COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3

ARRÊT SUR COMPETENCE

DU 20 NOVEMBRE 2025

Rôle N° RG 24/13214 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN4YX

S.A.R.L. PROMOCOM

S.C.I. G7 INVEST

C/

S.C.I. DABEN

S.A.S. ALLIOS

Copie exécutoire délivrée

le : 20/11/25

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce d’ANTIBES en date du 04 Octobre 2024 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 2023J3692.

APPELANTES

S.A.R.L. PROMOCOM, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Emilie CATANIA, avocat au barreau de NICE, plaidant, substituant M^e Dany ZOHAR de la SELARL DAZ AVOCATS, avocat au barreau de NICE

S.C.I. G7 INVEST, pise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Emilie CATANIA, avocat au barreau de NICE, plaidant, substituant M^e Dany ZOHAR de la SELARL DAZ AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

S.C.I. DABEN, poursuites et diligences de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Alexandre ZAGO, avocat au barreau de NICE, plaidant, substituant M^e Frédéric JACQUEMART de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. ALLIOS, poursuites et diligences de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Alexandre ZAGO, avocat au barreau de NICE, plaidant, substituant M^e Frédéric JACQUEMART de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Mr NOEL, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président

M^me Claire OUGIER, Présidente de chambre

M^me Magali VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025,

Signé par Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS & PROCÉDURE

Au cours de l’année 2016, le maire de Villeneuve-Loubet a accordé à la SARL Promocom un permis de démolir un bâtiment commercial implanté sur un terrain appartenant à une SCI G7 Invest, situé en bordure de la RN7 à Villeneuve-Loubet (Alpes-Maritimes), en vue de l’édification d’un hôtel-restaurant Ibis.

Sur une parcelle située en retrait de celle de la SCI G7 Invest, sont implantés l’usine et les bureaux de la SAS Allios, qui produit de la peinture industrielle. Ses camions bénéficient d’un droit de passage pour accéder à la RN7. La SAS Allios a invoqué des difficultés d’accès dues au stationnement de véhicules le long de la parcelle de la SCI G7 Invest, et a produit en ce sens un constat d’huissier de justice du 13 mars 2004.

Par arrêté du 25 juillet 2016, le maire de [Localité 5] a accordé à la SARL Promocom un permis de construire.

Le 16 septembre 2016, un recours gracieux a été formé par plusieurs personnes physiques et morales au nombre desquelles figuraient la SAS Allios et la SCI Daben ainsi que deux sociétés Caraïbes et Low Cost Cars 06.

Le 30 septembre 2016, le maire a rejeté le recours.

Par requête du 29 novembre 2016, la SAS Allios et la SCI Daben, ont saisi le tribunal administratif de Nice d’un recours contre le permis de construire délivré le 25 juillet 2016.

Par jugement du 29 mai 2019, le tribunal administratif de Nice a jugé que :

— seules les sociétés Allios, Daben, Caraïbes et Low Cost Cars justifient d’un intérêt pour agir,

— la majorité des moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés,

— l’annulation partielle du permis de construire est néanmoins prononcée au titre de deux irrégularités concernant les conditions d’aménagement d’une terrasse et l’insuffisance du nombre des places de stationnement,

— un délai de six mois est accordé à la SARL Promocom aux fins de régularisation.

Un permis de construire modificatif a été délivré le 6 mars 2020 par la mairie de [Localité 5].

Le 25 juillet 2019, la SAS Allios et la SCI Daben ont cependant interjeté appel devant la cour administrative d’appel de Marseille.

Par arrêt du 17 décembre 2020, la cour a prononcé l’annulation partielle du jugement du tribunal administratif, en ce qu’il autorise la création d’une terrasse, d’un porche d’entrée et d’une clôture.

La SAS Allios et la SCI Daben ont formé devant le Conseil d’État un recours qui a fait l’objet d’une décision de non-admission le 25 février 2022.

Par assignation du 12 septembre 2023, la SARL Promocom et la SCI G7 Invest ont saisi le tribunal de commerce d’Antibes d’une action en réparation du préjudice résultant des circonstances dans lesquelles le recours pour excès de pouvoir a été formé.

