Le copies exécutoires et conformes délivrées à

CS/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 22/00975 – N° Portalis DBVG-V-B7G-EQV3

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 mai 2022 – RG N°11-22-0003 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTBELIARD

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et Madame Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Cédric SAUNIER, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A. SMA

RCS de Paris n°332 789 296

Sise [Adresse 4] – [Localité 3]

Représentée par M^e Julia BOUVERESSE de la SCP BOUVERESSE AVOCATS, avocat au barreau de MONTBELIARD

Représentée par M^e Marie-josèphe LAURENT de la SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocat au barreau de LYON

ET :

INTIMÉ

Monsieur [S] [R]

né le 22 Avril 1974 à [Localité 6] (Maroc)

de nationalité française, demeurant [Adresse 2] – [Localité 8]

Représenté par M^e Olivier GAUTHIER, avocat au barreau de MONTBELIARD

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/000986 du 01/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

Faits, procédure et prétentions des parties

Un contrat de bail d’habitation concernant l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 8] et à effet au 1er juillet 2020 a été conclu le 16 juin 2020 entre d’une part 'M. et Mme [A] [B]', bailleurs représentés par leur mandataire l’agence immobilière Nexity [Localité 5]-[Localité 7], et d’autre part M. [S] [R], locataire.

Le contrat prévoit le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 340 euros outre la somme de 60 euros à titre de provision sur charges.

Par l’effet d’une donation partage du 30 juillet 2015, la nue-propriété de l’appartement a été transférée à Mme [L] [Z] épouse [T], petite-fille de [B] [A] décédé le 14 février 2021.

Mme [Z] a conclu le 12 mars 2021 un mandat de gestion locative avec l’agence immobilière Nexity [Localité 5]-[Localité 7] concernant l’appartement situé '[Adresse 1] à [Localité 8] occupé par M. [R], incluant l’adhésion à une assurance collective souscrite auprès de la SA SMA relative aux loyers impayés, dégradations, contentieux et protection juridique et inoccupation temporaire sous l’intitulé 'Nexity bailleur zen'.

Par assignation signifiée le 20 octobre 2021, la société SMA, faisant valoir des quittances subrogatives suite à l’indemnisation de Mme [Z] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées du 1er mars au 31 août 2021, a assigné M. [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 7] en sollicitant le constat de la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement de la somme de 2 258,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités pour la période du 1er mars 2021 au 31 août 2021 outre une indemnité d’occupation ultérieure ainsi que la capitalisation des intérêts.

Par courriel du 16 mars 2022, la société SMA a produit une note en délibéré, actualisant la dette locative à la somme de 3 960,52 euros au 10 mars 2022.

Par jugement rendu le 4 mai 2022, le juge des contentieux de la protection a débouté la société SMA de l’intégralité de ses demandes et l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance :

— a relevé qu’aux termes de l’acte de donation partage du 30 juillet 2015, Mme [Z] ne possède que la nue-propriété de l’appartement litigieux, tandis que le contrat de bail de M. [R] a été signé avec 'M. et Mme [B] [A]', de sorte que la société SMA ne démontre pas la qualité de bailleur de Mme [Z] ;

— a observé que la société SMA, qui s’estime fondée à agir en résiliation, ne produit pas le contrat d’assurance dont elle se prévaut et se limite à communiquer deux quittances subrogatives signées par l’agence mandataire du bailleur les 14 septembre et 1er décembre 2021, tandis que les garanties du contrat invoqué n’étaient acquises que si la sélection du locataire a été exclusivement réalisée par le mandataire ce qui n’est pas allégué en l’espèce ;

— concernant le montant de la créance invoquée par la société SMA, a retenu que le décompte général des loyers fait apparaître que des loyers considérés comme non payés, puisque compris dans la quittance subrogative, sont indiqués comme ayant été réglés, aucune distinction n’étant faite entre les loyers payés par le locataire et ceux pris en charge par l’assurance, de telle sorte qu’il est impossible de retracer la dette du locataire, d’autant qu’il a payé récemment une somme de 1 100 euros dont l’imputation n’est pas précisée.

Par déclaration parvenue au greffe le 15 juin 2022, la société SMA a relevé appel de tous les chefs du dispositif de cette décision.

Dans ses dernières conclusions transmises le 29 août 2023, elle demande à la cour d’infirmer le jugement critiqué et, statuant à nouveau :

— de 'constater’ la qualité de bailleresse de Mme [Z] concernant l’appartement donné à bail à M. [R] ;

— de 'juger’ son action recevable et bien fondée, en vertu de la subrogation conventionnelle et légale opérée ;

— de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 28 juillet 2021 ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [R], ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec si besoin est le concours de la force publique et celle d’un serrurier ;

— de condamner M. [R] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges, subissant les augmentations contractuellement prévues, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, lorsque ces indemnités auront fait l’objet d’une indemnisation envers la propriétaire ;

— de le condamner à lui payer la somme de 1 870,45 euros au titre des loyers et charges indemnisés au 31 mai 2023 ;

— de le condamner à lui payer la somme de 1 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel ;

— de rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions de M. [R].

Dans ses premières et ultimes conclusions transmises le 30 novembre 2022, M. [R] demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement critiqué et, à titre très subsidiaire, si la cour devait faire droit à l’appel de la société SMA :

— de lui accorder des délais de paiement permettant un échelonnement de la dette sur trois ans ;

— de suspendre durant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

— de dire qu’en cas de respect de l’échéancier fixé et de règlement de la dette locative, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

— en tout état de cause, de condamner la société SMA à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, outre les entiers frais et dépens de la procédure ;

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du28 septembre 2023 et mise en délibéré au 30 novembre 2023.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à 'constater', 'dire’ ou 'juger’ en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens.

Par ailleurs, la cour relève que tel qu’en première instance, il n’est invoqué en appel aucune fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société SMA.

Etant rappelé qu’en application de l’article 617 du code civil l’usufruit s’éteint notamment par la mort de l’usufruitier, tandis que la société SMA atteste du décès de [B] [A] survenu le 14 février 2021 selon acte de décès établi le lendemain en mairie de [Localité 9], il est constant que la nue-propriété de l’appartement objet du bail a été transférée à Mme [Z] par l’effet de l’acte authentique de donation partage établi le 30 juillet 2015 par Me [U] [V].

Si M. [R] fait valoir le fait que la société SMA n’établit pas la qualité de bailleur de Mme [Z] et que le bail a été conclu par [B] [A] en sa qualité d’usufruitier le 18 juin 2020, il s’évince de ces éléments que Mme [Z] s’est vu transférer la pleine propriété du bien litigieux suite au décès de [B] [A], de sorte qu’à cette date elle a acquis la qualité de bailleur vis-à-vis de M. [R].

Il résulte de l’article L. 121-12 du code des assurances que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Il est constant que cette subrogation légale n’opère qu’à la condition que l’indemnité ait été versée en application des garanties souscrites, tel n’étant pas le cas lorsque le versement n’a pas été effectué en exécution du contrat d’assurance, les conditions de la garantie n’étant pas réunies.

Au soutien de sa demande en paiement, la société SMA fait observer que c’est en sa qualité de bailleur que Mme [Z] a régularisé un nouveau contrat de gestion locative le 12 mars 2021 qu’elle produit à hauteur de cour, de même que huit quittances subrogatives relatives à des loyers et charges impayés établies au nom de 'Mme [T] [L]' et signées par l’agence immobilière Nexity. Elle rappelle par ailleurs l’article 7 des conditions générales du contrat d’assurance 'Nexity bailleur zen’ selon lequel elle bénéficie d’un mandat d’action en justice confié par le bailleur aux fins de recouvrir la dette du locataire ou de faire résilier le bail, ainsi que l’article 28.1 du même contrat prévoyant sa subrogation dans les droits et actions de l’assuré contre le locataire défaillant, cette subrogation ayant pour effet de transmettre au subrogé la créance ainsi que tous ses accessoires, dont l’action en résolution. Elle produit enfin une attestation d’adhésion au contrat d’assurance 'Nexity bailleur zen’ datée du 20 décembre 2022, en précisant que M. [R] a été sélectionné et agréé par l’agence Nexity conformément aux exigences de la police d’assurance.

Cependant et comme le fait observer M. [R], le mandat de gestion locative conclu entre l’agence Nexity et Mme [Z] comprenant l’assurance 'Nexity bailleur zen’ a été conclu le 12 mars 2021, soit postérieurement au premier loyer impayé dont il était sollicité le remboursement dans son assignation du 20 octobre 2021, laquelle mentionnait une somme de 2 258,35 euros correspondant à des loyers, charges et indemnités relatifs à la période du 1er mars 2021 au 31 août 2021, outre indemnité d’occupation ultérieure.

Surtout, les articles 5 du mandat de gestion locative et 1.2 des conditions générales du contrat 'Nexity bailleur zen’ dont se prévaut la société SMA stipulent que la garantie est acquise au terme d’un délai de trois mois après la mise en garantie si le locataire est à jour du règlement de ses loyers et s’il n’y a pas eu d’incident de paiement au cours des six mois précédant ladite mise en garantie, cette dernière condition n’étant pas exigée si le lot était déjà assuré au titre d’un contrat de garantie loyers impayés sur justificatifs.

Dès lors et dans la mesure où M. [R], locataire en place au jour de la signature des conventions susvisées, n’était pas à jour de ses règlements, les conditions de la garantie par la société SMA n’étaient pas réunies.

En l’absence de garantie applicable, aucune subrogation dans les droits du bailleurs n’a pu valablement intervenir au profit de la société SMA.

Par conséquent, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté la société SMA de l’intégralité de ses demandes.

Par ces motifs

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu entre les parties le 04 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montbéliard ;

Y ajoutant :

Condamne la société SMA aux dépens d’appel ;

Et vu l’article 700 du code de procédure civile, la déboute de sa demande et la condamne à payer à M. [S] [R] la somme de 2 000 euros.

Le greffier, Le président de chambre,