COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 27 JANVIER 2026

N° 2026/ 49

Rôle N° RG 25/05850 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO2EM

[G] [K]

C/

[F] [C]

[E] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Arnaud BILLIOTTET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état de Draguignan en date du 28 Avril 2025 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 23/05018.

APPELANT

Monsieur [G] [K],

né le 04 Août 1959 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant M^e Thierry DE SENA, avocat au barreau de NICE, pour avocat plaidant

INTIMES

Monsieur [F] [C]

né le 16 Novembre 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Madame [E] [M] épouse [C]

née le 31 Mars 1947 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

Tous deux représentés par M^e Arnaud BILLIOTTET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, magistrate honoraire, ayant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [T] épouse [K] était propriétaire, de son vivant, des biens immobiliers suivants :

— un appartement dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 8]», formant le lot numéro 127 de ladite copropriété ;

— deux parkings formant les lots 125 et 128, au sein de ladite copropriété, étant précisé que ces deux lots sont relayés et forment un seul et même local de garage et sous-sol.

Le 27 août 1991, Mme [V] [T] épouse [K] a vendu le lot numéro 127, à M. [A] [R], lui accordant un droit de préférence pour l’acquisition des lots 125 et 128.

Le 11 octobre 2004, M. [R] a vendu le lot numéro 127 aux consorts [C].

Le 12 mai 2014, Mme [V] [T] épouse [K] a donné les deux lots dont elle était propriétaire portant les numéros 125 et 128 à bail commercial à la Sarl Le Relais des Coches.

Le 19 janvier 2023, M. [G] [K], succédant à son épouse alors décédée, a manifesté la volonté de vendre les lots 125 et 128 moyennant le prix de 50 000 euros et les consorts [C] ont fait part de leur souhait de les acquérir, exerçant le droit de préférence mentionné à l’acte de vente sur la proposition d’achat formulée par la Sarl Le Relais des Coches.

M. [K] n’ayant pas donné suite à leur offre, les consorts [C] l’ont mis en demeure de réaliser la vente par courrier du 20 avril 2023.

Cet envoi étant resté infructueux, les consorts [C], par acte du 20 juillet 2023, ont assigné M. [K] devant le tribunal judiciaire de Draguignan, afin qu’il soit dit que la vente des lots 125 et 128 était parfaite.

Par ordonnance en date du 28 avril 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Draguignan a :

— Rejeté l’exception de nullité de l’assignation présentée par M. [G] [K] et déclaré régulière l’assignation à la présente instance ;

— Rejeté les fins de non-recevoir présentées par M. [G] [K] et déclaré Mme [E] [M] épouse [C] et M. [F] [C] recevables en leur action à la présente instance ;

— Débouté M. [G] [K] de sa demande de communication de pièces et en général des fins de son incident ;

— Débouté Mme [E] [M] épouse [C] et M. [F] [C] d’une part, et M. [G] [K] d’autre part, de leurs demandes à titre de dommages et intérêts ;

— Dit que les dépens suivraient le sort de l’instance principale ;

— Condamné M. [G] [K] à payer à Mme [E] [M] épouse [C] et M. [F] [C] la somme de 5000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté le surplus des demandes ;

— Renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état du 13 octobre 2025 à 09 heures 00 pour conclusions au fond de M. [G] [K].

Le juge de la mise en état a considéré, sur l’exception de nullité de l’assignation, fondée sur l’absence de mentions relatives à la désignation des immeubles, que le demandeur à l’incident ne précisait pas quelles mentions seraient manquantes et qu’au surplus il ne démontrait aucun grief tiré de cette éventuelle absence.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir des consorts [C] au motif qu’aucun pacte de préférence ne lierait les [C] à M. [K], le juge de la mise en état a considéré que tant les énonciations de l’acte de vente, contenant « rappel du pacte de préférence », que les courriers échangés entre les parties en 2014-2015 démontraient qu’en cas de décès de Mme [K], ses héritiers seraient tenus de l’exécuter, ce dont M. [K] avait pris acte en communiquant aux consorts [C] la proposition d’achat des lots litigieux, de sorte que la qualité à agir des consorts [C] était établie, ainsi que la qualité à défendre de M. [K].

Il a par ailleurs ajouté qu’il n’était pas justifié de l’intérêt de la demande de communication dudit pacte de préférence, et a enfin rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action des consorts [C], considérant que le délai de prescription de leur action n’avait pu commencer à courir du seul fait de la proposition de vente inachevée des lots par Mme [K] aux [C] en 2014.

Par déclaration en date du 14 mai 2025, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées M. [G] [K] a relevé appel de cette décision.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 12 novembre 2025.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 10 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [G] [K], demande à la cour de :

— Réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a dit que les dépens suivraient le sort de l’affaire principale ;

Statuant de nouveau,

— Constater l’irrecevabilité de l’action engagée par les époux [C], ces derniers n’ayant ni intérêt, ni qualité à agir,

— Constater que le droit de préférence dont se prévalent les époux [C] est purgé depuis 2014, puisqu’ils ont renoncé à la vente intervenue à leur profit et que plus de cinq années se sont écoulées depuis ;

— Condamner les époux [C] à communiquer le pacte de préférence dont ils se prévalent, en version intégrale ;

— Prononcer la nullité de l’assignation pour défaut des mentions prévues l’article 54 du Code de procédure civile,

Subsidiairement,

— Condamner à titre reconventionnel les époux [C] à la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif et téméraire de leur action,

— Les condamner à la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance avec distraction.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 9 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [E] [M] épouse [C] et M. [F] [C] demandent à la cour de :

— Les déclarer recevables et bien fondés ;

— Rejeter les demandes de M. [K] ;

— Confirmer l’ordonnance de tous les chefs critiqués ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— Condamner M. [G] [K] à leur payer la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [G] [K] aux dépens de l’instance avec distraction.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

1.1 Moyens des parties

M. [K] considère que l’assignation est entachée de nullité en raison de l’absence de mentions relatives à la désignation de l’immeuble exigées pour la publication au fichier immobilier comme l’exige l’article 33 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955, de la date, du volume et du numéro sous lequel a été publié le titre de propriété.

Il estime que l’absence de publication de l’assignation en raison de cette absence, rendant de fait la procédure inopposable aux tiers, lui cause un grief.

Les consorts [C] contestent avoir omis de faire figurer ces mentions dans l’acte introductif d’instance, reprenant l’exposé des faits et les prétentions formulées désignant « les lots 125 et 128 Les Jardins de la Mer, cadastré section C n°[Cadastre 1] à [Localité 7], (Var) », rappelant en tout état de cause que s’agissant d’une nullité de forme la démonstration d’un grief est exigée pour emporter la nullité de l’acte.

Ils ajoutent que seules sont publiées, conformément à l’article 30 du décret n°55-1350 du 4 janvier 1955, les demandes en justice tendant à l’anéantissement rétroactif d’un droit antérieurement publié, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

1.2 Réponse de la cour

Aux termes de l’article 54- 4° du code de procédure civile, à peine de nullité la demande initiale mentionne, le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier.

Au cas d’espèce, l’assignation délivrée désigne le bien visé par l’action comme suit à l’occasion de la prétention tendant à « dire que la vente entre Mme [E] [M] et M. [F] [C], d’une part, et M. [G] [K], d’autre part, et portant sur les lots 125 et 128 Les Jardins de la Mer, cadastrés section C n°[Cadastre 1], à [Localité 7] (Var), moyennant le prix de cinquante mille euros (50 000) est parfaite ».

En outre, contrairement à ce qu’indique M. [K], la mention des références (date, volume et numéro) d’un acte de propriété, n’est exigée, aux termes de l’article 28 4° du décret du 4 janvier 1955, qu’à l’occasion des demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort portant sur des droits soumis à publicité foncière.

Or, tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte qu’il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a écarté la nullité soulevée.

Sur les fins de non recevoir tirées de l’absence d’intérêt et de qualité à agir des consorts [C]

1.1 Moyens des parties

M. [K] considère en premier lieu, que les consorts [C] ne disposent pas de la qualité à agir en raison de ce que le pacte de préférence litigieux ne lie pas les parties à l’instance, un tel contrat étant intuitu personae, et ayant été consenti à M. [R], leur vendeur. Il ajoute que l’acte de vente rappelle l’existence de ce pacte mais n’indique pas qu’il leur est transmis, étant seulement rappelé, il n’en détient pas d’exemplaire, justifiant qu’il en sollicite par ailleurs la communication.

Il relève par ailleurs qu’il est seul assigné dans cette instance, alors qu’il n’est pas seul héritier de son épouse décédée et ajoute que ce pacte n’a jamais été publié au fichier immobilier, nécessaire si celui-ci était effectivement transmissible aux héritiers de Mme [K] comme le prétendent les consorts [C], de sorte qu’il ne lui est pas opposable.

Il ajoute ensuite que les demandeurs à l’instance sont privés du droit d’agir et irrecevables pour défaut de qualité à agir en raison du droit de préemption du locataire commercial, prévu par l’article L145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public.

En tout état de cause, M. [K] estime que les époux [C] n’ont pas respecté les termes du pacte de préférence en ne répondant pas à l’offre de vente dans le délai prévu par ledit pacte, dont les effets ont donc cessé, leur faisant ainsi perdre leur qualité à agir.

Les consorts [C] répliquent que le pacte de préférence est par principe cessible et que par exception, il peut être décidé de conclure un pacte intuitu personae, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les parties au pacte de préférence ont expressément prévu qu’en cas de décès de Mme [K] ses héritiers seraient tenus d’exécuter les engagements en résultant, ce qu’a fait M. [K] lorsqu’il a adressé l’offre de vente des lots à Mme [C], se présentant comme le seul propriétaire.

Ils ajoutent que le pacte autorisait leur vendeur, M. [R], à leur transmettre le droit de préférence, cette cession ayant été admise par Mme [K] dans sa correspondance adressée à Mme [C] le 22 décembre 2014, à la suite de laquelle elle avait renoncé à cette vente.

Ils exposent que l’acceptation de l’offre de vente formulée en exécution d’un pacte de préférence vaut vente et prime donc sur le droit de préemption et relèvent que le bail commercial conclu ne fait pas mention du pacte de préférence préexistant, de sorte que si ce bail devait écarter les stipulations du pacte, alors M. [K] engagerait sa responsabilité à leur égard, ajoutant que ce point relève du bienfondé de l’action et donc des pouvoirs du tribunal.

Enfin, ils contestent avoir tardé à répondre à l’offre de vente faite par M. [K], considérant que le délai n’a pas commencé à courir faute d’avoir été avertis de la vente dans les formes contractuellement prévues.

1.2 Réponse de la cour

Aux termes des articles 30, 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

Enfin, la prétention émise contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

Le pacte de préférence litigieux, produit en cours d’instance d’appel par les consorts [C], mentionne en page 8 qu’ «en cas de décès de Mme [K] ses héritiers et représentants, fussent-ils mineurs ou autrement incapables, seront tenus d’exécuter les engagements résultant des présentes. » (') M. [R] pourra transmettre à ses héritiers ou représentants, ainsi qu’à ses acquéreurs, le droit de préférence présentement concédé ; en conséquence, ses héritiers ou représentants ainsi que ses acquéreurs continueront d’en bénéficier. »

Il s’évince ainsi clairement du pacte de préférence que celui-ci était transmissible aux héritiers de Mme [T], d’une part, et aux acquéreurs de M. [R], d’autre part, de sorte que ces derniers ont bien qualité à agir de ce chef.

Quant au défaut supposé de qualité à agir des consorts [C] en raison de l’absence de mise en cause de l’ensemble des héritiers de Mme [T] à l’instance, il est acquis que l’action introduite contre un seul indivisaire n’est pas frappée d’irrecevabilité, mais que la décision rendue sur celle-ci est inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause de ceux-ci.

Il se déduit de cette règle que l’absence de mise en cause des trois enfants de M. [K], coindivisaires, n’affecte pas la qualité à défendre de ce dernier, ni la qualité à agir des consorts [C].

Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir tirée de ce fait.

