COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2026

Rôle N° RG 25/07041 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO4VA

SCI LINAU

C/

PROCUREUR GÉNÉRAL

SELARL [Z]

Société [Z]

Copie exécutoire délivrée le 04/06/2026 :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 02 Juin 2025 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 24/00036.

APPELANTE

SCI LINAU

Immatriculée au R.C.S. de NICE sous le numéro 531 403 293, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Michel LOPRESTI, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉS

SELARL [Z] prise en la personne de Maître [K] [Z], agissant es qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la SCI LINAU,

demeurant [Adresse 2]

SELARL [Z] prise en la personne de Maître [Z] es qualité de mandataire judiciaire de la SCI LINAU,

demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentées par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sandra JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant M^e Guillaume DARDE, avocat au barreau de GRASSE, pour avocat plaidant

Monsieur PROCUREUR GÉNÉRAL près la Cour d’Appel d’Aix en Provence, en ses Bureaux sis

demeurant [Adresse 3]

avisé

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

Madame Muriel VASSAIL, Conseillère et M^me Isabelle MIQUEL, conseillère, chargées du rapport.

Madame Muriel VASSAIL, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre

Madame Muriel VASSAIL, Conseillère

M^me Isabelle MIQUEL, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

Signé par Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre et Madame Ségolène PROST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Linau, dont le gérant est M. [A] [E] est propriétaire d’un actif immobilier sis à [Localité 1], [Adresse 1] et [Adresse 4], constituée de deux lots à usage commercial et d’entrepôt qu’elle a acquis en 2011 pour le prix de 796 836 euros, financé par un emprunt bancaire remboursable sur une durée de 15 ans. Elle n’emploie aucun salarié et son chiffre d’affaires est constitué exclusivement des revenus locatifs générés par cet actif immobilier.

Le bien a été loué à une école de commerce, la SAS Campus [E], dont le dirigeant est également M. [A] [E] laquelle, rencontrant des difficultés financières, n’a pas honoré le paiement des loyers (8 000 euros par mois) et se trouve sous le coup d’une procédure de redressement judiciaire depuis le 3 octobre 2024, convertie en liquidation judiciaire le 27 novembre 2024.

Un bail de sous-location aurait été conclu en cours de redressement judiciaire avec la société Campus [E] International également dirigée par M. [E] qui fera également l’objet d’un jugement de redressement judiciaire converti en liquidation judiciaire le 9 avril 2025 par le tribunal de commerce de Nice.

La SCI Linau a pour charges essentiellement le remboursement du prêt immobilier et les charges de copropriété, en ce compris les appels de provisions pour réalisation des travaux de désamiantage, ravalement de façade et autres, outre les frais d’administration (assurance, taxe foncière, comptabilité…)

Elle a réalisé un chiffre d’affaires':

— au 31 décembre 2023 de 78 333 euros et un résultat de 11 048 euros

— au 31 décembre 2024 de 73 333 euros et un résultat de 13 092 euros

Il existait au 31 décembre 2024 une créance en compte courant d’associé de 138 805',08 euros.

Par jugement du 23 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Nice a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la SCI Linau et désigné la Selarl [Z] ès qualités de mandataire judiciaire.

Sur requête du mandataire judiciaire aux fins de conversion de la sauvegarde en liquidation judiciaire, le tribunal judiciaire de Nice a, par jugement contradictoire en date du 2 juin 2025 (minute n°115/2025), notamment':

— constaté l’état de cessation des paiements de la SCI Linau et en a fixé la date provisoirement au 28 avril 2025,

— ouvert à son encontre une procédure de liquidation judiciaire sur conversion de la sauvegarde,

— désigné la Selarl [Z] en qualité de liquidateur judiciaire.

Pour prendre sa décision, le tribunal a retenu que le passif déclaré est de 229 431 euros, qu’il existe une dette postérieure constituée par des charges de copropriété, ainsi que l’absence d’information sur la situation financière de la société et le règlement des créances postérieures depuis l’ouverture de la procédure de sauvegarde.

La SCI Linau a interjeté appel de cette décision le 11 juin 2025.

Par conclusions déposées et notifiées par RPVA le 18 août 2025, la SCI Linau demande à la cour de':

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel';

— l’annulation du jugement en toutes ses dispositions en application des articles 455 du code de procédure civile et 6.1 de la CEDH,

A défaut d’annulation,

— l’infirmation de la décision en tous les chefs du dispositif,

En tous les cas, statuant à nouveau, par l’effet dévolutif de l’appel,

— déclarer la SCI Linau recevable et bien fondée en son appel,

— remettre la SCI Linau en l’état de la procédure de sauvegarde,

— ordonner le renvoi de la cause et des parties devant le tribunal judiciaire de Nice pour la poursuite des opérations de la procédure collective de la SCI Linau selon les textes applicables à ladite procédure de sauvegarde, ou à défaut, selon les textes applicables en matière de redressement judiciaire dans tous les cas pour permettre la présentation d’un plan,

— débouter la Selarl [Z] ès qualités de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Selarl [Z] ès qualités aux dépens d’appel distraits au profit de M^e Ermeneux membre de la SCP Ermeneux-Cauchi & Associés, avocats aux offres de droit.

La SCI Linau ne conteste pas le montant du passif déclaré de 229 431 euros dont 179 405 euros à titre privilégié (solde du prêt immobilier) et 40 246 euros (créance du syndicat des copropriétaires). Elle critique le jugement pour son défaut de motivation qui est impropre à caractériser l’état de cessation des paiements.

Elle soutient que la liquidation judiciaire est injustifiée, dès lors que n’est pas caractérisée la création de dettes nouvelles postérieures. La valeur de l’actif immobilier permet sans conteste d’envisager l’apurement du passif et l’extinction de la procédure collective en dégageant un boni pour les associés. Un plan est manifestement envisageable.

**

Par conclusions déposées et notifiées par RPVA le 20 octobre 2025, la Selarl [Z] ès qualités de liquidateur judiciaire et de mandataire judiciaire de la SCI Linau demande à la cour de':

— la recevoir en ses demandes,

— débouter la SCI Linau de l’intégralité de ses demandes

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice en date du 2 juin 2025 dont appel,

A titre subsidiaire, s’il devait être fait droit à la demande de nullité du jugement,

— de dire et juger que la SCI Linau est en état de cessation des paiements

— de dire et juger que son redressement est manifestement impossible,

— prononcer la conversion de la procédure de sauvegarde en liquidation judiciaire ,

— fixer la date provisoire de déclaration de cessation des paiements à la date qu’il plaira à la cour,

— désigner la Selarl [Z] ès qualités en qualité de liquidateur judiciaire,

— désigner M^me Pascale Dorion en qualité de juge commissaire et M^me Cécile Sanjuan-Puchol en qualité de juge commissaire suppléant,

— désigner Me [H] [Q] en qualité de commissaire de Justice à [Localité 1] afin de procéder à l’inventaire des biens du débiteur,

— rappeler que le liquidateur devra tenir informé, au moins tous les trois mois, le juge commissaire, le débiteur et le ministère public du déroulement de ses opérations,

— fixer à 12 mois le délai au terme duquel la procédure devra être soumise au tribunal afin qu’il examine la possibilité de clôture de la liquidation judiciaire et à cette fin, dire et juger que l’affaire est renvoyée devant le tribunal judiciaire de Nice, chambre des procédures collectives, à l’audience du lundi 18 mai 2026 à 9h00 la décision à intervenir valant convocation';

— ordonner la publication et la notification de la décision à intervenir conformément aux textes en vigueur,

— débouter la SCI Linau du surplus de ses demandes, fins et conclusions,

Dans l’hypothèse où serait rendue une décision de confirmation ou de mise en liquidation judiciaire de la SCI Linau,

— condamner la SCI Linau à payer la somme de 3 000 euros à la Selarl [Z] prise en la personne de Me [K] [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Linau au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans un précédent rapport du mandataire judiciaire du 12 décembre 2024, il était noté que la SCI Linau n’avait communiqué aucune pièce comptable afférente à la période d’observation et aucun élément relatif à l’activité de la société durant la période d’observation, empêchant de vérifier un éventuel état de cessation des paiements et des rentrées de fonds pour assurer le paiement des charges, et ce en dépit de plusieurs relances du mandataire judiciaire entre le 23 juillet et le 12 décembre 2024, ce pourquoi, le mandataire judiciaire s’était opposé au renouvellement de la période d’observation. La période d’observation a néanmoins été prolongée par jugement du 27 janvier 2025 avec injonction faite à la débitrice de mettre le mandataire judiciaire en possession de l’ensemble des données dont il a sollicité la production et qu’à défaut, sur constat d’un éventuel état de cessation des paiements, la conversion en liquidation judiciaire sera prononcée. Or, le mandataire judiciaire n’a pu tenir le rendez-vous de vérification du passif avec le dirigeant de la SCI Linau.

Le passif déclaré est de 229 431,04 euros, et pour l’essentiel, privilégié.

Malgré deux convocations le dirigeant ne s’est jamais manifesté ni donné suite auprès du mandataire judiciaire.

Il soutient que le jugement est motivé, que le représentant de la SCI Linau n’a déféré à aucune demande du mandataire judiciaire et du tribunal et que ce n’est qu’à l’audience du 28 avril 2025 que le relevé bancaire de la SCI Linau a été transmis à la Selarl [Z] et fait ressortir un solde de 1.048,91 euros pour une dette nouvelle connue de 1 771,50 euros au profit du syndicat des copropriétaires, de sorte que l’état de cessation des paiements est manifeste.

Quant à la liquidation judiciaire, il est manifeste que la SCI Linau n’a communiqué aucun élément financier et comptable permettant d’apprécier sa situation et l’existence d’une poursuite d’activité.

L’actif immobilier n’est pas un actif disponible et la SCI Linau ne poursuivait plus d’activité de location durant la période d’observation. La sauvegarde étant arrivée au terme de la période d’observation, seule la liquidation judiciaire est envisageable. Si l’objectif de la SCI Linau est la vente de l’actif, cela pourra se faire dans le cadre d’une liquidation judiciaire.

**

Aux termes d’un avis déposé au RPVA le 16 mars 2026, le ministère public partie jointe, s’en rapporte à ses précédentes écritures en date du 16 décembre 2025 aux termes desquelles il a requis la confirmation du jugement critiqué, constatant que le redressement de la SCI Linau est manifestement impossible, faisant siens les moyens soulevés par le mandataire judiciaire et repris dans le jugement.

Un avis de fixation à bref délai de l’affaire à l’audience du 4 février 2026 a été délivré le 23 juin 2025 et la clôture a été prononcée le 15 janvier 2026.

A l’audience du 4 février 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande du conseil de l’appelant, au 1er avril 2026.

Il sera renvoyé, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties ont pu prendre connaissance de l’avis du ministère public déposée au RPVA le 16 mars 2026 au plus tard le jour de l’audience et avaient la possibilité d’y répondre par note en délibéré.

Sur la nullité du jugement

L’article 455 du code de procédure civile pose comme principe que tout jugement doit être motivé, ce qui oblige le juge à examiner les moyens dont l’incidence peut être décisive pour la solution du litige et à expliciter les raisons de fait et de droit qui déterminent la décision qu’il rend et répond à l’exigence d’un droit des parties à un procès équitable garanti par l’article 6 § 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

L’article 458 alinéa 1 dispose que ce qui est prescrit à l’article 455 (alinéa 1er) doit être observé à peine de nullité.

Contrairement à ce qui est soutenu par l’appelant, le jugement déféré ne manque pas en motivation dès lors que pour se déterminer, le tribunal a retenu au vu des pièces produites par le mandataire judiciaire, que le passif déclaré s’élève à 229 431 euros et qu’il existe une dette postérieure constituée par des charges de copropriété'; en outre, le tribunal a relevé qu’il n’a disposé d’aucune information sur la situation financière de la SCI par le débiteur en procédure de sauvegarde, ni sur le paiement des dettes postérieures'; de même le tribunal a constaté que le débiteur qui affirme avoir transmis toutes les pièces au mandataire judiciaire et avoir pris un rendez-vous le même jour pour la mise en vente l’immeuble, n’en a nullement justifié.

Par cette motivation, le tribunal s’est conformé aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. La demande aux fins d’annulation du jugement sera par conséquent rejetée.

Sur l’état de cessation des paiements

L’état de cessation des paiements se définit par l’impossibilité pour le débiteur de faire face au passif exigible avec son actif disponible, cet état s’appréciant au jour où la cour statue.

La jurisprudence constante considère la notion d’actif disponible comme l’actif limité aux avoirs immédiatement disponibles ou réalisables à très court termes, constaté au jour où le juge statue, notion par conséquent distincte de la notion comptable de résultat.

Pour déterminer le passif exigible, ne doivent être prise en considération que les dettes certaines, liquides et exigibles ou échues. Il n’est à cet égard pas nécessaire pour être exigible qu’une dette soit exigée par le créancier, ni qu’elle ait fait l’objet d’un titre exécutoire. Seules peuvent être exclues du passif exigible les dettes incertaines, telle une créance litigieuse dont le sort définitif est lié à une instance pendante devant un juge du fond ou résultant d’une décision susceptible de recours et le seul fait qu’une créance soit contestée par le débiteur, en défense à une demande tendant au report de la date de cessation des paiements, ne suffit pas à la rendre litigieuse (Cass. com., 22 nov. 2023, n° 22-19.768).

La débitrice ne conteste pas le passif déclaré s’élevant à 229 431 euros dont

-174 414,15 euros à titre privilégié, dont 6 307,79 euros à titre échu, outre intérêts au titre du solde du prêt immobilier consenti par la BNP

-40 246,66 euros, s’agissant de la créance du syndicat des copropriétaires,

—  7 797 euros à titre privilégié représentant la créance déclarée par le PRS dont':

*2 139 euros à titre définitif

*5 658 euros à titre provisionnel

-6 500 euros représentant la créance de la SAS Campus [E], portée sur la liste des créanciers par le débiteur (non encore ratifiée par le créancier)

Si le solde du prêt immobilier n’est pas exigible, tant que la SCI Linau en règle les échéances mensuelles, en revanche, la créance du syndicat des copropriétaires (40 246,66 euros) l’est, de même que celle du PRS déclarée à hauteur de 2 139 euros à titre définitif (taxe habitation 2023)

L’actif disponible résulte des disponibilités en banque de la SCI. Au vu du dernier relevé communiqué au mandataire judiciaire par la débitrice, soit celui de la période du 28 février 2025 au 30 avril 2026, le compte présentait un solde créditeur de 1 048,91 euros. L’appelante ne produit à hauteur d’appel aucun élément actualisé établissant l’existence d’un actif disponible suffisant qui lui permette de régler le passif exigible à ce jour de l’ordre de 48 693,45 euros.

En revanche, l’actif immobilier quelle qu’en soit la valorisation, ne saurait constituer un actif disponible.

Il y a lieu par conséquent de constater l’état de cessation des paiements de la SCI Linau à la date du 28 avril 2025.

Sur la liquidation judiciaire

Il se déduit des dispositions combinées des articles L. 622-10 et L. 640-1 du code de commerce que la conversion de la sauvegarde en liquidation judiciaire n’est possible que si la poursuite de l’activité et le redressement sont manifestement impossibles.

L’impossibilité manifeste du débiteur à se redresser s’apprécie in concreto, au regard de sa situation matérielle et financière globale et de ses perspectives d’amélioration de sa situation.

Au cas d’espèce, la SCI Linau ne produit aucun élément quant à ses capacités de redressement, plus particulièrement sur ses ressources, lui permettant dans le cadre d’un plan de redressement, de régler l’intégralité du passif tout en assurant le règlement de ses charges courantes. Elle n’a, à cet égard, justifié d’aucun mandat de vente ni émis aucune proposition d’apurement de son passif.

Par ailleurs, par courriel du 22 avril 2025, le syndicat des copropriétaires Russie 19 a fait état de créances postérieures impayées pour un montant de 1 771,50 euros, dont le règlement n’est pas justifié et qui démontrent que l’appelante n’est pas en mesure d’assumer ses charges courantes.

En l’absence de toute perspective de redressement démontrée, la liquidation judiciaire de la SCI Linau sera prononcée.

A cet égard, la perspective d’une vente par adjudication de l’immeuble dans le cadre d’une liquidation judiciaire, comme semble le craindre l’appelante, n’est pas inéluctable et la possibilité de vente de gré à gré du bien immobilier est une possibilité ouverte par les dispositions de l’article L642-18 alinéa 3.

Le jugement critiqué sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas lieu, au vu des circonstances de l’espèce, de prononcer de condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à l’encontre de la SCI Linau. La demande de l’intimée sur ce chef sera donc rejetée.

La SCI Linau, succombant, supportera les dépens d’appel conformément à l’article 696 du code de procédure civile qui seront employés en frais de la procédure collective.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après débats publics, par arrêt rendu contradictoirement, prononcé par mise à disposition au greffe,

Reçoit la SCI Linau en son appel,

Déboute la SCI Linau de ses demandes';

En conséquence,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 juin 2025 (n°24/36) par le tribunal judiciaire de Nice';

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejette la demande de la SELARL [Z] sur ce chef';

Dit les dépens mis à la charge de la SCI Linau et employés en frais privilégiés de la procédure collective.

La greffière La présidente