[Y] [F]

[N] [I]

C/

[T] [S]

[D] [V]

S.C.I. LES GRANDES VARENNES

S.A.R.L. FR IMMO

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

N° RG 22/01111 – N° Portalis DBVF-V-B7G-[Localité 27]

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 04 juillet 2022,

rendue par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 18/01983

APPELANTS :

Monsieur [Y] [F]

né le 16 Octobre 1978 à [Localité 26]

domicilié :

[Adresse 16]

[Localité 18]

Madame [N] [I]

née le 18 Novembre 1979 à [Localité 19]

domiciliée :

[Adresse 17]

[Localité 18]

Représentés par M^e Florent SOULARD de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127

assisté de la SELARL MAURIN-PILATI Associés, avocat au barreau de BESANÇON

INTIMÉS :

Monsieur [T] [S]

né le 02 Novembre 1979 à [Localité 33]

domicilié :

[Adresse 8]

[Localité 14]

Représenté par M^e Delphine HERITIER de la SCP LDH AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 16

Maître [D] [V]

domicilié :

[Adresse 15]

[Localité 12]

Représenté par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

assistée de M^e Thibaud NEVERS de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON

S.A.R.L. FR IMMO immatriculée au RCS N° 450 548 185, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 12]

Représentée par M^e Véronique PARENTY-BAUT de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 38

assistée de M^e Jean-Vianney GUIGUE de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON SUR SAONE

S.C.I. LES GRANDES VARENNES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 30]

[Localité 13]

Autre(s) qualité(s) : Intimé sur appel provoqué dans 22/01111 (Fond)

Représentée par M^e Florent SOULARD de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127

assisté de la SELARL MAURIN-PILATI Associés, avocat au barreau de BESANÇON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 février 2025 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et Michèle BRUGERE, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025 pour être prorogée au 11 Septembre 2025, au 23 Octobre 2025, au 27 Novembre 2025, au 18 Décembre 2025, au 15 Janvier 2026 puis au 22 Janvier 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Le 4 juillet 2006, M. [Y] [F] et Mme [N] [I] ont acquis un terrain à bâtir sur la commune de [Adresse 24], cadastré AD n°[Cadastre 3] et la moitié indivise de la parcelle AD [Cadastre 4].

Le 13 septembre 2006, ils ont déposé une demande de permis d’y construire une maison individuelle, autorisation d’urbanisme qui leur a été accordée le 27 octobre suivant.

La déclaration d’ouverture du chantier est intervenue le 23 février 2007 et la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux n’a été déposée en mairie que le 16 février 2015.

Suivant mandat du 27 juin 2015, M. [T] [S] a confié à la SARL FR Immo la recherche d’une maison individuelle sur la commune de [Localité 20] pour un prix maximum souhaité de 525.000 euros.

( bien immobilier précisant que le bien souhaité était une maison comprenant cinq chambres, salon, séjour, deux salles de bains, une salle d’eau, une cuisine aménagée et équipée, un sous-sol et du terrain, le tout pour un prix maximum souhaité de 525 000 euros)

Par acte authentique reçu le 31 juillet 2015 par Maître [D] [V], notaire, M. [T] [S] a acquis de M. [F] et de Mme [I] d’une part et de la SCI Les Grandes Varennes d’autre part, les biens immobiliers situés au [Adresse 8].

Dans le courant de l’année 2018, M. [S] a subi l’inondation de cette maison.

Exposant qu’à la suite de ce sinistre, il s’était rendu en mairie de [21] et avait appris la non-conformité de la construction au permis de construire délivré, M. [S] a, par actes d’huissier des 5 et 7 juin et 4 juillet 2018, fait assigner M. [F], Mme [I], la SCI Les Grandes Varennes, Me [D] [V] et la société FR Immo devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir prononcer la nullité de la vente et subsidiairement sa résolution, ainsi que l’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 4 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Dijon a :

— déclaré M. [T] [S] recevable en ses demandes ;

— débouté M. [T] [S] de toutes ses demandes articulées à l’encontre de la SCI Les Grandes Varennes, de Maître [D] [V] et de la SARL FR Immo ;

— annulé pour cause de dol la vente immobilière conclue entre M. [F], Mme [I] et M. [S] le 30 juillet 2015 suivant acte notarié reçu par Maître [D] [V], notaire associé à [Localité 25], d’une maison d’habitation sise à [Adresse 24] édifiée sur un terrain cadastré section AD numéro [Cadastre 3], lieu-dit '[Adresse 10]', pour une contenance de 5 ares 91 centiares et la moitié indivise d’une parcelle à usage de chemin sise à [Adresse 22], cadastrée section AD numéro [Cadastre 4], lieu-dit '[Adresse 32]' pour une contenance de 1 are 99 centiares ;

— condamné solidairement M. [Y] [F] et Mme [N] [I] à restituer à M. [T] [S] le prix de la vente, soit 512.000 euros, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 31 juillet 2015 ;

— condamné in solidum M. [Y] [F] et Mme [N] [I] à payer à M. [T] [S] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparation de son préjudice moral ;

— débouté M. [T] [S] de sa demande en restitution des sommes versées au titre des droits de mutation ;

— débouté M. [T] [S] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

— condamné M. [T] [S] à payer à la SARL FR Immo et à la SCI Les Grandes Varennes, à chacune, la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [Y] [F] et Mme [N] [I] à payer à M. [T] [S] la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— condamné in solidum M. [Y] [F] et Mme [N] [I] aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats de la cause.

Par déclaration du 6 septembre 2022, M. [Y] [F] et Mme [N] [I] ont interjeté appel de ce jugement en intimant toutes les parties à l’exception de la SCI Les Grandes Varennes.

Sur les conclusions de désistement partiel de M. [F] et Mme [I] et par ordonnance du 22 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement d’appel à l’encontre de Me [D] [V] et de la SARL FR Immo.

Par actes de commissaire de justice du 28 février 2023 et du 1er mars 2023, M. [S] a fait assigner en intervention forcée la SARL FR Immo, Me [V] et la SCI Les Grandes Varennes.

Sur les conclusions d’incident de Me [V] et par ordonnance d’incident du 14 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré recevables les appels incidents et provoqué formés par M. [S] à l’encontre de la SARL FR Immo, Me [V] et la SCI Les Grandes Varennes.

Sa décision n’a pas été déférée à la cour.

Prétentions de M. [F] et de Mme [I] :

Aux termes du dispositif de leurs conclusions d’appelants n°3 remises au greffe et notifiées le 28 janvier 2025, M. [F] et Mme [I] demandent à la cour, au visa des articles 12 et suivants du code de procédure civile, 30-5° du décret n°55-22 du 04 janvier 1955, des articles 1130, 1137, 1231-1 et 1641 du code civil, 112-2 du code pénal, 8 du code de procédure pénale, ainsi que des articles L.462-1 et suivants, L.480-4 et R.462-6 du code de l’urbanisme, de :

les recevant en leur appel et les y déclarant bien fondés,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il :

a déclaré M. [T] [S] recevable en ses demandes,

a annulé pour cause de dol la vente immobilière conclue entre M. [F] et Mme [I] et M. [S] le 30 juillet 2015 suivant acte notarié reçu par Maître [D] [V], notaire associé à [Localité 25], d’une maison d’habitation sise à [Adresse 24] édifiée sur un terrain cadastré section AD numéro [Cadastre 3], lieu-dit '[Adresse 10]', pour une contenance de 5 ares 91 centiares et la moitié indivise d’une parcelle à usage de chemin sise à [Localité 20], cadastrée section AD numéro [Cadastre 4], lieu-dit '[Adresse 32]' pour une contenance de 1 are 99 centiares,

les a condamnés solidairement à restituer à M. [T] [S] le prix de la vente soit 512 000 euros outre intérêts de retard au taux légal à compter du 31 juillet 2015,

les a condamnés in solidum à payer à M. [T] [S] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparation de son préjudice moral,

les a condamnés in solidum à payer à M. [T] [S] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

les a condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats de la cause.

jugeant de nouveau :

— déclarer qu’aucune manoeuvre commise par eux n’est établie ;

— déclarer qu’aucune intention dolosive n’est établie ;

— déclarer que M. [S] n’a commis aucune erreur déterminant son consentement, en l’absence de tout risque de sanctions pénales ou administratives liées au non-respect allégué du permis de construire et en l’absence d’erreur liée au caractère inondable du pavillon ;

— déclarer qu’aucun dol n’est caractérisé, qu’aucun vice caché n’est établi ;

— débouter M.[S] de sa demande d’annulation du contrat pour dol et de résolution de la vente pour vices cachés, comme de ses demandes indemnitaires;

— débouter toutes parties de toutes demandes, défenses, fins et conclusions contraires ;

— débouter toutes parties de toutes demandes formées à leur encontre ;

— condamner M. [S] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et 4.000 euros pour ceux d’appel ;

— condamner M. [S] aux entiers dépens, d’instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Soulard.

Prétentions de M. [S] :

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 5 juillet 2024, M. [T] [S] demande à la cour de :

— débouter M. [F] et Mme [I] de toutes leurs demandes,

— confirmer le jugement du 4 juillet 2022 en ce qu’il a prononcé l’annulation pour cause de dol de la vente immobilière conclue entre M. [F] et Mme [I] et lui-même le 30 juillet 2015 suivant acte notarié reçu par Maître [D] [V], notaire associé à [Localité 25], d’une maison d’habitation sise à [Adresse 24] édifiée sur un terrain cadastré section AD numéro [Cadastre 3], lieu-dit '[Adresse 10]', pour une contenance de 5 ares 91 centiares et la moitié indivise d’une parcelle à usage de chemin sise à [Adresse 22], cadastrée section AD numéro [Cadastre 4], lieu-dit '[Adresse 32]' pour une contenance de 1 are 99 centiares ;

— confirmer le jugement du 4 juillet 2022 en ce qu’il a condamné solidairement M. [Y] [F] et Mme [N] [I] à lui restituer le prix de la vente, soit 512.000 euros, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 31 juillet 2015 et en ce qu’il les a condamnés à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, ainsi que la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre l’intégralité des dépens ;

— infirmer le jugement du 4 juillet 2022 mais uniquement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes articulées à l’encontre de la SCI Les Grandes Varennes, de Me [D] [V] et de la SARL FR Immo et de sa demande en restitution des sommes versées « au titre des droits de mutation’ et du « surplus de ses demandes indemnitaires »;

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel provoqué à l’encontre de Maître [D] [V], notaire, de la SARL FR Immo et de la SCI Les Grandes Varennes ;

— condamner M. [Y] [F] et Mme [N] [I] à lui verser 28.446 euros au titre des frais de mutation ;

— juger que Maître [D] [V] et la SARL FR Immo ont commis une faute par manquement à leur devoir de contrôle et de vérification et les condamner in solidum avec les vendeurs à lui verser le prix de vente de la maison, soit 512.000 euros, augmenté des frais de mutation d’un montant de 28. 446 euros, outre intérêts au taux légal à compter du paiement ;

— annuler la vente immobilière conclue entre M. [F] et Mme [I] et la SCI Les [Adresse 29] le 30 juillet 2015 suivant acte notarié reçu par Maître [D] [V], notaire associé à Dijon, d’une parcelle cadastrée à [Adresse 22] section AD n° [Cadastre 6], lieudit '[Adresse 9]', pour une contenance de 9ca, accessoire de la vente principale de la parcelle AD [Cadastre 3] ;

subsidiairement, en l’absence de reconnaissance du dol,

— prononcer la résolution de la vente pour vices cachés conclue entre M. [F] et Mme [I] et lui-même le 30 juillet 2015 par acte notarié reçu par Maître [D] [V], notaire associé à Dijon, d’une maison d’habitation sise à [Adresse 24] édifiée sur un terrain cadastré section AD numéro [Cadastre 3], lieudit '[Adresse 7]', pour une contenance de cinq ares quatre-vingt-onze centiares (05a 91ca) et la moitié indivise d’une parcelle à usage de chemin sise à [Adresse 23]), cadastrée section AD numéro [Cadastre 4], lieudit '[Adresse 32]' pour une contenance de un are quatre-vingt-dix-neuf centiares (01a 99 ca), et entre la SCI [Adresse 30] et lui-même le 30 juillet 2015 par acte notarié reçu par Maître [D] [V], notaire associé à Dijon, d’une parcelle de terrain sise à [Adresse 23]), cadastrée section AD numéro [Cadastre 6], lieudit '[Adresse 7]', pour une contenance de neuf centiares (09ca) accessoire de la vente principale de la parcelle AD [Cadastre 3] ;

— condamner Maître [D] [V], notaire associé de la société civile professionnelle '[C] [O], [D] [V], [P] [A], [W] [O] et [R] [B]' pour manquement à son devoir de contrôle ;

— condamner l’agence FR Immo pour manquement à son obligation de vérification ;

en conséquence,

— condamner solidairement M. [F] et Mme [I] à lui restituer le prix de la vente, soit 512.000 euros, augmenté des frais de mutation de 28.446 euros, avec intérêts de retard au taux légal à compter du paiement ;

— condamner in solidum avec les vendeurs Maître [D] [V] et l’agence FR Immo à lui verser le prix de vente de la maison, soit 512.000 euros, augmenté des frais de mutation d’un montant de 28.446 euros, outre intérêts au taux légal à compter du paiement ;

— condamner solidairement M. [F] et Mme [I] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et de 535 euros pour le préjudice matériel;

dans tous les cas,

— condamner solidairement M. [Y] [F], Mme [N] [I], Maître [D] [V] et la SARL FR Immo à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [Y] [F], Mme [N] [I], Maître [D] [V] et la SARL FR Immo en tous les dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés comme il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

Prétentions de la SCI Les Grandes Varennes :

Selon ses conclusions d’intimée n°2 remises au greffe et notifiées le 26 avril 2024, la SCI Les Grandes Varennes demande à la cour, au visa de l’article 28 du décret du 04 janvier 1955, ainsi que des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— constater l’absence de publication de l’assignation en intervention forcée devant la cour d’appel de Dijon avec appel incident concernant la nullité d’une vente immobilière par M. [S] ;

— déclarer M. [S] irrecevable en sa demande de nullité de la vente de la parcelle AD [Cadastre 6] entre M. [S] et elle-même comme de résolution de la vente ;

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a limité le montant de l’article 700 à la somme de 1500 euros ;

— condamner M. [T] [S] à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le même aux entiers dépens d’instance et d’appel qui seront recouvrés par M^e Florent Soulard conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prétentions de Maître [V] :

Aux termes du dispositif de ses dernières écritures remises au greffe et notifiées le 7 février 2025, Maître [V] demande à la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, des articles L.462-2, R 462-4-4 du code de l’urbanisme, ainsi que de l’article 1961 du code général des impôts, de :

— confirmer le jugement rendu le 4 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Dijon en ce qu’il a débouté M. [S] de toutes ses demandes articulées à son encontre ;

— confirmer le jugement rendu le 4 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Dijon en ce qu’il a débouté les consorts [E] de leur demande de garantie articulée à son encontre ;

y ajoutant,

— condamner M. [S] à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [S] aux entiers dépens de la procédure d’appel, que Maître Claire Gerbay pourra faire recouvrer conformément aux dispositions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Prétentions de la la société FR Immo :

Par conclusions d’intimée remises au greffe et notifiées le 6 mars 2023, la SARL FR Immo demande à la cour, au visa des articles 1137 et suivants du code civil, ainsi que des articles 554, 555, 384 et 550 du code de procédure civile, de :

à titre principal,

— juger l’assignation en intervention volontaire de M. [S] irrecevable, la cour étant dessaisie à son égard en l’état de l’ordonnance du 22 décembre 2022 ;

en tant que de besoin,

— constater qu’il est sollicité confirmation du jugement vis-à-vis d’elle ;

en toute hypothèse,

— juger l’appel incident formalisé par M. [S] le 28 février 2023 irrecevable ;

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement rendu le 4 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Dijon ;

— débouter M. [S] de l’intégralité de ses demandes ;

à titre plus subsidiaire encore,

— condamner solidairement M. [Y] [F] et Mme [N] [I] à la garantir de l’intégralité des condamnations pouvant être mises à sa charge ;

et en cas de prononcé de la nullité ou de la résolution de la vente immobilière devant remettre en cause la rémunération de l’agence immobilière,

— condamner solidairement M. [Y] [F] et Mme [N] [I] au paiement de sa rémunération, soit 13.000 euros ;

en toutes hypothèses et ajoutant,

— condamner M. [S] ou qui mieux le devra à lui régler la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [S] ou qui mieux le devra aux entiers dépens d’appel et accorder à la Selas Adida et Associés le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions susvisées pour l’exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions.

La clôture est intervenue le 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1°) sur la fin de non recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation :

La SCI Les Grandes Varennes se prévaut du défaut de publication de l’assignation en intervention forcée devant la cour, comportant appel incident concernant la nullité d’une vente immobilière par M. [S].

Ce dernier réplique que les assignations ont bien été publiées et qu’aucune nullité n’est encourue.

Il résulte des articles 28-4 c, 30.5 et 33 c du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, portant réforme de la publicité foncière, que l’acte d’assignation tendant à obtenir la résolution ou l’annulation d’une vente immobilière, doit être obligatoirement publié au service de la publicité foncière de la situation de l’immeuble, à peine d’irrecevabilité de la demande.

M. [S] justifie de la publication le 13 décembre 2019 auprès du service de la publicité foncière de Dijon de l’assignation qu’il a faite délivrer à la SCI Les Grandes Varennes le 4 juillet 2018 en nullité ou résolution de la vente.

Cette publicité étant destinée à informer les tiers sur la situation juridique des biens concernés et le jugement frappé d’appel n’ayant pas été publié, la réitération de cette publicité au titre de l’assignation de la SCI Les Grandes Varennes devant la cour était inutile, la situation des biens étant demeurée inchangée.

Les demandes de M.[J] à l’encontre de la SCI Les Grandes Varennes sont donc recevables.

2°) sur la fin de non recevoir tirée de la tardiveté de l’appel incident provoqué à l’égard de la société FR Immo :

La société FR Immo soutient qu’ayant été partie en première instance, elle ne pouvait faire l’objet d’une assignation en intervention forcée et que le jugement ayant été signifié à M. [S] le 23 août 2022, il se trouvait hors délai pour former un appel incident ou provoqué, postérieurement au désistement de l’appel principal.

Elle en conclut que l’appel provoqué formé contre elle le 28 février 2023 est irrecevable.

M. [S] n’oppose aucune réplique.

Il doit être rappelé que par ordonnance du 14 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a statué sur la question de la recevabilité des appels incidents et provoqué formés par M. [S] à l’encontre de la société FR Immo, Me [V] et la SCI [Adresse 30] ; que sa décision déclarant ces appels recevables n’a pas été déférée à la cour de sorte qu’elle ne peut être remise en cause devant cette dernière et que le moyen soulevé par la société FR Immo est devenu sans objet.

3°) sur la nullité de la vente intervenue entre M. [S] et les consorts [E]:

M. [F] et Mme [I] contestent toute intention dolosive à défaut d’avoir eu conscience de la non-conformité de leur construction avec les règles d’urbanisme, alors que l’existence d’un vide sanitaire était bien prévu, que l’augmentation de sa hauteur est le fait du terrassier et que suite à leur déclaration d’achèvement et de conformité, la commune de [Localité 20] n’a élevé aucune contestation relative à cette conformité dans le délai légal de 3 mois.

Ils concluent que cette conformité était donc acquise le 16 mai 2015, toutes actions civile, pénale et administrative se trouvant prescrites, et que la construction ne pouvait plus être remise en cause.

Ils font valoir que le risque d’inondation était connu de l’acquéreur et précisé dans l’acte de vente ; que le non-respect du permis de construire allégué n’accroît pas ce risque et que M. [S] a notamment pris connaissance de l’existence de trois pompes de relevage équipant l’habitation.

Enfin, ils considèrent que le caractère déterminant du consentement de l’acquéreur, de la conformité de la construction et de l’existence d’un sous-sol n’est pas démontré.

M. [S] reproche à M. [F] et Mme [I] de ne pas l’avoir informé du défaut de conformité du bien vendu au permis de construire délivré.

Il estime que ses vendeurs ne pouvaient l’ignorer alors que le projet de construction pour lequel ils ont sollicité l’autorisation d’urbanisme ne comportait pas de sous-sol et considère qu’ils ont délibérément établi une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux mensongère.

Il se prévaut de l’absence de preuve de la remise en mairie de cette déclaration, et du droit de visite et de communication que l’administration et l’autorité compétente peuvent exercer pendant 6 années à compter de l’achèvement des travaux.

Il soutient qu’informé de la non-conformité, il n’aurait pas procédé à l’acquisition, l’interdiction des sous-sols constituant une mesure préventive des risques d’inondation, notamment par remontée de la nappe phréatique et la non-conformité constituant en outre un frein à la revente du bien.

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La vente étant intervenue le 31 juillet 2015, elle est soumise aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016.

L’ancien article 1116 du code civil dispose que le dol est cause de nullité lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Ainsi que l’ont parfaitement relevé les premiers juges, la comparaison entre le dossier de la demande du permis de construire et la description du bien figurant dans l’acte notarié de vente suffit à constater que les prévisions du permis de construire n’ont pas été respectées puisqu’il est fait état dans le second document d’un : « sous-sol : salle de jeux, buanderie, pièce de rangement, cave, wc » quand le premier ne portait mention que d’un décaissement de 0,80 m par rapport au terrain naturel et exposait un projet de création d’un «pavillon développé sur deux niveaux, rez-de-chaussée, premier étage ».

En conséquence, même si M. [F] et Mme [I], en leur qualité d’agents immobiliers, ne sont pas des professionnels de la construction, ils ne peuvent valablement soutenir avoir ignoré que la construction édifiée ne correspondait pas au projet soumis à l’autorité municipale qui a délivré l’autorisation d’urbanisme.

Ainsi c’est en toute connaissance de cause qu’ils ont établi quelques mois avant la vente, le 6 février 2015, une déclaration par laquelle ils ont attesté de l’achèvement des travaux depuis le 1er mars 2008 et de leur conformité au permis de construire accordé.

Cette déclaration qui porte le cachet de sa réception en mairie le 16 février suivant et qui a été expressément portée à la connaissance de l’acquéreur dans l’acte de vente est donc mensongère.

A la date de conclusion de la vente, M. [S] a pu être convaincu, par la déclaration de ses vendeurs, que le bien acquis, équipé d’un sous-sol totalement aménagé, ainsi qu’il ressort de sa description dans l’acte, était conforme aux règles locales d’urbanisme alors qu’il n’est pas discuté que le PLU de la commune de [Localité 20] interdit les sous-sols enterrés ou non pour la zone UB dans laquelle est implantée la construction litigieuse.

Si les appelants considèrent que la dissimulation du défaut de conformité n’a pu vicier le consentement de M. [S] en raison de la prescription des éventuels recours de l’autorité administrative et si pour justifier de la date d’achèvement des travaux, ils produisent la facture de mise en service de la fourniture de gaz en date du 21 avril 2008, il s’en déduit que le délai décennal de prescription de l’action civile de la personne publique ouverte par l’article L.480-14 du code de l’urbanisme, n’était pas purgé au jour de la vente, le notaire rappelant d’ailleurs dans son acte que la construction : « a été achevée depuis moins de dix ans ».

De plus, contrairement à ce qu’ils affirment, la question de la conformité aux règles d’urbanisme ne se résume pas à celle de la remise en cause de la construction par l’autorité administrative, mais englobe également le risque de refus des autorisations d’urbanisme nécessaires à la réalisation d’aménagements futurs, comme à la reconstruction à l’identique du bien en cas de destruction, et ce pendant dix ans (L.421-9 du code de l’urbanisme), ainsi que de sa couverture par une assurance, ou d’octroi de la garantie en cas de sinistre.

Le vice du consentement devant s’apprécier au jour de la conclusion du contrat, il est indifférent que de telles occurrences ne se soient pas produites postérieurement.

Par ailleurs, il doit être relevé que le terrain sur lequel est implantée la construction est situé en bordure immédiate de la rivière [Localité 31], sur sa rive droite, et si M. [S] a bien été informé, par les termes de l’acte de vente et du plan de prévention des risques naturels annexé, que le bien était situé dans une zone exposée aux risques d’inondation résultant des débordements de ce cours d’eau, la présence d’un sous-sol constitue un facteur d’aggravation non pas du risque lui-même, mais de ses conséquences, ce que l’interdiction inscrite au PLU de la commune vise précisément à prévenir.

A cela, s’ajoute le risque supplémentaire d’inondation par remontée de la nappe phréatique jusqu’au niveau du point le plus bas de la construction, causé par le décaissement plus important du sol naturel.

Il ressort de ces éléments que sans le mensonge des vendeurs sur la conformité au permis de construire du bien vendu à M. [S], ce dernier n’en aurait pas poursuivi l’acquisition et le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande d’annulation de la vente pour vice du consentement de l’acquéreur, et condamné les vendeurs à restituer le prix de vente, ainsi qu’à indemniser l’acquéreur de son préjudice moral.

4°) sur la nullité de la vente intervenue entre M. [S] et la SCI Les [Adresse 28] Varennes :

La SCI Les [Adresse 28] Varennes relève que M. [S] ne lui reproche ni dol, ni vice caché et conteste que la parcelle AD [Cadastre 6] soit l’accessoire de la parcelle AD [Cadastre 3] vendue par M. [F] et Mme [I].

Elle fait notamment valoir qu’il n’est pas nécessaire d’être propriétaire de la première pour accéder à la seconde.

Elle soutient que la nullité pour vileté du prix ne peut être invoquée que par le vendeur, qu’elle est étrangère au litige relatif à la transformation du vide sanitaire en sous-sol et à la conformité au permis de construire ; que le caractère inondable de la zone était parfaitement connu de l’acheteur.

M. [S] réplique qu’il a acquis la parcelle AD [Cadastre 6] d’une superficie de neuf centiares pour permettre un accès plus aisé au garage situé sur la parcelle AD [Cadastre 3].

Il soutient que cette acquisition moyennant un prix dérisoire de 1 euro démontre le caractère accessoire de cette vente, qu’elle n’a d’intérêt que pour les propriétaires de la parcelle AD [Cadastre 3], sa création étant concomitante à la construction de la maison d’habitation ; que l’annulation de la vente des biens vendus par M. [F] et Mme [I] devra nécessairement entraîner l’annulation de la vente de la parcelle AD [Cadastre 6] en application du principe suivant lequel l’accessoire suit le principal.

Il résulte de l’acte de vente du 31 juillet 2015 que la parcelle AD [Cadastre 6], vendue par la SCI [Adresse 30], d’une contenance de neuf centiares, a été créée par division de la parcelle AD [Cadastre 5] en mars 2007, qu’elle occupe, selon l’extrait du plan cadastral annexé à l’acte, un angle de 3x3 m à la limite séparative des parcelles AD [Cadastre 3] et anciennement [Cadastre 1] et qu’elle n’est en outre accessible que par la parcelle AD [Cadastre 4] qui constitue le chemin d’accès à la parcelle AD [Cadastre 3] depuis la voie publique.

La petite contenance de cette parcelle, ainsi que son emplacement et son accès démontrent que l’acquisition de sa propriété n’a d’intérêt et de sens que pour le propriétaire des deux autres parcelles, qu’elle poursuit le même but que l’acquisition de ces dernières et que les trois (AD [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 6]) constituent un tout, ce que confirme la conclusion des ventes le même jour, devant le même notaire et par un seul et même acte de sorte que les deux ventes doivent être tenues pour indivisibles.

Il en résulte que la nullité de l’une emporte la caducité de l’autre et que le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M.[S] de voir anéantir la vente intervenue avec la SCI Les Grandes Varennes dans les suites de l’annulation de la vente intervenue avec les consorts [Z] [I].

La nullité de la vente de la parcelle AD [Cadastre 6] sera prononcée et sa restitution comme celle du prix de vente sera ordonnée.

5°) sur la responsabilité de Me [V] :

M. [S] reproche à Me [V], notaire instrumentaire, d’avoir manqué à son devoir de contrôle en ne procédant pas à la vérification de la réalité de l’obtention du permis de construire et des déclarations des vendeurs quant à son respect ainsi qu’en n’exigeant pas la production d’un certificat de conformité.

Il considère qu’il a, par la faute du notaire, manqué une chance de ne pas conclure la vente.

Me [V] considère qu’il a rempli ses obligations en interrogeant la mairie sur la déclaration d’achèvement des travaux et le certificat de conformité ; qu’il a annexé à son acte l’arrêté de permis de construire, qu’il ne lui appartenait pas de vérifier la véracité des déclarations faites par les vendeurs en l’absence de tout élément lui permettant d’en douter ; que compte tenu du délai de trois mois déjà écoulé entre la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement et celle de signature de l’acte, la conformité des travaux était manifestement acquise ; qu’aucune diligence supplémentaire n’était nécessaire pour assurer la validité et l’efficacité de l’acte de vente.

Il ajoute que le droit de visite et de communication de l’autorité préfectorale n’a pas été invoqué dans le délai de six ans depuis la déclaration d’achèvement des travaux.

Il considère enfin qu’il ne peut être condamné à restituer le prix de vente et les droits de mutation, le premier ne constituant pas un préjudice indemnisable et les seconds pouvant être restitués par l’administration sur présentation de la décision prononçant l’annulation.

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Ainsi que l’a rappelé le tribunal, le notaire a l’obligation d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui. A ce titre, il est tenu de procéder aux vérifications nécessaires.

Au cas particulier, il est établi par les pièces produites que par courrier du 8 juillet 2015, Me [V] a interrogé le service urbanisme de la mairie de [Localité 20] au sujet de la déclaration d’achèvement des travaux et du certificat de conformité de la construction objet de la vente, que le premier de ces documents lui a été adressé en retour et qu’il l’a annexé à son acte avec le permis de construire délivré le 27 octobre 2006 et la déclaration d’ouverture de chantier du 23 février 2007.

La déclaration d’achèvement des travaux indiquant que ceux-ci étaient parvenus à leur terme le 1er mars 2008 et qu’ils étaient conformes à l’autorisation d’urbanisme, aucun des éléments qui lui étaient soumis ne permettaient au notaire de douter de la sincérité de ces déclarations justifiant qu’il sollicite des vendeurs la production de leur demande de permis de construire et qu’il procède lui-même à la vérification de la conformité de la construction.

Il peut être relevé que M. [S] était assisté de son propre notaire auquel les informations ont été transmises et qui n’a non plus émis de doute sur la véracité des informations d’urbanisme, ni sollicité un complément d’information.

En l’absence du mensonge des vendeurs, les vérifications effectuées par Me [V] au sujet de la conformité de la construction aux règles d’urbanisme étaient bien de nature à assurer l’efficacité de son acte.

C’est donc avec raison que les premiers juges ont considéré qu’il n’avait pas commis de faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur et leur décision mérite confirmation en ce qu’elle a débouté M. [S] de ses prétentions à l’encontre de Me [V].

6°) sur la responsabilité de la société FR Immo :

M. [S] soutient que la société FR Immo, en sa qualité d’agence immobilière avait l’obligation de vérifier les caractéristiques du bien, de faire lever les risques juridiques, administratifs et financiers ; qu’elle a commis une faute en ne procédant à aucune vérification de la conformité du bien au permis de construire.

La société FR Immo réplique que l’obligation de conseil et de renseignement de l’agent immobilier est définie par les termes de son mandat, qu’elle a présenté à M. [S] un bien conforme aux caractéristiques définies par ce dernier dans son mandat de recherches du 21 juin 2015 ; qu’elle a réuni tous les documents nécessaires à l’établissement de l’acte de vente et n’avait pas connaissance de l’irrégularité affectant la construction.

Elle conteste que ses obligations puissent inclure l’analyse du dossier de la demande de permis de construire.

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Si l’agent immobilier, qui n’est pas un professionnel de la construction mais de la vente, est soumis à un devoir de conseil et d’information à l’égard de son mandant, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fourni à ce dernier des informations qu’il ignorait.

Pour les mêmes motifs que ceux développés précédemment, il ne peut être reproché à la société FR Immo de ne pas avoir alerté M. [S] sur le défaut de conformité de la construction aux règles d’urbanisme en présence d’un permis de construire et d’une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux déposée en mairie sans contestation, alors qu’aucun élément ne permettait à l’agent immobilier de douter de la sincérité de cette déclaration.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté la responsabilité de la société FR Immo.

7°) sur la restitution des frais de mutation :

Si M. [S] réclame à ses vendeurs la restitution des frais de mutation versés à l’occasion de la vente, ces frais n’ont pas été versés à M. [F] et Mme [I], mais à l’administration fiscale, de sorte que la nullité de la vente ne peut emporter cette restitution.

Au demeurant, il résulte des dispositions de l’article 1961 du code général des impôts, qu’en cas d’annulation d’une vente, les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière perçus sur l’acte annulé sont restituables, si l’annulation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée.

En conséquence, M.[S] ne démontre pas l’existence d’un préjudice qui permettrait de condamner ses vendeurs à l’indemniser du montant de ces droits.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de ce chef de demande.

8°) sur la demande indemnitaire de la société FR Immo :

La société FR Immo sollicite l’indemnisation par les vendeurs de la perte de sa commission résultant de l’annulation de la vente.

M. [F] et Mme [I] considèrent que les demandes formées à leur encontre à titre de garantie ne peuvent prospérer dès lors que la condamnation de la société FR Immo ne pourrait résulter que de sa propre faute.

La commission, dont l’acte de vente précise qu’elle est à la seule charge de l’acquéreur, est due en exécution du mandat de recherche confié par M. [S] à la société FR Immo et non du contrat de vente dont l’annulation ne peut emporter la restitution.

En l’absence de faute retenue à l’encontre de l’agent immobilier dans l’exécution de son mandat, cette commission ne peut donner lieu à une répétition qu’au demeurant M. [S] ne sollicite pas, de sorte que la demande de la société FR Immo est sans objet et ne peut qu’être rejetée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société FR Immo de ses prétentions indemnitaires.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Dijon en date du 4 juillet 2022 sauf en ce qu’il a débouté M. [T] [S] de ses demandes à l’encontre de la SCI Les Grandes Varennes ;

statuant à nouveau sur ce seul chef :

Prononce la nullité de la vente de la parcelle cadastrée sur la commune de Couternon section AD numéro [Cadastre 6], lieu-dit '[Adresse 10]', pour une contenance de 09 centiares intervenue le 31 juillet 2015 entre M. [T] [S] et la SCI [Adresse 30].

Ordonne la restitution de la parcelle et de son prix de vente ;

y ajoutant,

Condamne M. [Y] [F] et Mme [N] [I] aux dépens de l’instance d’appel et autorise la SCP LDH Avocats, la Selas Adida et Associés, M^e Claire Gerbay, M^e Florent Soulard, avocats à recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne M. [Y] [F] et Mme [N] [I] à payer à M. [T] [S], à Maître [D] [V], à la SARL FR Immo et à la SCI Les [Adresse 28] Varennes la somme complémentaire de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,