S’agissant de l’impact du droit de préemption accordé au locataire commercial occupant les lots objets du pacte de préférence, dont les contours sont déterminés par les dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce, il apparaît que la prévalence ou non dudit droit sur ce pacte de préférence n’est pas de nature à affecter la qualité ou l’intérêt à agir des consorts [C], mais nécessite de porter une appréciation de fond quant au bien-fondé des prétentions formées en application de ce pacte et quant aux conditions dans lesquelles ces deux droits s’exercent et se confrontent au cas d’espèce.

Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir tirée de ce fait.

Enfin, la question de la tardiveté de la réponse apportée par les consorts [C] à l’information de la vente du bien faite par M. [K] n’affecte pas davantage leur qualité ni leur intérêt à agir, en ce que l’analyse de cette tardiveté suppose la lecture des clauses contenues au pacte de préférence, ce qui relève également de la compétence de fond du tribunal, étant de surcroît observé que ce retard fait l’objet d’une contestation de la part des intimés.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir sera donc rejetée.

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action des consorts [C]

1.1 Moyens des parties

M. [K] considère qu’en ne poursuivant pas la vente des lots lorsque Mme [K] a renoncé à les vendre, alors que la vente était parfaite, le délai d’action des consorts [C] a couru de sorte que celle-ci est désormais prescrite.

Les intimés contestent toute prescription extinctive de leur action, indiquant qu’ils ne disposaient d’aucun droit de contrainte à l’égard de Mme [K] lorsque celle-ci a renoncé à vendre les lots le 2 février 2015.

1.2 Réponse de la cour

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

M. [K] déduit de l’absence de poursuite de la vente des lots par les consorts [C] lorsque son épouse avait projeté de les vendre avant de se rétracter, que le délai d’action a commencé à courir à cet événement, soit le 2 février 2015.

Il est exact que Mme [T] et les consorts [C] ont été en contact à la fin de l’année 2014, la propriétaire ayant envisagé de céder les deux lots litigieux et leur ayant communiqué l’offre en application du pacte de préférence, laquelle avait été acceptée par les bénéficiaires du pacte.

Celle-ci a néanmoins renoncé à la vente par courrier du 2 février 2015, de sorte que les consorts [C] ne pouvaient pas utilement invoquer le bénéfice d’un pacte de préférence, lequel n’a vocation qu’à se substituer à une vente et non de contraindre à la vente du bien visé.

Il s’ensuit que ce fait ne constitue pas le point de départ du délai de prescription invoqué, de sorte que la prescription n’a pas commencé à courir à cette date.

Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée.

Sur la demande de communication de pièces

1.1 Moyens des parties

M. [K] expose que le pacte dont se prévalent les intimés n’est pas produit.

Les consorts [C] répliquent avoir produit le pacte de préférence à l’occasion de l’instance d’appel.

1.2 Réponse de la cour

Le pacte litigieux, reçu en l’étude de Me [Y] [O], notaire, le 27 août 1991, entre Mme [V] [T] et M. [A] [R], a été communiqué à l’instance d’appel par les consorts [C], figurant ainsi en pièce n°9 de leur bordereau de communication de pièce, sans que M. [K] ne conteste en avoir reçu le contenu, de sorte que la demande de communication doit être dite sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l’abus du droit d’agir ou de se défendre en justice par le versement d’une amende civile au trésor public et de dommages et intérêts à l’adversaire.

L’abus suppose la caractérisation d’une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d’ester ou de se défendre en justice.

En l’espèce, M. [K] est appelant et était demandeur à l’incident dont il a été débouté, de sorte qu’il ne peut être dit, à tout le moins à ce stade de la procédure, que les consorts [C] ont entendu abuser de leur droit d’agir en justice.

M. [K] sera donc débouté de sa demande.

Sur les frais du procès

Les dispositions de l’ordonnance, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant, M. [K] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à régler la somme de 2 500 euros aux consorts [C] ensemble en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle a débouté M. [G] [K] de sa demande de communication de pièce ;

Statuant à nouveau,

Dit sans objet la demande de M. [G] [K] tendant à la communication du pacte de préférence ;

Y ajoutant,

Condamne M. [G] [K] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [G] [K] à régler à Mme [E] [M] épouse [C] et M. [F] [C] ensemble la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [G] [K] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président