Par jugement du 4 octobre 2024, le tribunal de commerce d’Antibes s’est déclaré incompétent pour connaître du litige et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Pour statuer ainsi, le tribunal de commerce a considéré au visa de l’article L.600-7 du code de l’urbanisme dans sa rédaction postérieure à l’entrée en vigueur le 1er janvier 2019 de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, que seul le juge administratif peut être saisi à des fins indemnitaires par le bénéficiaire du permis de construire lorsque ce dernier considère avoir subi un préjudice dû au comportement abusif du requérant.

Par déclaration du 30 octobre 2024 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SARL Promocom et la SCI G7 Invest ont interjeté appel du jugement en visant chacune des mentions de son dispositif.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par la voie électronique le 22 janvier 2025, la SARL Promocom et la SCI G7 Invest demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal de commerce d’Antibes du 4 octobre 2024, en ce qu’il s’est déclaré incompétent pour connaître du litige, a renvoyé les parties à mieux se pourvoir, et a réservé tous droits, moyens et demandes ainsi que les dépens.

''' Et, statuant à nouveau, réformer le jugement entrepris,

— juger que l’ancienne version de l’article L.600-7 du code de l’urbanisme est applicable,

En conséquence,

— juger que le juge judiciaire est compétent en matière de recours abusifs liés aux recours contre un permis de construire,

— si par impossible la cour devait estimer que la version de l’article L.600-7 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 1er janvier 2019 est applicable au présent litige, juger que le juge administratif ne dispose pas d’une compétence exclusive en matière de recours abusif à l’égard d’un permis de construire,

— juger que la sanction des recours abusifs dans la seule instance à l’encontre d’un permis de construire a pour effet de priver le bénéficiaire de la réparation de son entier préjudice,

— juger que le principe de réparation intégrale du préjudice est applicable en matière de recours abusif contre un permis de construire,

— juger que la connaissance de l’ampleur du préjudice ne peut être connue du bénéficiaire du permis de construire qu’une fois que celui-ci est définitivement purgé,

— juger que le juge judiciaire est compétent pour connaître du présent litige,

— condamner la SAS Allios et la SCI Daben à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance,

''' Et, statuant à nouveau, évoquer,

— juger que l’acharnement procédural de la SAS Allios et la SCI Daben est caractérisé,

— juger qu’à compter du jugement de première instance, les recours de la SAS Allios et la SCI Daben ont dégénéré en abus de droit d’agir,

— juger que les recours exercés par la SAS Allios et la SCI Daben, ayant retardé le caractère définitif de l’autorisation de construire, leur ont causé un dommage financier,

— juger que l’abus de droit d’agir de la SAS Allios et la SCI Daben est directement en lien avec le préjudice qu’elles ont subi,

— juger que le préjudice est certain, que le projet soit ou non mis en 'uvre, par la perte de chance de réaliser l’opération en cas d’échec, ou par l’augmentation des coûts de l’opération en cas de réalisation,

— juger que dans l’hypothèse où les requérantes ne pourraient mener à bien leur projet, les recours exercés par la SAS Allios et la SCI Daben leur ont causé une perte de chance de pouvoir réaliser leur opération hôtelière qui ouvre droit à réparation,

— juger que la perte de chance de réaliser le projet peut se chiffrer à hauteur de 50 % de la valeur du fonds et murs telle qu’établie aux termes du rapport d’expertise BPCE, soit 7 500 000 euros,

— juger qu’à cela s’ajoutent les frais engagés depuis l’acquisition du terrain qui ne sauraient être inférieurs à 1 500 000 euros,

— juger que, dans l’hypothèse où le projet pourrait être poursuivi, le temps écoulé par l’exercice des recours infondés ont induit un surcoût financier du projet qui ne saurait être inférieur à 7 700 000 euros à la date de l’action en justice,

''' En conséquence,

— condamner in solidum la SAS Allios et la SCI Daben à payer à la SARL Promocom une somme qui ne saurait être inférieure à 9 000 000 euros en l’état actuel de la non-réalisation du projet,

