COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 22 JANVIER 2025

N° RG 22/05492 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-NAHF

S.A.R.L. HOTEL DE TOURNY

c/

Madame [Z] [N] épouse [Y]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 novembre 2022 (R.G. 19/01392) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 06 décembre 2022

APPELANTE :

S.A.R.L. HOTEL DE TOURNY, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 441 491 016, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

Madame [Z] [N] épouse [Y], née le 19 Mars 1956 à [Localité 5], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3], venant aux droits de l’indivision Monsieur [O] [N] Madame [Z] [Y], selon acte de partage en date du 26 mars 2019

Représentée par Maître Thomas BAZALGETTE de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [B] [N], Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [Y], propriétaires indivis, ont donné à bail à la société [S] Bardet un immeuble situé [Adresse 2] par contrat du 23 septembre 1999 à effet rétroactif au 1er janvier 1998.

Le bail a été renouvelé par contrat du 30 septembre 2009 à effet rétroactif au 1er janvier 2009.

La société à responsabilité limitée Hôtel de Tourny, venant aux droits du preneur, et Madame [Z] [Y], venant aux droits des bailleurs indivis, sont convenues du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2018.

Toutefois, en raison du désaccord persistant des co-contractantes sur le montant du loyer du bail renouvelé, Mme [Y] a saisi le juge des loyers commerciaux qui, par décision du 16 septembre 2020, a ordonné une expertise, confiée à Monsieur [J] [I] aux fins d’évaluer ce loyer à la date du renouvellement en tenant compte du caractère monovalent des locaux.

L’expert a déposé son rapport le 2 août 2021.

Par jugement prononcé le 9 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux a statué ainsi qu’il suit :

— fixe le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 34.800 euros, hors taxes et hors charges ;

— rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé en fonction des échéances contractuelles à compter du 13 février 2019 ;

— ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien devenu l’article 1343-2 du code civil ;

— dit que chaque partie conserve les frais engagés non compris dans les dépens et ordonné par moitié le partage des dépens ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire de la décision.

La société Hôtel de Tourny a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 6 décembre 2022.

Mme [Y] a formé un appel incident.

***

Par dernières conclusions notifiées le 1er mars 2023, la société Hôtel Tourny demande à la cour de :

Vu les articles R145-10 et R145-30 du code de commerce,

Vu l’article L311-3 du code de tourisme ;

A titre principal et reconventionnel,

— réformer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

— juger le renouvellement du bail à la date du 1er janvier 2018 ;

— juger que le prix du bail renouvelé doit être fixé à un montant de 20.500 euros hors charges et hors taxes par an ;

— débouter Madame [Y] de toute autre demande supplétive ou annexe ;

— La condamner au paiement des dépens de l’instance.

***

Par dernières écritures notifiées le 30 mai 2023, Madame [Z] [Y] demande à la cour de :

Vu les articles L 145-33, L 145-36 du code de commerce,

— réformer le jugement en ce qu’il a fixé le prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 34.800 euros, hors taxes et hors charges, ordonné le partage par moitié des dépens et dit que chaque partie conserverait les frais engagés non compris dans les dépens et la confirmation du jugement pour le surplus ;

En conséquence, statuant à nouveau,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2018 à la somme en principal de 41.400 euros hors taxes et hors charges par an ;

— juger que cette augmentation de loyer est exclue du champ d’application de l’article L.145-34 du code de commerce s’agissant de locaux monovalents ;

— condamner au paiement des intérêts au taux légal sur chacune des échéances dues à compter de la signification de la décision à intervenir, comportant injonction de payer ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil pour ceux correspondant à la créance de loyers due depuis plus d’un an ;

En tout état de cause,

— débouter la société Hôtel de Tourny de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société Hôtel de Tourny au paiement d’une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux dépens, dont les frais d’expertise.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 octobre 2024.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. L’article L.311-1 du code du tourisme dispose :

« Le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent :

1° La distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ;

2° L’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;

3° L’équipement sanitaire ;

4° Le déversement à l’égout ;

5° L’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ;

6° L’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;

7° L’aménagement des cuisines et offices ;

8° La construction de piscines,

même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.

Dans le cas où ceux-ci affectent le gros oeuvre de l’immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d’accord du propriétaire, qu’après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d’Etat et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d’immeubles.»

En vertu des articles L.311-2 et L.311-3 du même code, le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification. Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 311-1, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord.

Pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1.

2. Au visa de ces textes, la société Hôtel de Tourny fait grief au jugement déféré de ne pas avoir tenu compte, dans la fixation du loyer renouvelé, de ce qu’elle avait fait réaliser des travaux de grande ampleur dans les lieux donnés à bail, imposés d’ailleurs par un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation adressé le 27 février 2012 par la Commission de sécurité de la ville de [Localité 4].

L’appelante soutient que, par application de l’article L.311-3 du code du tourisme, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l ' incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1 ; que, à cet égard, l’expert judiciaire s’est trompé sur la teneur des travaux puisque le salon existait déjà et que seules certaines menuiseries ont été changées, de sorte que l’appréciation matérielle des travaux pouvant être pris en compte pour déterminer le classement et la valeur locative au 1er janvier 2018 par l’expert judiciaire est erronée.

3. L’intimée répond que le rapport d’expertise est parfaitement circonstancié et qu’elle adhère à l’estimation de la valeur locative qui y est proposée.

Mme [Y] estime d’ailleurs que le juge des loyers commerciaux ne pouvait réévaluer le pourcentage de l’abattement pour charges exorbitantes suggéré par l’expert alors que le bail initial prévoyait que les travaux de mise en conformité devaient être supportés par le preneur ; que le montant de ces travaux ne peut en aucun cas représenter 20 % de la valeur locative.

Elle fait enfin valoir que la classification de l’hôtel n’a pas d’incidence sur l’évaluation des recettes annuelles théoriques.

Sur ce,

4. Il n’est discuté par les parties ni que le loyer des locaux monovalents échappe au plafonnement prévu par l’article L.145-34 du code de commerce, ni que le local litigieux doit être qualifié de monovalent puisqu’il n’y est exploité que l’activité d’hôtel.

Le loyer doit donc être fixé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, conformément aux dispositions de l’article R.145-10 du code de commerce.

5. Toutefois, ainsi que le souligne justement la société Hôtel de Tourny, la détermination du loyer de bail renouvelé au 1er janvier 2018 entre les parties ne pourra tenir compte de la plus-value apportée par les travaux précisément détaillés à l’article L.311-1 du code du tourisme puisque, en vertu de l’article L.311-3 du même code, pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution de ces travaux.

Il doit à cet égard être relevé que le bail initial du 23 septembre 1999, ayant fait l’objet d’un renouvellement le 30 septembre 2009, stipule à l’article 4 une clause d’accession en fin de bail sans indemnité.

6. Il apparaît que M. [I], expert judiciaire, a très exactement fait application de ces dispositions puisqu’il a précisé dans son rapport qu’il ne prendrait pas en considération la mise en place de la climatisation et d’un ascenseur ni l’aménagement de l’équipement sanitaire pour la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018. L’expert a ajouté qu’il tiendrait cependant compte de la réfection des chambres, du changement des menuiseries extérieures et de la création d’un espace salon, travaux non compris dans la liste exhaustive de l’article L.311-1 du code de tourisme.

7. M. [I] a appliqué la méthode hôtelière en retenant des éléments d’évaluation qui ne sont pas sérieusement critiqués en cause d’appel : prix moyen par chambre louée sans petit déjeuner (cette recette n’étant pas prise en compte), taux d’occupation, ratio prix pratiqué/taux d’occupation, calcul de la recette hébergement.

8. L’expert judiciaire a répondu aux arguments que la société Hôtel de Tourny développe de nouveau en appel, notamment en ce qui concerne le classement théorique 2*, et a examiné les pièces que l’appelante produit de nouveau devant la cour, notamment le tableau de classement des hôtels de tourisme et les observations de M. [F], son expert amiable.

M. [I] a ainsi indiqué que « l’hôtel expertisé bénéficie au 1er janvier 2018, malgré l’absence de sanitaires privés dans certaines chambres, de prestations de qualité et d’une très bonne situation dans le centre-ville de [Localité 4]. C’est pourquoi, sans considérer que cet établissement aurait pu obtenir une classification deux étoiles, nous estimons que son standing permet de le comparer à des hôtels de cette catégorie en termes de prix (…) L’hôtel expertisé est d’un standing supérieur à celui des différents hôtels mentionnés par Maître [T] [X] dans son dire récapitulatif en date du 12 juillet 2021. Il apparaît donc justifié de retenir des prix plus importants pour chaque catégorie de chambres (…) S’agissant des prix par chambre, nous avons pu constater que quatre catégories, avec des superficies et des prestations différentes, existaient dans l’hôtel expertisé. Enfin, l’abattement de 5 % retenu de notre analyse pour l’imputation au preneur des travaux de mise en conformité est en cohérence avec les usages constatés dans le domaine de l’expertise en évaluation immobilière, les pourcentages étant généralement compris entre 5 % et 7 %. »

9. La société Hôtel de Tourny ne produit pas en appel des éléments nouveaux suffisants à invalider les conclusions de M. [I]. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la proposition de l’expert judiciaire de fixer à la somme de 43.593 euros le montant du loyer annuel renouvelé, avant abattement.

10. Il faut souligner que l’article 1er du bail initial du 23 septembre 1999 plaçait à la charge du preneur « tous travaux requis par les services publics intéressant les lieux loués et en particulier tous travaux de conformité avec les règles de sécurité et d’hygiène » ; qu’une telle répartition conventionnelle n’est plus autorisée depuis l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application codifié à l’article R.145-35 du code de commerce.

Les travaux réalisés par la société Hôtel de Tourny au cours de l’année 2014 ont été pour partie des travaux de mise en conformité (sanitaires, ascenseur), ce qui doit être regardé comme une charge exorbitante et justifie l’application d’un abattement de 20 % tel que décidé par le premier juge.

11. La cour confirmera donc le jugement déféré en toutes ses dispositions, y compris celles qui sont relatives aux intérêts et à leur capitalisation, aux frais Irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

Y ajoutant, la cour condamnera la société Hôtel de Tourny, qui succombe au principal, à payer les dépens de l’appel et à verser à Mme [Y] la somme de 3.500 euros en indemnisation des frais irrépétibles de celle-ci.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement prononcé le 9 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Y ajoutant,

Condamne la société Hôtel de Tourny à payer à Madame [Z] [Y] la somme de 3.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Hôtel de Tourny à payer les dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président