 mars 2024 sont irrecevables.

2°) Sur les préjudices résultant du dommage

Attendu qu’il est acquis aux débats que Madame [Z] ne conteste pas l’origine du sinistre

Que Monsieur [M], expert judiciaire a relevé en effet que dans la salle de bains de cette dernière le joint d’étanchéité du bac de douche était totalement dégradé, ne pouvant dès lors répondre au but recherché.

Qu’il constaté que l’arrosage des parois verticales de la douche faisait apparaître quasi instantanément des écoulements sur cette dernière à l’aplomb de la zone effondrée chez Madame [G] [H].

Attendu que Madame [Z] conteste le quantum des sommes mises à sa charge et demande à la Cour de réduire les sommes allouées à Madame [G] [H] au titre de son préjudice à de plus justes proportions.

Qu’elle rappelle que son fils occupait de manière non continue l’appartement lors de la survenance du sinistre, elle-même vivant en Guadeloupe.

Qu’elle indique qu’elle n’avait pas été informée de la date fixée par l’expert pour la première réunion d’expertise le 26 février 2015 et qu’elle n’a été informée de la procédure qu’au printemps 2015, soit près de deux ans après la survenance du sinistre.

Qu’elle souligne que les opérations d’expertise ont duré jusqu’au 9 septembre 2016 et que l’expert a rendu son rapport le 7 avril 2017 soit 2 ans et demi après sa désignation.

Qu’elle rappelle toutefois que dès qu’elle a été informée de la survenance du sinistre en décembre 2013 elle a fait le nécessaire en faisant procéder à des travaux d’étanchéité du sol et de la salle de bains alors même qu’elle ne vivait pas en métropole.

Qu’elle ignorait complétement que le désordre n’avait pas été solutionné et ce n’est qu’à compter du moment où elle a été informée de la persistance de celui-ci qu’elle n’a eu de cesse de vouloir entreprendre des travaux pour y remédier , travaux qu’elle n’a pu réaliser qu’à la fin des opérations d’expertise

Sur le préjudice matériel

Attendu que l’expert judiciaire a chiffré la reprise des désordres matériels à la somme de 1.477 € TTC précisant que la durée de la réalisation des travaux consistant dans la reprise du plafond et du plancher

pouvait être fixée à 10 jours ouvrables

Que Madame [Z] ne fait valoir aucune observation quant à la somme retenue par l’expert

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu ce montant au titre du préjudice matériel alloué à Madame [G] [H]

Sur le préjudice relatif à la perte locative

Attendu que Madame [Z] demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer à Madame [G] [H] la somme de 49.370 euros au titre de la perte de chance de louer son appartement pour la période courant d’octobre 2013 à juillet 2018

Qu’elle soutient que cette dernière n’a jamais indiqué la date, ni le motif du départ de son précédent locataire se contentant d’affirmer que la perte locative débutait au mois d’octobre 2013 sans en apporter une quelconque preuve.

Qu’elle fait valoir ignorer la date exacte du début des infiltrations du moins avant le mois d’avril 2014, date du constat d’huissier produit par Madame [G] [H].

Qu’enfin Madame [Z] rappelle avoir terminé les travaux de réfection décembre 2016 de sorte que Madame [G] [H] était en mesure d’effectuer les travaux de remise en état de son appartement dés le mois de janvier 2017.

Qu’ elle ne saurait dés lors être tenue pour responsable des délais écoulés concernant l’exécution des travaux et la mise en location du bien par celle-ci, pas plus qu’elle n’a à supporter les conséquences des retards répétés de l’expertise judiciaire.

Qu’aussi elle maintient qu’elle ne saurait être condamnée à indemniser sur une période dépassant celle courant entre le mois d’avril 2014 et le mois de janvier 2017.

Qu’enfin elle souligne que le préjudice subi par l’intimée doit s’analyser en une perte de chance de pouvoir relouer l’appartement et que par conséquent il conviendra de réduire à de plus justes proportions les sommes allouées à Madame [G] [H] en réparation de ce préjudice.

Attendu que le premier sinistre peut être daté d’octobre 2013 tel que cela résulte des courriers du gestionnaire du bien immobilier de Madame [G] [H] qui faisaient état de l’existence d’un dégât des eaux dans une lettre du 18 octobre 2013 sollicitant du syndic de la copropriété d’entreprendre les démarches nécessaires pour réaliser une recherche de fuite dans les meilleurs délais, précisant que les clés de l’appartement sont à leurs dispositions dans leurs locaux.

Qu’il n’est nullement fait état de la présence d’un locataire dans les lieux, ce qui permet d’en déduire que l’appartement n’était pas loué à cette période.

Que cette absence d’occupation des lieux est confirmée par le procès-verbal de constat d’huissier du 9 avril 2014 lequel mettait en évidence l’inhabitabilité du bien en raison des désordres l’affectant.

Qu’enfin à aucun moment, durant les opérations d’expertise, il est mentionné la présence d’un locataire.

Qu’il convient par conséquent de fixer à octobre 2013 le point de départ de la période donnant droit à réparation du préjudice relatif à la perte de locative.

Attendu que l’appelante verse aux débats une attestation de [Y] [U], services & prestations attestant avoir réalisé entre le 1er novembre 2016 et le 20 décembre 2016 chez Madame [Z] des travaux de transfèrement de sa salle de bains de son emplacement d’origine vers une autre pièce libre de son appartement dans le but de pallier à des problèmes récurrents de fuite d’eau.

Qu’il résulte du rapport d’expertise que Monsieur [M] indiquait que les travaux nécessaires pour supprimer les désordres dans l’appartement de l’intimée ne pourront être entrepris qu’une fois mis un terme aux écoulements intempestifs et assèchement total des zones dégradées.

Que Madame [Z] ne peut valablement soutenir qu’il appartenait à l’intimée de réaliser les travaux dès janvier 2017 pour pouvoir relouer l’appartement.

Qu’il résulte en effet des pièces produites aux débats que Madame [G] [H] n’a été informée qu’au mois d’août 2017 que l’appelante avait réalisé les travaux en décembre 2016.

Que Madame [G] [H] ne pouvait pas entreprendre des travaux dans son propre appartement sans savoir si Madame [Z] avait réalisé les travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres dans la mesure où elle était contrainte d’attendre un temps certain pour obtenir un assèchement total des zones dégradées.

Qu’il convient de constater qu’une fois Madame [G] [H] informée courant août 2017 de la réalisation de ceux-ci, cette dernière a réalisé les travaux dans son appartement comme cela résulte de la facture réglée le 25 septembre 2018 à la SAS PRO IMMOSUD avant de louer ledit bien dès le 5 octobre 2018 moyennant un loyer mensuel de 750 € plus 50€ au titre des provisions de charges.

Que dès lors il ne peut être considéré que le sinistre a pris fin en juillet 2018 comme cela résulte du jugement déféré, mais en septembre 2018.

Attendu que l’appelante ne saurait soutenir qu’elle n’a pas à supporter les conséquences des retards répétés de l’expertise judiciaire alors même qu’elle n’en est qu’une partie responsable.

Qu’il convient en effet de souligner que le 20 janvier 2016 cette dernière s’est engagée auprès de l’expert à réaliser sans attendre les travaux afin de faire cesser l’infiltration comme cela résulte du rapport d’expertise en page 16.

Que 9 mois après, lors d’une nouvelle visite de l’expert le 9 septembre 2016, ce dernier constatait que non seulement les infiltrations perduraient mais que les travaux nécessaires n’avaient pas été réalisés par Madame [Z] et concluait en page 18 de son rapport que les travaux de remise en état ne pouvaient intervenir sans que les infiltrations ne cessent afin de permettre un assèchement total des zones dégradées.

Que force est de constater que les travaux que Madame [Z] s’était engagée à réaliser en janvier 2016 n’ont été réalisés que 12 mois après.

Que dés lors le moyen selon lequel l’intimée aurait tarder à réaliser les travaux sera écarté.

Attendu enfin que le préjudice subi du fait de l’absence de location est incontestable, l’appartement de l’intimée n’ayant pu être loué pendant plusieurs années en raison des désordres.

Que toutefois il ne s’agit pas de pertes locatives qui résulteraient de l’hypothèse où le locataire aurait mis fin au bail en raison des infiltrations mais d’une perte de chance de pouvoir relouer l’appartement.

Que la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a considéré dans un arrêt en date du 16 juillet 1998 que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé à la somme de 49.370 euros le montant dû à Madame [G] [H], somme calculée à partir du montant des loyers perdus et d’allouer à cette dernière la somme de 42.000 euros au titre du préjudice relatif à la perte locative pour la période courant d’octobre 2013 à septembre 2018 inclus.

3°) Sur les responsabilités

Attendu que l’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats que Madame [Z] a procédé à des travaux d’étanchéisation du sol de la salle de bains en décembre 2013 comme cela résulte de la facture en date du 5 décembre 2013 de [S] [J].

Que toutefois elle ne produit aucun élément relatif à la cause du sinistre alors même que le syndic de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 9] avait fait une déclaration de sinistre à son assureur et avait demandé à Madame [Z] de remplir un constat amiable.

Qu’elle se contente d’affirmer que sur préconisations de son assurance, elle a effectué les travaux de remise en état à priori nécessaires.

Qu’elle ne rapporte cependant pas la preuve avoir mis en 'uvre les travaux prescrits par l’assureur.

Qu’il résulte de ces éléments que Madame [Z] a eu connaissance du sinistre courant décembre 2013 lequel a persisté conduisant Madame [G] [H] à faire constater dès le 09 avril 2014, par constat de commissaire de justice, l’étendue des détériorations engendrées par le dégât des eaux.

Qu’il est ainsi établi que les travaux effectués ont été inefficaces ce dont elle a été clairement informée sans pour autant entreprendre la moindre démarche dés l’année 2014, Madame [Z] apparaissant en qualité de défendeur dans l’ordonnance de référé du 30 octobre 2014 du tribunal d’instance de Marseille demeurant C/O Cabinet LIAUTARD, [Adresse 12].

Que l’expert judiciaire a constaté lors de sa visite dans les lieux le 20 janvier 2016 que le joint d’étanchéité du bac à douche dans la salle de bains de Madame [Z] était totalement dégradé et ne pouvait en aucune façon répondre au but recherché.

Qu’il était mentionné en page 16 du rapport d’expertise que Madame [Z] confirmait son accord pour faire réaliser sans attendre le travail nécessaire pour supprimer les infiltrations et qui consistait en la réfection totale du joint d’étanchéité situé sur le pourtour du bac à douche après dépose de celui totalement dégradé en place ce jour.

Que lors d’une nouvelle visite des appartements le 9 septembre 2016, l’expert constatait que les lieux se trouvaient dans un état identique à celui relevé lors de la visite sur les lieux le 20 janvier 2016 avec un joint de bac à douche non repris et donc toujours défectueux et les zones dégradées au 1er et 2ème étage toujours saturées d’eau empêchant en l’état une quelconque réalisation des travaux pour remettre en état les lieux.

Qu’il s’en suit que la responsabilité de Madame [Z] est parfaitement établie.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Madame [Z] à payer la somme de 1.477 € TTC à Madame [G] [H] au titre du préjudice matériel mais de l’infirmer en ce qu’il a condamné l’appelante à payer à cette dernière la somme de 49.370 euros au titre de la perte de chance de louer son appartement pour la période d’octobre 2013 à juillet 2018 et de condamner Madame [Z] à payer à Madame [G] [H] la somme de 42.000 euros au titre du préjudice relatif à la perte locative pour la période d’octobre 2013 à septembre 2018.

4°) Sur la mobilisation de la garantie d’AXA France IARD en sa qualité d’assureur habitation

Attendu que Madame [Z] demande à la cour de condamner la compagnie AXA France IARD à garantir les condamnations mises à sa charge.

Qu’elle fait valoir qu’elle est titulaire d’un contrat d’assurance habitation n°5619066604 souscrit auprès de ladite compagnie à compter du 28 février 2013 lequel prévoit une garantie au titre des dégâts des eaux.

Que la compagnie AXA France IARD oppose son exclusion de garantie au motif que l’appelante n’a pas fait preuve de diligence et de célérité, son inertie fautive démontrant clairement un défaut d’entretien au sens des dispositions contractuelles de sorte qu’aucune condamnation ne sera mise à la charge de la compagnie.

Qu’elle soutient que sa garantie n’est pas mobilisable en raison de l’application de la clause d’exclusion de garantie stipulée en page 48 dudit contrat au paragraphe intitulé -les exclusions générales- lequel énonce que ce contrat ne garantit pas, indépendamment des exclusions énumérées précédemment notamment «  les dommages résultant d’un défaut d’entretien et de réparation lui incombant caractérisé et connu de vous, sauf en cas de force majeure. Les causes non supprimées d’un précédent sinistre sont considérées comme un défaut d’entretien  »

Attendu qu’il s’agit des conditions générales émises en novembre 2012 applicables au cas d’espèce, la date d’émission des conditions particulières souscrites par Madame [Z] datant du 5 décembre 2012 avec prise d’effet au 28 février 2013.

Que cette dernière ne peut en effet se prévaloir des conditions générales émises au mois de juin 2012 qui excluaient les dommages dus à un défaut d’entretien caractérisé « vous incombant et connu de vous »

Attendu que si effectivement il peut être légitimement soutenu en l’espèce que Madame [Z] a manqué à son obligation d’entretien, encore faut-il que la clause visant l’exclusion de garantie respecte les dispositions des article L.112-4 et L113-1 code des assurances.

Que Madame [Z] demande en effet à la cour de déclarer nulle et non écrite la clause d’exclusion de garantie stipulée en page 48 au terme de laquelle ne sont pas garantis « les dommages résultant d’un défaut d’entretien et de réparation vous incombant caractérisé et connu de vous sauf cas de force majeure. »

Qu’elle soutient en effet que les exclusions de garantie doivent être stipulées de manière à être comprises par l’assurée.

Qu’elle indique que cette clause se situe à la page 48 du contrat d’assurance habitation sous l’intitulé les exclusions générales alors que les stipulations relatives aux dégâts des eaux se situent quant à elles en page 6 du contrat sur laquelle il est fait mention dans un encadré en bas de page intitulé « ce que nous ne garantissons pas » de diverses causes de sinistre n’entrant pas dans le cadre de la garantie proposée par l’assureur.

Qu’ainsi elle soutient que la clause litigieuse ne saurait recevoir application puisque contrairement à l’analyse développée par le jugement querellé elle ne renvoie nullement à des hypothèses limitées.

Attendu qu’il résulte de l’article L.112-4 du code des assurances que les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents.

Qu’en l’état des éléments produits aux débats, il apparait que la clause litigieuse est mentionnée en page 48 du contrat dans un encart grisé et de fait particulièrement visible.

Que cette clause fait partie d’une liste d’exclusion insérée sous un paragraphe intitulé- Les exclusions générales- surlignées en gras parfaitement lisible présentant des caractères très apparents

Que ce contrat d’assurance comme tout contrat d’assurance comporte des exclusions particulières à certains sinistres et des exclusions générales.

Que ces clauses sont parfaitement lisibles et compréhensibles pour un souscripteur en capacité de lire un contrat, ce qui est le cas de Madame [Z].

Attendu que selon l’article L113-1 du code des assurances, « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée ».

Que le contrat souscrit par Madame [Z] ne garantit pas «  les dommages résultant d’un défaut d’entretien et de réparation lui incombant caractérisé et connu de vous, sauf en cas de force majeure. Les causes non supprimées d’un précédent sinistre sont considérées comme un défaut d’entretien  »

Qu’elle soutient que cette clause litigieuse ne saurait recevoir application, cette clause n’étant ni formelle ni limitée, puisque contrairement à l’analyse développée par le jugement querellé elle ne renvoie nullement à des hypothèses limitées.

Attendu qu’il est de jurisprudence constante depuis 1984 que « n’est pas conforme à l’article L113-1 l’exclusion qui se réfère à des critères imprécis et à des hypothèses non limitativement énumérées ».

Que la 2ème chambre civile de la Cour de Cassation aux termes d’un arrêt en date du 6 octobre 2011 confirmait toujours cette position de « critères précis d’exclusion limitativement énumérés ».

Qu’à ce titre, la jurisprudence actuelle considère comme nulle une clause qui exclut « les dommages résultant du défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré », ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées.

Que la jurisprudence est sur ce point constante puisqu’on retrouve cette solution dans plusieurs arrêts de 2012, 2015 et 2020 rendus par la 2ème et la 3ème chambre civile de la Cour de cassation.

Que la Cour de cassation a considéré dans ces affaires que ces clauses n’étaient ni formelles ni limitées car elles ne définissaient pas les notions de défaut d’entretien ou de réparation, et ainsi ne répondaient pas aux critères de précision et d’énumération imposés par le texte.

Que force est de constater que la clause litigieuse selon laquelle «  les dommages résultant d’un défaut d’entretien et de réparation lui incombant caractérisé et connu de vous, sauf en cas de force majeure. Les causes non supprimées d’un précédent sinistre sont considérées comme un défaut d’entretien  » ne se réfère à aucun critère précis ni à des hypothèses limitativement énumérées.

Qu’il convient dés lors de déclarer la clause litigieuse nulle , n’étant ni formelle , ni limitée

Qu’il y a lieu par conséquent d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la compagnie AXA France IARD à garantir Madame [Z] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

5° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [Z] aux entiers dépens d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [Z] à payer à Madame [G] [H] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

Qu’il y lieu de débouter Madame [Z] et la compagnie AXA France IARD de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [Z] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

DÉCLARE irrecevables toutes conclusions formulées postérieurement au 27 mars 2024,

CONFIRME le jugement contradictoire en date du 1er avril 2021 du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit que la garantie de la SA AXA France IARD, assureur habitation de Madame [Z], n’est pas mobilisable en raison de l’application de la clause d’exclusion de garantie résultant des conditions générales applicables à compter de novembre 2012 et condamné Madame [Z] à payer à Madame [G] [H] la somme de 49.370 euros au titre de la perte de chance de louer son appartement pour la période d’octobre 2013 à juillet 2018,

STATUANT A NOUVEAU :

CONDAMNE Madame [Z] à payer à Madame [G] [H] la somme de 42.000 euros au titre de la perte de chance de louer son appartement pour la période d’octobre 2013 à septembre 2018,

DÉCLARE la clause litigieuse nulle,

CONDAMNE la compagnie AXA France IARD à garantir Madame [Z] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [Z] à payer à Madame [G] [H] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel

DÉBOUTE Madame [Z] et la compagnie AXA France IARD de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,