COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 13 FEVRIER 2025

ac

N° 2025/ 56

Rôle N° RG 21/10708 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH2DO

[P] [I]

[W] [E]

[X] [I]

C/

[N] [J] – [H]

[B] [V]

[U] [G] NÉE [S]

[L] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES

M^e Mathieu PATERNOT

la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 06 Juillet 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 16/06134.

APPELANTS

Monsieur [P] [I]

demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Rachel COURT-MENIGOZ de la SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Paul YON de l’EURL PAUL YON SARL, avocat au barreau de PARIS

Madame [W] [I] épouse [E]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Rachel COURT-MENIGOZ de la SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Paul YON de l’EURL PAUL YON SARL, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [X] [I]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Rachel COURT-MENIGOZ de la SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Paul YON de l’EURL PAUL YON SARL, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Madame [N] [J] – [H]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Mathieu PATERNOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [B] [V]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Mathieu PATERNOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [U] [G] née [S]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Mathieu PATERNOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [L] [A]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Cyril MELLOUL de l’ASSOCIATION KAROUBY MELLOUL AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

[N] [J]-[H], [B] [V], [U] [S] veuve [G] sont propriétaires dans le lotissement Le Puy des Laurières à [Localité 4], des lots n°16 (M. [G]), n°35 (Mme [J]) et 36 (M. [V]).

[P] [I], Mme [W] [I] épouse [E] et [X] [I] sont, quant à eux, propriétaires indivis du lot n°37 immédiatement voisin. Le 7 juillet 2009, les consorts [I] ont obtenu un permis de construire pour une maison d’habitation.

Le 15 novembre 2008 Monsieur [D] [A], architecte membre de l’Agence AAL s’est vu confier une mission de maîtrise d’oeuvre sur ce chantier

Exposant que la construction entreprise par les consorts [I] contrevient au permis de construire, au POS, au cahier des charges du lotissement, Mme [N] [J]-[H], M. [K] [G] et M. [B] [V] les ont fait assigner devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence par exploits d’huissiers délivrés les 19, 22 septembre 2016 et 04 octobre 2016.

Par ordonnance en date du 10 décembre 2019, le juge de la mise en état a, notamment, fait injonction à M. [P] [I], Mme [W] [I] épouse [E] et M. [X] [I] de communiquer l’assignation délivrée à M. [A], architecte, l’ordonnance de référé et le rapport de l’expert judiciaire si une telle mesure a été ordonnée par l’ordonnance de référé précitée, et débouté Mme [N] [J]-[H], M. [B] [V] et Mme [U] [G] de leur demande d’expertise judiciaire.

Par exploit d’huissier délivré le 24 avril 2020, M. [P] [I], Mme [W] [I] épouse [E] et M. [X] [I] ont fait assigner M. [L] [A], architecte, en garantie de toutes condamnations éventuelles susceptibles d’être prononcées à leur encontre et en réparation de leurs préjudices au titre des non-conformités.

Par jugement rendu le 6 juillet 2021 le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a statué en ces termes:

REÇOIT l’intervention volontaire de Mme [U] [G] ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [I], Mme [W] [I] épouse [E] et M. [X] [I] à payer à Mme [N] [J] épouse [H], M. [B] [V] et Mme [U] [G] les sommes de :

-10.000 euros à chacun, soit 30.000 euros au total, de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant des atteintes au cahier des charges du lotissement,

-5.000 euros au total sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les CONDAMNE in solidum à supporter les dépens de la présente procédure ;

AUTORISE les avocats de la cause, qui peuvent y prétendre et qui en font fait la demande, à bénéficier des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement ;

Le tribunal a considéré en substance que le rapport d’expertise judiciaire versé permet de caractériser l’existence du déboisement, en contradiction avec l’article 10 du cahier des charges du lotissement qui prévoit que le déboisement ne pourra être effectué que sur les parties destinées aux constructions, au fur et à mesure que ces constructions seront édifiées, que le classement en zone dite EBC (Espace Boisé Classé) interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation des sols (article L.l 13-2 du code de l’urbanisme) et réglemente les coupes et abattage des arbres (cf. décision du Conseil d’Etat du 6 octobre 1982 et article R.421-23 du code de l’urbanisme), que la non-conformité du mur de clôture est également confirmée par l’expertise judiciaire ainsi que la non-conformité de la rampe d’accès et du tracé de la voirie, que les travaux ont été arrêtés en mai 2014, que les atteintes au cahier des charges occasionnent un préjudice, qu’en revanche la hauteur de la construction est respectée et la violation du cahier des charges au titre du nombre de logements n’est pas démontrée.

Par acte du 15 juillet 2021 [P] [I], [W] [E] épouse [I] et [X] [I] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2024 [P] [I], [W] [I] épouse [E] et [X] [I] demandent à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu le 6 juillet 2021 par le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en ce qu’il a jugé que la construction des consorts [I] ne dépasse pas les limites imposées par les règles du lotissement et que la violation des règles du lotissement relatives au nombre de logements n’est pas démontrée ;

— INFIRMER le jugement rendu le 6 juillet 2021 par le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en ce qu’il a :

jugé qu’il existe plusieurs non-conformités :

' un dépassement de 6 % de l’emprise au sol dans la zone NB ;

' l’abattage de trois arbres en zone EBC ;

' la non-conformité du mur de clôture au regard du règlement du lotissement ;

' la non-conformité de la rampe d’accès et du tracé de la voirie résultant d’un défaut d’implantation du projet dessiné par l’architecte ;

jugé que l’esthétique générale et l’état de propreté et d’entretien du lot n° 37 sont en contradiction avec le cahier des charges ;

condamné in solidum Monsieur [P] [I], Madame [W] [I] épouse [E] et Monsieur [X] [I] à payer à Madame [N] [J] épouse [H], Monsieur [B] [V] et Madame [U] [G] les sommes de : ' 10.000 € à chacun, soit 30.000 € au total, de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant des atteintes au cahier des charges du lotissement ;

' 5.000 € au total sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

jugé que Monsieur [P] [I], Madame [W] [I] épouse [E] et Monsieur [X] [I] n’ont pas maintenu leur recours en garantie contre Monsieur [L] [A] dans leurs dernières conclusions ;

condamné in solidum Monsieur [P] [I], Madame [W] [I] épouse [E] et Monsieur [X] [I] à supporter les dépens de la présente procédure ;

autorisé les avocats de la cause qui peuvent y prétendre et qui en ont fait la demande à bénéficier des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

En conséquence :

— JUGER que les consorts [I] n’ont violé aucune disposition du cahier des charges du lotissement et du règlement du lotissement et que les prétendues non conformités retenues par le Tribunal ne sont pas constituées ;

— JUGER que Madame [N] [J] [H], Madame [U] [G] et Monsieur [B] [V] ne subissent aucun préjudice ;

— DEBOUTER Madame [N] [J] [H], Madame [U] [G] et Monsieur [B] [V] de leurs demandes formulées contre les consorts [I] ;

Sur l’appel en garantie de Monsieur [L] [A] :

— JUGER que les consorts [I] n’ont pas renoncé à leur recours en garantie contre Monsieur [L] [A] ;

— JUGER que Monsieur [L] [A] sera condamné à garantir les consorts [I] contre toutes les éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées contre eux à la requête de Madame [N] [J] ' [H], Madame [U] [G] et Monsieur [B] [V] ;

— CONDAMNER Monsieur [L] [A] à verser la somme de 150.000 € aux consorts [I] à titre de dommages et intérêts pour les non-conformités qui seraient retenues par la Cour;

En tout état de cause :

— CONDAMNER in solidum Madame [N] [J] [H], Madame [U] [G], Monsieur [B] [V] et Monsieur [L] [A] à payer à Monsieur [P] [I], Madame [W] [I] et Monsieur [X] [I] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER in solidum Madame [N] [J] [H], Madame [U] [G], Monsieur [B] [V] et Monsieur [L] [A] au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au Barreau d’AIX-EN-PROVENCE, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de

procédure civile.

Ils soutiennent :

— qu’il est admis qu’un coloti puisse demander le respect du cahier des charges sans apporter la preuve d’un préjudice,

— que les intimés ne peuvent que demander au juge de faire respecter le cahier des charges, mais pas l’allocation de dommages et intérêts sans rapporter la preuve de leur préjudice ;

— que les zones de construction et d’accessibilité ont entraîné un déboisement conforme au premier permis de construire ;

— que les intimés ne rapportent aucun élément qui permettrait d’alléguer un préjudice causé par le déboisement ;

— qu’ils ne développent pas cette affirmation et ne démontrent absolument pas en quoi les articles 9 et 10 du cahier des charges ont été violés par les consorts [I].

— que le lot des consorts [I] n’est plus, pour la partie concernée, en zone EBC, ils n’ont donc pas violé le règlement du lotissement et le cahier des charges

— que les non-conformités relevées par le Tribunal ne sont pas constituées.

— que l’état du terrain ne laisse apparaître aucune rampe susceptible d’être empruntée.

— que l’article 11 du règlement du lotissement précise que la hauteur du mur ne pourra excéder 2 mètres sur 1/3 de la longueur de la clôture en façades de voie.

— que depuis 2011, les consorts [I] ont consulté et proposé une découpe de ce mur pour le rendre conforme au règlement et ont fait réaliser une découpe importante de ce mur pour commencement de mise en conformité.

— que l’ASL « Le Puy des Lauriers », après consultation en assemblée générale du 1er juin 2013, avait accepté le permis de construire modificatif des consorts [I], notamment en ce qui concerne les clôtures ;

— que l’appréciation de l’absence d’esthétisme de ce mur est subjective ;

— que le chantier n’étant pas achevé ils n’ont pas, pour l’instant, réalisé l’enduit réclamé par l’article 11 du règlement du lotissement ;

— qu’ils ont construit cette maison sous l’autorité de l’urbanisme d'[Localité 4] et avec un permis de construire comme l’exige l’article 7 du règlement du lotissement.

— que l’aspect et le volume de la construction ont été validés par les services de l’urbanisme au regard des contraintes esthétiques du pays d'[Localité 4] ;

— que ces non-conformités ' si elles sont établies ' relèvent de la responsabilité de l’architecte;

— qu’ils n’ont jamais renoncé à leur recours en garantie contre Monsieur [L] [A].

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2024 [N] [J]-[H], [B] [V], [U] [S] veuve [G] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que les travaux entrepris par les consorts [I] sur le lot 37 du lotissement le Puy des Lauriers sont en violation des dispositions, notamment des articles 1, 4, 7, 9, 10, du cahier des charges du lotissement et de toutes règles qui lui sont incorporées, notamment les articles 2, 10 et 11 du règlement, s’agissant du déboisement illicite, de la structure et de la hauteur du mur de clôture, de l’esthétique générale et de l’état de propreté et d’entretien qui s’y rapportent ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les consorts [I] à indemniser les concluants par l’allocation de sommes d’argent au titre des préjudices de vue et d’écoulement des eaux subis

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les consorts [I] à indemniser les concluants par l’allocation d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 CPC et aux dépens

Pour le reste :

Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les exposants de leurs demandes de remise en état pour faire cesser les infractions

Réformer le jugement en ce qu’il a limité à 10.000 € les montants alloués à chacun des exposants au titre de leurs préjudices réparables et l’infirmer en ce qu’il a refusé d’octroyer réparation au titre des préjudices subis depuis le jugement et jusqu’à cessation des infractions

Et statuant à nouveau sur ces derniers chefs :

Sur l’infraction de déboisement illicite

Condamner in solidum M. [X] [I], Mme [W] [I], M. [P] [I] à :

— Mettre en oeuvre un plan de revégétalisation du lot 37, comme ils l’avaient annoncé, susceptible de compenser dans une mesure suffisante les déboisements illicites en disposant qu’ils devront le présenter préalablement aux exposants, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de trente jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— Dire que si ce plan de revégétalisation ne pouvait convenir aux exposants quant à son contenu ou au délai d’exécution ou s’il n’était pas présenté par les appelants, les parties auraient à revenir devant le Juge pour qu’il soit statué de ce chef,

— Ordonner le cas échéant une mesure d’instruction aux frais des consorts [I], afin de déterminer la solution technique appropriée pour compenser dans une mesure suffisante les déboisements illicites

Sur le nombre de logement

Condamner in solidum M. [X] [I], Mme [W] [I], M. [P] [I] à :

— Prendre toutes dispositions pour limiter le nombre de logement sur le lot des consorts [I], et les condamner à supprimer tous aménagements ou ouvrages susceptibles de permettre de déroger à la règle d’unicité prévue, et ce toujours sous la même astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de trente jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

Sur le mur de clôture

Condamner in solidum M. [X] [I], Mme [W] [I], M. [P] [I]:

— à démolir le mur de clôture pour le rendre conforme à l’article 9 du règlement du lotissement tenu pour repris et consacré par le cahier des charges, et ce sous même astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de trente jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir, et à défaut ordonner une mesure d’instruction qui déterminera les solutions de reprises et mises en conformité envisageables et ce, aux frais avancés des consorts [I] Esthétique générale, état de propreté et d’entretien

— Condamner les consorts [I] à prendre toutes dispositions pour que le terrain d’assiette du lot 37 soit repris et réaménagé afin d’être rendu conforme à l’impératif d’esthétique générale prévu par l’article 9 du règlement du lotissement et ce toujours sous la même astreinte de 300€ par jour de retard passé le délai de trente jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir ; et à défaut ordonner une mesure d’instruction qui déterminera les solutions de reprises et mises en conformité envisageables et ce, aux frais avancés des consorts [I],

Et en tous cas :

— Condamner les mêmes in solidum à payer à chacun des exposants une indemnité compensatrice des préjudices déjà subis par eux, de 2010 jusqu’à l’arrêt à intervenir, qui sera fixée de plus fort à 42.000 € au minimum (à raison de 3.000 € /an ; soit 8,20 €/jour), soit au total pour les trois exposants la somme de 126.000 €,

— Condamner les mêmes in solidum à réparer en outre les préjudices qui seront encore occasionnés par ces violations des règles contractuelles, depuis l’arrêt à intervenir jusqu’à parfaite remise en état, à une somme de 3.000 € par année de préjudice (soit 8,20 € /jour) pour chacun des requérants,

— Juger qu’il ne serait pas équitable que les exposants aient à supporter la totalité des frais irrépétibles qui leur sont imposés par la résistance et la carence des consorts [I] et condamner en conséquence ces derniers à leur verser au total, en l’état, une indemnité de 6.000€ au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

— Débouter les consorts [I] et plus amplement toutes autres parties, de toutes leurs demandes à l’encontre des exposants.

Ils répliquent :

— qu’il est de jurisprudence ancienne et constante que le cahier des charges d’un lotissement (y compris les clauses du règlement qui participent de la garantie donnée aux co-lotis de préserver leur environnement, dès lors que le cahier des charges y renvoie) a un caractère contractuel et s’impose à tous les co-lotis,

— qu’un co-loti a le droit d’en demander le respect sans même qu’il y ait lieu d’établir le préjudice qu’il subirait ;

— que les clichés photographiques pris après travaux et par le ministère d’un huissier de justice, démontrent que les opérations de terrassement menées par les consorts [I] ont supprimé sur l’ensemble de la partie Est et Nord de la parcelle, tous les végétaux, en dehors de la zone de construction ;

— qu’ainsi la végétation est éradiquée au mépris du plan de masse aménagé ayant conduit à la délivrance du permis de construire , et au mépris de la note descriptive annexée au dossier de permis, qui faisait état d’une végétation dense avec mention que les arbres autour de la construction seraient conservés au maximum, au mépris des articles 10 et 7 du cahier des charges ;

— que les consorts [I] ont installé dans la construction trois tableaux électriques censés donc équiper trois logements ;

— que le mur de béton édifié par les défendeurs n’est pas conforme à l’article 9 du règlement quant à sa hauteur et à sa structure ;

— que le rapport d’expertise du 6/1/2017 confirme définitivement que les travaux réalisés demeurent non-conformes,

— que les photographies incluses dans les constats d’Huissier du 28/11/2014 et du 29/10/2015, prouvent que les prescriptions des articles 9 et 10 du cahier des charges ont été ici aussi radicalement bafouées ;

— que leurs demandes de remise en état sont claires et précises ;

— qu’ils jouissaient d’une vue sur une pinède protégée (avec une flore et une faune ' oiseaux, écureuils) et ont depuis une vue sur du béton et un terrain dévasté, rompant l’harmonie d’un ensemble résidentiel que l’on avait voulu de qualité et boisé ;

Dans ses conclusions notifiées le 12 novembre 2024 [L] [A] demande à la cour de:

A titre liminaire

RÉVOQUER l’Ordonnance de clôture en l’état de la notification des conclusions des appelants survenue le 8 novembre soit un jour ouvré avant le prononcé de l’Ordonnance de clôture,

SUBSIDIAIREMENT rejeter les conclusions notifiées par les consorts [P] [I], [W] [E] et [X] [I] le 8 novembre 2024.

Au fond,

CONFIRMER le jugement du 6 juillet 2021 dans sa totalité,

Y ajoutant,

CONSTATER que le signataire du contrat de maitrise d’oeuvre est [D] [A] et non [L] [A],

JUGER que Monsieur [L] [A], totalement tiers au différend, n’est en rien concerné par cette procédure.

En conséquence,

METTRE HORS DE CAUSE Monsieur [L] [A],

En tout état de cause,

JUGER qu’aucune prétendues fautes de l’architecte n’est démontrée, ni le lien de causalité direct, ni les prétendus préjudices.

JUGER que les demandes de condamnations financières dirigées à l’encontre de l’architecte sont injustifiées et infondées et s’apparentent à un véritable enrichissement sans cause

JUGER qu’aucune condamnation in solidum ne pourra être prononcée,

En conséquence,

DÉBOUTER tout concluant de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [L] [A].

A titre subsidiaire, Si par extraordinaire une condamnation devait être prononcée,

CONDAMNER in solidum M. [P] [I], M. [X] [I] et Mme [W] [I] à relever et garantir intégralement Monsieur [L] [A] en principal, accessoire, intérêts et frais sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle.

A titre très subsidiaire,

RÉDUIRE à de plus juste proportion les demandes de condamnation financières dirigées à l’encontre de Monsieur [L] [A]

En tout état de cause,

CONDAMNER M. [P] [I], M. [X] [I] et Mme [W] [I] et à défaut tout succombant à payer à Monsieur [L] [A] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER M. [P] [I], M. [X] [I] et Mme [W] [I] et à défaut tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de Maître MAGNAN qui affirme en avoir pourvu.

Il réplique :

— que le signataire du contrat de maîtrise d’oeuvre est [D] [A] et non [L] [A] ;

— qu’il ressort du rapport en l’état de Monsieur [F], qu’aucune faute de l’architecte en lien avec les désordres allégués n’a été mise en avant.

— qu’il n’existe aucun désordre, mais seulement des non finitions en l’état de l’arrêt du chantier;

— que s’agissant du problème de débordement de la construction en zone NB et de l’abattage d’arbres dans la zone EBC, Monsieur [F] retient la réalité de ces non-conformités mais ajoute que ces points n’ont pas fait obstacle à l’obtention du permis de construire et à son modificatif.

— que concernant la non-conformité du mur de clôture au regard du règlement de lotissement (hauteur), l’Expert retient que la réalisation de ce mur n’était pas conforme aux plans remis par l’architecte, mais qu’une modification est intervenue ;

— qu’aucune condamnation solidaire ne saurait être prononcée, celle-ci ne se présumant pas, conformément à l’article ancien 1202 du Code civil, et qu’il ressort du rapport d’expertise de Monsieur [F] que les différents désordres dont les consorts [I] font état, sont indépendants les uns des autres ;

— que les demandes présentées par les consorts [I] correspondent à une évaluation forfaitaire prohibée,

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 novembre 2024.

Le 26 novembre 2024, avant l’ouverture des débats, et par mention au dossier, le président de la chambre faisant fonction de magistrat de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture et fixé une nouvelle clôture à la date de l’audience, en accord avec les parties, aucune d’entre elles ne demandant le renvoi des débats à une autre audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes au titre des manquements au cahier des charges du lotissement ,au règlement du lotissement et des non conformités

* sur la caractérisation des non-conformités

[N] [J]-[H], [B] [V], [U] [S] veuve [G] se fondent principalement sur le rapport d’expertise judiciaire et sur les constats d’huissiers des 28 novembre 2014 et 29 octobre 2015 pour soutenir à l’existence de non-conformités contractuelles et réglementaires de la construction édifiée par la partie appelante.

Selon les conclusions du rapport d’expertise judiciaire, plusieurs non-conformités ont été relevées, à savoir :

— un dépassement de 6% de l’emprise au sol dans la zone NB,

— l’abattage de trois arbres en zone EBC ;

— la non-conformité du mur de clôture au regard du règlement du lotissement : le mur de clôture réalisé initialement n’était pas conforme aux plans de l’architecte, un accord a été trouvé avec l’ASL pour procéder à sa modification mais les travaux réalisés restent non-conformes bien que la surface maçonnée soit inférieure à celle autorisée par l’ASL ;

— la non-conformité de la rampe d’accès et du tracé de la voirie résultant d’un défaut d’implantation du projet dessiné par l’architecte.

Les clichés photographiques réalisés lors du constat d’huissier du 29 octobre 2015, ainsi que celles résultant de prise aérienne, démontrent que les opérations de terrassement menées par les consorts [I] ont conduit à supprimer sur l’ensemble de la partie Est et Nord de la parcelle, tous les végétaux, en dehors de la zone de construction.

Cette situation contrevient effectivement aux dispositions de l’article 10 du cahier des charges qui prévoit que « le déboisement par les acquéreurs des lots par eux achetés ne pourra être effectué que sur les parties destinées aux constructions, au fur et à mesure que des constructions seront édifiées » tandis que le classement de la zone en zone EBC qui réglemente notamment la coupe et l’abattage des arbres ne fait pas débat. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Le mur de clôture présente également selon l’expert une situation non conforme à l’article 11 du cahier des charges selon lequel « « Les clôtures seront constituées soit par des murs en pierres sèches maçonnées avec « joints en creux », soit par des murs agglos enduits dont la couleur sera identique à l’enduit de la construction, soit par des haies d’arbustes à condition que les plantes choisies soit à feuillage persistant. La hauteur des murs de clôture ne pourra excéder 2m sur 1/3 de la longueur de la clôture en façade sur voie. La hauteur des autres parties variera de 0,40 à 0,70m ».

L’expert a ainsi mis en évidence qu’en dépit des reprises effectuées par la partie appelante conformément aux termes de la décision votée en assemblée générale du 1er juin 2013, les travaux réalisés restent non-conformes au cahier des charges. Le jugement sera donc confirmé sur ce point

S’agissant de la rampe d’accès, l’expert judiciaire indique en page 25 de son rapport que « la terrasse de l’étage, prévue au PC d’origine sur les garages rdc bas, a été prolongée. l’accès automobile empiétant sur la zone EBC du POS, la mise en conformité a imposé, dans un premier temps, une découpe dans la prolongation puis dans un deuxième temps, une découpe des garages a été proposée mais non réalisée ».

Pour contredire ces affirmations, la partie appelante produit une photographie non datée et imprécise des lieux, qui ne présente dès lors pas les caractères probatoires suffisants pour contredire les constatations objectives et étayées de l’expert. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

S’agissant de la violation du cahier des charges résultant de l’esthétique générale et de l’état de propreté et d’entretien du lot supportant la construction litigieuse, il sera relevé que les photographies produites pour étayer cette situation ont été réalisées par les constats d’huissiers mentionnés ci-dessus durant les travaux et également postérieurement à leurs interruptions à compter du mois de mai 2014. Il ne peut donc être reproché à la partie appelante un manque d’entretien puisqu’il est constant que des travaux de construction génèrent nécessairement la présence de matériaux encombrants sur la parcelle sans que cette situation ne puisse être considérée comme permanente et contrevenant aux dispositions prévues par le cahier des charges. L’argument tiré de l’esthétisme non conforme à l’article 9 qui prévoit que « Les constructions à édifier sur le lotissement forment un ensemble à usage principal d’habitation, dont l’esthétique générale devra toujours être maintenue » par sa définition trop imprécise ne permet pas de caractériser l’atteinte alléguée, le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Enfin, au même titre que devant le premier juge les intimés ne rapportent pas la preuve que la construction litigieuse comporte plusieurs logements au mépris des mêmes dispositions qui ne prévoient que la présence d’un logement par construction.

* sur les demandes indemnitaires

Il est constant qu’un co-loti peut demander le respect du cahier des charges sans apporter la preuve d’un préjudice, et que celle-ci s’accompagne de condamnations à une mise en conformité des points de la construction en infraction aux dispositions contractuelles organisant le lotissement.

En revanche, une demande d’indemnité financière dépasse le cadre de la mise en conformité et nécessite par son essence même de démontrer l’existence d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre la faute, qui résulterait de la violation, et le préjudice subi consécutivement à cette violation.

Or sur ce point, les intimés qui sollicitent l’indemnisation financière des préjudices résultants des non-conformités avérées ne fournissent à la cour aucun élément objectif permettant de caractériser le préjudice en résultant. Ainsi ils évoquent un préjudice de perte de vue aucunement étayé par les photographies réalisées à l’occasion des deux constats d’huissier précités et une perte de qualité de vie en raison de la diminution de la faune, non démontrée.

En l’absence de préjudices démontrés, distincts du droit reconnu au co-loti de solliciter la cessation des contraventions au cahier des charges, le jugement en ce qu’il a octroyé à [N] [J]-[H], [B] [V], [U] [S] veuve [G] chacun la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts sera infirmé.

* sur les demandes de mise en conformité

Compte tenu des développements ci-dessus, la demande de mise en conformité du nombre de logement sera rejetée, la circonstance que celui ci contienne trois compteurs électriques n’étant pas nécessairement correlée avec l’existence de plusieurs logements non démontrée, le jugement confirmé sur ce point.

Le premier juge a rejeté les demandes tendant à une mise en conformité des lieux au cahier des charges du lotissement, au motif que les travaux utiles au reboisement, à la reprise du mur de clôture et à la mise en conformité du lot n°37 aux dispositions des articles 9 et 10 du cahier des charges n’étaient pas clairement définis.

S’agissant du mur de clôture la partie intimée sollicite que la partie appelante soit condamnée « à démolir le mur de clôture pour le rendre conforme à l’article 9 du règlement du lotissement tenu pour repris et consacré par le cahier des charges, et ce sous même astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de trente jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir, et à défaut ordonner une mesure d’instruction qui déterminera les solutions de reprises et mises en conformité envisageables et ce, aux frais avancés des consorts [I] ».

C’est en réalité l’article 11 du règlement qui prévoit que la hauteur des murs de clôture ne pourra excéder 2m sur 1/3 de la longueur de la clôture en façade sur voie. La hauteur des autres parties variera de 0,40 à 0,70m. À cet égard, il est constant que lors de l’assemblée générale du 1er juin 2012 il a été indiqué que le mur de clôture devait être repris et que cette situation est en attente de l’issue du litige. Le premier juge qui a constaté la non-conformité du mur n’a pas statué sur cette demande. Il conviendra en conséquence de condamner la partie intimée à procéder à la mise en conformité du mur de clôture de sa parcelle par des travaux de réduction de sa hauteur conformément aux règles fixées par l’article 11 précité, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de Trois mois suivant la signification de la décision , pour une durée de Trois Mois.

S’agissant de la demande au titre des arbres, la partie intimée sollicite que les appelants soient condamnés à « Mettre en oeuvre un plan de revégétalisation du lot 37, comme ils l’avaient annoncé, susceptible de compenser dans une mesure suffisante les déboisements illicites en disposant qu’ils devront le présenter préalablement aux exposants, et ce sous astreinte de 300€ par jour de retard passé le délai de trente jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir,- Dire que si ce plan de revégétalisation ne pouvait convenir aux exposants quant à son contenu ou au délai d’exécution ou s’il n’était pas présenté par les appelants, les parties auraient à revenir devant le Juge pour qu’il soit statué de ce chef ».

Sur ce point, la demande de revégétalisation apparaît encore imprécise puisqu’elle ne détaille pas ce qu’elle entend par regévétalisation ni dans son ampleur ni dans ses caractéristiques, et ne saurait être uniquement soumise à l’aval de la partie intimée telle qu’elle le sollicite, puisqu’elle ne dispose pas de prérogatives prévues par le cahier des charges ou le règlement du lotissement à ce sujet. Le jugement sera confirmé sur ce point.

De même la demande formulée aux fins de « Condamner les consorts [I] à prendre toutes dispositions pour que le terrain d’assiette du lot 37 soit repris et réaménagé afin d’être rendu conforme à l’impératif d’esthétique générale prévu par l’article 9 du règlement du lotissement et ce toujours sous la même astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de trente jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir ; et à défaut ordonner une mesure d’instruction qui déterminera les solutions de reprises et mises en conformité envisageables et ce, aux frais avancés des consorts [I] » ne précise aucunement les mesures qu’elle entend faire appliquer par la cour, qui ne peut suppléer aux demandes des parties. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Enfin la demande d’expertise sera rejetée en ce qu’elle n’a pas vocation à se substituer aux parties dans la caractérisation de leurs demandes.

Sur la demande de relevé et garantie à l’égard d'[L] [A]

Il s’évince de l’analyse du contrat de maîtrise d’oeuvre que celui ci est signé [D] [A] et non [L] [A], que ce dernier n’est donc pas partie au contrat. Par ailleurs, il ressort du rapport en l’état de Monsieur [F], qu’aucune faute de l’architecte en lien avec les désordres allégués n’a été mise en avant. Les demandes de relevé et garantie, et de dommages et intérêts seront conséquence rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel il convient de faire masse des dépens et de les partager par moitié entre les appelants et les intimés, avec distraction éventuelle au profit des avocats des deux parties qui la réclament.

Il sera fait droit à la demande formée par [L] [A] a qui été appelé en garantie par la partie appelante.

Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a octroyé à [N] [J]-[H], [B] [V], [U] [S] veuve [G] chacun la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts,

Confirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Déboute [N] [J]-[H], [B] [V], [U] [S] veuve [G] de leurs demandes indemnitaires,

Condamne [P] [I], [W] [I] épouse [E] et [X] [I] à procéder à la mise en conformité du mur de clôture du lot n°37 par des travaux de réduction de sa hauteur conformément aux règles fixées par l’article 11 précité, dans un délai de Trois mois suivant la signification de la décisio,

Dit que faute de s’être exécutés passé ce délai, [P] [I], [W] [I] épouse [E] et [X] [I] seront tenus au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard durant TROIS MOIS,

Déboute [P] [I], [W] [I] épouse [E] et [X] [I] de leur demande tendant à être relevés et garantis de toute condamnation par [L] [A],

Les déboute de leur demande de dommages et intérêts à son encontre,

Fait masse des dépens d’appel et dit qu’ils seront partagés par moitié entre [P] [I], [W] [I] épouse [E] et [X] [I] d’une part et [N] [J]-[H], [B] [V], [U] [S] veuve [G] d’autre part, avec distraction éventuelle au profit de M^e Magnan, M^e Court-Menigoz ;

Condamne [P] [I], [W] [I] épouse [E] et [X] [I] à verser à [L] [A] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT