17/12/2025

ARRÊT N° 25/ 477

N° RG 23/01895

N° Portalis DBVI-V-B7H-PO67

AMR – SC

Décision déférée du 17 Février 2023

TP de MURET – 19-000373

E. LAFITE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 17/12/2025

à

M^e Robert François RASTOUL

M^e Sylvain MAURY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.C.I. [7] NOUVEAU

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Robert François RASTOUL de la SCP R.F. RASTOUL-S. FONTANIER-A. COMBAREL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [S] [E]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A.M. ROBERT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile immobilière (Sci) [7] Nouveau et Monsieur [S] [E] sont propriétaires de parcelles contiguës portant les références cadastrales B[Cadastre 3] et B[Cadastre 4] situées sur la commune de [Localité 5].

Par acte d’huissier du 16 juillet 2019, la Sci [7] Nouveau a fait assigner M. [S] [E] devant le tribunal d’instance de Muret aux fins de bornage.

Par jugement du 17 février 2023, le tribunal de proximité de Muret, a :

'fixé la limite séparative entre les parcelles cadastrées B[Cadastre 3] propriété de la Sci [7] Nouveau et B[Cadastre 4], propriété de Monsieur [S] [E] situées sur la commune de [Localité 5] conformément à la limite figurée sur le plan de proposition de bornage établi par M. [Y] [G], expert géomètre, aux points ADL correspondant à l’axe de la haie CD et matérialisée sur le terrain par la haie de thuyas,

'ordonné la publication du bornage auprès du service de la publicité foncière,

'dit que les frais du bornage seront partagés pour moitié entre les parties,

'dit que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens,

'rappelé que sauf motivation contraire l’exécution provisoire est de plein droit.

Par acte du 25 mai 2023, la Sci [7] Nouveau a interjeté appel de ce jugement en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 janvier 2024, la Sci [7] Nouveau, appelante, demande à la cour de :

A titre liminaire,

— ordonner une médiation après avoir recueilli l’accord des parties,

— infirmer le jugement rendu le 17 février 2023 par le tribunal de proximité de Muret en ce qu’il a :

' fixé la limite séparative entre les parcelles cadastrées B[Cadastre 3] propriété de la Sci [7] Nouveau et B[Cadastre 4], propriété de M. [S] [E], situées sur la commune de [Localité 5], conformément à la limite figurée sur la plan de proposition de bornage établi par M. [G], expert-géomètre, aux points ADL correspondant à l’axe de la haie CD et matérialisée sur le terrain par la haie de thuyas,

' ordonné la publication du bornage auprès du service de la publicité foncière,

' dit que les frais de bornage seront partagés par moitié entre les parties,

' dit que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens,

' rappelé que sauf motivation contraire l’exécution provisoire est de plein droit,

Et la cour, statuant à nouveau :

— juger que la limite séparative entre les parcelles B [Cadastre 3] ET b [Cadastre 4] est celle figurée sur le plan de proposition de limites établi par M. [Y] [G] aux points AKNJ,

— ordonner la publication du bornage auprès du service de la publicité foncière,

— débouter M. [S] [E] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [S] [E] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [S] [E] aux entiers dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 novembre 2023, M. [S] [E], intimé et sur appel incident, demande à la cour de :

— juger que la délimitation de sa propriété de M. [S] [E] cadastrée n°[Cadastre 4], avec la propriété de la Sci [7] cadastrée n°[Cadastre 3], est matérialisée par une haie végétale et que cette délimitation est non équivoque depuis plus de 30 ans,

— juger que la propriété continue, paisible, publique et non équivoque de M. [S] [E] s’étend au Nord jusqu’à cette haie végétale constitutive de limite naturelle parfaitement visible,

— juger que M. [S] [E] a acquis la totalité de la parcelle N°[Cadastre 4] jusqu’à la haie au moyen d’un juste titre et en toute bonne foi,

— juger que M. [S] [E] a bien acquis la totalité de la parcelle N°[Cadastre 4] jusqu’à cette haie par prescription abrégée et, à tout le moins, par prescription trentenaire,

En conséquence,

— juger que la limite séparative entre les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] est celle figurée sur le plan de proposition du géomètre [G] aux points ADL,

— confirmer le jugement du tribunal de proximité de Muret du 17 février 2023 en tant qu’il a fixé cette limite séparative aux points ADL correspondant selon le rapport [G] à l’axe de la haie de thuyas,

— ordonner la publication du bornage auprès du service de la publicité foncière,

— débouter la Sci [7] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

— condamner la Sci [7] à lui verser la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et abusive,

— condamner la Sci [7] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais des géomètres.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 février 2025 et l’affaire a été examinée à l’audience du 11 mars 2025 à 14h.

