Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3 2, 9 janvier 2025, n° 20/03140

TCOM Draguignan 21 février 2020

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 9 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Caducité du commandement de payer
La cour a estimé que la caducité du commandement n'affecte pas la procédure engagée par le liquidateur, qui vise à réaliser les actifs de la liquidation judiciaire.
Rejeté
Avantages d'une vente en plusieurs lots
La cour a jugé que les coûts et la durée de la division des parcelles ne justifient pas cette option, surtout dans le contexte d'une liquidation judiciaire impécunieuse.
Rejeté
Frais irrépétibles engagés
La cour a estimé qu'il serait inéquitable de laisser la SELARL [C] Constant supporter l'intégralité des frais, mais a débouté la SCI Solsud de sa demande de remboursement.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 3 2, 9 janv. 2025, n° 20/03140
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	20/03140
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Draguignan, 21 février 2020, N° 18/06393
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	3 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sandra JUSTONJean-Christophe MICHELMaud DAVAL-GUEDJ
Cabinet(s) :	SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDS AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.C.I. SOLSUD c/ représentée par Me [ T ] [ C ] es qualité de, Société REDD FACTORS LIMITED

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2

ARRÊT AU FOND

DU 09 JANVIER 2025

Rôle N° RG 20/03140 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFVY6

S.C.I. SOLSUD

SELARL [C] CONSTANT

Société REDD FACTORS LIMITED

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Sandra JUSTON

M^e Jean-christophe MICHEL

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge commissaire de DRAGUIGNAN en date du 21 Février 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/06393.

APPELANTE

S.C.I. SOLSUD

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

SELARL [C] CONSTANT

représentée par Me [T] [C] es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI SOLSUD, désignée par jugement du 11 janvier 2019, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

Société REDD FACTORS LIMITED,

dont le siège social est sis [Adresse 4] ROYAUME UNI, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

représentée par M^e Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Gwenael KEROMES, présidente rapporteure,

et Madame Muriel VASSAIL, conseillère- rapporteure,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre

Madame Muriel VASSAIL, Conseillère

M^me Isabelle MIQUEL, Conseillère

Greffière lors des débats : Madame Chantal DESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.

Signé par Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre et Madame Chantal DESSI, greffière auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêt en date du 6 février 2014, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a condamné la SCI Solsud à payer à la société Redd Factors Limited la somme de 856 543 euros, outre intérêt légal au 1er janvier 2011.

Selon acte extrajudiciaire en date du 8 février 2017, la société Redd Factors Limited a fait délivrer à la SCI Solsud un commandement de payer valant saisie immobilière des biens lui appartenant sis commune de Taradeau ( Var ), lieu-dit Bon repos cadastré E n°[Cadastre 1] pour obtenir paiement de la somme de 968 296,69 euros.

Selon jugement en date du 13 juillet 2017, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Draguignan a autorisé la vente forcée lesdits biens.

Par arrêt du 6 septembre 2018, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Selon jugement en date du 26 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Draguignan a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société civile immobilière Solsud et désigné Me [T] [C] en qualité de mandataire judiciaire.

Selon jugement en date du 11 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a converti la procédure de redressement en liquidation judiciaire et nommé Me [C] en qualité de liquidateur.

Me [C] ès-qualités a sollicité la réalisation des actifs de la SCI et la vente en bloc du bien immobilier appartenant à la SCI sis à Taradeau (Var).

Suivant ordonnance en date du 21 février 2020, le juge commissaire du tribunal judiciaire de Draguignan a autorisé la vente du bien en un seul lot au prix de 590 000 euros.

La SCI Solsud a interjeté appel de l’ordonnance.

Selon ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 18 février 2021, la SCI Solsud a été déboutée de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la plainte qu’elle a déposée à l’encontre de la société Redd Factors limited pour faux et usage de faux.

Selon ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 8 septembre 2022, la SCI Solsud a été déboutée de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la plainte avec constitution de partie civile qu’elle a déposée le 18 novembre 2021 à l’encontre de la société Redd Factors Limited. Selon arrêt de déféré en date du 15 décembre 2022, la cour a confirmé la décision de rejet de la demande de sursis à statuer.

Par jugement en date du 20 janvier 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Draguignan constatant que la société Redd Factors Limited ne requiert pas la vente forcée du bien immobilier saisi, a déclaré caduc le commandement de payer valant saisie et ordonné sa radiation.

Selon conclusions notifiées par la voie électronique le 10 octobre 2024, la SCI Solsud demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise ;

— déclarer sans objet la présente procédure ;

A défaut,

— déclarer Me [C] irrecevable à solliciter l’autorisation de vendre le bien immobilier sis à [Localité 5];

A défaut,

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle a autorisé une vente en bloc ;

Statuant à nouveau,

— dire et juger que Me [C] ès-qualités, devra procéder à une division parcellaire du bien et autoriser une vente en trois lots du bien sis à [Localité 5] cadastré section E n°[Cadastre 1] pour un montant de 680 000 euros ;

A défaut,

— dire et juger que Me [C] ès-qualités devra procéder à une division parcellaire du bien et autoriser une vente en deux lots du bien sis à [Localité 5] cadastré section E n°[Cadastre 1] pour un montant de 657 578 euros ;

— condamner in solidum Me [C] ès-qualités et la société Redd Factors Limited au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes et en premier lieu, la SCI Solsud fait valoir que la caducité du commandement de payer prive rétroactivement d’effet le commandement et entraîne l’extinction de l’instance et soutient que l’objet de la présente instance, tendant à savoir si le bien immobilier objet de la saisie, devait être ou non vendu en un seul lot, n’a dès lors plus d’objet.

Ensuite, la SCI Solsud soutient que la vente en plusieurs lots permettrait, d’une part, de favoriser l’apurement de la dette de la société Redd Factors Limited alors qu’une vente en un seul lot ne sera pas suffisante et sera plus longue à mettre en place compte tenu de la présence de deux maisons d’habitation sur le terrain.

D’autre part, elle fait valoir que le fonds voisin empiète sur le terrain de la concluante, une piscine ayant été construite sur une partie de la propriété de la SCI et elle soutient que la division en lots permettrait le rachat, par le fonds voisin, de la parcelle litigieuse.

Elle précise qu’elle accepte de prendre en charge les frais afférents à la division parcellaire.

Selon conclusions déposées et notifiées le 9 octobre 2020, qui seront visées, la société Redd Factors Limited demande à la cour de :

— débouter la SCI Solsud de ses demandes ;

— recevoir l’appel incident de la société Redd Factors Limited ;

— réformer l’ordonnance entreprise ;

— ordonner la vente aux enchères publiques de l’entière propriété en un lot sur la mise à prix de

680 000 euros avec faculté de baisse du quart, puis de la moitié en cas d’enchères désertes.

A l’appui de ses demandes, la société Redd Factors Limited soutient que la SCI Solsud se livre à des man’uvres dilatoires et fait valoir les difficultés que pourront rencontrer les candidats acquéreurs, motifs pour lesquels elle sollicite une vente en bloc à la barre du tribunal.

Selon conclusions notifiées par RPVA le 15 octobre 2024, la SELARL [C] Constant représentée par Me [C], ès-qualités, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 20 février 2020 en ce qu’elle a autorisé Me [C] ès-qualités à vendre en un seul lot et sans division la parcelle cadastrée commune de [Localité 5] (Var) section E n°[Cadastre 1] d’une superficie de 7375 m ;

A défaut d’offres amiables d’acquisitions entre les mains du liquidateur judiciaire en exécution de l’ordonnance querellée du 20 février 2020,

— autoriser la SELARL [C] Constant représentée par Me [C] ès-qualités à réaliser des biens et droits immobiliers en un seul bloc de la SCI Solsud par adjudication judiciaire près le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Draguignan aux clauses et conditions du cahier des charges qui sera dressé par la SCP Drap-Hestin-Nardini-Fernandez Thomann, avocat au barreau de Draguignan;

— fixer la mise à prix de l’immeuble à 500 000 euros avec faculté de baisse du 1/4 puis de la 1/2 en cas de carence d’enchères ;

— juger que la publicité préalable à la vente se fera conformément au droit commun de publicité en matière de saisie immobilière dans le journal d’annonces légales Var Informations ;

— juger qu’en vue de cette vente, la SCP Actazur, commissaire de justice à Draguignan, pourra faire visiter le bien saisi selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible avec les occupants et à défaut d’accord dans le mois précédant la vente un maximum de 2 heures par jour du lundi au samedi de 9h à 12 h et de 14h à 18h , avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ainsi que de tout professionnel qualifié à l’effet de faire dresser tout diagnostic qui s’avérerait nécessaire ;

— juger qu’il sera pourvu en cas d’empêchement du commissaire de justice commis à son remplacement sur simple ordonnance sur requête ;

— débouter la SCI Solsud de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI Solsud à la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses demandes et en premier lieu, le liquidateur soutient qu’il importe peu que le commandement soit caduc. Il fait valoir que la société Redd Factors Limited ne pouvait requérir la vente forcée compte tenu de l’arrêt des poursuites individuelles suite à l’ouverture du jugement de liquidation judiciaire et qu’il lui revient de réaliser l’actif, ce qui est l’objet de la présente procédure.

Il rappelle qu’il a saisi le juge commissaire dans le cadre d’une action en réalisation de l’actif et qu’il n’a pas demandé à subroger les droits de la société Redd Factors Limited dans sa procédure de saisie immobilière.

Au fond, le liquidateur fait état d’un passif de 978 042,17 euros.

Il indique que la SCI Solsud conteste la créance de la société Redd Factors Limited qui détient un titre définitif la condamnant à lui payer la somme de 856 453 euros.

Il fait valoir que l’écart global retenu par l’expert judiciaire entre une vente en bloc (591 820 euros) et en deux lots (657 578 euros) ne justifie pas d’engager la division des lots qui sera coûteuse et longue alors que la liquidation est dénuée de fonds.

Le liquidateur fait enfin valoir que la liquidation judiciaire entraîne la cessation d’activité, que la vente des biens doit être effectuée en l’état et qu’autoriser la division sollicitée par l’appelante reviendrait à permettre une poursuite déguisée de son activité.

Les parties ont été avisées le 30 mai 2024 de la fixation de l’affaire à l’audience du 14 novembre 2024 et de la date prévisible de la clôture.

La clôture date du 17 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les mérites de l’appel

L’article L.642-18 du code de commerce dispose que : « Les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L.322-5 à L.322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L.322-6 et L.322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Lorsqu’une procédure de saisie immobilière engagée avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l’effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d’ouverture l’avait suspendue.

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles L.322-7, L.322-8 à L.322611 et L.322-12 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.

(') »

En l’espèce, le liquidateur n’a pas demandé à être subrogé dans les droits du créancier saisissant et son action tend à réaliser les actifs dépendant de la liquidation judiciaire de la SCI Solsud.

La caducité du commandement est donc sans effet sur la procédure engagée par le liquidateur devant le juge commissaire.

La SCI Solsud sera par conséquent déboutée de sa demande aux fins de déclarer sans objet la présente procédure.

M. [E], expert judiciaire, a retenu les valeurs suivantes

— valeur des lots séparés en cas de division des lots : 200 000 euros + 457 578 euros soit 657 578 euros au total,

— valeur d’une vente en bloc : 591 820 €,

Soit une différence entre les deux hypothèses de 65 758 euros.

L’expert précise que « en l’état de la conjoncture et de la situation décrite, (') l’écart entre la valeur estimée et la valeur de réalisation peut être de l’ordre de 10 % » dans chacune des hypothèses.

Or, alors que la liquidation judiciaire est impécunieuse, la division des parcelles a nécessairement un coût.

La division des parcelles a également une durée certaine compte tenu du nombre d’intervenants à mobiliser, alors que la vente amiable ordonnée le 21 février 2020, n’a donné lieu à aucune offre et alors qu’il appartient au liquidateur de réaliser les actifs aux fins de désintéresser autant que possible les créanciers, dans un délai raisonnable.

En outre, l’état des créances au 1er octobre 2024 fait état d’un passif de 979 042,17 euros. Si la société Solsud conteste la créance de la société Redd Factors Limited, cette dernière dispose d’un titre définitif à l’encontre de la société Solsud consistant en l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 6 février 2014, si bien que la vente amiable ne permettra pas d’apurer l’intégralité du passif, contrairement à ce que soutient la société Solsud.

Enfin, l’empiétement invoqué par la société Solsud ne constitue pas plus un obstacle à la vente en un lot qu’à la vente après division.

Au regard de ces éléments, le gain espéré par la SCI Solsud en cas de vente des parcelles divisées, apparaît insuffisant au regard des frais générés par ladite division, et c’est donc de manière parfaitement justifiée que le premier juge a ordonné la vente amiable en un seul lot du bien de la SCI Solsud.

Le mandataire justifie cependant que l’appel d’offres paru en février 2020 a donné lieu à des échanges avec plusieurs acheteurs intéressés mais n’a pas abouti à la vente du bien de la SCI Solsud.

En l’absence d’offres, la vente amiable n’est pas susceptible d’apporter un bénéfice à la liquidation judiciaire supérieur à une vente par adjudication avec mise à prix de l’immeuble à 590 000 euros.

Il échet par conséquent d’infirmer l’ordonnance du juge commissaire du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 21 février 2020, sauf en ce qu’elle a ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de la procédure et d’ordonner la vente par adjudication en un seul lot du bien de la SCI Solsud avec une mise à prix de l’immeuble à 590 000 euros et faculté de baisse du quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens d’appel seront employés en frais privilégiés de la procédure collective de la SCI Solsud qui succombe.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il serait inéquitable de laisser supporter à la SELARL [C] Constant représentée par Me [C], ès-qualités, l’intégralité des frais qu’elle a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

La SCI Solsud sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Solsud succombant est infondée en sa demande au titre des frais irrépétibles et en sera déboutée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après débats publics et par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI Solsud de sa demande aux fins de déclarer sans objet la présente procédure ;

INFIRME l’ordonnance du juge commissaire du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 21 février 2020, sauf en ce qu’elle a ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de la procédure ;

Statuant à nouveau du chef d’infirmation et y ajoutant,

ORDONNE la vente par adjudication judiciaire de la parcelle cadastrée commune de Taradeau (Var) section E n°[Cadastre 1] d’une superficie de 7375 m appartenant à la SCI Solsud avec une mise à prix de l’immeuble à 590 000 € et faculté de baisse du quart, puis de la moitié en cas de carence d’enchères;

RENVOIE la procédure au juge-commissaire du tribunal judiciaire de Draguignan afin d’organiser la vente par adjudication judiciaire ;

CONDAMNE la SCI Solsud à payer à la SELARL [C] Constant représentée par Me [C], ès-qualités, la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE la SCI Solsud de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE l’emploi des dépens d’appel en frais privilégiés de la liquidation judiciaire de la SCI Solsud.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE