RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE VERSAILLES TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE BOULOGNE-BILLANCOURT

N° RG 25/00495 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2TNF

MINUTE N°:

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13/04/20 M^e MIALET M^e SULTAN

PARTIES

JUGEMENT DU 09 AVRIL 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR(S):

Monsieur X Y […]

comparant as[…]té par M^e Philippe MIALET, avocat au barreau D’ESSONNE,

Madame Z Y […]

représentée par M^e Philippe MIALET, avocat au barreau d’ESSONNE,

DEFENDEURS

Monsieur AA AB Madame AC AD […] représentés par M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DEBATS

PRESIDENTE: Madame GOUBIL Audrey, Vice-Présidente, As[…]tée de Madame GUIDO Hélène, Greffier

COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DU DELIBERE

PRESIDENTE: Madame GOUBIL Audrey, Vice-Présidente, As[…]tée de Madame AGESILAS Emma, Greffier

DÉBATS:

À l’audience publique du 10 Février 2026

DÉCISION:

Prononcée par Madame GOUBIL, Vice-Présidente Juge des contentieux de 1 protection, as[…]tée de Madame AGESILAS, Greffier ayant signé le jugement.

Par acte sous seing privé du 13 février 2010, à effet du jour-même, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, X Y et Z Y ont donné à bail à AC AD et AA AD un local à usage d’habitation situé 72, Rond Point du Pont de Sèvres à Boulogne-Billancourt, moyennant un loyer mensuel révisable de 1.000 euros outre une provision sur charges de 60 euros par mois et le versement d’un dépôt de garantie de 1.000

euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 02 avril 2025, X Y et Z Y ont fait assigner AC AD et AA AD aux fins de voir : – prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre les parties, – ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, et ce avec l’as[…]tance de la force publique s’il y a lieu, – ordonner le transport des meubles pouvant garnir les lieux dans tel garde-meubles ou remise au choix des bailleurs et aux frais et risques et périls des occupants, – condamner AC AD et AA AD à payer à X Y et Z Y une somme de 35.840 euros arrêtée au mois de mars 2025, sauf à parfaire à la date de l’audience, majorée des intérêts de droit,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— fixer et condamner AC AD et AA AD à payer à X Y et AE AF Y une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clefs, – condamner AC AD et AA AD à payer à X Y et Z Y la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et financier, – condamner AC AD et AA AD à payer à X Y et Z Y une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, – condamner AC AD et AA AD aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’huissier,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

A l’audience du 10 février 2026, X Y et Z Y maintiennent l’intégralité de leurs demandes et actualisent l’arriéré de loyer à la somme de 48.640 euros. Ils s’opposent fermement aux délais expliquant que outre le défaut de paiement des loyers, AC AD et AA AD utilisent le studio à titre de local professionnel et non à usage

d’habitation.

AC AD et AA AD représentés par leur conseil concluent au débouté des demandes. A titre subsidiaire, ils sollicitent les délais les délais de paiement les plus larges sous la forme de mensualités de 1.315,55 euros, formulant, à l’audience, une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

A titre reconventionnel, ils sollicitent qu’il soit fait injonction à X Y et Z Y de rectifier la fausse déclaration faite à la Caisse d’allocations familiales le 05 novembre 2024 et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement.

A l’appui de leur demande de délais de paiement, ils font valoir qu’ils sont de bonne foi, que AA AD est en attente d’un arriéré d’allocations de retour à l’emploi qui devrait pouvoir couvrir la totalité de la dette.

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Aucun retour n’est parvenu au tribunal s’agissant de l’évaluation de leur situation sociale et financière.

Après la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que AC AD et AA AD n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 09 février 2026, échéance de février 2026 incluse la somme de 48.640 euros. La créance étant justifiée, il convient, en conséquence, de condamner AC AD et AA AD au paiement de la somme de 48.640 euros, assortie des intérêts au taux légal.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction postérieure à l’ordonnance n°2301-131 du 10 février 2016, dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur toute somme due en application des développements qui précèdent, à compter du 02 avril 2025, l’assignation formulant cette demande pour la première fois.

Sur la demande aux fins de résolution judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Ces règles de recevabilité sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ainsi qu’aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constant ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative.

En l’espèce, l’assignation a été adressée au service compétent de la Préfecture par lettre recommandée avec avis de réception le 04 avril 2025, soit deux mois au moins avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

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L’action est donc recevable.

Sur la résolution judiciaire

Il résulte de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. Par ailleurs, il résulte tant de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 que des stipulations contractuelles que le paiement du loyer à l’échéance convenue est une obligation essentielle du locataire. En l’espèce, l’absence de paiement des loyers par les locataires depuis plusieurs années au point que la dette atteigne aujourd’hui une somme de 48.640 euros constitue une violation grave de leurs obligations contractuelles justifiant le prononcé de la résolution du contrat, étant précisé qu’au regard des échanges de mails et de sms produits, AC AD et AA AD, qui pendant plus de trois ans ont systématiquement promis d’apurer leur dette, sans jamais honorer leur engagement, sous des prétextes toujours plus étonnants (blocages bancaires dans leurs différentes banques SG, boursobank ou Revolut, difficultés de connexion internet, covid, opérations chirurgicales imprévues, voyage finalement prolongé…) ne sauraient être considérés, comme ils le prétendent, comme «< de bonne foi».

Sur les conséquences de la résolution judiciaire

Il résulte de l’article 1229 du code civil que la résolution met fin au contrat.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (applicable en l’espèce au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016), pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ». De son côté, l’article 1343-5 du même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

AC AD justifie être salariée en contrat à durée indéterminée depuis le 1" décembre 2023 de la société NETRADIO NETWORK dirigée par AA AD pour une rémunération mensuelle de 1.750 euros.

Les défendeurs fournissent également un contrat de travail à durée indéterminée conclu entre la société AIRPLAYBUAA AD dont AC AD est «directrice marketing» et AA AD, lequel est employé en qualité de directeur du développement à compter du 02 septembre 2019 moyennant une rémunération mensuelle brute portée par avenant du 1 janvier 2020 à la somme de 8.578 euros. Il est justifié de la liquidation de cette société ainsi que de l’ouverture des droits à ARE de AA AD à compter du 27 décembre 2022. Néanmoins, AC AD et AA AD ne justifient aucunement du caractère complet du dossier d’ARE, étant précisé que le courrier de Pôle Emploi du 09 février 2024 sollicite un certain nombre de pièces, pas plus que de l’éventuel montant à percevoir ni de la date de versement envisagée. Il n’est justifié d’aucune démarche auprès de Pôle emploi depuis le courrier reçu deux ans avant

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l’audience, délai qui apparaît particulièrement inhabituel et totalement inexpliqué par les défendeurs.

Ainsi, si le loyer courant a été payé le 09 février 2026, veille de l’audience, AC AD et AA AD ne justifient aucunement de leur possibilité d’apurer leur dette dans un délai de 36 mois. En conséquence, il convient de les débouter de leur demande de délais de paiement.

Sur l’expulsion

AC AD et AA AD se trouvant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et avec l’as[…]tance d’un serrurier.

Sur le sort des meubles

S’agissant de la demande de transport et de séquestration des meubles, les dispositions des articles L. 433-1 et -2 du code des procédures civiles d’exécution portant sur l’entrepôt des meubles et objets mobiliers à la date de l’expulsion relèvent des formalités susceptibles d’être mises en œuvre sous le contrôle du juge de l’exécution dans le cadre des opérations d’expulsion, et ne sauraient à priori servir de base légale à une décision de la juridiction compétente pour statuer sur la résiliation du contrat de bail. Il convient en conséquence de débouter X Y et Z Y de sa demande portant sur le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux loués.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à la libération définitive des lieux au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner AC AD et AA AD à son paiement.

Sur la demande indemnitaire présentée par les bailleurs

Sur le préjudice financier

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent con[…]tent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. En outre, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, X Y et Z Y ne justifient pas d’un préjudice financier distinct du retard de paiement et seront donc déboutés de leur demande.