MOTIFS DE LA DECISION

Il doit être constaté que M. [E] n’a pas répondu à la demande de médiation formulée par la Sci [7] mais a conclu au fond de sorte qu’il doit être considéré qu’il a exprimé son désaccord.

Il doit être rappelé que la question de la « légitimité » de la demande en bornage de la Sci [7] Nouveau a été définitivement tranchée par le jugement du 18 décembre 2020 qui a ordonné le bornage des propriétés contiguës des parties et désigné un expert avant-dire-droit sur la fixation des limites.

La fixation des limites

Aux termes de l’article 646 du code civil tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës.

Cette opération a uniquement pour but de rechercher, déterminer et fixer, au moyen de marques apparentes, la ligne séparative des fonds appartenant à des propriétaires différents et dont les limites sont nécessaires.

Les parties étant toujours en désaccord sur les limites de leurs fonds B [Cadastre 3] pour la Sci [7] Nouveau d’une part et B [Cadastre 4] pour M. [S] [E] d’autre part malgré la mesure d’expertise, hormis sur le point A, il y a lieu de rechercher la ligne divisoire en faisant usage de tous moyens propres à la déterminer (titres, cadastres, plan, possession etc..), étant précisé qu’il n’est produit aucun titre commun aux deux parties précisant les limites des fonds.

La Sci [7] Nouveau a acquis la parcelle B [Cadastre 3] selon acte du 25 septembre 2003 mentionnant une contenance de 20 ares et 86 centiares et Monsieur [E] a acquis la parcelle cadastrée B [Cadastre 4] selon acte du 15 mai 2003 mentionnant une contenance de 16 ares et 42 centiares.

L’analyse des titres révèle que les deux parties ont un auteur commun, M. [A] [O] [F] et Mme [V] [R] [Z] son épouse, que la parcelle B [Cadastre 4] est issue de la division de la parcelle B [Cadastre 2] et que la limite de propriété créée par cette division est définie dans le document d’arpentage cadastral no44 dressé le 3 avril 1963 par M. [D], géomètre-expert à [Localité 8], document produit au débat et devant l’expert.

L’expert précise qu’aucune borne n’a été posée ni un plan de division dressé mais qu’un piquetage a été réalisé à l’appui du document d’arpentage qui comprend des côtes dé nissant la nouvelle limite crée, que ce document a été signé par les propriétaires vendeurs et acquéreurs le 3 avril 1963 et a dû être annexé à l’acte de vente du 25 mai 1963 entre les consorts [F]-[Z] et M. [H] [T], auteur de M. [E], comme exigé par la publicité foncière depuis 1956. Cependant aucune des parties n’a produit cet acte de vente.

Il indique que le plan cadastral est issu de ce document d’arpentage cadastral et n’apporte donc rien de plus.

Il a appliqué ce document d’arpentage sur le plan d’état des lieux qu’il a dressé, faisant apparaître que la haie (C-D) représentant son axe dé ni par les pieds de thuya, ne se situe pas à la même position que la limite A-J définie par le document d’arpentage cadastral du 3 avril 1963.

Il a par ailleurs procédé au mesurage de la parcelle [Cadastre 4], celui de la parcelle [Cadastre 3], englobée dans une très grande propriété, n’étant pas possible, et indique que la contenance de la parcelle [Cadastre 4] en passant par les limites apparentes (clôtures, limite en bord de route et haie de thuya) est de 1810 m2, soit un écart positif de 168 m2 avec la contenance cadastrale de 16a 42ca figurant dans le titre de M. [E].

Il a analysé les photographies aériennes de l’Institut Géographique National (IGN), précisant que les clichés d’origine IGN sont à très petite échelle, que tout agrandissement a ses limites visuelles et que quand on essaie de voir une haie, on voit en fait un trait plus ou moins large, mais on ne distingue pas vraiment la végétation ; il relève que le trait de haie était visible sur la photographie du 29 septembre 1979 et celle du 5 juillet 1984 (haie étroite) et que le trait de haie (plus large) était visible sur les photographies des 22 juin 1988, 28 juillet 1992 et 18 juin 1993, ainsi que sur les photographies plus récentes. Il précise que l’analyse a permis de voir que la haie semblait plus régulière le 18/06/1993 par rapport au 28/07/1992.

Il émet deux propositions de limite :

« -la première proposition basée sur les titres, et plus particulièrement sur celui de la division de la propriété de l’auteur commun en 1963, qui par application du document d’arpentage cadastral du 3 avril 1963 donne la limite AJ gurant en rouge sur le plan en page 34 du rapport ». Il précise que cette proposition a une conséquence, celle de caractériser un empiétement de la maison (pignon de l’extension réalisée en 2004) et d’une annexe en tôle de M. [E] au-delà de la limite de propriété.

L’empiétement de la maison représente la distance KR de 56 cm sur la façade Est et la distance KQ de 2,50 m sur la façade Nord.

— « La seconde proposition , à l’encontre des titres, conformément à la possession susceptible de faire apparaître une prescription, basée sur les photographies aériennes de l’IGN montrant, suivant son avis technique, l’existence d’une haie depuis 1979, même si elle a pu subir des modifications vers 1992-1993 ».

Cette limite qui correspond à l’axe de la haie CD donne la limite ADL gurant en bleu sur le plan en page 34 de son rapport.

La Sci [7] Nouveau se prévaut de la première proposition et M. [E] de la seconde en invoquant la possession de la bande de terrain formant un triangle sur le plan de l’expert pendant plus de dix ans et à défaut plus de trente ans.

Selon les dispositions de l’article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. En matière immobilière, à défaut de juste titre, le délai de la prescription acquisitive est de trente ans en application des dispositions de l’article 2272 du même code.

La possession légale utile pour prescrire doit s’établir par des actes matériels de possession réelle à titre de propriétaire. Elle se conserve tant que le cours n’en est pas interrompu ou suspendu.

M. [E] ne peut se prévaloir de la prescription abrégée du deuxième alinéa de l’article 2272 du code civil en l’absence de juste titre, son acte de vente ne visant pas sans équivoque, exactement et dans sa totalité, le bien qu’il entend prescrire.

Il lui appartient de justifier d’actes matériels de possession à titre de propriétaire depuis plus de trente ans à la date de la convocation délivrée le 18 septembre 2018 par le géomètre mandaté par la Sci [7] Nouveau, et ce de manière continue, paisible, publique et non équivoque.

Il produit notamment des photographies aériennes extraites du site IGN des années 1968 à 1992, des vues aériennes des années 2006 à 2017 et une attestation de M. [X] [M], agriculteur [Localité 5] depuis plus de 50 ans.

Les photographies, analysées par l’expert comme vu plus haut, montrent l’existence d’une haie depuis au moins 1979 jusqu’à aujourd’hui, la haie semblant plus régulière sur le cliché du 18/06/1993 par rapport à celui du 28/07/1992.

M. [X] [M] relate que « cette haie a été planté par M. [P], jardinier du château [de [7]] quand celui-ci avait pour vocation « Maison de repos pour enfants », période des années 1965 à 1978, année où l’établissement a fermé pour des raisons de mise aux normes » et conclut ainsi : « Je peux donc affirmer que cette haie a plus de 40 ans puisque plantée bien avant 1978, et à ma connaissance n’a jamais été arrachée ou coupée puis replantée ».

Cette attestation n’est pas contradictoire avec celle de M. [N] [F], fils de l’auteur commun des parties, qui indique que son père, [A] [F], a cédé à M. [W] la parcelle B[Cadastre 4] après « avoir régularisé par un piquetage effectué sur le terrain par un géomètre » et qu’à cette époque, en 1963 donc, il n’y avait aucune limite végétale type haie ou arbres.

La Sci [7] Nouveau produit deux attestations de M. [L] [J] qui indique avoir travaillé à [7] de 1975 à 1985, avoir lié amitié avec le voisin [C] [W] qu’il aidait parfois dans les travaux de jardinage et l’avoir aidé, après avoir pris sa retraite, à l’automne 1992, à planter une haie de conifères. Il précise que le terrain était limité par quelques piquets de bois et que M. [W], qui voulait pouvoir faire le tour de sa maison avec sa voiture « a pris largement de la distance par rapport à la maison ».

Cette attestation est en contradiction avec celle de M. [M] mais aussi avec les photographies aériennes extraites du site IGN qui attestent de la présence d’une haie depuis au moins 1979 ; en revanche elle renvoie aux indications de l’expert qui indique « qu’il s’est passé quelque chose entre 1992 et 1993, la haie semblant plus régulière le 18/06/1993 par rapport au 28/07/1992 ».

M. [E] peut joindre sa possession à celle de son auteur puisque dans l’intention des parties la vente du 15 mai 2003 incluait la bande de terrain litigieuse. La présence avérée d’une haie depuis au moins 1979, renforcée ou replantée par l’auteur de M. [E] en 1992 sur le même axe sans que le propriétaire de la parcelle contiguë manifeste son désaccord, la prise de possession par M. [E] lui-même de la bande de terre litigieuse en bâtissant en 2004 une extension de sa maison à 3 mètres de cette haie, en y installant une annexe en tôle et en érigeant plus récemment une clôture parallèlement à cette haie ainsi que la présence des restes d’une clôture ancienne le long de la haie côté Sci [7] Nouveau, même si elle n’est pas datée, sont de nature à démontrer une possession à titre de propriétaire de manière publique, paisible, non équivoque, continue et non interrompue au moins depuis 1979, soit depuis plus de trente ans à la date de la convocation délivrée le 18 septembre 2018 par le géomètre mandaté par la Sci [7] Nouveau.

De son côté la Sci [7] ne démontre aucun acte de possession sur la bande de terrain litigieuse avant le 18 septembre 2018.

En conséquence, compte tenu de cette prescription acquisitive, le premier juge a justement retenu que le bornage entre les parcelles cadastrées B [Cadastre 3] et B [Cadastre 4] devait s’effectuer selon la proposition no 2 de l’expert aux points ADL correspondant à l’axe de la haie CD et matérialisée sur le terrain par la haie de Thuyas, cette décision devant être confirmée.

La demande de dommages et intérêts

M. [E] estime que la demande en bornage de la Sci [7] Nouveau est abusive et n’a d’autre objectif que de lui nuire et faire pression sur lui au regard d’un autre litige qui les oppose concernant des nuisances sonores.

La procédure en bornage s’étant avérée nécessaire pour matérialiser les limites respectives des parcelles des parties en l’absence de bornage antérieur, et alors qu’il n’est caractérisé à l’encontre de la Sci [7] Nouveau aucun abus dans l’exercice de l’action en justice ni d’une voie de recours, cette demande doit être rejetée.

Complétant le jugement entrepris, le premier juge n’ayant pas statué sur cette demande dans le dispositif de la décision, M. [E] sera débouté de sa demande à ce titre.

Les demandes annexes

En application des dispositions de l’article 646 du code civil, les frais de bornage, comprenant le coût de l’expertise judiciaire nécessaire pour y procéder, les frais d’implantation des bornes, et les dépens de première instance, seront supportés par moitié par chacune des parties, sans qu’il y ait lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque tel que l’a jugé le premier juge.

Pour le surplus, la Sci [7] Nouveau qui succombe en cause d’appel supportera les dépens d’appel et ne peut prétendre à l’application à son profit des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de M . [E] les frais irrépétibles qu’il a exposé en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Confirme le jugement rendu le 17 février 2023 par le tribunal de proximité de Muret en toutes ses dispositions ;

Le complétant et y ajoutant,

— Déboute M. [S] [E] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Condamne la Sci [7] Nouveau aux dépens d’appel ;

— Déboute chacune des parties de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX.