Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 JUILLET 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06889 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHONQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mars 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 21/04551

APPELANTE

SCI LES PAPILLONS immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 844 593 772,

agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

INTIMÉS

Monsieur [F] [X] [A] né le 4 janvier 1973 à [Localité 18],

[Adresse 8]

[Localité 11]

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre1- en date du 14 juin 2023 Par procés verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code procédure civile

Madame [R] [D] née le 14 octobre 1964 à [Localité 17],

[Adresse 2]

[Localité 12]

S.C.P. [R] [D], [U] [E], [B] [J], [N] [Z] et [V] [Y] immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 321 921 611, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 13]

Toutes deux représentés et assistées de M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substituée par M^e Elodie CAZENAVE, avocat au barreau de PARIS

S.A.S.U. GROUPE JLV nom commercial EVOLIS,immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le numéro 513 504 498, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée et assistée de M^e Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, toque : L158

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 16 mai 2025 prorogé au 11 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Selon mandat de recherche d’acquéreur en date du 2 août 2018, M. [F] [A] a chargé la SARL Groupe JLV exerçant sous le nom commercial EVOLIS (ci-après la société Groupe JLV EVOLIS), de la vente de locaux à usage d’activité situés [Adresse 9] et [Adresse 4] à [Adresse 21] [Localité 1] au prix de 600 000 €.

Le dossier de visite faisait état d’un bâtiment d’activité de 320 m² environ, se décomposant de la manière suivante : rez-de-chaussée 20 m² (bureaux) , rez-de-chaussée de 280 m² (activités), sous-sol 20 m² (cave).

Selon acte authentique dressé par Me [R] [D] le 19 septembre 2018, ces biens ont fait l’objet d’une promesse unilatérale de vente au bénéfice de M. [K] et de Mme [L], avec faculté de substitution, au prix demandé.

Par acte authentique reçu le 20 mai 2019 par le même notaire, la SCI LES PAPILLONS, représentée par M. [K] et Madame [L], associés uniques et co-gérants, a fait l’acquisition du bien au prix de 600 000 €uros, désigné comme suit à l’acte :

« Un immeuble à usage commercial, composé comme suit : bâtiment élevé partie sur terre-plein et partie sur sous-sol comprenant au sous-sol une réserve, en rez-de-chaussée surélevé un bureau et des WC, ainsi qu’un local en rez-de-chaussée et une mezzanine démontable.

Couverture en béton armé, en façade, auvent avec charpente métallique couverte en partie tôle ondulée et partie plaques translucides.

Cours et clôtures en ciment.

Figurant ainsi au cadastre: Section CS N° [Cadastre 6] Surface 00ha 03 a 95 ca. »

La SCI LES PAPILLONS a sollicité un architecte à fin de faire procéder à des travaux de rénovation sur le bien, qui lui a indiqué qu’une partie du bâtiment, environ 85,30 m², aurait été construite sans permis de construire, et que s’étant dotée d’un nouveau PLU, la commune aurait fait savoir qu’il serait compliqué de faire un changement de destination du bâtiment pour autre chose que de l’habitation.

C’est dans ce contexte que par actes d’huissier délivrés les 19 et 20 mai 2021, la SCI LES PAPILLONS a fait assigner M. [F] [A], Maître [R] [D], la SCP [D]-Deboscker- Gresillon- Boiteux- Attia, la SARL Groupe JLV, exerçant sous l’enseigne EVOLIS, devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins essentielles de voir déclarer le notaire, la SCP et l’agence immobilière « solidairement » responsables du préjudice par elle subi au titre de la perte de valeur vénale du bien du fait des constructions illégales pour une surface de 83,50 m², et les condamner, in solidum avec M. [F] [A], « responsable », principalement sur le fondement de la garantie des vices cachés, à savoir l’absence de permis de construire pour une partie importante du bâtiment, subsidiairement sur le fondement du dol et de la réticence dolosive, et très subsidiairement au titre du manquement à son obligation précontractuelle d’information de bonne foi, à lui payer la somme de 115 000 euros, sauf à parfaire.

Par jugement réputé contradictoire en date du 14 mars 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a statué comme suit :

— déboute la SCI LES PAPILLONS de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu au maintien de l’exécution provisoire de droit,

— condamne la SCI LES PAPILLONS aux dépens,

— condamne la SCI LES PAPILLONS à payer à Maître [R] [D] et à la SCP [D] [E] [J] [Z] [Y] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SCI LES PAPILLONS à payer à la SARL Groupe JLV la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.

La SCI LES PAPILLONS a interjeté appel par déclaration du 12 avril 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 11 juillet 2023 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SCI LES PAPILLONS demande à la cour de :

Vu les articles 1240, 1217 et suivants, 1231 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1644 et 1648 et suivants du Code civil,

— INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions

— STATUANT à nouveau :

— CONSTATER que la SCI LES PAPILLONS rapporte la preuve de l’existence, de l’emplacement et de la surface des constructions édifiées irrégulièrement sans permis de construire et qui lui ont été vendues par acte notarié du 20 mai 2019.

— CONSTATER que la SAS GROUPE JLV, nom commercial EVOLIS, a commis une faute en ne vérifiant pas, lors de la présentation du bien mis en vente, la légalité de l’extension du bâtiment qui représente en proportion, 30% de la surface réelle des locaux vendus, soit une surface de 90,6m² sur 285,30m².

— JUGER que l’agence immobilière avait le devoir de vérifier si l’ensemble des constructions avaient fait l’objet d’un permis de construire et retenir que la faute commise par la SAS GROUPE JLV, nom commercial EVOLIS, est en lien de causalité direct avec le préjudice subi par l’acquéreur la SCI LES PAPILLONS,

— CONDAMNER sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la société GROUPE JLV, nom commercial EVOLIS, à indemniser la SCI LES PAPILLONS du préjudice subi du fait de sa faute.

— CONSTATER que la SCI LES PAPILLONS rapporte la preuve d’une faute du notaire par l’intermédiaire duquel a été passé l’acte de vente en date du 20 mai 2019, consistant en l’absence de vérification de la régularité des constructions vendues au regard du permis de construire,

— CONSTATER que cette faute du notaire est directement en lien de causalité avec le préjudice subi par la SCI LES PAPILLONS de perte de valeur vénale, dépréciation de son bien,

— CONDAMNER solidairement la Société civile professionnelle « [R] [D], [U] [E], [B] [J], [N] [Z] et [V] [Y] » et Maître [R] [D], qui ont engagé leur responsabilité civile professionnelle, à indemniser la SCI LES PAPILLONS du préjudice subi, au titre de la perte de valeur vénale du bien.

— JUGER LA SCI LES PAPILLONS bien fondée à engager la responsabilité du vendeur, Monsieur [F] [A],

— CONDAMNER Monsieur [F] [A] à indemniser la SCI LES PAPILLONS du préjudice subi, principalement sur le fondement de la garantie des vices cachés, à savoir l’absence de permis de construire pour une partie importante du bâtiment, subsidiairement sur le fondement du dol et de la réticence dolosive, et très subsidiairement au titre du manquement à son obligation précontractuelle d’information de bonne foi,

— JUGER recevable et bien fondée la demande de la SCI LES PAPILLONS en diminution du prix de vente, en application de l’article 1644 du Code Civil, à l’encontre de Monsieur [F] [A].

— CONDAMNER in solidum : la société GROUPE JLV, nom commercial EVOLIS, Maître [R] [D] et la Société civile professionnelle « [R] [D], [U] [E], [B] [J], [N] [Z] et [V] [Y] », Notaires associés, tenus solidairement, et Monsieur [F] [A] à régler à la SCI LES PAPILLONS, la somme de 115 000 euros, sauf à parfaire, en réparation du préjudice subi par elle, à savoir la dépréciation et la perte de valeur vénale du bien acquis le 20 mai 2019, du fait des constructions illégales, édifiées sans permis de construire sur une surface de 90,6m².

— DEBOUTER les intimés de leurs demandes.

— CONDAMNER in solidum les intimés à régler à la SCI LES PAPILLONS, la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER les intimés in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Par ses dernières conclusions du 13 septembre 2023 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens de fait et de droit, la société Groupe JLV EVOLIS demande à la cour de :

— CONSTATER l’absence de faute de la Société GROUPE JLV ' EVOLIS,

— CONSTATER la carence de la SCI LES PAILLONS dans l’administration de la preuve de son préjudice,

— CONSTATER l’absence de préjudice indemnisable,

— CONSTATER l’absence de lien de causalité avec le préjudice allégué,

EN CONSÉQUENCE

— CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL du 14 mars 2023 en tous ses chefs

de dispositif,

— DÉBOUTER la SCI LES PAPILLONS de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNER LA SCI LES PAPILLONS à payer à la Société EVOLIS la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la SCI LES PAPILLONS aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 22 septembre 2023 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SCP [R] [D], [N] [Z] ET [B] [J] NOTAIRES ASSOCIES, et Maître [R] [D] demandent à la cour de :

— CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de CRETEIL, en date du 14 mars 2023, en toutes ses dispositions.

— LE CONFIRMER notamment en ce qu’il déboute la SCI LES PAPILLONS de toutes ses demandes dirigées contre les notaires concluants, et en ce qu’il la condamne à leur payer la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles engagés en première instance.

En tout état de cause,

DEBOUTER la SCI LES PAPILLONS de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Maître [R] [D] et de la SCP [R] [D] [N] [Z] et [B] [J], compte tenu de l’absence de faute des notaires, l’absence de préjudice actuel et certain, et l’absence de lien de causalité entre une hypothétique faute et le préjudice allégué.

LA DEBOUTER, en conséquence, de sa demande indemnitaire et de ses demandes au titre des frais irrépétibles et dépens.

CONDAMNER la SCI LES PAPILLONS à payer à Maître [D] et à la SCP [R] [D] [N] [Z] et [B] [J] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER la SCI LES PAPILLONS aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU.

M. [A], auquel ont été signifiées au dernier domicile connu la déclaration d’appel, les conclusions d’appel, et les conclusions de la société Groupe JLV EVOLIS formant appel incident, par actes d’huissier en date des 14 juin 2023, 20 juillet 2023 et 19 septembre 2023, n’a pas constitué avocat.

Le présent arrêt sera donc rendu par défaut.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2025.

MOTIVATION

Pour rejeter la demande de la SCI LES PAPILLONS, le tribunal a retenu que « si la SCI LES PAPILLONS apporte quelques éléments de doute, elle ne caractérise pas l’existence d’une construction sans permis, son emplacement, l’absence de possibilité d’exploitation ou de rénovation du bien acquis. Elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’irrégularité de la construction du bâtiment dont elle a fait l’acquisition. »

Au soutien de l’infirmation du jugement, la SCI LES PAPILLONS fait valoir que les pièces complémentaires qu’elle produit en cause d’appel rapportent la preuve incontestable de l’absence de permis de construire délivré pour une partie des constructions qu’elle a acquises selon l’acte notarié du 20 mai 2019 , et que l’ensemble de ces nouveaux documents est corroboré par l’extrait cadastral en date du 20 février 2003 sur lequel ne figure pas l’extension réalisée sans permis de construire. Elle ajoute que l’acte du 20 mai 2019 ne cite et n’annexe que les permis de 1951 et 1958, ce dont il résulte la preuve de l’irrégularité de l’extension, de son emplacement, et de sa surface de 90,6m² .

La société Groupe JLV EVOLIS, qui conteste par ailleurs avoir commis une faute engageant sa responsabilité, soutient que si la SCI LES PAPILLONS verse aux débats de nouvelles pièces, dont plusieurs permis de construire, dont aucun ne porte sur les constructions litigieuses, elle ne produit aucune note ou document du service d’urbanisme énonçant explicitement que les constructions seraient irrégulières.