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Sur le préjudice moral

Faute de distinguer leur demande au titre du préjudice moral de la demande au titre du préjudice financier dont ils sont déboutés et faute au surplus de prouver non seulement l’existence mais également le quantum de ce supposé préjudice moral, X Y et Z Y seront déboutés de leur demande sur ce point.

Sur la demande des défendeurs tendant à voir faire injonction aux bailleurs de rectifier une déclaration faite à la CAF Il ressort de l’article 9 du code de procédure civile qu’il appartient à chacune des parties de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, afin de prouver la déclaration «frauduleuse » de leur bailleur à la CAF s’agissant du statut de leur logement, AC AD et AA AD produisent un document de la caisse d’allocations familiales du 12 décembre 2024, adressé à AC AD expliquant le bailleur nous informe que votre logement du 72, Rond du pont de Sevrés (sic) est un logement à usage professionnel et non à usage d’habitation depuis décembre 2021 ». Il convient de relever que ce document est envoyé à l’adresse «3, place Paul Verlaine à Boulogne-Billancourt »>, sans que AC AD et AA AD ne s’expliquent sur cette adresse alors même qu’elle n’est pas celle du bail consenti par les époux Y.

En outre, X Y et Z Y communiquent de nombreux échanges de messages (dont il aurait pu être utile d’extraire la substantifique moelle afin d’éviter au juge la lecture de la centaine de pages, comportant essentiellement des échanges au sujet de virements bancaires…) parmi lesquels un échange du mois d’août 2022 interroge sur le statut du bien donné en location.

Ainsi à la question d’X AG qui indique « vous avez déménagé au […] à […] fin 2021 (…) comment envisagez vous le basculement du Trident (résidence principale) vers Paul Verlaine qui est une location d’entreprise?», AA AD répond « pour la CAF, je vais basculer le dossier vers Paul Verlaine dès que j’en aurai le temps à la rentrée ».

Ces éléments font peser un doute certain sur le statut véritable du bien donné en location et, en tout état de cause, AC AD et AA AD échouent à prouver que la déclaration faite par le bailleur était mensongère de telle sorte qu’il convient de les débouter de leur demande tendant à voir enjoindre au bailleur de procéder à sa rectification.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, AC AD et AA AD qui succombent seront condamnés aux dépens de l’instance, qu’il n’appartient pas au juge de lister en ce qu’ils sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile. L’équité commande de fixer à 900 euros les sommes dues par AC AD et AA AD à X Y et Z Y au titre des frais irrépétibles et de condamner les locataires à son paiement.

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PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort, AH AC AD et AA AD à payer à X Y et AE AF Y la somme de 48.640 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 09 février 2026, échéance de février 2026 incluse, assortie des intérêts au taux légal;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur toute somme due en application des condamnations énoncées ci-dessus, à compter du 02 avril 2025;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 13 février 2010 entre X Y et Z Y d’une part, AC AD et AA AD d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation […] 72, Rond Point du Pont de Sèvres à Boulogne-Billancourt, sont réunies;

REJETTE la demande formée par AC AD et AA AD tendant à ce qu’il leur soit octroyé des délais de paiement emportant exécution du contrat;

ORDONNE en conséquence à AC AD et AA AD de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

DIT qu’à défaut pour AC AD et AA AD d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, X Y et Z Y pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’as[…]tance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411- 1 et s. du code des procédures civiles d’exécution; AH AC AD et AA AD à payer à X Y et AE AF Y à compter de la résiliation du contrat une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi;

DEBOUTE X Y et Z Y de leurs demandes indemnitaires;

DEBOUTE AC AD et AA AD de leur demande tendant à voir faire injonction au bailleur de rectifier la déclaration faite à la CAF;

AH AC AD et AA AD aux dépens;

AH AC AD et AA AD à payer à X Y et AE AF Y une somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIÈRE

En Conséquence

La République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de proximité d’y tenir la main. A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu ils en seront légalement requis.

LA PRÉSIDENTE

Boulogne, le 13/04/16

Le greffier

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