COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 04 SEPTEMBRE 2025

Rôle N° RG 21/11705 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH5BX

S.A.S. HRI

C/

S.A.S. ODALYS GROUPE

S.E.L.A.R.L. [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Josianne CHAILLOL

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce d’AIX-EN-PROVENCE en date du 15 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 2020 3722.

APPELANTE

S.A.S. HRI

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Josianne CHAILLOL de la SCP CF SUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMEES

S.A.S. ODALYS GROUPE

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric BOUHABEN de la SELARL FREDERIC BOUHABEN, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Jahed MANSOURI, avocat au barreau de MARSEILLE

S.E.L.A.R.L. [Z]

es-qualité de mandataire judiciaire de la SAS HRI

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Josianne CHAILLOL de la SCP CF SUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SARL Couleurs privilège exploitait une résidence de tourisme, sous l’enseigne ' Les Floridianes’ sise [Adresse 3] à [Localité 4]. Son gérant était M. [Y], également dirigeant de la société HRI.

Cette résidence comporte 70 emplacements de parking, 64 suites, studios ou appartements, ainsi que des parties communes.

La SARL Couleurs privilège a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, suivant jugement du 22 janvier 2010 du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence, Me [O] [G] étant désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 28 avril 2011, confirmé par un arrêt de cette cour du 13 juillet 2011, la cession de la totalité des actifs de l’entreprise a été ordonnée au profit de la SAS Odalys groupe ou toute société qu’elle se substituerait.

Un acte de cession au profit de la société Odalys résidence est intervenu le 5 octobre 2011 portant sur l’intégralité du fonds de résidence de tourisme exploité sous l’enseigne ' Les Floridianes', [Adresse 3] à [Localité 4] et comprenait les éléments incorporels attachés à l’exploitation d’une résidence de tourisme 4 étoiles pour 64 logements, à savoir:

— la clientèle et l’achalandage attachés comprenant le fichier client,

— l’enseigne,

— le droit à la jouissance de l’ensemble des locaux où est exploité le fonds de commerce d’exploitation de résidence de tourisme.

La société Odalys résidence a eu la pleine propriété de l’entreprise cédée à compter du jour de la prise de possession effective, soit le 5 octobre 2011.

Il est toutefois apparu que si la société Couleurs privilège exploitait bien le fonds de commerce de résidence hôtelière, elle ne bénéficiait que de 57 baux commerciaux auprès des copropriétaires des logements et que les 7 autres studios étaient gérés au travers de contrats de location gérance consentis par la société HRI à la société Couleur Privilège.

Le fonds de commerce est resté sous la garde exclusive et l’exploitation de M. [U] [Y], gérant de la société Couleurs privilège, jusqu’au 13 septembre 2011.

Le 12 septembre 2011, ce dernier a remis les clés de la résidence à Me [G] mais uniquement de 57 studios.

La société HRI a continué à gérer les 7 autres studios, correspondant à 7/64 de fonds de commerce.

Afin de régler la difficulté d’avoir deux exploitants pour une seule résidence hôtelière, la société HRI a donné en location-gérance les 7/64 du fonds de commerce, à savoir les sept appartements qu’elle exploitait jusque là directement au sein de la résidence de tourisme,, à la société Odalys groupe, suivant contrats des 17 avril et 4 mai 2012, prenant effet rétroactivement au 5 octobre 2011.

Avant la signature de ces actes et avant la remise des clés de la résidence par M. [Y] à Me [G], un incendie s’est déclaré, dans la nuit du 2 au 3 septembre 2011, dans le studio n° 215, entraînant des dégâts à d’autres logements ainsi qu’aux parties communes, nécessitant la fermeture totale de l’établissement.

Une réouverture partielle a pu intervenir à compter du 18 octobre 2011 mais il a fa fallu attendre le 1er juillet 2012 pour retrouver une exploitation normale.

La SARL Couleurs privilège a fait une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurance, la société Generali Iard.