— juger que les exceptions de procédure soulevées par la SAS Allios et la SCI Daben auraient dû être invoquées avant toute défense au fond et sont par conséquent irrecevables,

— débouter la SAS Allios et la SCI Daben de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

''' En tout état de cause,

— débouter la SAS Allios et la SCI Daben de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum la SAS Allios et la SCI Daben à leur payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée notifiées par la voie électronique le 13 janvier 2025, la SAS Allios et la SCI Daben demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris du 4 octobre 2024 en ce que le tribunal de commerce s’est déclaré incompétent pour connaître du litige et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir,

— débouter la SARL Promocom et la SCI G7 Invest de l’ensemble de leurs demandes et prétentions,

— condamner la SARL Promocom et la SCI G7 Invest à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel avec distraction au profit de la SCP Cohen – Guedj – Montero – Daval Guedj, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire.

* * *

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées pour l’exposé des moyens et prétentions des parties.

Par ordonnance du président de chambre agissant par délégation du premier président de la cour d’appel, la SARL Promocom et la SCI G7 Invest ont été autorisées à assigner la SAS Allios et la SCI Daben à l’audience du 11 février 2025. À cette occasion, la cour a proposé une mesure de médiation judiciaire civile dont les parties ont accepté le principe. Elles ne se sont cependant pas accordées sur une solution amiable du différend. Le dossier a été fixé au 16 septembre 2025, date à laquelle il a été plaidé et mis en délibéré au 20 novembre 2025.

L’arrêt rendu sera contradictoire, conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité de l’exception d’incompétence du tribunal de commerce :

La SAS Promocom et la SCI G7 entendent rappeler que, conformément à l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions d’incompétence doivent être soulignées avant toute défense au fond. Or, si la SAS Allios et la SCI Daben ont demandé in limine litis au juge de commerce de se dessaisir au profit du juge civil, motif tiré de ce que la juridiction consulaire ne pouvait connaître d’une demande de condamnation formée contre une SCI, en tout état de cause, elles n’ont pas soulevé in limine litis l’exception d’incompétence du tribunal de commerce au profit du juge administratif, et ne peuvent plus s’en prévaloir.

La SAS Allios et la SCI Daben n’ont pas conclu sur ce point devant la cour.

Sur ce,

Le dispositif des dernières conclusions de la SAS Allios et de la SCI Daben intimées ne comportant aucune prétention de ce chef, il n’y a pas lieu pour la cour de statuer dessus, conformément aux dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile.

Sur la version de l’article L.600-7 du code de l’urbanisme applicable au litige :

La SARL Promocom et la SCI G7 Invest observent que le tribunal administratif de Nice n’a pas annulé le permis de construire, en dépit de quelques irrégularités ayant fait l’objet d’un permis modificatif. Elles soutiennent que la version applicable au litige est celle qui est issue de l’ordonnance 2013-638 du 18 juillet 2013, en vigueur du 19 août 2013 au 1er janvier 2019, et qu’il revient au juge judiciaire de statuer sur tout préjudice consécutif à un comportement abusif du requérant.

La SAS Allios et la SCI Daben estiment que c’est au contraire la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 qui s’applique, le tribunal administratif de Nice ayant statué le 29 mai 2019.

Sur ce,

Aux termes de l’article L.600-7 dans sa version antérieure au 1er janvier 2019, « lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en 'uvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel ».

Aux termes de l’article L.600-7 dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2019, « lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en 'uvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel ».

En l’occurrence, la SARL Promocom et la SCI G7 Invest admettent dans leurs propres écritures (page 23) que c’est l’acte d’appel du 25 juillet 2019 qui a consommé l’abus allégué du droit d’agir. La version de l’article L.600-7 applicable à la réparation du préjudice est donc la seconde, entrée en vigueur le 1er janvier 2019.

