COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 14 JANVIER 2026

N° 2026/19

Rôle N° RG 21/00932 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG2BV

S.A.R.L. [J] ET [L]

C/

[V] [F]

[T] [Y]

[W] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Régis DURAND

M^e Dominique GARNIER-COURTY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Toulon en date du 05 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03939.

APPELANTE

S.A.R.L. [J] ET [L]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Sandra JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Bertrand PIN, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [V] [F]

né le 26 Novembre 1986 à [Localité 8] (04), demeurant [Adresse 4]

Madame [T] [Y]

née le 03 Septembre 1993 à [Localité 5] (05), demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par M^e Régis DURAND de l’AARPI DDA & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

Madame [W] [D]

agissant en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de Monsieur [N] [U], décédé le 2 janvier 2025

née le 12 Mai 1975 à [Localité 6] (21), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique GARNIER-COURTY de l’ASSOCIATION GARNIER-COURTY BERNI-HERVOIS, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Le 5 mai 2015, Mme [T] [Y] et M. [V] [F] (les vendeurs) ont confié à la SARL [J] et [L] (l’agent immobilier), un mandat de vente sans exclusivité de leur bien immobilier à [Localité 7] au prix de 315 000 euros, comprenant les honoraires de l’agent immobilier à hauteur de 15 000 euros.

Aux termes d’un avenant en date du 11 mai 2015, le prix de vente a été ramené à 270 000 euros et les honoraires du mandataire à la somme de 10 000 euros.

Le 28 novembre 2015, Mme [W] [D] et M. [N] [U], qui étaient intéressés par le bien, ont confié à l’agent immobilier un mandat de recherche stipulant une rémunération d’un montant de 3 à 9 %.

A l’issue de la visite qui a eu lieu le même jour, ils ont formulé une offre d’achat au prix de 275 000 euros, avant, au cours du mois de décembre 2015, de renoncer à l’achat.

Le 4 février 2016, Mme [Y] et M. [F] ont donné mandat exclusif à la société Laforêt de vendre leur bien immobilier et le 7 avril 2016, un compromis de vente a été signé entre eux et les consorts [D] [U], par l’intermédiaire de cette agence.

La vente a été réitérée par acte authentique du 7 juillet 2016.

Se plaignant de n’avoir pas été avisée de cette transaction et de manquements par les vendeurs et les acquéreurs à leurs obligations, la société [J] et [L] les a assignés devant le tribunal de grande instance de Toulon en dommages-intérêts par acte du 12 juillet 2017.

Par jugement du 5 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a :

— condamné solidairement Mme [Y] et M. [F] à payer à la société [J] et [L] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné in solidum Mme [Y] et M. [F] à payer à la société [J] et [L] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour retenir la responsabilité des vendeurs à l’égard de l’agent immobilier, le tribunal a considéré qu’ils avaient manqué à leur engagement de ne pas traiter directement ou indirectement, dans les six mois suivant l’expiration du mandat, avec un acquéreur que celui-ci leur aurait présenté.

Il a, en revanche, diminué le montant de la clause pénale, la considérant comme excessive dès lors que, d’une part le mandat de recherche conclu avec les acquéreurs portait sur un bien déjà identifié et que le temps et les moyens consacrés à la transaction inaboutie étaient peu importants, d’autre part l’agent immobilier ne justifiait pas du préjudice moral allégué, en l’absence de preuve d’une atteinte à sa réputation ou à son image.

S’agissant des acquéreurs, le tribunal a considéré que la société [J] et [L], qui fondait son action sur la responsabilité délictuelle, ne rapportait la preuve d’aucune faute délictuelle de leur part.

Par acte du 20 janvier 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société [J] et [L] a relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif.

M. [U] est décédé le 2 janvier 2025, laissant pour lui succéder, en qualité de légataire universel, Mme [D]. Celle-ci a notifié son décès aux autres parties le 16 avril 2025 et est intervenue volontairement à la procédure d’appel en qualité d’ayant droit de M. [U] par conclusions de reprise d’instance remises au greffe le 10 octobre 2025.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 21 octobre 2025.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 10 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société [J] et [L] demande à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement Mme [Y] et M. [F] à lui payer la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice, l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et de l’ensemble de ses demandes à l’encontre des consorts [M] ;

' le confirmer pour le surplus de ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

' déclarer irrecevable la demande des consorts [U] [D] aux fins d’annulation du mandat de recherche ;

' condamner solidairement M. [F] et Mme [Y] à lui payer la somme de 10 000 euros en exécution de la clause pénale, outre 2 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

' condamner Mme [D], à titre personnel et en qualité d’ayant droit de M. [U], à lui payer la somme de 9 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

' condamner solidairement M. [F] et Mme [Y] à lui payer la somme de 2 400 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

' condamner Mme [D], ès qualités, à lui payer la somme de 3 400 euros, au titre des frais irrépétibles de 1ère instance et d’appel ;

' débouter M. [F], Mme [Y] et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires et les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés, régulièrement notifiées le 16 décembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, M. [F] et Mme [Y] demandent à la cour de :

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' débouter la société [J] et [L] de l’ensemble de ses demandes ;

' condamner la société [J] et [L] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 10 octobre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, Mme [D], prise à titre personnel et en qualité d’ayant droit de M. [U], demande à la cour de :

' déclarer irrecevables les demandes de dommages-intérêts fondées sur sa responsabilité contractuelle ;

' déclarer irrecevables les demandes de dommages-intérêts fondées sur sa responsabilité délictuelle ;

' déclarer nul le mandat de recherches conclu le 28 novembre 2015 ;

' confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société [J] et [L] de ses demandes ;

' condamner la société [J] et [L] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

Motifs de la décision

1/ Sur la recevabilité de la demande d’annulation du mandat de recherche

1.1 Moyens des parties

La SARL [J] et [L] soutient qu’aucune demande d’annulation du mandat de recherche conclu le 28 novembre 2015 n’ayant pas été formulée devant le premier juge, cette prétention est nouvelle en cause d’appel et, comme telle, irrecevable.

Mme [D] fait valoir que la nullité du mandat ayant été soulevée dans ses conclusions devant le premier juge, il ne s’agit pas d’une demande nouvelle en cause d’appel, comme telle irrecevable.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Dans leurs conclusions devant le tribunal, les consorts [D] [U] sollicitaient le rejet des demandes de la société [J] et [L] et sa condamnation à leur payer 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, ainsi qu’une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le dispositif de leurs conclusions ne contient aucune demande d’annulation du contrat de mandat.

Or, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et examine les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien de ces prétentions. La demande d’annulation du contrat de mandat n’a donc pas été soumise au premier juge et est nouvelle devant la cour.

Cependant, il résulte du texte ci-dessus rappelé que la demande tendant à faire écarter les prétentions adverses, bien que nouvelle devant la cour, est recevable.

Or, la demande d’annulation du contrat sur lequel l’agent immobilier fonde ses prétentions devant la cour, tend faire écarter les prétentions adverses, de sorte qu’elle est recevable même formulée pour la première fois devant la cour.

2/ Sur la recevabilité des demandes de la société [J] et [L] à l’encontre de Mme [D]

2.1 Moyens des parties

Mme [D] fait valoir qu’en première instance, la société [J] et [L] agissait à son encontre sur le fondement de la responsabilité délictuelle et qu’en conséquence, les demandes indemnitaires, désormais fondées sur sa responsabilité contractuelle, sont nouvelles en cause d’appel et, comme telles, irrecevables.

La société [J] et [L] n’a pas conclu sur cette fin de non-recevoir.

2.2 Réponse de la cour

Les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile ont été rappelées plus haut.

Selon l’article 563 du même code, pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

Il en résulte que seules les prétentions nouvelles sont irrecevables et que les parties sont recevables, pour justifier leurs prétentions devant la cour, à invoquer des moyens non soumis au premier juge.

En fondant ses demandes sur la responsabilité contractuelle de Mme [D] et M. [U], alors qu’elle avait fondé ses prétentions en première instance sur leur responsabilité délictuelle, la société [J] et [L] ne fait que soumettre à la cour un moyen nouveau, comme l’y autorise l’article 563 du code de procédure civile.

Aucune fin de non-recevoir ne peut donc être retenue à ce titre.

3/ Sur la recevabilité des demandes subsidiaires fondées sur la responsabilité délictuelle de Mme [D] et M. [U]

3.1 Moyens des parties

Mme [D] fait valoir qu’en application du principe de non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, la demande formulée à titre subsidiaire par la SARL [J] et [L] sur le fondement de la responsabilité délictuelle, alors qu’elle fonde sa demande à titre principal sur le contrat, est irrecevable

La société [J] et [L] n’a pas conclu sur cette fin de non-recevoir.

3.2 Réponse de la cour

Les articles 1382 et suivants anciens du code civil, applicables en l’espèce au regard de la date à laquelle le contrat litigieux a été conclu (novembre 2015), sont sans application lorsque litige porte sur une faute commise dans l’exécution d’une obligation résultant d’un contrat, quand bien même la victime y aurait intérêt.

Cependant, la règle du non-cumul n’interdit pas d’invoquer l’un des fondements à titre principal et l’autre à titre subsidiaire puisqu’elle vise simplement à interdire à une partie au contrat de rechercher la responsabilité de son cocontractant sur un fondement extracontractuel quand le fait générateur de responsabilité invoqué constitue un manquement au contrat.

Il s’en déduit que la victime est recevable à invoquer, à titre subsidiaire pour le cas où le juge considérerait que la faute invoquée n’est pas de nature contractuelle, un manquement de nature délictuelle.

En conséquence, les demandes formulées à titre subsidiaire par l’agent immobilier à l’encontre de Mme [D] sur le fondement de la responsabilité délictuelle sont recevables.

4/ Sur la demande de dommages-intérêts à l’encontre des vendeurs

4.1 Moyens des parties

La société [J] et [L] fait valoir que M. [F] et Mme [Y], qui se sont interdits par le contrat de mandat conclu le 5 mai 2015, de traiter directement ou indirectement, pendant le cours du mandat et jusqu’à six mois après l’expiration de celui-ci, avec un acquéreur qu’elle leur aurait présenté, ont méconnu leurs obligations contractuelles en signant le 7 avril 2016 un compromis de vente avec M. [U] et Mme [D], qui avaient visité le bien par son entremise le 28 novembre 2015 ; qu’en vertu de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, la clause pénale d’un mandat de vente est applicable même si la vente du bien ne s’est pas réalisée ; que la clause pénale correspond à une évaluation forfaitaire et par avance du préjudice défini par les parties, due à la victime du manquement sans qu’elle ait à justifier de son préjudice et qu’en l’espèce elle n’est pas manifestement excessive au sens de l’article 1231-5 du code civil au regard de la valeur du bien immobilier sur lequel portait le mandat, dont elle représente seulement 3,7 % et des nombreuses diligences qu’elle a réalisées pour vendre le bien, indépendamment de l’appréciation qui est susceptible d’être portée sur ses diligences dans le cadre du mandat de recherche conclu avec Mme [D] et M. [U], puisqu’elle justifie avoir réalisé vingt-neuf visites avec des acheteurs potentiels.

Elle revendique également un préjudice moral au motif que sa réputation d’entreprise familiale, en concurrence avec des grandes enseignes de l’immobilier, a été atteinte par le dénigrement dont elle a fait l’objet.

M. [F] et Mme [Y] soutiennent que le montant de la pénalité a été modéré à juste titre par le tribunal dès lors les acheteurs se sont positionnés sur le bien dès la première visite et que l’agent immobilier ne justifie ni d’un travail de recherche, ni d’une pluralité de visites, ni de longues tractations, ni du temps consacré à la transaction litigieuse qui a échoué en raison d’une absence de réponse aux interrogations des acheteurs sur certaines caractéristiques du bien ; que le rapport d’activité produit par la société [J] et [L] pour justifier de ses prestations est plus que douteux si on considère qu’elle ne le leur a pas adressé à la date à laquelle il est censé avoir été établi et que son en-tête diffère de celui qui est apposé sur d’autres documents ; qu’en tout état de cause, ce rapport d’activité n’est pas suffisamment précis pour permettre à la cour de s’assurer de l’importance et la qualité des prestations que l’agent immobilier revendique alors qu’il lui aurait été facile de produire les bons des vingt-neuf visites invoquées, ainsi que des échanges de messages ou de courriers en justifiant ; qu’en réalité la seule diligence dont justifie la société [J] et [L] est la signature d’un mandat de recherche avec les consorts [D] [U], une visite et une offre d’achat le même jour et que le juge, lorsqu’il doit apprécier si une clause pénale est manifestement excessive, doit comparer son montant avec le préjudice réellement subi, de sorte que le tribunal n’a commis aucune erreur en modérant la clause pénale après avoir considéré que ses diligences ne justifiaient pas une telle pénalité et que le préjudice moral allégué n’était pas démontré.

Ils ajoutent que le professionnalisme de la société [J] et [L] mérite d’être questionnée si on considère, d’une part qu’elle a initialement préconisé une mise à prix à 315 000 euros, avant de la diminuer à 270 000 euros et que le bien a finalement été vendu 265 000 euros, ce qui démontre qu’elle a mal apprécié la valeur réelle du bien, d’autre part que la première transaction envisagée avec les consorts [D] [U] a échoué en raison de l’insuffisance des renseignements fournis aux candidats.

Ils précisent également que la société [J] et [L] ne les a pas mis en garde contre le risque qu’ils prenaient à conclure la vente avec les consorts [U] [D] moins de six mois après l’expiration du contrat.

4.2 Réponse de la cour

Les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, soit au 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne.

En l’espèce, tel est le cas, le contrat de mandat ayant été conclu le 5 mai 2015.

Le manquement par M. [F] et Mme [Y] à leurs obligations contractuelles n’est pas contesté devant la cour.

En application de l’article 1152 ancien du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dommages-intérêts ainsi stipulés s’analysent en une pénalité évaluée forfaitairement, ayant pour vocation de sanctionner le manquement par une partie à ses obligations.

La cause efficiente de la clause pénale étant le contrat qui la stipule, la peine est due dans tous les cas où les dommages et intérêts sont dus, c’est à dire en cas inexécution fautive de l’obligation, le créancier de l’indemnité n’étant pas tenu de rapporter la preuve d’un préjudice.

En revanche, la disproportion manifeste entre le montant stipulé et le préjudice effectivement subi, appréciée au regard des circonstances de l’espèce, du comportement des parties, de l’exécution partielle éventuelle du contrat et du rôle coercitif et comminatoire de la clause, justifie sa réduction.

Selon le contrat conclu entre les parties le 5 mai 2015, les mandants se sont interdits pendant la durée du mandat et dans les six mois suivant son expiration, de traiter directement et indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire, sous peine, en cas de non-respect de cette interdiction, de lui devoir une indemnité forfaitaire d’un montant égal aux honoraires.

Ceux-ci, initialement fixés à 15 000 euros ont été ramenés à la somme de 10 000 euros par un avenant conclu le 19 novembre 2015.

Cette clause pénale n’est pas rédigée en caractère très apparents comme l’exige, sous peine d’inopposabilité, l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, pris pour l’application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

Pour autant, M. [F] et Mme [Y], qui ne contestent pas le manquement qui leur est reproché, n’ont pas formé appel incident à l’encontre du jugement, dont ils sollicitent seulement la confirmation en ce qu’il a réduit le montant de la pénalité à 1 000 euros, tout en déplorant que l’agent immobilier ne les ait pas mis en garde après l’expiration du contrat sur la pérennité de l’interdiction pendant une période de six mois.

La société [J] et [L] a été mandatée pour vendre le bien par contrat du 5 mai 2015. Pour justifier de l’importance de son préjudice, elle produit un courrier daté du 31 octobre 2016, listant les personnes auxquelles elle aurait présenté le bien. Ce bilan liste vingt-neuf « présentations » du bien entre le 20 novembre 2015 et le 19 janvier 2016.

Ce bilan est daté du 31 octobre 2016, soit à une date postérieure de plusieurs mois à la fin du mandat, que la société [J] et [L] date dans ses conclusions du mois de décembre 2015.

M. [F] et Mme [Y] contestent avoir reçu ce bilan.

En tout état de cause, ce document correspond à une liste établie par ses soins. Il ne précise pas en quoi a consisté la « présentation » du bien et il n’est produit aucune pièce, tels des bons de visite, démontrant que la présentation du bien aux personnes listées dans ce document correspond à autant de visites effectives du bien et négociations par son entremise.

Certes, la société [J] et [L] a fait visiter le bien aux consorts [D] [U], qui l’ont finalement acheté, mais cette entremise est la seule dont il est justifié.

Le préjudice subi par l’agent immobilier du fait du non-respect par les vendeurs des obligations stipulées au mandat de vente ne saurait être confondu avec celui qui est susceptible de résulter des diligences vainement réalisées dans le cadre du mandat de recherche.

Le bilan précité, qui constitue la seule pièce produite afin de justifier des prestations réalisées dans le cadre du mandat de vente, est insuffisant pour démontrer que la société [J] et [L] a réalisé un travail conséquent de recherche d’acquéreurs, de visites du bien ou de pourparlers avec d’éventuels acquéreurs et consacré un temps important à la vente du bien.

C’est donc à raison que le premier juge a considéré, au regard du préjudice dont elle justifie, que la clause pénale était manifestement excessive et qu’il l’a réduite à la somme de 1 000 euros.

Quant au préjudice moral, si une personne morale peut, à l’instar d’une personne physique, subir un préjudice de nature morale, il lui appartient de démontrer que le manquement fautif dont elle a été victime a affecté sa réputation, son image ou son fonctionnement.

En l’espèce, la société [J] et [L] ne produit aucune pièce démontrant que le manquement des vendeurs à leurs obligations a entamé sa réputation par l’effet d’un dénigrement, l’a désavantagée par rapports à des concurrents mieux armés économiquement pour surmonter les effets financiers de l’échec des transactions qui est inhérent à l’activité d’agent immobilier ou que ces manquements fautifs ont eu un impact concret sur son fonctionnement.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral, qui, à défaut de la moindre offre de preuve, n’est pas démontré.

5/ Sur la demande de dommages-intérêts à l’encontre de Mme [D], ès qualités

5.1 Moyens des parties

La société [J] et [L] fait valoir que le contrat, assorti d’une clause d’exclusivité, interdisait à Mme [D] et M. [U] pendant une période de six mois suivant l’expiration du mandat, en l’espèce jusqu’au 28 août 2016, d’acheter, par l’entremise d’un autre agent immobilier, un bien qui leur aurait été présenté par ses soins ; qu’en signant un compromis de vente le 7 avril 2016 avec M. [F] et Mme [Y], qu’elle leur avait présentés le 28 novembre 2015 et en ne l’en informant pas, ils ont manqué à leurs obligations contractuelles.

En réponse au moyen de défense que lui oppose Mme [D], elle soutient que le mandat de recherche est conforme aux exigences de forme des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 puisqu’il a été signé avant la visite du bien, qu’il a été paraphé et signé par les parties, inscrit au registre des mandats et que son numéro d’inscription a été reporté sur le contrat ; que l’objet du contrat (la recherche d’un bien), ne saurait être considéré comme inexistant au seul motif qu’elle disposait déjà à cette date, d’un mandat de vente portant sur le même bien immobilier puisque la mise en relation d’un acquéreur qui recherche un bien et d’un propriétaire qui vend son bien entre dans l’objet d’un mandat de recherche et qu’il importe peu que l’adresse du bien ait été portée sur le mandat dès lors que celui-ci tendait à la recherche d’un bien immobilier équivalant à celui mis en vente par ces derniers mais également aux négociations à assurer entre vendeur et acquéreur.

Elle soutient que son préjudice doit être mesuré à l’aune du travail accompli, qui a été important au regard des nombreux efforts réalisés pour leur présenter un bien conforme à leurs attentes.

Subsidiairement, si la responsabilité contractuelle de Mme [D] et M. [U] n’était pas retenue, elle considère que leur responsabilité délictuelle est engagée au motif qu’ils l’ont évincée de la vente par des man’uvres frauduleuses et un comportement empreint de la plus grande mauvaise foi et que son préjudice, distinct de celui réparé par la clause pénale stipulée au mandat de vente, correspond à une perte de chance de percevoir sa commission.

Mme [D] soutient qu’elle ne doit aucune indemnité en exécution du contrat de mandat, qui est nul pour n’avoir pas été ni conclu ni enregistré avant la visite ; que le non-respect de cette formalité impérative se déduit des termes mêmes du mandat qui mentionne l’adresse du bien pour lequel l’agent immobilier détenait déjà un mandat de vente, démontrant que le contrat ne pouvait, par définition, avoir pour objet de rechercher un bien ; que l’agent immobilier les a trompés en leur faisant signer, après la visite un contrat de mandat sans objet plutôt qu’un bon de visite et que si un double mandat sur le même bien est juridiquement possible, c’est à la condition que les acheteurs en soient informés en toute transparence au regard du conflit d’intérêts qui est susceptible d’en découler, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Elle en déduit, le contrat étant nul, qu’aucune indemnité n’est due, ce d’autant que la société [J] et [L] ne justifie avoir accompli aucune recherche pour leur compte, les prestations ayant été réalisées le même jour et s’étant limitées à leur présenter un bien qu’elle avait déjà en catalogue.

Sur la demande subsidiaire, fondé sur la responsabilité délictuelle, elle conteste avoir commis une quelconque faute ou man’uvre destinée à évincer l’agent immobilier, rappelant qu’ils ont renoncé dans un premier temps à l’achat du bien en raison de ses insuffisances, qu’ils ont été manipulés par la signature d’un contrat nul car dénué d’objet et qu’ils n’avaient d’autre choix que de signer la vente par l’intermédiaire de la société Laforet qui était titulaire, au moment où elle a été conclue, d’un mandat de vente exclusif. Elle ajoute qu’en tout état de cause, la société [J] et [L] ne justifie pas, au regard des prestations réellement réalisées dans leur intérêt, d’un quelconque préjudice.

5.2 Réponse de la cour

5.2.1 Sur la validité du contrat de mandat

Le contrat de mandat de recherche d’un bien immobilier, conclu avec un agent immobilier, doit, pour être valable, respecter les conditions de fond du droit commun des contrats (consentement, capacité, objet licite et certain) et un formalisme strict imposé par la loi Hoguet et son décret d’application, à savoir un écrit comportant des mentions obligatoires dont l’objet du contrat, la rémunération de l’agent, la durée du contrat, la remise d’un exemplaire à chaque partie, et l’inscription sur un registre unique avec report du numéro sur le contrat.

Le non-respect de ces exigences peut entraîner la nullité du mandat.

En l’espèce, le mandat de recherche litigieux, conclu le 28 novembre 2015, porte sur la recherche d’un bien immobilier « correspondant à la description ci-dessous : maison T3 sise [Adresse 2] ».

Il en résulte que le mandat porte sur un bien déterminé, dont il n’est pas contesté qu’il figurait déjà dans le catalogue de l’agence sur mandat des vendeurs.

Il est signé de l’ensemble des parties qui attestent en avoir reçu un exemplaire. Le numéro d’inscription au registre des mandats est reporté en page un du contrat.

Les conditions de forme, exigées à peine de nullité par la loi Hoguet et son décret d’application, sont donc remplies.

Mme [D] ne rapporte aucune preuve que ce contrat a été signé après la visite du bien, se contentant sur ce point d’allégations non étayées.

Le mandat de recherche d’un bien immobilier a pour objet non seulement de rechercher mais également de négocier pour le compte d’un mandant l’achat d’un bien immobilier, notamment son prix.

Par conséquent, le fait qu’il porte sur un bien déterminé, que l’agent immobilier détient déjà en portefeuille dans le cadre d’un mandat de vente, ne le rend pas nécessairement nul par défaut d’objet ou de cause.

Un tel contrat n’est dépourvu de cause réelle que si la mission du mandataire est purement fictive parce que le bien est déjà identifié et la transaction elle-même déjà engagée sans intervention réelle du mandataire.

En l’espèce, Mme [D] ne démontre pas que tel est le cas puisque si l’objet de la recherche était déjà connu des acquéreurs, elle impliquait des démarches de la part de l’agence, notamment la visite du bien, la formalisation d’une offre et une négociation avec les vendeurs.

La concomitance de la signature du mandat, de la visite et de l’offre d’achat n’affecte pas la validité du mandat, dès lors que celui-ci conserve son objet.

En conséquence, il n’y a pas lieu à annulation du mandat de recherche.

5.2.2 Sur la responsabilité contractuelle de Mme [D], ès qualités

En application de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1147 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, le contrat de mandat aux fins de recherche d’un bien immobilier pour le compte de M. [U] et Mme [D], signé le 28 novembre 2015, stipule qu’il est consenti avec exclusivité pour une période irrévocable de trois mois à compter de sa signature et que sauf dénonciation à l’expiration de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de douze mois supplémentaires, à l’issue desquels il prendra automatiquement fin.

Il en résulte, en l’absence de dénonciation du contrat avant le 28 février 2016, qu’il a été reconduit pour douze mois et a pris fin le 28 février 2017.

Le contrat contient une clause aux termes de laquelle le mandant s’interdit de traiter directement ou indirectement avec un vendeur qui lui aurait été présenté par l’agent immobilier, pendant toute la durée du mandat et jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après la fin du contrat.

Il stipule par ailleurs que le mandant, dans l’hypothèse où, ayant recouvré sa faculté de procéder lui-même à la recherche d’un bien à acquérir, achèterait un bien, s’engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée les nom et adresse du vendeur et du notaire rédacteur de l’acte authentique.

Or, il est acquis que Mme [D] et M. [U] ont, le 7 avril 2016, acheté le bien immobilier des consorts [F] [Y], sans en informer la société [J] et [L], alors qu’ils étaient toujours dans les liens du mandat conclu avec elle en vue de négocier l’achat de ce bien immobilier.

Mme [D] ne peut donc utilement contester avoir, avec M. [U], manqué aux obligations qu’ils avaient souscrites en signant le contrat de mandat assorti d’une clause d’exclusivité qu’ils ne pouvaient ignorer.

L’existence à cette date d’un mandat exclusif de vente conclu entre les vendeurs et la société Laforet est indifférent pour apprécier si les acquéreurs, eux-mêmes dans les liens d’un contrat, ont manqué à leurs obligations à l’égard de leur propre mandataire.

Ce mandat ne consacre aucun manquement à l’obligation de loyauté pesant sur les parties à un contrat dès lors que l’objet des deux contrats est différent.

La responsabilité de Mme [D], ès qualités, est par conséquent engagée, qui l’oblige à indemniser la société [J] et [L] de ses préjudices.

Le contrat ne comporte aucune clause pénale évaluant à titre forfaitaire l’indemnité due par le mandataire en cas de manquement à ses obligations.

En application de l’article 1149 ancien du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Il appartient, dès lors à l’agent immobilier, qui soutient que le manquement des mandants à leurs obligations lui a causé un préjudice, d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le contrat prévoyait une rémunération au profit de l’agent immobilier à hauteur de 3 à 9 % de la valeur du bien.

Celui-ci a été vendu au prix de 269 000 euros.

En l’absence de transaction par son entremise, la rémunération n’est pas due mais il ne peut être contesté que la société [J] et [L] a été évincée non seulement par les vendeurs en dépit des termes de leur engagement, mais également par les acquéreurs qui étaient encore dans les liens d’un contrat conclu à titre exclusif.

Elle a donc perdu une chance de percevoir sa rémunération, soit une somme comprise entre 8 070 euros et 24 210 euros.

La réalité de ses prestations dans le cadre de l’achat du bien ne saurait être discutée puisqu’elle produit le mandat de recherche concernant ce bien, que Mme [D] ne conteste pas avoir visité le 28 novembre 2015, et qu’une offre d’achat a été rédigée par ses soins avant que les mandants renoncent à la transaction.

Pour autant, ses prestations dans le cadre du mandat de recherche se sont limitées à la visite du bien et la rédaction d’une offre. La société [J] et [L] n’a pas eu, à proprement parler, à rechercher un bien pour Mme [D] et M. [U] puisque le bien de M. [F] et Mme [Y] se trouvait déjà dans son portefeuille par l’effet du mandat de vente conclu par ces derniers. Elle ne démontre par aucune pièce probante avoir réalisé d’autres recherches pour leur compte.

Les conditions dans lesquelles Mme [D] et M. [U] ont renoncé à donner suite à leur offre d’achat ne sont étayées par aucune pièce.

Dès lors, Mme [D] ne rapporte aucune preuve des manquements de la société [J] et [L] à ses obligations contractuelles dans le cadre de la négociation conduite pour son compte avec les vendeurs.

L’ensemble de ces éléments justifie, dès lors que, par l’effet d’une violation de leurs obligations, les acquéreurs ont fait perdre une chance à l’agent immobilier, de percevoir la rémunération qui lui était due, de fixer à 3 000 euros le montant de la somme propre à réparer ce préjudice.

En revanche, la société [J] et [L] ne produit aucune pièce démontrant que le manquement des acquéreurs à leurs obligations contractuelles a entamé sa réputation par l’effet d’un dénigrement, l’a désavantagée par rapports à des concurrents mieux armés économiquement pour surmonter les effets financiers de l’échec des transactions, qui est inhérent à l’activité d’agent immobilier, ni que leur déloyauté a eu un impact concret sur son fonctionnement.

En conséquence, aucune somme ne saurait lui être allouée en réparation d’un préjudice moral dont elle ne démontre pas l’existence.

6/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [F] et Mme [Y] aux dépens de première instance et infirmé en ses dispositions afférentes à l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, les intéressés seront condamnés aux dépens d’appel.

Mme [D], qui succombe également, sera condamnée, ès qualités, aux dépens de première instance et d’appel.

Les succombants seront déboutés de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à la société [J] et [L] une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Déclare recevables les demandes d’annulation du contrat de mandat conclu le 28 novembre 2015 et de dommages-intérêts formulées à l’encontre de Mme [D], ès qualités, par la SARL [J] et [L] ;

Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Toulon le 5 novembre 2020 en ce qu’il a condamné solidairement Mme [Y] et M. [F] à payer à la SARL [J] et [L] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice et aux dépens ;

Infirme le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Déboute Mme [W] [D] de sa demande d’annulation du contrat de mandat conclu le 28 novembre 2015 ;

Condamne Mme [D], à titre personnel et en qualité d’ayant droit de M. [N] [U], à payer à la SARL [J] et [L] une somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice ;

Déboute la SARL [J] et [L] du surplus de ses demandes indemnitaires à l’encontre de M. [F], Mme [Y] et Mme [D], ès qualités ;

Condamne M. [V] [F] et Mme [T] [Y] aux dépens d’appel et Mme [W] [D], ès qualités, aux dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M. [V] [F], Mme [T] [Y] et Mme [W] [D], ès qualités, de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [F], Mme [T] [Y] et Mme [W] [D], ès qualités, à payer à la SARL [J] et [L] une indemnité de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et devant la cour.

Le greffier La présidente