COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 06 MARS 2025

N° 2025/ 78

Rôle N° RG 21/04052 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHEHY

[L] [N]

C/

Société LA MARCO POLO I

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphanie FALZONE-SOLER

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 14 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/04600.

APPELANT

Monsieur [L] [N]

né le 02 Novembre 1984 à Maroc, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphanie FALZONE-SOLER de la SELAS CIRCE AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicatdescopropriétaires [Adresse 5] Représenté par son administrateur provisoire Maître [Z] [V] de la SELARL [Z] [V] & ASSOCIES domicilié [Adresse 1], désigné à ces fonctions par Ordonnance en date du 15 Novembre 2017, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[N] est propriétaire des lots 28 et 54 au sein de la communauté immobilière [Adresse 5] à [Localité 6].

Par exploit du 23 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par la SELARL [Z] [V] & ASSOCIES a fait assigner M.[N] en paiement d’arriérés de charges de copropriété, de frais de recouvrement de créance et de dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 14 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— condamné M.[L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 5] la somme de 6766, 11 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020 sur la somme de 6458,77 euros à compter du 23 octobre 2020 sur le surplus de 307, 34 euros au titre des charges de copropriété au 31 décembre 2020,

— condamné M.[L] [N] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 5] du surplus de ses demandes,

— condamné M.[L] [N] aux dépens,

— dit que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 17 mars 2021, M.[N] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 5] a constitué avocat.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2021 auxquelles il convient de se reporter, M.[N] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions

— de débouter le syndicat des copropriétaires

*subsidiairement,

— de juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve des charges dues que pour la somme de 3651, 63 euros,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par la SELARL [Z] [V] & ASSOCIES au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par la SELARL [Z] [V] & ASSOCIES au paiement de la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Il soutient ne pas comprendre l’existence d’un report à nouveau de 2660,75 euros évoqué par l’administrateur provisoire, alors que le grand livre de l’ancien syndic évoquait un solde dû de 1156 euros. Il souligne que n’a pas été pris en compte un versement de 200 euros, encaissé le 02 janvier 2018. Il estime qu’il est créditeur d’une somme de 146, 39 euros au titre des honoraires de l’administrateur provisoire.

Subsidiairement, il indique que seule la somme de 3651, 63 euros est justifiée.

Il sollicite des dommages et intérêts en expliquant avoir versé les sommes auxquelles il avait été condamné par le jugement de première instance ; il reproche à l’administrateur provisoire de n’en avoir pas tenu compte et d’avoir fait procéder, de façon fautive, à une saisie attribution de son compte bancaire, ce qui lui a nui en raison notamment de l’imputation, à son détriment, de frais bancaires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2021 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par la SELARL [Z] [V] & ASSOCIES demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de rejeter les demandes de M.[N],

— de condamner M.[N] au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M.[N] aux dépens.

Il expose justifier de sa créance. Il conteste toute discordance entre le grand livre de l’ancien syndic et la reprise comptable de l’administrateur judiciaire. Il explique les sommes sollicitées: frais de gestion de l’administrateur judiciaire, honoraires de l’ancien syndic et provisions qui ont été effectuées.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mars 2024.

MOTIVATION

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…).

Maître [V] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier [Adresse 5], à compter du 15 novembre 2017, conformément à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sa mission a été renouvelée jusqu’au 15 novembre 2019. Par ordonnance du 24 octobre 2019, la SELARL [Z] [V] & ASSOCIES a été désignée en remplacement de Maître [V]. La mission de cette dernière a été prorogée jusqu’au 15 mai 2025. Maître [V] puis la SELARL [Z] [V] & ASSOCIES bénéficient de tous les pouvoirs du syndic ainsi que des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par la SELARL [Z] [V] & ASSOCIES produit au débat :

— les résolutions adoptées par l’administrateur provisoire le 05 octobre 2018 relatives à l’approbation des comptes des exercices 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, ainsi que l’approbation des budgets prévisionnels de l’exercice 2019/2020, 2019/2020, 2020/2021 et celui de l’exercice 2020/2021, 2021/2022,

— les résolutions adoptées par l’administrateur provisoire le 05 octobre 2018 au titre d’un devis de la société GENERAL ELECTRIC SERVICE pour la mise en sécurité électrique et au titre d’un devis de la société AITEC pour la sécurisation de la porte d’entrée,

— l’état des répartitions pour les périodes sollicitées.

L’approbation des comptes rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

L’obligation aux charges ainsi prévue est d’ordre public, le paiement des charges par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété.

M.[N] ne conteste pas que les charges appelées au titre des lots dont il est copropriétaire sont calculées conformément au règlement de copropriété.

L’administrateur provisoire, dans sa mise en demeure du 09 juin 2020, produit un décompte duquel il apparaît un solde débiteur de compte de 1156, 60 euros au 28 novembre 2017. Ce solde est expliqué par la pièce n°2 de l’appelant. Le décompte produit au débat par le syndicat des copropriétaires reprend bien ce solde débiteur au 28 novembre 2027, même dans la pièce 3 de l’appelant (la somme de 2660, 75 est inscrite au débit et au crédit, si bien qu’elle s’annule; il est mentionné en cumul, au débit, la somme de 1156, 60 euros).

S’agissant de la somme de 200 euros débitée du compte de M.[N] le 02 janvier 2018, il n’est pas démontré qu’il s’agirait d’un versement fait au bénéfice du syndicat des copropriétaires. M. [N] ne produit pas la photocopie de ce chèque tiré sur la banque LCL si bien qu’il est impossible d’en connaître le bénéficiaire.

Le syndicat des copropriétaires fournit les explications suffisantes concernant les honoraires de l’ancien syndic puis de l’administrateur provisoire pour comprendre les comptes, s’agissant d’une provision sur taxe puis d’une taxation sur les honoraires de l’administrateur. M. [N] ne démontre pas que les sommes perçues l’auraient été en violation de l’article 61-1-5 du décret du 17 mars 1967.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M.[N] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 5] la somme de 6766,11 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2020 sur la somme de 6458,77 euros, à compter du 23 octobre 2020 sur le surplus de 307,34 euros, au titre des charges de copropriété au 31 décembre 2020.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.[N]

Le jugement déféré a été rendu le 14 janvier 2021 et signifié à M.[N] le 18 juin 2021. Il ressort d’un courriel du 07 avril 2021, adressé à la SELARL [V]&ASSOCIES par l’huissier mandaté par ce dernier pour effectuer une saisie attribution, que l’étude d’huissier n’avait pas été informée d’un règlement, les 09 mars et 26 mars 2021, d’une somme totale de 4000 euros ; l’étude d’huissier relève avoir effectué une saisie sur le compte bancaire de M.[N]le 06 avril 2021 et précise que ce dernier s’est retrouvé avec un compte débiteur; l’étude demandait à l’administrateur provisoire de pouvoir effectuer une mainlevée, 'd’autant plus que [ la SELARL [V] & ASSOCIES ] avait en main d’autres chèques à encaisser en fin du mois'. Il apparaît ainsi que la banque Le crédit agricole a reçu un procès-verbal de saisie attribution le 06 avril 2021, pour un montant de 8747, 84 euros, soit un montant supérieur à ce qui était dû à cette date par M. [N]. La saisie pratiquée dans les conditions précédemment évoquées, lui a causé des difficultés financières injustifiées. Le syndicat des copropriétaires, représenté par la SELARL [V]&ASSOCIES, a donc commis une faute au détriment de M.[N], qui sera intégralement réparée par la somme de 1000 euros.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[N] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés en première instance et en appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M.[N] aux dépens et au versement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Il sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par la SELARL [Z] [V] & ASSOCIES, à verser à M.[L] [N] la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M.[L] [N] au versement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

REJETTE la demande de M.[L] [N] au titre de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE M.[L] [N] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,