Sur la compétence du juge judiciaire :

La SAS Allios et la SCI Daben estiment que la seconde version de l’article L.600-7 attribue compétence exclusive au juge administratif pour statuer sur ce préjudice, qu’il soit excessif ou non. Elles soutiennent en effet que l’expression « peut demander au juge administratif » ne renvoie plus à une alternative entre le juge judiciaire et le juge administratif, qui n’avait de sens sous l’empire de la première version que parce que le juge administratif pouvait réparer le seul préjudice excessif. Elles invoquent en ce sens un arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles (25 octobre 2022, 21-03384).

La SARL Promocom et la SCI G7 Invest rappellent pour mémoire que la cour de cassation a admis, sur le fondement de l’article L.600-7 ancien, que la possibilité pour le bénéficiaire du permis de construire de demander des dommages-intérêts au juge administratif saisi d’un recours pour excès de pouvoir contre ledit permis, ne lui interdit pas de saisir le juge judiciaire pour voir réparer sur le fondement du droit commun le préjudice consécutif à un recours abusif (Civ. 1, 16 novembre 2016, 16-14.152 ; Civ. 3, 5 novembre 2020, 19-18.636).

Elles soutiennent que l’article L.600-7 nouveau n’autorise pas une remise en cause de cette jurisprudence. En effet, le juge administratif ne peut pas être saisi par des personnes de droit privé indépendamment d’un recours contre un permis de construire. Par hypothèse, la victime d’un recours possiblement abusif ne peut plus saisir la juridiction administrative lorsque celle-ci ayant déjà statué sur la validité de l’acte. Le bénéficiaire ne peut avoir connaissance de son entier préjudice au moment de l’instance administrative concernant le recours pour excès de pouvoir. Une nouvelle instance administrative consacrée à l’indemnisation étant exclue, la compétence du juge judiciaire se justifie en définitive par le principe de réparation intégrale du préjudice subi.

Sur ce,

La seconde version de l’article L.600-7 n’édicte expressément ni une compétence exclusive du juge administratif, ni une option de compétence entre ce dernier et le juge judiciaire. Admise par la Cour de cassation en ce qui concerne la version antérieure au 1er janvier 2019, l’optionnalité se justifie aussi sous l’empire de la version postérieure, les appelantes faisant justement remarquer que la juridiction administrative qui statue sur la validité de l’acte déféré peut ne pas être en mesure de statuer au cours de la même instance sur un préjudice non encore évalué.

Les sociétés intimées objectent qu’il appartenait aux appelantes de chiffrer l’étendue de leur préjudice après le jugement du 29 mai 2019, et d’en demander réparation pour la première fois à la cour d’appel. Cet argument n’emporte pas la conviction dans la mesure où cette solution aurait conduit à priver les appelantes de leur droit au double degré de juridiction.

Le jugement entrepris est infirmé en toutes ses dispositions.

Sur l’évocation :

La SARL Promocom et la SCI G7 Invest demandent à la cour d’évoquer le fond de l’affaire conformément aux dispositions de l’article 88 du code de procédure civile.

La SCI Daben et la SAS Allios n’ont pas conclu sur l’évocation.

Les appelantes évaluent leur droit à réparation à la somme de 9 000 000 euros. Il n’apparaît pas de l’intérêt d’une bonne justice d’évoquer l’affaire au fond et de priver les intimées de leur droit au double degré de juridiction.

Sur les demandes annexes :

L’équité justifie la condamnation in solidum de la SCI Daben et de la SAS Allios à payer la somme de 4 000 euros, ensemble, à la SARL Promocom et à la SCI G7 Invest au titre des frais irrépétibles qu’elles ont exposés en première instance et devant la cour.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Daben et la SAS Allios sont condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour.

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité de l’exception d’incompétence du tribunal saisi.

Dit que le juge judiciaire est compétent pour statuer sur toutes demandes indemnitaires de la SARL Promocom et de la SCI G7 Invest à l’encontre de la SCI Daben et de la SAS Allios.

Dit n’y avoir lieu à évoquer l’affaire au fond.

Condamne in solidum la SCI Daben et la SAS Allios à payer la somme de 4 000 euros, ensemble, à la SARL Promocom et à la SCI G7 Invest au titre des frais irrépétibles qu’elles ont exposés en première instance et devant la cour.

Condamne in solidum la SCI Daben et la SAS Allios aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT