COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 1er AVRIL 2026

N° 2026 / 163

N° RG 23/15311

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMI2O

Syndicat des copropriétaires principal

[T] [M]

[Localité 1] [Adresse 1]

Syndicat des copropriétaires secondaire

[A] [Localité 2]

C/

[Y], [F], [S] [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 28 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/05409.

APPELANTES

Syndicat des copropriétaires principal [T] [E] sis à [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE DU GOLF, dont le siège social est [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit

Syndicat des copropriétaires secondaire [T] [E] sis à [Localité 3][Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice, la société AGENCE DU GOLF, dont le siège social est [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit

représentés par M^e Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant

M^e David JACQUEMIN, membre de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE,

INTIME

Monsieur [Y], [F], [S] [J]

né le 27 Octobre 1945 à [Localité 4] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Tanguy CARA, membre de la SELARL CABINET CARA, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION [M] COUR

L’affaire a été débattue le 03 Février 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET [M] PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 16 novembre 1984, les époux [Y] [J] et [U] [R] ont acquis en l’état futur d’achèvement une villa et un emplacement de stationnement constituant les lots n° 28 et 70 de l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 6], sis [Adresse 7], commune de [Localité 5] (Alpes-Maritimes).

De nombreuses procédures judiciaires ont opposé M. [J] et d’autres copropriétaires aux syndicats principal et secondaire, dont ils contestaient la régularité.

En application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, un avis de mutation des lots appartenant aux époux [J] a été notifié le 30 août 2021 au syndic, et ce dernier a formé opposition le 6 septembre pour avoir paiement des charges dues au titre des exercices 2018 à 2021, à concurrence des sommes de 1.909,72 euros pour le syndicat principal et 12.779,12 euros pour le syndicat secondaire.

Par exploit d’huissier du 25 novembre 2021, M. [Y] [J] a assigné ces deux syndicats, pris en la personne de leur syndic commun la société AGENCE DU GOLF, exerçant sous l’enseigne CHANCEL IMMOBILIER, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Grasse pour voir ordonner la mainlevée de ces oppositions et les entendre condamner solidairement à lui verser une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice financier, outre celle de 12.253 euros en exécution d’un protocole d’accord transactionnel conclu le 4 octobre 2006 et de diverses décisions de justice prononcées en sa faveur.

Aux termes d’un jugement rendu le 28 novembre 2023, le tribunal a :

— écarté la fin de non-recevoir invoquée par les défendeurs, faute d’avoir été invoquée devant le juge de la mise en état,

— ordonné la mainlevée des oppositions, au motif que celles-ci ne contenaient pas une ventilation des créances conforme à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967,

— condamné M. [J] à payer au syndicat principal une somme de 1.459,96 euros et au syndicat secondaire une somme de 915,39 euros,

— débouté M. [J] de ses demandes en paiement,

— débouté les syndicats de leurs demandes reconventionnelles en dommages-intérêts,

— et condamné les défendeurs aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les syndicats principal et secondaire de l’ensemble immobilier LE [A] [Localité 2], agissant par leur syndic commun la société AGENCE DU GOLF, ont interjeté appel par déclaration conjointe enregistrée le 12 décembre 2023.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 10 septembre 2024, auxquelles il est ici renvoyé pour l’exposé des moyens, ils demandent à la cour d’infirmer ledit jugement, sauf en ce qu’il a débouté M. [J] de ses demandes en paiement, et statuant à nouveau :

— de déclarer irrecevable l’action introduite à l’encontre du syndicat principal,

— de débouter M. [J] de l’intégralité de ses prétentions,

— de le condamner au paiement des sommes visées dans les actes d’opposition,

— de le condamner en outre à verser à chacun d’entre eux une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— et de mettre les entiers dépens de première instance et d’appel à la charge de l’intimé, outre une indemnité de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 16 décembre 2025, auxquelles il convient également de se reporter, Monsieur [Y] [J] demande à la cour de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a ordonné la mainlevée des oppositions, mais de la réformer en ce qu’elle l’a condamné à verser une partie des charges réclamées et débouté de ses propres demandes en paiement, et statuant à nouveau de ces chefs :

— de débouter les syndicats appelants de leurs demandes en paiement de charges,

— de les condamner solidairement à lui verser une somme de 13.711,83 euros en exécution du protocole d’accord transactionnel, de précédentes décisions de justice prononcées en sa faveur et de frais exposés pour le syndicat,

— de condamner en outre chacun d’entre eux à lui payer une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice financier et du caractère abusif de l’appel,

— et de mettre à leur charge les entiers dépens, outre une indemnité de 20.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il poursuit également la condamnation de la société AGENCE DU GOLF, à laquelle il impute plusieurs fautes dans le cadre de l’exécution de son mandat de syndic, à lui verser une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 janvier 2026.

DISCUSSION

Sur la fin de non-recevoir invoquée par le syndicat principal :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a écarté cette fin de non-recevoir en retenant qu’elle n’avait pas été soumise au juge de la mise en état, lequel était seul compétent pour en connaître en application de l’article 789 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’ajouter que le syndicat principal, étant intervenu volontairement à l’instance, ne pouvait se prévaloir de l’irrégularité de l’assignation délivrée au 'syndicat de la communauté immobilière’ en l’absence de démonstration d’un quelconque grief.

Sur la régularité de la constitution des syndicats :

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat naît automatiquement en vertu de la loi sans qu’il soit nécessaire d’établir un acte, d’effectuer une déclaration ou d’accomplir une formalité quelconque à l’effet de le constater. Ainsi le défaut d’immatriculation est sans incidence sur la personnalité morale du syndicat.

En l’espèce, même si la chronologie des actes a pu par le passé être source de difficultés, il résulte du dispositif du jugement rendu le 8 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse, ayant autorité de chose jugée, que l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] comporte un syndicat principal constitué des lots n° 3 et 11 à 124 et un syndicat secondaire constitué des lots n° 11 à 124 issus de la subdivision du lot n° 2, sachant que les autres lots ont fait l’objet d’une scission de la copropriété suivant acte notarié reçu le 15 mai 1992.

Sur le pouvoir d’agir du syndic :

Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut en principe agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Une telle autorisation n’est cependant pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, ni pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. La jurisprudence précise en outre que lorsque le syndicat occupe la position de défendeur, le syndic peut exercer les voies de recours sans autorisation spéciale.

D’autre part, la société AGENCE DU GOLF a été désignée en qualité de syndic des syndicats principal et secondaire aux termes de délibérations des assemblées générales qui n’ont pas été annulées et dont la validité ne peut être remise en cause par voie d’exception dans le cadre de la présente instance.

Sur l’exigibilité des charges :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ceux-ci présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus d’autre part de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le texte ajoute que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Au cas présent, le règlement de copropriété du syndicat principal, reçu par acte notarié du 30 octobre 2006, définit à l’article 13 la liste des charges communes et stipule à l’article 14 que celles-ci seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata des quotes-parts des parties communes attachées à chaque lot. Celles-ci sont définies dans l’état descriptif de division établi dès le 24 septembre 1984, étant précisé que le total des tantièmes de copropriété représente désormais 90.973 millièmes, la quote-part attribuée à chaque lot demeurant inchangée.

Le règlement de copropriété du syndicat secondaire figure quant à lui dans l’acte notarié du 24 septembre 1984 précité et définit :

— les charges spéciales à chaque bâtiment,

— les charges particulières aux aires de stationnement en sous-sol,

— les charges relatives aux escaliers,

ainsi que les modes de répartition retenus pour chacune de ces catégories.

Enfin, la désignation d’un géomètre-expert à l’effet de proposer une clé de répartition entre les deux syndicats, dont la mission ne semble pas avoir abouti à ce jour, ne saurait paralyser le recouvrement des charges par le syndic commun.

Sur la validité des oppositions :

Selon l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic daté de moins d’un mois attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble et ce dernier peut former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues.

L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’opposition doit énoncer d’une manière précise :

1° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat pour l’année courante et les deux dernières années échues,

2° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat pour les deux années antérieures aux deux dernières années échues,

3° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées visées aux 1° et 2°,

4° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3°.

Lorsque l’acte notifié par le syndic ne respecte pas ces conditions de forme, les créances du syndicat perdent simplement leur caractère privilégié ou super-privilégié mais valent néanmoins à titre chirographaire, de sorte que c’est à tort qu’en l’espèce le tribunal a ordonné la mainlevée des oppositions litigieuses.

Sur la créance du syndicat principal :

Selon l’acte d’opposition, cette créance d’un montant total de 1.909,72 euros se décompose comme suit :

— charges dues sur l’exercice 2018 : 312,38 €

— charges dues sur l’exercice 2019 : 552,26 €

— charges dues sur l’exercice 2020 : 649,75 €

— charges dues sur l’exercice 2021 : 395,33 €

Le syndicat produit aux débats les états des dépenses, les tableaux de répartition entre les copropriétaires et les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices correspondants.

Le premier juge n’a pas indiqué les motifs pour lesquels il a réduit la créance à la somme de 1.459,96 euros. Quant à M. [J], il ne démontre pas que le syndic aurait fait une erreur dans l’application des grilles de répartition.

Il convient en conséquence de fixer la créance du syndicat à la somme de 1.909,72 euros.

Sur la créance du syndicat secondaire :

Selon l’acte d’opposition, cette créance d’un montant total de 12.779,12 euros se décompose comme suit :

— charges dues sur l’exercice 2018 : 10.804,15 €

— charges dues sur l’exercice 2019 : 271,54 €

— charges dues sur l’exercice 2020 : 408,04 €

— charges dues sur l’exercice 2021 : 1.295,39 €

En vertu des motifs qui précèdent, il convient de retenir l’intégralité des sommes réclamées au titre des exercices 2019, 2020 et 2021.

En revanche, les charges réclamées au titre de l’exercice 2018 intègrent un solde antérieur de 10.779,55 euros, dont le syndicat n’établit pas le caractère liquide et exigible, notamment au regard des règles de prescription.

Il convient en conséquence de fixer la créance du syndicat à la somme de 1.999,57 euros.

Sur les demandes en dommages-intérêts formées par les syndicats :

La dette de M. [J] se trouvant sensiblement diminuée par rapport aux prétentions initiales, sa résistance ne peut être considérée comme abusive, de sorte que les syndicats doivent être déboutés de leurs demandes en dommages-intérêts.

Sur la demande en dommages-intérêts formée par M. [J] :

L’intéressé ne démontre pas avoir subi un préjudice financier du fait du séquestre d’une partie des fonds provenant de la vente de ses lots durant le cours de la procédure de première instance. D’autre part, l’appel interjeté par les syndicats ne peut être qualifié d’abusif puisqu’il est reconnu en partie fondé. Il convient en conséquence de rejeter sa demande en dommages-intérêts.

Sur la demande en paiement de la somme de 13.711,83 euros :

La demande en paiement fondée sur le protocole d’accord transactionnel conclu en 2006 est irrecevable pour avoir déjà fait l’objet d’un rejet aux termes du jugement rendu le 13 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Grasse, revêtu de l’autorité de chose jugée.

Il appartient d’autre part à M. [J], qui invoque de précédentes décisions de justice rendues en sa faveur, d’exercer toutes voies d’exécution de droit pour recouvrer les sommes qui lui resteraient dues par l’un ou l’autre des syndicats, la cour de céans ne pouvant lui délivrer un second titre exécutoire.

Enfin, la demande formée au titre de 'frais exposés pour le syndicat’ n’est aucunement explicitée et ne peut donc prospérer.

Sur les sommes réclamées à l’encontre de la société AGENCE DU GOLF :

Cette société figure au procès en qualité de représentante des deux syndicats de copropriétaires, mais n’y a pas été attraite en son nom personnel, de sorte que les demandes formées à son encontre doivent être déclarées irrecevables.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté la fin de non-recevoir invoquée par le syndicat principal,

— débouté M. [Y] [J] de l’ensemble de ses demandes en paiement,

— débouté les syndicats de leurs demandes en dommages-intérêts,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Valide l’opposition formée par le syndicat principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE [A] [Localité 2] à concurrence de la somme de 1.909,72 euros,

Valide l’opposition formée par le syndicat secondaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE [A] [Localité 2] à concurrence de la somme de 1.999,57 euros,

Condamne M. [Y] [J] au paiement desdites sommes, majorées des intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2021,

Y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes formées à l’encontre de la société AGENCE DU GOLF,

Condamne M. [Y] [J] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Le condamne en outre à verser à chacun des deux syndicats appelants une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT