COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 20 JANVIER 2026

N° 2026/36

Rôle N° RG 21/10937 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH22O

[I] [P] [E]

[G] [L]

C/

S.A.S. AGENCE BETHAUSER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Bernard AZIZA

M^e Jean-Marc CABRESPINES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de TOULON en date du 17 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05091.

APPELANTS

Monsieur [I] [P] [E]

né le 06 Mars 1963 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [L]

née le 01 Janvier 1954 à [Localité 4] (71), demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Bernard AZIZA, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

S.A.S. AGENCE BETHAUSER

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Marc CABRESPINES, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine OUVREL, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [E] et Mme [G] [L] ont été associés de la Sci GCRI, Mme [G] [L] en étant la gérante. Ils ont souhaité vendre leur bien immobilier situé à [Localité 7], avec le concours de la Sas Agence Bethauser.

Par mandat simple de vente sans exclusivité du 5 novembre 2015, les associés lui ont confié la vente de leur bien pour le prix de 365 000 euros, outre 20 000 euros à titre d’honoraires.

Le bien a été vendu à M. [C] [Z] pour un montant de 330 000 euros, par acte notarié du 8 avril 2016 et par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière, l’agence immobilière [F].

Le 13 juin 2016, la Sas Agence Bethauser, s’estimant lésée, a fait assigner la Sci GRCI, M. [Z], l’acheteur, et M. [J] [N], notaire, devant le tribunal judiciaire de Toulon.

Par jugement réputé contradictoire du 11 décembre 2017, la Sci GRCI n’ayant pas comparu, le tribunal a notamment condamné la Sci GRCI à payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts à la Sas Agence Bethauser.

Le 17 septembre 2018, la Sas Agence Bethauser a fait assigner M. [E] et Mme [L] devant le juge des référés aux fins d’obtenir le recouvrement de sa créance d’un montant global de 22 122,08 euros, à hauteur de 15 845,45 euros contre M. [I] [E] et 6 636,62 euros contre Mme [G] [L], au prorata de leurs parts dans la Sci. Par ordonnance du 21 décembre 2018, le juge a dit n’y avoir lieu à référé.

Par assignation délivrée 15 octobre 2018, M. [E] et Mme [L] ont fait citer, devant le tribunal judiciaire de Toulon, la Sas Agence Bethauser en tierce opposition du jugement rendu le 11 décembre 2017.

Par jugement contradictoire du 17 juin 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a :

' déclaré irrecevables M. [E] et Mme [L] en leur action en tierce opposition,

' condamné M. [E] à payer à la Sas Agence Bethauser la somme de 15 845,45 euros au titre de la dette de la Sci CGRI,

' condamné Mme [L] à payer à la Sas Agence Bethauser la somme de 6 636,62 euros au titre de la dette de la Sci GCRI,

' condamné in solidum M. [E] et Mme [L] à payer à la Sas Agence Bethauser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens,

' dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la présente décision.

Le tribunal a déclaré irrecevable la tierce opposition formée par les demandeurs, au motif que Mme [L], était déjà partie à l’instance qui a abouti au jugement du 11 décembre 2017, et que M. [I] [E] était associé de la Sci GCRI, partie à l’instance, de sorte qu’il leur appartenait d’interjeter appel, la tierce opposition n’étant plus possible.

Il a retenu que l’agence Bethauser démontrait n’avoir pu recouvrer sa créance au visa d’un certificat d’irrécouvrabilité délivré par commissaire de justice le 23 février 2018, fondant ainsi son action pour le recouvrement de la somme globale de 22 122,08 euros, sur le fondement des articles 1857 et 1858 du code civil.

Selon déclaration reçue au greffe le 20 juillet 2021, M. [E] et Mme [L] ont relevé appel de cette décision, l’appel portant sur la totalité des chefs du dispositif du jugement, dûment repris.

Par dernières conclusions transmises le 25 septembre 2025 auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, sur le fondement de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972, M. [E] et Mme [L] sollicitent de la cour qu’elle :

' les reçoive en leur appel et les dise bien fondé,

' infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

' déboute la Sas Agence Bethauser de toutes ses demandes,

' déclare recevable l’assignation valant tierce opposition au jugement du 11 décembre 2017,

' rétracte le jugement en ce qu’il a condamné la Sci GCRI, dont M. [E] et Mme [L], qui invoquent des droits propres, sont des tiers par rapport à ce jugement pour être porteurs des parts sociales de la Sci GCRI,

' infirme ledit jugement du 11 décembre 2017,

' constate que le mandat de vente qui leur a été remis n’est ni daté et ne porte aucun numéro du registre sur lequel doivent être portés les mandats de vente d’une agence immobilière et n’est pas signé du gérant de la Sci,

' constate que l’adresse du bien vendu ne figure pas dans le mandat de vente,

' dise non écrite la clause relative IX obligeant le mandant à s’interdire de vendre le bien immobilier sans le concours de la Sas Agence Bethauser pendant la durée du mandat et deux années après son expiration,

En tout état de cause :

' dise nulle et de nul effet cette clause comme attribuant un avantage exclusif et excessif au mandataire, que le juge peut toujours modifier,

' constate que les conditions générales de vente ne sont pas signées, ni paraphées par eux,

' condamne la Sas Agence Bethauser à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

M. [I] [E] et Mme [G] [L] soutiennent que :

— la tierce opposition est parfaitement recevable, au motif que l’instance ayant donné lieu au jugement du 11 décembre 2017 a opposé la Sas Agence Bethauser à la Sci GCRI, M. [Z] et M. [N], mais que les appelants n’ont pas été appelés dans la cause. Ils expliquent que Mme [L] n’était pas présente en qualité de personne physique et qu’elle ne représente pas à titre personnel la Sci GCRI qui possède un droit propre à se défendre, de sorte que les appelants sont tiers à la décision et sont fondés à en solliciter une tierce opposition ;

— il n’existe aucune indivisibilité entre les parties à l’instance au motif que le jugement entrepris n’a retenu aucune solidarité à leur égard, la Sci GCRI qui était non comparante à l’instance, ayant été condamnée, et les demandes dirigées à l’encontre de M. [Z] et M. [N] ayant été rejetées.

— le mandat de vente n’a pas été signé par la gérante de la Sci GCRI et est uniquement signé par les deux porteurs de parts, ainsi que par Mme [L] mais à titre personnel, et non es-qualité

de la société, de sorte que les conditions générales du mandat de vente ne leur sont pas opposables ; ils ajoutent que le mandat n’a pas été daté, qu’il ne comporte pas l’ordre chronologique d’enregistrement des mandats de vente, que l’adresse du bien n’est pas indiquée et de ce fait, qu’il est entaché de nullité absolue ;

— la clause du mandat relative à la durée et les obligations du mandat doit être considérée comme abusive et réputée non écrite, au motif que l’intimée s’est attribuée un mandat exclusif de vente, lui permettant de contourner le mandat simple qui avait été initialement convenu et est constitutif d’une perte de chance pour les appelants d’avoir vendu leur bien à des conditions et à un prix plus intéressant avec le concours d’une autre agence ;

— il ne résulte pas des pièces produites par l’intimée que M. [Z] a signé un bon de visite du bien à vendre et qu’il leur a été communiqué une offre d’achat de sa part. Ils rappellent que l’intimée ne leur a jamais présenté un acquéreur pour le prix d’acquisition de 365 000 euros, ni n’a prouvé que des pourparlers avaient été engagés à cet effet. De plus, ils font valoir que les conditions de vente avec l’agence [F] n’étaient pas identiques au motif qu’elle a vendu leur bien à un prix nettement supérieur à celui proposé par M. [Z] à l’intimée ;

— le seul fait de délivrer un commandement de saisie-vente par commissaire de justice à une adresse erronée est insuffisant pour prétendre que la société rencontre des difficultés financières et pour former une demande reconventionnelle à ce titre. Les appelants font valoir que le commissaire de justice n’a pas réalisé les diligences nécessaires en vue de signifier à personne le commandement de saisie-vente et que l’intimée était parfaitement au courant qu’ils ne résidaient plus à l’adresse indiquée dans l’assignation. Ainsi, les appelants soulèvent la nullité de la totalité des actes de la procédure.

Par dernières conclusions transmises le 6 octobre 2025, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la Sas Agence Bethauser sollicite de la cour qu’elle :

A titre principal :

' confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

' déboute M. [E] et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire, si la cour retient la recevabilité de la tierce opposition formée :

' déboute les appelants de leurs demandes visant à annuler le mandat de vente, à déclarer abusive la clause du mandat relative à l’interdiction de vendre sans le concours de l’agence et à lui dénier tout droit à indemnisation,

' confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

' déboute les appelants de l’ensemble de leurs demandes,

En toutes hypothèses, y rajoutant :

' condamne les appelants à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

La Sas Agence Bethauser soutient que :

— à titre principal, Mme [L] était partie à l’instance ayant donné lieu au jugement du 11 décembre 2017, au motif que la notion de représentation de l’article 583 du code de procédure civile revêt un caractère large et comprend également les mandataires légaux et contractuels. Ainsi, les associés de la Sci GCRI ont été régulièrement représentés par la gérante, Mme [L], de sorte que leur tierce opposition est irrecevable ;

— les moyens soulevés par les appelants sur les difficultés relatives à l’adresse de la société sont dilatoires et elle démontre conformément à l’article 1858 du code civil, avoir d’abord poursuivi vainement le recouvrement de sa créance auprès de la société, avant de tenter de poursuivre le paiement contre les associés de la Sci GCRI ;

— à titre subsidiaire, le moyen tiré de la prétendue nullité du mandat de vente est irrecevable au motif qu’il n’est pas propre aux appelants, et ne peut être invoqué que par le mandant, ou par la société directement. Elle rappelle cependant que le mandat signé par les appelants est bien daté du 5 novembre 2015 et porte le numéro 1698, lequel a été retranscrit sur le registre des mandats et est donc conforme aux dispositions de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972. Elle ajoute que depuis un arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation du 24 février 2017, l’irrégularité tenant à l’absence de numéro d’inscription ne frappe le mandat que d’une nullité relative et non absolue. Cependant, elle argue que cette nullité relative ne peut être invoquée que par la société et non par ses associés en leur qualité propre, et rappelle que Mme [L] ne pouvait signer qu’en sa qualité car seule l’identité de sa société était déclinée dans le mandat. Enfin, elle argue que les appelants ne sauraient invoquer et lui opposer les dispositions statutaires qui viendraient restreindre les pouvoirs du gérant afin de se délier de leurs obligations, au motif qu’ils sont inopposables aux tiers, conformément à l’article 849 du code civil.

— les conditions générales du mandat sont totalement opposables aux appelants, au motif qu’ils ont inscrit la mention « bon pour mandat » et signé en indiquant qu’ils avaient pris connaissance des conditions générales du contrat et qu’elles leurs sont pleinement opposables. Elle répond que la clause attaquée n’a pas été respectée par les appelants et que le prix proposé par l’agence [F] est le même que celui sur lequel M. [Z] s’était engagé avec elle. Ainsi, elle n’est nullement abusive et ne lui confère aucun avantage excessif.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la tierce opposition formée par M. [I] [E] et Mme [G] [L] contre le jugement du 11 décembre 2017

L’article 582 du code de procédure civile prévoit que la tierce opposition tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qui l’attaque.

En vertu de l’article 583 du même code, est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu’elle n’ait été ni partie ni représentée au jugement qu’elle attaque. Les créanciers et autres ayants cause d’une partie peuvent toutefois former tierce opposition au jugement rendu en fraude de leurs droits ou s’ils invoquent des moyens qui leur sont propres.

L’article 584 du même code ajoute qu’en cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties au jugement attaqué, la tierce opposition n’est recevable que si toutes ces parties sont appelées à l’instance.

La notion de représentation dans le cadre de ces textes revêt un sens large et comprend tant les mandataires légaux que contractuels.

Ainsi, les associés d’une SCI, représentée à l’instance par le gérant, ne sont pas recevables à former tierce opposition au jugement rendu dans le cadre de ladite instance envers des tiers, sauf s’ils invoquent une fraude à leurs droits ou des moyens qui leur sont propres.

En l’espèce, sur assignation de la Sas Agence Bethauser du 13 juin 2016, un jugement a été rendu par le tribunal de grande instance de Toulon le 11 décembre 2017, dans une instance opposant celle-ci à la Sci GCRI, prise en la personne de son représentant légal, donc Mme [G] [L], à M. [Z] et à M. [N].

M. [I] [E] et Mme [G] [L], en tant qu’associés de la Sci GCRI, ne sont donc en principe pas recevables à former tierce opposition à l’endroit d’un jugement ayant condamné cette société, partie à l’instance, Mme [G] [L] étant en outre la représentante légale de la Sci dans le cadre de l’instance ayant conduit au jugement du 11 décembre 2017. Les associés d’une société civile, représentés au jugement attaqué où figurait la société, poursuivis en paiement des dettes sociales dont ils répondent indéfiniment à proportion de leur part dans le capital social, ne sont recevables à agir par cette voie de recours que s’ils dénoncent une fraude à leurs droits ou font valoir des moyens de droit et de contestation qui leur sont propres. Ces moyens s’entendent de moyens que seul l’associé peut faire valoir, non comme des moyens qui n’auraient pas été invoqués par la société.

En l’occurrence, le jugement du 11 décembre 2017 a été rendu de manière réputée contradictoire, la Sci GCRI n’ayant pas comparu. Elle s’est ainsi privée, seule, de la possibilité de faire valoir certains moyens de défense. Or, aux termes de leurs dernières écritures, M. [I] [E] et Mme [G] [L], pour contester au fond cette décision ainsi rendue, invoquent une adresse inexacte de la Sci assignée, la nullité du contrat de mandat signé entre la Sci GCRI et la Sas Agence Bethauser, pour défaut de date et d’enregistrement, ainsi que le caractère réputé non écrit ou nul de la clause IX relative à l’interdiction faite au mandant dans certaines conditions de vendre le bien immobilier, ou encore l’absence de signature des conditions générales de vente. L’ensemble de ces moyens ne sont en rien propres aux associés, mais sont des moyens que la Sci GCRI aurait pu faire valoir en première instance ou dans le cadre d’un appel contre la décision de 2017, étant observé qu’elle est bien la signataire du contrat de mandat du 5 novembre 2015 ici en cause.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que ces moyens soulevés par M. [I] [E] et Mme [G] [L] ne caractérisent aucunement une fraude à leurs droits d’associés, à raison des agissements de la Sci elle-même ou des tiers. Ils ne l’invoquent pas au demeurant.

Dans ces conditions, il convient de relever l’irrecevabilité de la tierce opposition formée par M. [I] [E] et Mme [G] [L], la décision entreprise devant être confirmée sur ce point.

Sur le paiement des honoraires de la Sas Agence Bethauser

En vertu de l’article 1857 du code civil, à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

Par application de l’article 1858 du code civil, les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

En l’occurrence, il résulte des pièces produites par la Sas Agence Bethauser qu’elle a fait signifier la décision du 11 décembre 2017 à la Sci GCRI le 10 janvier 2018 selon procès-verbal de recherches infructueuses, et que le 21 février 2020 un commandement aux fins de saisie vente lui a été délivré dans les mêmes formes, ces actes étant adressés à l’adresse située [Adresse 1]. Certes, cette adresse correspondant à celle du bien vendu à M. [Z], il est logique que le commissaire de justice n’ait pu y trouver la Sci GCRI. Toutefois, le commissaire de justice a fait état de diligences nombreuses et sérieuses pour tenter de délivrer les dits actes à personne. Ainsi, il a indiqué : 'la destinataire de l’acte n’a pas de boîte aux lettres sur place à son nom, par contre le nom de [Z] figure sur une boîte, la destinataire de l’acte ne figure pas sur l’annuaire des pages blanches ou jaunes, nous ne disposons pas de son numéro de téléphone. la société n’a plus d’activité sur place et je n’ai pu rencontrer de personne habilitée à recevoir l’acte. Une consultation du Kbis m’indique que la société est toujours domiciliée à cette adresse et qu’aucune modification n’a été opérée au registre du commerce et des sociétés. elle m’indique aussi que Mme [G] [L], gérante, a deux autres .sociétés sur [Localité 6], qui sont toutes les deux en liquidation judiciaire. Toutes les démarches décrites ci dessus n’ont pu permettre de retrouver la nouvelle destination du signifié.' De nombreuses diligences ont ainsi été effectuées et si la Sci GCRI n’a pu se voir notifier ces actes à sa nouvelle adresse, c’est à raison de son manque de transparence et de diligences personnelles.

Au demeurant, à l’appui de ces recherches, le commissaire de justice a ainsi délivré, le 23 février 2018, un certificat d’irrecouvrabilité à la Sas Agence Bethauser à l’encontre de la Sci GCRI, 'la société n’ayant plus d’activité ni de représentant sur place, aucune modification n’ayant été effectuée auprès du greffe, la Sci n’étant pas propriétaire dans le Var et le compte bancaire étant ignoré, l’enquête Ficoba revenant négative'. La Sci GCRI ne démontre pas l’inverse.

Dans ces conditions, il est effectivement démontré que la Sas Agence Bethauser n’a pu recouvrer contre la Sci GCRI les sommes au paiement desquelles cette dernière a été condamnée, de sorte que son action intentée à l’endroit des associés, au prorata de leurs droits dans la société, est pleinement justifiée. La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef également.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. [I] [E] et Mme [G] [L]

L’action de la Sas Agence Bethauser étant bien fondée, l’exercice de celle-ci n’est en rein fautive, de sorte que la demande de dommages et intérêts présentée par M. [I] [E] et Mme [G] [L] ne peut qu’être rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [I] [E] et Mme [G] [L], qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle ils ont été condamnés en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 euros sera mise à leur charge au bénéfice de la Sas Agence Bethauser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Déboute M. [I] [E] et Mme [G] [L] de leur demande de dommages et intérêts contre la Sas Agence Bethauser,

Condamne M. [I] [E] et Mme [G] [L] au paiement des dépens,

Condamne M. [I] [E] et Mme [G] [L] à payer à la Sas Agence Bethauser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [I] [E] et Mme [G] [L] de leur demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente