AFFAIRE : N° RG 24/01559

ARRÊT N°

SP

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en date du 22 Février 2024 RG n° 23/03678

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2025

APPELANTE :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2010

N° SIRET : 515 059 988

[Adresse 5]

[Localité 7]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

Madame [N] [E]

née le 19 Décembre 1982 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 1]

non représentée bien que régulièrement assignée

DEBATS : A l’audience publique du 06 octobre 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 04 décembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous signature privée du 11 octobre 2019, la SCI Foncière DI a consenti au profit de Mme [N] [E] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4] [Adresse 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 631,21 euros (logement, parking et terrasse) outre le paiement d’une provision mensuelle pour charges de 40 euros.

Suivant acte d’huissier de justice du 4 mars 2020, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 9 mars 2020, la SCI Foncière DI 01/2010 a fait délivrer à Mme [E] un commandement d’avoir à payer la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 2.349,51 euros au titre des loyers et charges impayés au 11 février 2020, terme de janvier 2020 inclus ainsi que d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer à Mme [E] un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 5.246,30 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 avril 2023, terme d’avril 2023 inclus.

Suivant acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 27 septembre 2023, la SCI Foncière DI 01/2010 a assigné Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, aux fins de voir constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail litigieux pour faute de la locataire, voir ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que de tout éventuel occupant de son chef, la condamner au paiement de la somme principale de 5.341,15 euros au titre des loyers, charges, indemnités dus au 19 septembre 2023, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et d’une astreinte provisoire d’un montant de 15 euros par jour, passé le délai limite qui sera fixé pour son maintien dans les lieux.

Par jugement du 22 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

— condamné Mme [N] [E] à payer à la SCI Foncière Dl 01/2010 la somme de 1.010,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2023, date du second commandement de payer ;

— accordé à Mme [N] [E] des délais de paiement, à charge pour elle de s’acquitter de sa dette en 10 mensualités de 100 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la décision et la dernière (10e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

— rappelé que la décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en 'uvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

— dit qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

— constaté la résolution du bail conclu le 11 octobre 2019 entre d’une part, la SCI Foncière DI 01/2010, représentée par son mandataire la société Foncia Tirard Gardie et d’autre part, Mme [N] [E] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 9] [Adresse 6], à la date du 25 juillet 2023, par l’effet de la clause résolutoire ;

— ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;

— rappelé qu’en tout état de causé Mme [N] [E] reste tenue du paiement des loyers et charges courants ;

— dit qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers provision pour charges et recouvrement de la dette), à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet ;

— rappelé qu’en toute hypothèse les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat de bail, en cas de non-paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

En cas de mise en 'uvre de la clause résolutoire

— dit que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Mme [N] [E] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [N] [E] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— rappelé que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— rappelé que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

— rejeté la demande de suppression du délai de deux mois pour expulser formée par la SCI Foncière Dl 01/2010 ;

— rejeté la demande de condamnation de Mme [N] [E] au paiement d’une astreinte provisoire formée par la SCI Foncière DI 01/2010 ;

— condamné Mme [N] [E] à payer à la SCI Foncière DI 01/2010 une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 698,99 euros, à compter de la résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération effective du logement ;

— dit que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

— condamné Mme [N] [E] aux dépens ;

— condamné Mme [N] [E] à payer à la SCI Foncière DI 01/2010 la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Par déclaration du 26 juin 2024, la SCI Foncière DI a interjeté appel de ce jugement, en ce qu’il a condamné Mme [E] au paiement de la somme de 1.010,18 euros uniquement au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 novembre 2023, et en ce qu’il a accordé des délais de paiement à Mme [E] avec faculté de procéder au paiement des sommes dues par mensualité de 100 euros.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 29 juillet 2024, l’appelante demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à la date du 25 juillet 2023 et condamné Mme [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à restitution effective des lieux ;

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [E] au paiement de la somme de 1.018,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 novembre 2023 ;

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a accordé des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois au profit de Mme [E], la débouter purement et simplement de toute éventuelle demande à ce titre ;

A raison de l’évolution du litige et de la restitution des lieux le 14 mars 2024 ;

— Condamner Mme [E] au paiement de la somme principale de 7.062,64 euros au titre du décompte définitif de fin de location après restitution des lieux au 14 mars 2024, dépôt de garantie préalablement versé déduit ;

— La condamner au règlement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Mme [N] [E] n’a pas constitué avocat, bien que la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant lui ont été signifiées le 23 août 2024, selon procès verbal de recherche dressé en application de l’article 659 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 4 p) de la même loi, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est également obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, à l’appui de sa demande en paiement, la SCI Foncière produit notamment le contrat de location et un historique du compte locatif depuis l’origine du bail arrêté au 4 juillet 2024, mentionnant une dette locative de 7.062,64 euros, comprenant :

— les loyers, charges et indemnités d’occupation ayant couru depuis le 11 octobre 2019 jusqu’au départ de Mme [E] en date du 14 mars 2024 ainsi que les paiements intervenus,

— le remboursement par l’appelante des surloyers forfaitaires indûment appliqués pour un montant de 3.666 euros,

— les frais de commandement, d’assignation et de droit de plaidoirie pour un montant total de 287,07 euros,

— une retenue pour réparations locatives d’un montant de 1.098,64 euros,

— le remboursement du dépôt de garantie de 631,21 euros.

Il convient de déduire les frais mis au débit du compte à hauteur de 287,07 euros dans la mesure où ils constituent des frais de procédure qui relèvent des dépens, comme justement rappelé par le premier juge.

S’agissant des réparations locatives imputables au locataire, liées principalement à la réfection d’un joint d’étanchéité et des peintures sur murs, plafonds et portes, au nettoyage du logement, au remplacement de l’abattant des WC et d’un bouchon d’évier, à la réparation d’un volet roulant électrique, d’une applique et d’une crémone, à la refixation d’une prise électrique, à la fourniture d’une clé magnétique du hall d’entrée, au réglage de portes de placards, elles sont justifiées dans leur principe et leur montant par la comparaison de l’état des lieux d’entrée du 11 octobre 2019 , mentionnant un bon état des éléments du logement, et de l’état des lieux de

sortie du 14 mars 2024, dressés contradictoirement, et par le chiffrage établi par le cabinet Constatimmo qui a justement appliqué un abattement pour vétusté de 90% concernant les peintures, laissant à la charge de l’intimée une quote-part résiduelle de 10% conformément à la grille de vétusté annexée au bail.

Sur la base de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner Mme [E] au paiement de la somme totale de 6.775,57 euros, le jugement étant infirmé sur ce point.

En l’absence de tout justificatif sur la situation financière de Mme [E], il convient de débouter cette dernière de sa demande de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette et d’infirmer le jugement entrepris de ce chef.

Les dispositions relatives aux dépens, justement appréciées, sont confirmées.

Mme [N] [E] succombant, est condamnée aux dépens de l’appel et à payer à SCI Foncière la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement entrepris des chefs de dispositions dont il a été interjeté appel ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne Mme [N] [E] à payer à la SCI Foncière Dl 01/2010 la somme de 6.775,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 mars 2024 et des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

Déboute Mme [N] [E] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [N] [E] à payer à la SCI Foncière Dl 01/2010 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Mme [N] [E] aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT