COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

ac

N° 2025/ 218

Rôle N° RG 21/16612 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIOJF

[K] [X] [U]

C/

[F] [C]

[R] [W]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Donia DHIB

M^e Rachel COURT-MENIGOZ,

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

SELARL GHM AVOCATS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 25 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04304.

APPELANT

Monsieur [K] [X] [U]

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Donia DHIB, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [F] [C]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Samuel PROTON DE LA CHAPELLE, avocat au barreau de [11], plaidant

Monsieur [R] [W]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Stefano CARNAZZA, avocat au barreau de NICE, plaidant

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND, Société par Actions Simplifiée, dont le siège social est [Adresse 10], exerçant sous l’enseigne 'CABINET ROULLAND', pris en la personne de son représentant légal dument habilité aux présentes, domicilié audit siège en cette qualité

représenté par M^e Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Avril 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 décembre 2005, [K] [X] [U] a conclu un bail commercial avec [F] [C], portant sur des locaux commerciaux d’une superficie de 90 m² environ, situés au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, [Adresse 4] à [Localité 12]. Le bail commercial autorisait l’exercice des activités suivantes’ «'VENTES ALIMENTAIRES -SNACK- PETITE RESTAURATION ».

Se plaignant de la présence de fumées dans son appartement, [R] [W] propriétaire d’un appartement situé au dernier étage de l’immeuble a obtenu par ordonnance de référé du 18 janvier 2016 la désignation d’un expert judiciaire. L’expert a déposé son rapport le 29 janvier 2018.

Monsieur [C] et Monsieur [W] se sont rapprochés aux fins de régulariser un protocole transactionnel le 05 mars 2019.

S’estimant lésé [K] [X] [U] a fait citer par actes en date des 12 et 19 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], [F] [C] et [R] [W] devant le Tribunal Judiciaire de Grasse aux fins de solliciter l’indemnisation de préjudices subis dans les locaux loués.

Par jugement du 25 octobre 2021 le tribunal judiciaire de Grasse a statué en ces termes':

— Déboute [K] [X] [U] de toutes ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires’et à l’encontre de [F] [C]'et [R] [W],

— Le condamne à verser à [F] [C]'la somme de 5'984 euros au titre des loyers et charges restant dus, et à [R] [W] la somme de 2'494 euros à titre de dommages intérêts,

— Le condamne à verser à [F] [C] et à [R] [W] chacun la somme de 2'000'euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens';

— Le condamne aux entiers dépens';

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire';

Le tribunal a considéré en substance que l’expert judiciaire retient que les désordres subis par [K] [X] [U] sont dus à un défaut d’étanchéité dans les combles de l’immeuble du conduit d’évacuation des vapeurs de cuisson des fours de la boulangerie situés dans les parties communes, que [K] [X] [U] exerce l’activité de boulangerie avec cuisson de produits non prévue au contrat de bail commercial, que la défaillance de M.[C] dans l’obligation de délivrance n’est pas établie dans ces circonstances'; qu’il n’est pas établi que le conduit litigieux aurait été à l’origine des désordres si [K] [X] [U] avait respecté les clauses du bail, que M.[W] n’a commis aucune faute en obturant le conduit litigieux courant 2014 pour mettre un terme aux désordres subis dans son appartement, qu’il n’est pas contesté que [K] [X] [U] n’a pas réglé les loyers du local commercial du mois d’août 2018 à décembre 2018, que la vente du fonds du commerce le 11 janvier 2019 s’est faite sans en informer le bailleur et que le preneur a donc manqué à ses obligations, que le manquement aux obligations contractuelles du contrat de bail a causé un préjudice à M.[W] qui a été indemnisé des dégâts matériels dans le cadre d’une transaction d’un montant de 15'000 euros.

Par acte du 26 novembre 2021 [K] [X] [U] a interjeté appel de la décision.

Par ordonnance du 11 octobre 2022 le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d’expertise et de complément d’expertise présentée par M [X] [U] aux motifs qu’une mesure d’expertise a eu lieu dans le litige opposant les deux copropriétaires, qu’ils ont signé un protocole d’accord transactionnel à l’issue duquel les travaux de réfection des lieux et du conduit de cheminée ont été réalisés en mars 2019.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2022 [K] [X] [U] demande à la cour de':

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE le 25 octobre 2021 en toutes ses dispositions,

STATUER À NOUVEAU

AVANT DIRE DROIT

ORDONNER un complément d’expertise confiée à Monsieur [H] [E] aux fins de se prononcer sur la question de la conformité, du système d’évacuation avant travaux, aux activités contractuellement prévues dans le bail, et, sur l’incidence de l’exercice de l’activité de boulangerie sur l’état du conduit de cheminée sinistré et le préjudice subi par Monsieur [W],

A TITRE PRINCIPAL

CONDAMNER Monsieur [F] [C] à rembourser à Monsieur [X] [U] la somme de 3'420 au titre des taxes foncières indûment réglées,

CONDAMNER Monsieur [F] [C], Le SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] prise en la personne de son Syndic, le cabinet ALLFRA IMMOBILIER, Monsieur [W] [R], in solidum à régler à Monsieur [X] [U] [K], les sommes suivantes :

100'000,00 euros au titre du préjudice de vente de son fonds de commerce.

1'129'830,00 euros au titre de sa perte de revenus commerciaux.

7'930 euros (mois d’août 2019 inclus) au titre du préjudice commercial concernant l’établissement secondaire situé [Adresse 8] à [Localité 12] outre 610 euros par mois à compter de septembre 2019.

20'000,00 euros de dommages et intérêts.

5'000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient':

— qu’il n’a pas été convoqué aux opérations d’expertise, et n’a pas été en mesure de s’exprimer quant à la réalité des activités exercées dans le cadre de son exploitation';

— qu’il dispose de deux locaux et exerce plusieurs activités et pas seulement l’activité de fabrication et vente de pains';

— que le rapport d’expertise n’a jamais pointé sa défaillance dans l’apparition des désordres';

— que les désordres proviennent de la vétusté du conduit de cheminée très ancien et non rénové';

— que même si l’activité de fabrication et vente de pains n’est pas expressément autorisée par le bailleur, celles contractuellement prévues obligent le bailleur à délivrer un local conforme à sa destination et par conséquent à offrir un local pourvu d’un système d’extraction de l’air pollué vers l’extérieur';

— que l’exercice de l’activité de boulangerie en sus de celles expressément autorisées par le bail n’a aucune incidence sur la dégradation du conduit de cheminée litigieux';

— que la dégradation du conduit de cheminée est sans lien avec l’exercice de l’activité de boulangerie et aucun manquement ne peut être reproché au preneur quant à défectuosité de ce conduit';

— que Monsieur [C] est tenu de délivrer au preneur des locaux en bon état d’entretien et conforme à la destination contractuelle et d’effectuer les réparations nécessaires au maintien dans les lieux';

— que Monsieur [W] a volontairement obstrué la sortie du conduit de cheminée empêchant l’utilisation des fours et plaques de cuisson';

— qu’il n’a pu exploiter son fonds entre le mois de juillet 2018 et le mois de mars 2019 et a dû se résoudre à arrêter son activité et à céder son fonds de commerce le 11 janvier 2019';

— que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par ce défaut d’entretien du fait des fuites provenant d’un conduit non adapté et vétuste';

— qu’il a subi des pertes financières à l’issue de l’exploitation de son activité pendant 15 ans';

— qu’il subit un préjudice moral très important en raison de la fermeture de son commerce;

— qu’il est légitime à se prévaloir de l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du code civil et est en droit de ne pas s’acquitter de ses loyers à compter du mois d’août 2018, date à laquelle le conduit de cheminée a été obstrué par Monsieur [W]';

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2022 [F] [C] demande à la cour de':

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions

Débouter Monsieur [L] de toutes ses demandes

Condamner Monsieur [L] à payer à Monsieur [C] la somme de 5'000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens d’appel';

Il réplique':

— qu’il a entrepris des démarches aux côtés de son locataire pour qu’il puisse exploiter son commerce dès la manifestation des désordres';

— qu’il a fallu connaître les causes des désordres et obtenir les autorisations pour réaliser les travaux,

— que l’interruption de l’activité commerciale n’est pas liée au conduit d’évacuation mais à des problèmes de santé rencontrés par [K] [X] [U]';

— que le syndicat des copropriétaires n’a pas été diligent dans la gestion des désordres en partie commune';

— que s’agissant de la vente du fonds de commerce, l’acte ayant été fait sans avocat, sans séquestre et sans preuve comptable, il n’existe aucune certitude sur le prix réellement payé';

— que la valeur sollicitée par l’appelant du fonds de commerce n’est pas démontrée';

— que le conduit a été réparé en mars 2019 et qu’il pouvait donc à nouveau exploiter son fonds';

— que son activité a cessé le 30 juillet 2018 et qu’il n’est donc pas justifié de l’intérêt de conserver un local secondaire';

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2022 [R] [W] demande à la cour de':

CONFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de Grasse du 25 octobre 2021 en ce qu’il a:

— Débouté Monsieur [K] [X] [U] de toutes ses demandes à l’encontre de Monsieur [R] [W],

— Condamné Monsieur [K] [X] [U] à verser à Monsieur [R] [W] une somme de 2'494 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamné Monsieur [K] [X] [U] à verser à Monsieur [R] [W] une somme de 2'000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamné Monsieur [K] [X] [U] aux entiers dépens

INFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de Grasse du 25 octobre 2021 en ce qu’il n’a pas fait droit à la totalité de l’indemnisation sollicitée par Monsieur [W] ;

DIRE ET JUGER que Monsieur [R] [W] n’a commis aucun manquement fautif, ayant causé le préjudice invoqué par Monsieur [K] [L] ;

DIRE ET JUGER que Monsieur [K] [L] ne justifie d’aucun préjudice indemnisable causé par un manquement de Monsieur [R] [W] ;

DEBOUTER Monsieur [K] [L] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [R] [W] ;

CONDAMNER Monsieur [K] [L] à payer à Monsieur [R] [W] la somme de 20'100 € à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] devra relever et garantir Monsieur [W] de toute condamnation mise à sa charge ;

A titre principal et subsidiaire,

CONDAMNER Monsieur [K] [L] ou tout succombant, à payer Monsieur [R] [W] la somme de 5'000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens d’appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ sur son offre de droit,

DIRE ET JUGER que Monsieur [R] [W] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en sa qualité de copropriétaire en vertu de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il soutient':

— que depuis l’expertise judiciaire [K] [X] [U] sait que des fumées liées à son activité pénètrent dans son logement';

— que Monsieur [W] a pris l’initiative de procéder à la réfection de son appartement chargeant la société DC CONSTRUCTION de cette opération, laquelle a obstrué le trou dans les combles de l’appartement par lequel s’évacuaient les fumées dans son appartement,

— qu’il n’a commis aucune faute';

— que la cause de son préjudice réside dans la non-conformité du système d’évacuation, laquelle n’est pas le fait de Monsieur [W]';

— que s’agissant de la perte de chance de tirer des revenus du fonds de commerce, elle est causée par la décision de Monsieur [X] [U] de le céder,

— que le fonds de commerce de boulangerie ne pouvait avoir une valeur de 120 000 €, alors qu’il ne dégageait aucun bénéfice, essuyant des pertes considérables années après années, des problèmes liés à l’hygiène lui ayant valu une fermeture administrative et une évacuation des fumées totalement défaillante,

— que Monsieur [X] [U] exploitait un fonds de commerce de boulangerie au mépris des clauses du bail';

— que le fait de payer des loyers en contrepartie d’un bail commercial ne saurait constituer un préjudice indemnisable';

— que l’expert judiciaire a évalué le préjudice au titre des travaux et de jouissance de Monsieur [W] à la somme de 20'100 € TTC';

— que déduction faite de l’indemnité perçue, le préjudice matériel de Monsieur [W] subsiste à hauteur de la somme de 5'100 €';

— que Monsieur [W] a vu son locataire quitter les lieux, le menacer de lui faire un procès pour lui avoir loué un appartement dangereux, devoir engager une procédure judiciaire longue et coûteuse avant d’entreprendre des travaux';

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2025 le syndicat des copropriétaires demande à la cour de':

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a débouté Monsieur [K] [A] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’endroit du Syndicat des copropriétaires,

En tout état de cause,

— DEBOUTER Monsieur [K] [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— DEBOUTER Monsieur [R] [W] de ses demandes de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à relever et garantir ses éventuelles condamnations,

— CONDAMNER Monsieur [K] [A] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 3'000,00 € pour procédure abusive,

— CONDAMNER Monsieur [K] [A] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 3'500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Monsieur [K] [A] en tous les dépens de première instance et en cause d’appel';

Il répond':

— que l’activité exercée par M [X] n’était pas celle prévue et autorisée au bail commercial';

— que c’est l’utilisation qu’il a faite du conduit qui a engendré des nuisances et désordres, et non un problème inhérent au conduit existant ou une quelconque défaillance du conduit;

— que l’appelant ne produit aucun justificatif pour évaluer la valeur du fonds de commerce à 120'000 euros';

— que le restaurant connaissait de grandes difficultés financières bien avant l’obstruction du conduit en 2018'et la société n’a jamais connu de bons résultats';

— que selon les bilans produits l’établissement ne génère aucun bénéfice';

— qu’il n’existe aucun lien de causalité entre l’obstruction du conduit de cheminée et l’absence prétendument définitive de revenus';

— qu’il exploite un autre établissement dans le Var depuis le 20 juin 2020,

— que le second établissement n’a plus d’activité enregistrée depuis sa cessation en octobre 2013 et est fermé au public depuis 2018 du fait de la fermeture de l’établissement principal,

La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales formulées par [K] [X] [U]

* sur la demande d’expertise

[K] [X] [U] sollicite avant dire droit une mesure d’expertise aux fins de se prononcer sur la question de la conformité, du système d’évacuation avant travaux, aux activités contractuellement prévues dans le bail, et, sur l’incidence de l’exercice de l’activité de boulangerie sur l’état du conduit de cheminée sinistré et le préjudice subi par Monsieur [W].

Par décision rendue le 11 octobre 2022 le conseiller de la mise en état a rejeté cette demande formulée dans les mêmes termes. Aucun élément nouveau n’est produit au soutien de la demande d’expertise qui conduirait à la considérer comme pertinente et nécessaire à la solution du litige.

La demande sera en conséquence rejetée.

* sur la responsabilité de M.[C] en qualité de bailleur

[K] [X] [U] se fonde sur les dispositions de l’article 1719 du code civil qui prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il soutient à ce titre que M.[C], en sa qualité de bailleur, est tenu de délivrer des locaux en bon état d’entretien et conformes à la destination contractuelle et d’effectuer les réparations nécessaires au maintien dans les lieux et qu’il a manqué à ses obligations car le local objet du bail est dépourvu d’un système d’extraction de l’air pollué vers l’extérieur l’ayant empêché d’exercer l’activité de cuisson de pain.

L’expert judiciaire intervenu dans l’appartement de M.[W] situé au dernier étage de l’immeuble mentionne que les désordres subis par ce dernier proviennent exclusivement d’émanations de fumées des fours utilisés pour la cuisson de pain, pizzas et viennoiseries, et décrit que les fumées transitent par un conduit d’évacuation de fumées puis par les combles, en raison d’un défaut d’étanchéité du conduit de cheminée et des conduits de ventilation voisins.

Les constatations de l’expert conduisent à retenir que la cause des désordres provient principalement d’un défaut d’étanchéité du conduit d’évacuation des vapeurs de cuisson des fours de boulangerie situés en rez-de-chaussée, qui par sa vétusté n’a pas permis d’assurer un cheminement normal et sain des fumées pouvant être toxiques.

[K] [X] [U], dont l’activité de cuisson est à l’origine de l’émanation des fumées, ne démontre pas que celle-ci puisse être considérée comme une activité prévue dans le champ contractuel du bail commercial. Il est rappelé que celui-ci dispose d’un bail commercial qui autorise l’exercice des activités suivantes «'VENTES ALIMENTAIRES -SNACK- PETITE RESTAURATION ». Il n’est clairement pas fait mention de l’activité de cuisson de pain qui relève de l’activité de boulangerie, ce que [K] [X] [U] ne pouvait ignorer.

Dans la mesure où l’activité de cuisson et d’utilisation de fours n’est pas prévue au bail commercial, il ne saurait être reproché au bailleur, M.[C], un manquement à ses obligations contractuelles dans la mise à disposition d’un local ne nécessitant pas une évacuation spécifique et conforme aux normes sanitaires et de sécurité des différentes vapeurs de cuisson liées à l’utilisation de fours de boulangerie.

* sur la responsabilité délictuelle de M.[W]

[K] [X] [U] se fonde sur l’article 1240 du code civil selon lequel tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il soutient que [R] [W] a, en 2014, provisoirement et en 2018 de façon définitive obturé le conduit de cheminée de manière fautive conduisant à la fermeture du son commerce alimentaire.

L’expert judiciaire lors de l’accedit du 2 janvier 2017 a pu constater et subir la présence de fumées toxiques dans l’appartement appartenant à M.[W]. Cet élément factuel contredit l’allégation soutenue par la partie appelante selon laquelle ce dernier aurait obturé le conduit défectueux.

Les photographies versées par l’appelant non datées et en noir et blanc ne permettent aucunement à la cour de considérer d’une part qu’un conduit de cheminée est obturé, cet élément n’était pas visible, et d’autre part que ceci serait le fait de M.[W]. L’expert a lui-même indiqué qu’il existait un enchevêtrement de conduits de cheminée formant un «'réseau disparate entre ceux dédiés à la ventilation, ceux dédiés à l’évacuation de fumées d’appareils de chauffage et ceux dédiés à la boulangerie'» Ces constatations ne conduisent aucunement à mettre en exergue une intervention humaine sur l’obturation d’un conduit par M.[W].

Il sera par ailleurs rappelé que l’appelant ne démontre pas avoir été autorisé à pratiquer une activité de cuisson de pain, il ne saurait dès lors être reproché une quelconque atteinte à ce type d’activité, atteinte qui au demeurant n’est pas démontrée.

Les demandes indemnitaires formées à l’encontre de M.[W] seront rejetées et le jugement confirmé.

* sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

[K] [X] [U] se fonde sur l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il soutient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être retenue puisque l’expert a constaté que le conduit de cheminée , qui est une partie commune de l’immeuble, présentait un défaut d’étanchéité.02/09/2025

Par ailleurs, l’expert a relevé que «'le défaut d’étanchéité du conduit de fumées provient d’une vétusté du jointement des briques de terre cuite qui le composent. Au vu de l’âge de l’immeuble il est difficile d’incriminer une erreur de conception, un vice de matériaux ou une malfaçon dans la mise en oeuvre'».

Il sera rappelé que l’activité exercée par [K] [X] [U] n’était pas celle prévue et autorisée au bail commercial., de sorte que la question de l’entretien du conduit d’évacuation de fumées de cuisson, partie commune non susceptible d’être utilisée à cette fin, n’apparaît pas prépondérante dans l’appréciation globale de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. C’est en réalité l’exercice de cette activité non prévue qui a révélé le défaut d’entretien, qui jusque-là n’était pas apparent. [K] [X] [U] est donc à l’origine de la totalité de son préjudice.

En l’absence de faute démontrée, les demandes indemnitaires seront rejetées et le jugement confirmé.

Sur la demande reconventionnelle de M.[W]'

M.[W] se fonde sur les dispositions de l’article 1240 du code civil et soutient que [K] [X] [U] a commis une faute en exploitant un fonds de commerce de boulangerie non prévu par le contrat de bail, activité qui a conduit à la présence de fumées toxiques dans son appartement.

En se fondant sur le principe de la responsabilité délictuelle, il lui appartient de démontrer la faute commise par l’intéressé.

En l’espèce, les constatations émises par l’expert judiciaire établissent avec certitude l’origine du désordre ayant affecté son appartement, et imputent sa cause à un défaut d’étanchéité du conduit de fumées provenant d’une vétusté du jointement des briques de terre cuite qui le composent. Il n’est pas démontré par M. [X] [U] que le conduit litigieux aurait été à l’origine des désordres s’il avait respecté les clauses du bail et donc si il n’avait pas utilisé les fours de cuisson. La responsabilité de M.[X] [V] est donc démontrée. Il est constant que M.[W] a déjà perçu la somme de 15'000 euros consécutivement à l’accord transactionnel intervenu avec M.[C].

Le jugement querellé a tenu compte des préjudices matériels dont l’évaluation dépasse la somme ainsi allouée pour retenir la somme de 2'494 euros. En cause d’appel M.[W] sollicite une nouvelle évaluation de son préjudice, toutefois les éléments qu’il produit ne permettent pas de caractériser une aggravation de son préjudice par rapport à la première évaluation . Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[K] [X] [U] qui succombe sera condamné aux dépens, distraits au profit des avocats qui en font la demande et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de M.[C], de M.[W] et du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande d’expertise présentée à nouveau par [K] [X] [U],

Confirme le jugement et y ajoutant,

Condamne [K] [X] [U] aux entiers dépens distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ,

Condamne [K] [X] [U] à verser à [F] [C] la somme de 3'000 euros, au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 3'000 euros, à [R] [W] la somme de 3'000 euros, et ce au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,