Dans ce contexte, le contrat de location-gérance signé postérieurement à ce sinistre, avait prévu plusieurs hypothèses dans le cadre du paiement de la redevance en fonction des suites qui seraient données au litige par l’assureur Generali, à savoir si le preneur serait indemnisé ou non.

Ainsi il était prévu que le locataire-gérant s’engageait à rémunérer la société HRI, bailleresse, par un loyer incluant deux redevances distinctes:

— une redevance annuelle fixe pour les deux premières années d’exploitation correspondant à la durée maximale d’indemnisation de la perte de marge brute d’exploitation prévue au contrat d’assurance,

— une redevance proportionnelle aux bénéfices pour la période postérieure aux deux premières années.

Par jugement du 29 février 2016, confirmé par cette cour, le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence a condamné la société Generali à payer à la société Odalys résidence la somme de 413.493 € à titre de préjudice de perte d’exploitation, avec intérêts de droit à compter du 1er juillet 2012. Le pourvoi formé par l’assureur à l’encontre de l’arrêt du 1er mars 2018 a été rejeté par la Cour de cassation.

Le 12 mai 2016, la société HRI a fait assigner devant le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence, la société Odalys groupe pour la voir condamner au paiement de la somme de 105.000 € HT au titre du contrat de location gérance.

Le 13 septembre 2016, ce tribunal a ordonné un sursis à statuer dans l’attente de l’issue définitive de la procédure contentieuse engagée par la société Generali Iard devant la cour d’appel de céans.

Le 13 octobre 2016, la société HRI a saisi M. le Premier président d’une demande d’autorisation de faire appel de ce jugement, demande qui a été rejetée par arrêt du 27 janvier 2017.

Par acte du 20 mars 2017, la société HRI a fait assigner la société Odalys groupe, sollicitant:

— le versement d’une somme de 45.000 € au titre d’une redevance provisionnelle de 6 mois, en application du contrat de location gérance,

— la production des éléments comptables pour les 64 studios pour les années 2014 à 2016,

— la détermination du montant de la redevance égale à 7/64ème du bénéfice des 64 appartements pour les exercices 2014 à 2016 ainsi que le paiement de ces redevances par la société Odalys.

Par jugement du 26 mars 2017, le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence a ordonné une expertise comptable.

L’expert ainsi désigné a déposé son rapport le 3 janvier 2020, concluant que le montant dû par la société Odalys à la société HRI au titre des redevances provisionnelles s’élevait à la somme de 2.869 € au 31 mars 2017, montant qui a été réglé depuis lors.

Par acte du 20 novembre 2018, la société HRI a fait assigner la société Odalys groupe devant le juge des référés du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence pour solliciter sa condamnation au paiement d’une somme de 63.617 € au titre de la redevance fixe de l’article 6.2 du contrat de location gérance, dans l’hypothèse où l’indemnisation due par l’assureur aurait été payée, et 15.000 € à titre de provision à valoir sur son préjudice subi du fait de l’inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles.

Suivant ordonnance de référé en date du 19 février 2019, la société HRI a été déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Par acte du 5 juin 2020, la société HRI fait assigner la société Odalys groupe devant le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence aux fins de la voir condamner à lui régler les sommes de:

—  4.340 € TTC au titre d’un solde de redevance,

—  72.000 € correspondant à six mois de redevances impayées,

—  8.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Le 28 juin 2021, le tribunal de commerce de Grenoble a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à l’égard de la société HRI et a nommé en qualité de mandataire judiciaire, la SELARL [Z], prise en la personne de Me [Z].

Par jugement en date du 15 juin 2021, le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence a:

— juger recevable et bien fondée l’intervention volontaire à l’instance de la SELARL [Z], prise en la personne de Me [Z], nommé en qualité de mandataire judiciaire par le tribunal de commerce de Grenoble le 20 juillet 2020, lors de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde au profit de la société HRI,

— débouté la SAS HRI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant infondées,

— condamné la SAS HRI à payer à la SAS Odalys groupe la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné la SAS HRI aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais de greffe liquidés à la somme de 94,48 € TTC.

Le tribunal a retenu, à cet effet, que:

Sur l’existence d’un solde de redevance

— l’article 6.2 du contrat de location-gérance dénommé ' redevance annuelle fixe’ précise les modalités de calcul de la redevance que doit verser la société Odalys à la société HRI pour les deux premières années, période pendant laquelle le gérant peut prétendre de la part de l’assureur Generali Iard, à une indemnisation pour perte de marge brute d’exploitation,

— le même jour, les parties ont signé une contre-lettre qui accorde au locataire-gérant une franchise de redevance pendant les 6 premiers mois d’exécution du contrat et qui stipule que:

* la compensation de la perte d’exploitation est prise en charge par l’assureur Generali et que pour les deux premières années, le locataire gérant s’engage à reverser au bailleur le montant de l’indemnité perçue dans la limite de 120.000 € HT/an avec un minimum garanti de 45.000 € HT pour la première année et de 90.000 € HT pour la seconde,

* il est enfin prévu que dans le cas où l’assureur n’indemnise pas le locataire gérant pour toute autre raison autre que le cas où il aurait commis une faute de gestion, la somme versée par le locataire sera de 45.000 € HT pour la première année et de 90.000 € HT pour la seconde,

— il n’est pas contesté que la société Odalys a versé, en prenant en considération les six mois de franchise, un total de 135.000 € HT correspondant au minimum garanti contractuellement,

— le litige porte sur le complément de rémunération que devrait verser le locataire au bailleur en raison de l’indemnisation versée par l’assureur à Odalys, à savoir 413.499 €,

— si la société Odalys s’est engagée à indemniser la société HRI d’une partie de l’indemnisation qu’elle aura reçue de la compagnie Generali, cette indemnisation s’entend de la perte d’exploitation relative aux 64 studios et la société HRI n’avait vocation à ne percevoir que la partie d’indemnisation correspondant à ses 7 studios,

— il est apparu que la société HRI avait été directement indemnisée par la compagnie Generali et ayant été dûment remplie de ses droits, elle ne peut réclamer d’être indemnisée deux fois,

— la société HRI a décidé, de son propre chef, de transiger directement avec l’assureur, sans obtenir au préalable l’accord de la société Odalys Groupe, privant cette dernière du versement de toute indemnité au titre de la perte de marge d’exploitation de la part de l’assureur pour les 7 studios concernés alors qu’elle avait seule vocation à les percevoir,

— il n’y a pas donc lieu au versement d’un complément de loyer comme réclamé par la société HRI en ce qu’ en signant le protocole transactionnel, cette dernière a volontairement limité le montant de l’indemnité à laquelle elle pouvait prétendre et est mal fondée à demander un complément d’indemnisation à la société Odalys,

Sur la demande en paiement au titre des six mois de redevances impayés

— il ressort de l’avenant au contrat de location-gérance que le bailleur a accordé une franchise de redevance pendant les 6 premiers mois d’exécution du contrat,

— cette franchise est définitive et la société HRI ne peut prétendre vouloir revenir dessus, l’avenant ne faisant pas mention d’une quelconque condition qui annulerait l’octroi de cette franchise.

Par déclaration en date du 30 juillet 2021, la SAS HRI et la SELARL [Z], prise en la personne de Me [Z], ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 25 octobre 2021, la SAS HRI et la SELARL [Z] demandent à la cour de:

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil,

Vu les articles 1188 et 1199 et suivants du code civil,

Dire et juger recevable et bien fondée la société HRI en son appel,

Réformer le jugement entrepris pour avoir:

— débouté la SAS HRI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant infondées, savoir:

*le tribunal fera droit à la demande de la société Odalys groupe de débouter la la société Hri de sa demande de versement de la somme de 4.340,40 € TTC au titre du solde de sa redevance,

*le tribunal fera droit à la demande de la société Odalys groupe de débouter la société Hri de sa demande de versement de la somme de 72.000 € HT au titre de six mois de loyers impayés,

— condamné la SAS HRI à payer à la SAS Odalys groupe la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné la SAS HRI aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais de greffe liquidés à la somme de 94,48 € TTC.

Statuant à nouveau,

— condamner la société Odalys au paiement des sommes de:

* 4.340,40 € TTC au titre d’un solde de redevance,

* 72.000 € au titre de six mois de loyers impayés,

* 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SAS Odalys Groupe, suivant ses conclusions déposées et signifiées le 19 janvier 2022, demande à la cour de:

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 juin 2021 par le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence,

— dire et juger infondées les demandes de la société HRI,

— débouter la société HRI de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant infondées,

— condamner la société HRI à payer à la société Odalys groupe la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 22 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement d’une somme de 4.340 € TTC au titre d’un solde de redevance

A l’appui de cette demande, la société HRI expose que la société Odalys Groupe a été totalement indemnisée de son préjudice d’exploitation par l’assureur Generali à hauteur de 413.493 €, que dès lors, en application du contrat de location gérance, le montant de référence à prendre en compte, dans une telle hypothèse, est celle d’une redevance mensuelle fixe de 10.000 € HT, soit 180.000 € pour 18 mois et que l’intimée ne s’étant acquittée que d’une somme mensuelle de 7.500 € HT pendant 18 mois, à savoir un total de 135.000 € HT. Elle précise que sur l’écart de 45.000 € entre ces deux montants, elle a perçu directement de la part de l’assureur une somme de 41.383 € HT, de sorte que la société Odalys Groupe est redevable du solde de 3.617 € HT ( 4.340 € TCC).

Elle reproche au tribunal de ne pas avoir tiré les conséquences du fait que la somme de 11.823,76 € payée par l’assureur au titre du mois de septembre ne peut concerner la société intimée qui à cette époque n’exploitait pas les appartements. Elle ajoute que le protocole qu’elle a signé avec la compagnie Generali est inopposable à la société Odalys qui ne peut s’en prévaloir et ne signant cet accord, elle n’a pas limité le montant de l’indemnisation auquel elle pouvait prétendre contrairement à ce qu’a retenu à tort le tribunal.

La société Odalys Groupe ne partage pas cette analyse, rappelant que le contrat de location-gérance prévoyait qu’elle reverse à la société HRI la partie correspondant aux 7 studios sur le montant de l’indemnisation qu’elle recevrait de la part de l’assureur pour la perte d’exploitation de la totalité des 64 studios mais que depuis la signature de ce contrat, la société appelante a demandé et obtenu que l’indemnisation correspondant aux 7 studios lui soit directement versée par la compagnie Generali. Elle considère que l’absence de perception par elle de l’indemnisation correspondant aux 7 studios rend sans objet la disposition du contrat de location prévoyant qu’elle reverserait cette part, dès lors que la société HRI ne peut prétendre être indemnisée deux fois.

Le 17 avril 2012, une convention a été signée entre les parties rappelant en préambule que ' Par contrat de location gérance signé le 17 avril 2012, le versement d’une redevance par le locataire gérant au bailleur a été convenue entre les parties ( article 6 du contrat). Il est spécifié que celle-ci sera de minimum 90.000 € HT pour la première année du contrat. Suivant les dispositions des articles 1321 et 1321-1 du code civil, les parties concèdent la présente contre-lettre destinée à modifier la clause relative à la redevance (…)'.

La date apposée sur le contrat de location gérance est le 5 mai 2012, ce qui est contradictoire avec ce qui est mentionnée en préambule de la convention du 17 avril 2012. Néanmoins aucune des parties ne remet en question ces deux conventions, ni ne contestent les avoir signées, et il doit être considéré qu’elles ont été régularisé à la même date.

L’article 6 du contrat de location gérance intitulé ' loyer’ précise que le bail est consenti et accepté moyennant une redevance consistant ne un pourcentage des bénéfices nets assorti d’un minimum garanti, soit:

— une redevance proportionnelle ( article 6.1), en l’occurrence 10,90% des bénéfices nets tirés de l’exploitation des 64 appartements lesquels seront arrêtés le 30 septembre de chaque année, et pour la première fois le 30 septembre 2014, étant précisé que cette redevance, n’est pas l’objet de la présente procédure,

— une redevance fixe ( article 6.2) déterminée de manière alternative selon les hypothèses suivantes:

* en cas d’indemnisation par la compagnie Generali Iard de la perte d’exploitation,

* en cas de non indemnisation de cette perte d’exploitation.

La convention ou contre-lettre signée le 17 avril 2012 accorde en premier lieu au locataire gérant une franchise de redevance pendant les six premiers mois d’exécution du contrat en contrepartie de la privation de jouissance des appartements pendant une partie de l’année.

Elle modifie ensuite la clause relative à la redevance édictée à l’article 6 susvisé, en stipulant que l’article 6.2 est rédigé comme suit:

' – Dans le cas où l’assurance indemnise le locataire gérant:

Compte tenu de la perspective de versement par Generali au locataire gérant d’une indemnité au titre de la perte d’exploitation engendrée par les conséquences de l’incendie qui a eu lieu à l’intérieur de la résidence la nuit du 2 au 3 septembre 2011, les parties sont convenues ce qui suit:

L’assurance Generali garantissant la perte de la marge brute, pendant les deux premières années d’exploitation au maximum et en s’appuyant sur les derniers bilans d’exploitation fourni par le bailleur et annexés aux présentes, il en ressort que le calcul laisse apparaître une marge brute de 120.000 € HT/an pour HRI, dans les appartements concernés, compte tenu des accords liant cette dernière ) Couleurs Privilège avant le sinistre de 2 septembre 2011. En conséquence, et pour les deux premières années du présent contrat, le locataire gérant s’engage à reverser au bailleur le montant de l’indemnité perçue dans la limite de 120.000 € HT/an et avec un minimum garanti de 45.000 € HT pour la première année puis de 90.000 € HT pour la seconde (…)

— Dans le cas où l’assurance n’indemnise pas ou indemnise partiellement le locataire gérant pour une cause résultant d’une faute de gestion au sens des dispositions du contrat d’assurance et pendant la période d’indemnisation:

La somme reversée par le locataire gérant au bailleur restera fixée à 120.000€ HT/an . Cette absence d’indemnité ou cette indemnité partielle ne saurait engager dans ce cas précis la responsabilité du bailleur (…)

— Dans le où l’assurance n’indemnise pas le locataire pour toute autre raison:

La somme versée par le locataire gérant au bailleur sera de 45.000 € HT pour la première année puis de 90.000 € pour la seconde (…)'.

Il n’est pas contesté que la société Odalys Groupe a versé à la société HRI une somme totale de 135.000 € HT, à savoir 7.500 € HT par mois pendant 18 mois (en tenante compte des six mois de franchise ), correspondant au minimum garanti contractuellement.

Le litige porte sur le complément d’indemnisation que doit verser le locataire gérant au bailleur en raison de l’indemnisation versée par l’assureur Generali.

La compagnie Generali a été définitivement condamnée à verser à la société Odalys Groupe une somme de 413.493 € au titre de la perte d’exploitation portant sur la période couverte par la police d’assurance, sur la base du rapport d’expertise de Mme [I].

Il est versé le protocole transactionnel conclu entre la société Generali Iard et la société HRI qui précise qu’aux termes de son rapport déposé le 1er septembre 2014, Mme [I] retient une perte d’exploitation pour la société HRI de 62.181 € correspondant à ses 7 studios et pour la période allant du 2 septembre 2011 au 30 juin 2012.

Il ressort de ce rapport d’expertise que cette somme de 62.181 € correspondant:

— d’une part, à une somme de 11.388 € pour la période du 2 septembre au 30 septembre 2011, durant laquelle la société HRI exploitait directement les 7 studios,

— d’autre part, à une somme de 50.793 € pour la période du 1er octobre 2011 au 30 juin 2012, au cours de laquelle la société Odalys a pris la gérance de ces 7 studios.

Dans le cadre de ce protocole, les parties ont fixées ' A titre transactionnel et forfaitaire, le montant de l’indemnisation de la société HRI à la somme de 60.000 €. Eu égard à la provision de 11.823,73 € précédemment versée, Generali remettre un chèque d’un montant de 48.176,27 € (…)' .

La société HRI a ainsi été directement indemnisée au titre de sa perte d’exploitation du 1er septembre 2011 au 30 juin 2012, le protocole portant bien sur l’intégralité de la période à indemniser depuis incendie, sans opérer de distinction entre la période durant laquelle les 7 studios étaient gérés directement par l’appelante et celle où ils étaient gérés par l’intimés.

A l’origine, la société Odalys devait être indemnisée par l’assureur de l’entière perte d’exploitation afférente aux 64 appartements de la résidence hôtelière, expliquant que les dispositions du contrat de location gérance prévoyant le reversement à la société HRI de la somme perçue par elle correspondant aux 7 studios appartenant à cette dernière dans l’hypothèse d’une indemnisation du locataire gérant par l’assureur de la perte d’exploitation.

Or, il est établi que la société HRI a été directement indemnisé par l’assureur de la perte d’exploitation des 7 lots litigieux. Il n’est pas contesté que la société Generali a versé à la société Odalys une somme de 413.493 € qui correspond, au regard des conclusions de l’expert judiciaire, à la perte d’exploitation afférente à 57 studios. Par voie de conséquence, le locataire gérant n’a rien perçu de l’assureur au titre la perte d’exploitation des 7 lots de la société HRI.

Celle-ci ne peut donc prétendre être indemnisée deux fois et comme l’a relevé à juste titre le tribunal, l’appelante a fait le choix de négocier directement avec l’assureur en limitant volontairement l’indemnité à laquelle elle pouvait prétendre contrairement à ce qui était initialement prévu et elle ne peut, dans ces conditions, venir réclamer un complément d’indemnisation à la société Odalys, qui n’a reçu aucune somme par l’assureur au titre de la perte d’exploitation des 7 studios donnés en location gérance.

Dès lors, en application de l’article 6.2 de la convention ou contre-lettre du 17 avril 2012 qui prévoit que dans le cas où l’assurance n’indemnise pas le locataire gérant, pour toute autre raison qu’une faute de gestion, de la perte d’exploitation pour la totalité de la résidence, ce qui inclus les 7 studios de la société HRI,

' La somme versée par le locataire gérant au bailleur sera de 45.000 € HT pour la première année puis de 90.000 € pour la seconde (…)'.

Il n’y a donc pas lieu au versement d’un solde de redevance et la société HRI sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande de 72.000 € au titre des redevances impayées

La société HRI prétend que la société Odalys Groupe n’a pas réglé le loyer pendant six mois, soit une somme globale de 72.000 € TTC ( 10.000 € HT par mois ).

Si le contrat de location-gérance prévoit une prise d’effet au 5 octobre 2011, la convention ou contre-lettre du 27 avril 2012 énonce en préambule que ' Compte tenu de la privation de jouissance des appartements par le locataire gérant pendant une partie de l’année, le bailleur accorde une franchise de redevance pendant les 6 premiers mois du contrat.'

Il s’ensuit que la prise d’effet du contrat a été différée d’un commun accord entre les parties en raison de la privation de jouissance des locaux objets du contrat de location gérance compte tenu de la survenance de l’incendie.

Cette convention ne mentionne à aucun endroit l’existence de conditions assortissant l’octroi de cette franchise de redevance, qui est définitive et la société HRI n’est pas fondée à revenir dessus.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont rejeté cette demande.

En définitive, le jugement entrepris sera confirmée.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SAS HRI à payer à la SAS Odalys Groupe la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS HRI aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,