La SCP de notaires et Me [R] [D] font valoir que le tribunal a, à juste titre, estimé que la SCI ne caractérise pas l’existence d’une construction sans permis, son emplacement, l’absence de possibilité d’exploitation ou de rénovation du bien acquis, et que les nouvelles pièces n’en font pas davantage la démonstration.

Réponse de la cour :

La SCI LES PAPILLONS soutient avoir acheté un bien immobilier construit en partie, à concurrence de 85 m² portée en cause d’appel à 90,6 m², sans permis de construire, pour rechercher sur le fondement de cette irrégularité alléguée, à la fois la responsabilité de son vendeur, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés, subsidiaire sur le dol, et infiniment subsidiaire sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information, et celles du notaire instrumentaire et de l’agence immobilière, pour avoir manqué à leurs obligations respectives de conseil et d’assurer l’efficacité juridique de l’acte.

Sur la demande sur le fondement de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose toutefois que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En outre, en vertu de l’article 1643, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est constant que la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés suppose la réunion de quatre conditions cumulatives dont la charge de la preuve pèse sur l’acquéreur, soit un vice inhérent à la chose, d’une certaine gravité en ce qu’il doit rendre la chose impropre à son usage, antérieur à la vente, et enfin caché pour l’acquéreur.

Pour démontrer l’irrégularité au regard des règles d’urbanisme du bien immobilier acquis, la SCI LES PAPILLONS produit :

— un permis de construire délivré le 4 avril 1951 autorisant sur la parcelle actuellement cadastrée section [Cadastre 16] la construction d’un immeuble commercial, en remplacement d’un bâtiment existant à usage de remise édifié en 1947, comprenant un entrepôt et un quai avec WC et fosse septique pour huit usagers, avec un appentis léger en bordure de la [Adresse 20] construit sur une longueur de 9m40 (pièce n°18) visé et annexé à l’acte de vente du 20 mai 2019 ;

— un permis de construire délivré le 7 juillet 1958 autorisant un projet de surélévation d’un entrepôt pour habitation qui n’a pas été mis en 'uvre ((pièce n°19) ;

— un extrait du plan cadastral du 20 février 2003 sur lequel ne figure pas la partie litigieuse (pièce n° 14)

— un message électronique de M. [P] [W], architecte, directeur général de l’entreprise INNOV’O GROUP, à laquelle la SCI LES PAPILLONS a confié les travaux de rénovation du bien, en date du 26 juin 2019, qui indique : « nous avons enfin réussi à prendre contact avec la mairie de [23] et celle-ci nous a révélé deux problèmes, à savoir : une partie du bâtiment aurait peut-être été construit (sic) sans autorisation et ainsi sa destination inappropriée. La ville a un nouveau PLU qui vient d’être arrêté dans lequel nous avons vérifié les destinations possibles sur votre terrain. La zone est considérée pavillonnaire et à destination de logement. Il sera compliqué de faire une demande de changement de destination du bâtiment pour autre chose que de l’habitation sauf si le bâtiment a déjà été déclaré comme un local d’activité’ » (pièce n°4)

— un message électronique du 16 juillet 2019 émanant de l’étude de Me [R] [D] en réponse aux interrogations des acquéreurs quant à l’absence de permis de construire portant sur une partie des biens vendus et leur destination commerciale, qui indique que « le permis de construire initial concernant un immeuble commercial en 1951, il y a eu un second permis pour la surélévation d’un premier étage en 1958. La destination de l’immeuble est commerciale conformément à ces autorisations. Ces information ont été relatées dans l’acte.

La mairie nous a également fait parvenir des refus suite à des demandes de changement de destination en habitation dont une du précédent propriétaire. » (pièce n°8)

— une attestation établie le 11 mai 2021 par M. [W], qui atteste « avoir consulté le 16 juillet 2019, en compagnie de Madame [G] [K], les archives relatives au local d’activité sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 22], et avoir constaté qu’il n’existait aucun permis de construire pour une partie du bâtiment d’une surface d’environ 85 m² » (pièce n°9 1 / 2 )

— une seconde attestation établie à la même date par M. [W] selon laquelle « Lors de nos études et démarches, nous avons contacté le service urbanisme de la mairie de Vitry-sur-Seine afin de faire un point sur les autorisations nécessaires dans le cadre de notre projet d’aménagement du local [de la SCI LES PAPILLONS ]. Lors de cet échange, il nous a été indiqué qu’une partie du bâtiment aurait été construit sans autorisation et que la destination de ce local ne serait pas adéquate. De ce fait, il nous a été précisé que pour toute démarches et demandes administratives de notre part pour une modification du local, il nous faudrait faire la régularisation de cette situation, mais qu’en juin 2019, le PLU de la commune n’autoriserait pas cette « extension non déclarée » en l’état.» (pièce n°9 2 / 2 )

— des refus de permis de construire suite à des demandes déposées:

* le 24 mars 2014, par M. [A], portant sur le changement de destination d’un local artisanal en habitation, ainsi que l’extension et la surélévation d’un bâtiment existant en zone bleue du plan de prévention du risque inondation, qui lui a été refusé le 3 juin 2014 aux motifs que le projet ne respectait pas d’une part, l’article 1.2.1 du PPRI qui dispose que pour les constructions nouvelles le niveau habitable le plus bas doit être situé au minimum au-dessus de la cote de la crue cinquantenaire augmentée de 0,20 mètre en ce que les planchers nouvellement créés sont sous la cote de crue de 1924, d’autre part les dispositions de l’article UC 9du PLU qui dispose que l’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 50% de la superficie du terrain, alors qu’en l’espèce l’emprise au sol est supérieure aux 50% autorisés, et enfin, les dispositions de l’article UC 13 du PLU en ce que la superficie du terrain aménagée en espaces verts est inférieure aux 30% imposées par cet article (pièce n°12 1 /12) ; Le refus qui lui a été opposé ne vise nullement des constructions irrégulières.

* le 14 août 2015, par M. [I] [H], pour édifier un bâtiment à usage d’habitation de 9 logements qui a été refusé le 10 novembre 2015 pour divers motifs tenant à l’implantation du bâtiment, la hauteur du projet supérieure aux 13 mètres autorisés et comportant 5 niveaux en contravention avec l’article UC 10 du PLU, et au nombre de places de stationnement inférieur à celui prescrit par l’article UC 12 du PLU, mais là encore le refus ne vise nullement des constructions irrégulières.

— un permis de construire accordé le 10 novembre 2016 suite aux demandes déposées les 4 mai et 1er septembre 2016 par M. [S] [C] pour édifier un bâtiment à usage d’habitation de 9 logements et un local à destination de bureau en rez-de-chaussée, sous différentes réserves concernant le réseau d’assainissement, mais ne faisant pas été d’une construction irrégulière, ledit permis ayant été transféré les 11 avril et 12 mai 2017 à la SCI LE KLEFIA qui en a demandé le retrait le 12 avril 2018 (pièce n°12)

— des plans des bâtiments établis par un cabinet de géomètre-expert missionné à cette fin par la SCI LES PAPILLONS figurant la partie qui serait édifiée sans autorisation d’urbanisme pour une surface de 90,6 m2, par comparaison avec le plan du bâtiment édifié suivant le permis de construire délivré en 1951 (pièces n°18, 20, 1 et 22).

Ces éléments sont insuffisants pour démontrer que le bien vendu, quand bien même une partie aurait été édifiée sans autorisation administrative, est impropre en raison de cette irrégularité, à la destination commerciale déclarée à l’acte de vente tant par le vendeur que par l’acquéreur y ayant indiqué entendre la conserver, ni même que l’irrégularité alléguée en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix.

Ainsi, l’extrait de plan cadastral produit par la SCI LES PAPILLONS ne démontre rien, le plan cadastral ayant seulement pour objet d’identifier les parcelles et leurs propriétaires, mais non d’établir la régularité des constructions figurant sur les parcelles. Comme le souligne d’ailleurs la société Groupe JLV EOLIS, la partie de construction litigieuse apparait sur le plan cadastral actuel, alors que le propriétaire prétend n’avoir engagé aucune mesure de régularisation.

En premier lieu, comme l’a justement relevé le tribunal, les attestations établies par M. [W] ne font que rapporter des propos qui lui auraient été tenus par les services municipaux de l’urbanisme, sous l’usage du conditionnel qui plus est, et qui sont contredites par l’expert mandaté par la SCI LES PAPILLONS pour réaliser une évaluation du bien en 2021, qui indique après s’être renseigné auprès des services de la mairie pour obtenir des informations concernant l’urbanisme et les servitudes d’utilité publique, que « selon les dires de la mairie, l’illégalité de cette extension est prescrite » (page 37/41).

Il convient d’ajouter qu’il n’est produit aucun document émanant de ces mêmes services énonçant explicitement qu’une partie des constructions serait irrégulière, et que cette irrégularité, à la supposer avérée, ne serait pas régularisable voire insusceptible de donner lieu à une action en démolition de la part de la commune, étant observé qu’aucune indication n’est fournie quant à la date de réalisation de cette partie et que les refus de délivrance des permis de construire sollicités par M. [A] ou M. [H] l’ont été pour des motifs totalement étrangers au caractère irrégulier d’une partie des constructions, ce qui n’aurait pas manqué d’être relevé si tel avait été le cas. De plus, un permis de construire avait été délivré en 2016 sans que soit relevé le caractère irrégulier de la construction.

De plus, sur ce point, comme le démontrent les captures d’écran issues du site google.fr/maps produites par la société Groupe JLV EVOLIS sans que cela soit contesté, la configuration du bâtiment n’a pas changé depuis au moins 2008.

De surcroît, les locaux étaient entièrement loués à une société EPMC lors de la réalisation de l’expertise amiable diligentée par la SCI LES PAPILLONS susvisée moyennant un loyer annuel HT HC de 58.200 €, et la SCI LES PAPILLONS ne produit aucun autre élément contredisant cette exploitation conforme à son usage, pas plus qu’elle ne démontre qu’elle a dû consentir une réduction de loyer du fait de cette prétendue irrégularité.

Enfin, elle ne justifie pas, notamment par la production d’éléments émanant de la mairie de [Localité 22], de l’impossibilité de rénover ou d’aménager le bien acquis conformément à sa destination initiale, et ce d’autant que les constructions autorisées en 1951 l’ont été à usage commercial, et que la destination d’un bien immobilier ne saurait être modifiée en suite d’une modification postérieure à la construction, du plan local d’urbanisme, la destination d’un immeuble au sens du droit de l’urbanisme s’appréciant d’après la destination du local principal, laquelle s’étend aux locaux accessoires. (L. 151-29 et R. 151-29 du code de l’urbanisme).

Par conséquent, la SCI LES PAPILLONS ne démontrant pas l’existence d’un vice inhérent à la chose vendue, la rendant impropre à son usage ou le diminuant tellement qu’elle n’aurait pas acquis ou à moindre prix, elle sera déboutée de sa demande sur le fondement des vices cachés.

— Sur la demande sur le fondement du dol

L’article 1130 du code civil dispose que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

Par application des dispositions de l’article 1137 alinéa 2 du même code, « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

Le dol peut donc être constitué par le simple silence d’une partie qui dissimule sciemment à son cocontractant un fait ou une information qui, s’ils avaient été connus de lui, l’auraient dissuadé de contracter ou l’auraient conduit à contracter dans des conditions différentes.

Il incombe à celui qui se prétend victime d’une réticence dolosive de rapporter la preuve de la connaissance par son cocontractant de l’information tue, du caractère déterminant de cette information sur son consentement et de la connaissance par son cocontractant de ce caractère déterminant.

En l’espèce, force est de constater que le SCI LES PAPILLONS se contente d’affirmer que M. [A] avait connaissance de ce qu’une partie des constructions vendues était illégale, et l’a dissimulé intentionnellement.

Ce faisant, elle ne démontre pas comme il lui incombe que M. [A] a volontairement dissimulé un fait qu’elle ne pouvait légitiment pas connaître, alors qu’il sera en outre relevé que plus de sept mois se sont écoulés entre la promesse de vente et la vente, que la SCI LES PAPILLONS aurait pu mettre à profit pour procéder, en vue de la rénovation projetée du bien, aux vérifications auxquelles elle s’est livrée seulement un mois après ladite vente.

Enfin, le permis de construire de 1951 comprenant un plan et un croquis très explicite des constructions autorisées a été annexé à la vente, ce qui implique qu’elle en a eu connaissance au moins à la date de signature, et était en mesure de s’apercevoir que la configuration réelle des constructions était différente de celle autorisée par ce permis de construire.

Elle sera donc également déboutée de sa demande sur le fondement du dol.

— Sur la demande sur le fondement du manquement à l’obligation précontractuelle d’information

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, « [Localité 14] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Comme analysé précédemment, la SCI LES PAPILLONS ne justifie pas du caractère déterminant de l’information, relative au caractère illégal, à le supposer avéré comme il a été vu ci-dessus, pas plus qu’elle ne démontre qu’elle pouvait légitimement avoir ignoré l’absence de permis de construire concernant une partie des constructions, tous les permis délivrés sur la parcelle achetée ayant été annexés à l’acte de vente.

En conséquence, la SCI LES PAPILLONS sera déboutée de toutes ses demandes à l’égard du vendeur M. [A].

— Sur l’action en responsabilité à l’encontre de la société Groupe JLV EVOLIS

La SCI LES PAPILLONS fait valoir que l’agent immobilier a commis une faute engageant sa responsabilité dès lors qu’il lui appartenait, au regard du prix du bien qu’elle a négocié à hauteur de 600 000€, et de ce qu’elle avait connaissance que la destination commerciale était déterminante du consentement de l’acquéreur, de vérifier la légalité des constructions au regard des règles d’urbanisme ; qu’il lui appartenait, au regard du prix du bien qu’elle a négocié à hauteur de 600 000€, et de ce qu’elle avait connaissance que la destination commerciale était déterminante du consentement de l’acquéreur, de vérifier la légalité des constructions au regard des règles d’urbanisme, au besoin en s’enquérant auprès des services de l’urbanisme que les constructions avaient fait l’objet d’un permis de construire. Elle ajoute qu’en ne recueillant et en examinant pas des documents pourtant essentiels à la vérification de la régularité d’une vente immobilière, l’agence EVOLIS a manqué à son obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de la SCI LES PAPILLONS.

La société Groupe JLV EVOLIS fait valoir qu’elle a parfaitement rempli les obligations qui lui incombent en tant que détenteur d’un simple mandat d’entremise, et non en tant que rédacteur d’actes, et qu’il ne lui incombe pas de vérifier la régularité des constructions au regard des permis de construire, et ce d’autant qu’aucun élément ne permettait de soupçonner une irrégularité, qui n’est au demeurant pas certaine.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour que soit retenue la responsabilité de l’agent immobilier mandaté par le vendeur du bien sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il incombe à l’acquéreur de démontrer une faute commise par celui-ci en lien de causalité directe et certaine avec le préjudice invoqué.

Il est constant que l’agent immobilier, dans le cadre de son mandat d’entremise, n’engage sa responsabilité qu’en cas de faute prouvée. Il s’agit d’une obligation de moyens. La mission de l’agent immobilier suppose un certain degré de diligence dans la limite de son mandat.

S’il intervient en sa qualité de négociateur, il est tenu d’un devoir d’information et de conseil à l’égard des parties quant aux modalités de l’opération et aux difficultés éventuelles, et doit fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux.

La teneur et l’étendue des investigations attendues de l’agent immobilier sont donc celles d’un professionnel, compétent, diligent et prudent. Mais il n’est pas tenu de déceler tous les vices et irrégularités susceptible d’affecter l’opération, en l’absence d’incohérences manifestes entre les déclarations du mandant et ce qu’il a pu observer.

En l’espèce, il est exact que comme le souligne la société Groupe JLV EVOLIS, rien ne laissait paraître à la seule visite des lieux qu’une partie du bâtiment avait été construite sans autorisation, de sorte qu’elle n’avait aucunement l’obligation de vérifier spontanément auprès des services de l’urbanisme la conformité des constructions aux permis de construire.

Dès lors, la société Groupe JLV EVOLIS n’ayant commis aucun manquement à son devoir de conseil, la demande de la SCI LES PAPILLONS sera rejetée.

— Sur l’action en responsabilité à l’encontre de Maître [D] et la SCP [D]-Deboscker- Gresillon- Boiteux- Attia

La SCI LES PAPILLONS fait valoir que le notaire instrumentaire a commis une faute engageant sa responsabilité en ne vérifiant pas que le bâtiment, dans son intégralité, avait fait l’objet d’un permis de construire régulier, et aurait dû, au vu des deux permis de construire annexés à l’acte de vente, s’interroger sur la désignation de l’immeuble et sa surface, dès lors que c’est une surface de 90,6m² qui n’a pas été déclarée sur une surface vendue de 320m², et que l’absence de correspondance évidente entre les plans cadastraux et les plans concomitant à l’acte de vente aurait dû éveiller les soupçons du notaire sur l’existence d’un risque de non-conformité au permis de construire.

Maître [R] [D] et la SCP [D]-Deboscker- Gresillon- Boiteux- Attia répliquent que la première a procédé à toutes les vérifications d’usage et n’a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles de nature à engager sa responsabilité, dès lors qu’aucun des éléments réunis ne permettait au notaire rédacteur d’avoir un doute et de soupçonner une éventuelle illégalité d’une partie du bien objet de la vente.

Réponse de la cour

Il est constant qu’en application de l’article 1240 du code civil susvisé, il incombe au notaire en sa qualité d’officier public, d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente. Il est notamment tenu de vérifier par toutes investigations utiles, mais dans la limite de ses compétences et des vérifications auxquelles il avait les moyens et l’obligation de procéder.

En l’espèce, il est établi que le bien vendu est ancien, qu’à ce titre les permis de construire ne visent aucune surface, et que, s’agissant de la vente d’un bâtiment à usage commercial, hors copropriété, aucune loi n’impose que la surface figure dans l’acte, pas plus qu’elle ne pourrait imposer qu’une vérification soit faite à ce titre.

Comme le soulignent à juste titre les intimées, le notaire a demandé les permis de construire qui lui ont été transmis par l’administration et qui ont été annexés à l’acte de vente, et il ne lui appartenait pas de faire des recherches particulières à ce titre, étant en outre précisé qu’il n’appartient pas au notaire chargé de recevoir un acte de vente de faire des investigations sur place afin de s’assurer que les renseignements qui lui ont été donnés par les parties, ou qui résultent des éléments requis, sont exacts, ni de se déplacer sur les lieux afin de vérifier la consistance matérielle des biens objet de la vente.

Faute pour la SCI LES PAPILLONS d’établir un manquement quelconque de Maître [D] à ses obligations, elle doit également être déboutée de ses demandes de ce chef.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI LES PAPILLONS , partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Groupe JLV EVOLIS d’une part, et à Maître [R] [D] et la SCP [D]-Deboscker- Gresillon- Boiteux- Attia ensemble d’autre part, la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 14 mars 2023.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SCI LES PAPILLONS aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU;

CONDAMNE la SCI LES PAPILLONS à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la société groupe JLV EVOLIS la somme de 4.000 € ;

— à MaîtreIle Lal-Auraix et la SCP [D]-Deboscker- Gresillon- Boiteux- Attia ensemble, la somme de 4.000 €

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,