COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 05 MAI 2026

N° 2026/ 200

N° RG 21/16599 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIOIG

[O] [D]

C/

Société OAC

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Rachel SARAGA-BROSSAT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 07 Septembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00095.

APPELANT

Monsieur [O] [D]

né le 11 Mars 1970 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Jean-marc DESCOUBES, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

SCI OAC prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,

demeurant [Adresse 2]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine OUVREL, Conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2026.

ARRÊT

Par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et Procédure :

Par acte authentique du 28 avril 2017, la Sci Oac s’est engagée à vendre à M. [O] [D], un bien immobilier situé à [Localité 2], au prix de 440 000 euros. Cette promesse a été consentie dans un délai expirant le 31 août 2018.

Une prorogation était prévue selon certaines modalités, pour le cas où le notaire rédacteur n’aurait pas eu communication de documents relatifs à l’origine de propriété, aux renseignements hypothécaires, aux renseignements d’urbanisme et à la purge du droit de préemption.

La Sci Oac a dénoncé la caducité de la promesse de vente par acte d’huissier du 2 juillet 2019.

Par assignation délivrée le 26 décembre 2019, M. [O] [D] a fait citer la Sci Oac, devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de constater que cet acte résolutoire n’a pas été précédé d’une mise en demeure au bénéficiaire de s’exécuter et qu’elle a donc été faite aux risques et périls du promettant, de condamner la Sci Oac à lui verser la somme de 1 million d’euros en réparation de son entier préjudice, outre 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La Sci Oac a été citée le 26 décembre 2019 en l’étude de l’huissier instrumentaire, mais n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 7 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

' rejeté l’ensemble des demandes formées par M. [O] [D] à l’encontre de la Sci Oac,

' dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [O] [D] aux dépens,

' dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour rejeter les demandes de M. [O] [D], le tribunal a d’abord considéré que l’acte du 28 avril 2017 s’analysait en une promesse unilatérale de vente, enregistrée, la Sci Oac ayant laissé à M. [O] [D] la faculté d’acquérir si bon lui semble le terrain et les parties ayant elles-mêmes qualifié l’acte comme tel en page 13. Il a ensuite constaté qu’il était stipulé que la promesse expirait le 31 août 2018, date butoir d’exercice du délai d’option, la clause de prorogation stipulée se rapportant à d’autres conditions. Or, il a retenu que la promesse unilatérale de vente était caduque, car aucune pièce produite aux débats n’établissait que le bénéficiaire avait souhaité lever l’option dans les délais et qu’ainsi, la dénonce de la caducité de la promesse effectuée le 2 juillet 2019 par la promettante devait trouver à s’appliquer, ne pouvant s’analyser comme une résolution unilatérale de la promesse. Le tribunal a ajouté que le bénéficiaire ne pouvait se prévaloir de la clause renvoyant aux dispositions de l’article 1124 alinéa 2 du code civil, puisque les conditions suspensives n’ont pas été ici réalisées et que la révocation de la promesse, du fait du promettant, est intervenue postérieurement à l’expiration du délai de levée d’option. Il en a déduit la caducité de la promesse unilatérale de vente et le rejet de toutes les prétentions indemnitaires de M. [O] [D].

Selon déclaration reçue au greffe le 26 novembre 2021, M. [O] [D] a relevé appel de cette décision, l’appel portant sur la totalité des chefs de son dispositif.

M. [O] [D] a signifié ses premières conclusions le 25 mars 2022.

La Sci Oas, régulièrement intimée par acte du 18 février 2022 délivré dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat et n’a pas conclu.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 10 février 2026.

Prétentions des parties :

Par dernières conclusions transmises le 9 février 2026, et signifiées à la Sci Oac de nouveau le 13 février 2026, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [O] [D] sollicite de la cour qu’elle :

' infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

' dise que la promesse de vente signée en date du 28 avril 2017 entre la Sci Oac et lui, portant sur une parcelle de terre situé à [Localité 2] n’a jamais été formellement atteinte de caducité,

' dise que la notification délivrée par la société Oac, par acte d’huissier de justice du 2 juillet 2019, à M. [O] [D] doit être qualifiée d’acte résolutoire de la promesse de vente,

' dise que cet acte résolutoire n’a pas été précédé d’une mise en demeure au bénéficiaire de s’exécuter et qu’elle a donc été faite aux risques et périls du promettant,

' condamne la Sci Oac à verser à M. [O] [D] une somme de 370 000 euros en réparation de son préjudice matériel,

' condamne la Sci Oac à verser à M. [O] [D] une somme de 150 000 euros en réparation de son préjudice matériel,

' condamne la Sci Oac à verser à M. [O] [D] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande d’indemnisation pour résolution fautive de la promesse de vente par le promettant

1.1. Moyens des parties

M. [O] [D] dénonce de fausses déclarations de la part de la Sci Oac dans l’acte du 28 avril 2017 en ce qu’elle a prétendu lui vendre un terrain constructible, et assure qu’il a été trompé sur un élément déterminant de son consentement à l’engagement pris dès lors qu’il aurait contracté à des conditions différentes, notamment s’agissant des délais de réitération de la promesse, s’il avait eu connaissance de cette information. Il produit à cette fin un courriel du cabinet Dot Architectes, indiquant qu’une modification du plan local d’urbanisme était nécessaire pour réaliser l’opération. Il soutient qu’il s’agit d’un dol lui ouvrant droit à réparation de ses préjudices.

Principalement, M. [O] [D] assure que, conformément aux termes de la promesse de vente, le défaut de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives au 31 août 2018 ne s’analyse pas en une absence de levée de l’option sanctionnée par la caducité de la promesse, cette sanction n’étant stipulée dans l’acte qu’en cas de non levée d’option alors que les conditions suspensives sont réunies. Or, il invoque l’absence de réalisation de ces conditions. Il en déduit que le seul écoulement du délai stipulé ne donne pas lieu à caducité automatique de l’engagement, ce dont l’intimée était consciente puisqu’elle a opéré par notification par commissaire de justice. Il considère en conséquence que cette dénonce effectuée par la Sci Oac le 2 juillet 2019 constitue, non pas un constate de la caducité de la promesse, mais une résolution unilatérale par le promettant au sens de l’article 1226 du code civil. Or, il estime celle-ci fautive en ce qu’elle a été prononcée sans sa mise en demeure préalable et en l’absence de manquement qui lui soit imputable.

M. [O] [D] entend obtenir réparation des préjudices subis par la faute de la Sci Oac, et tenant en une perte de chance de percevoir le bénéfice des fruits de l’opération de promotion immobilière envisagée, ainsi qu’un préjudice moral en raison du comportement déloyal de sa cocontractante, ayant mis fin brutalement à la promesse.

La Sci Oac, régulièrement citée, n’a pas constitué avocat. En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, en ce cas, il est néanmoins statué sur le fond et la cour ne fait droit à la demande que dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1.2. Réponse de la cour

En vertu de l’article 1103 code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1124 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Par application de l’article 1226 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

En l’occurrence, il résulte de la lecture même du contrat signé en la forme authentique, devant maître [W], notaire à [Localité 3], le 28 avril 2017, dûment enregistré, que la Sci Oac a pris l’engagement de vendre à M. [O] [D] une parcelle de terre située [Adresse 2] à [Localité 2], cadastrée AL[Cadastre 1], au prix de 440 000 euros, 'étant précisé que le bénéficiaire réalise cette acquisition en vue d’édifier un programme de construction, par suite, les constructions éventuellement existantes sont destinées par lui à la démolition et la propriété sera assimilée par lui à un terrain à bâtir sous réserve de la réalisation des conditions suspensives ci-après définies'. L’ensemble des termes employés, à commencer par la désignation des parties sous les vocables respectifs de 'promettant’ et de 'bénéficiaire', outre la désignation de l’acte qualifiée de 'promesse unilatérale de vente’ en page 13, ainsi que le mécanisme décrit et mis en oeuvre, avec renvoi exprès aux dispositions de l’article 1124 du code civil, sus-visé, démontrent que l’acte du 28 avril 2017 est une promesse unilatérale de vente. Celle-ci a été expressément stipulée avec une durée expirant au 31 août 2018 à 16 heures.

Plusieurs conditions suspensives spécifiques étaient stipulées :

— obtention dans un délai de dix mois d’un permis de démolir,

— obtention dans le même délai d’un permis de construire sur l’assiette foncière constituée des parcelles AL[Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] autorisant la réalisation d’un ensemble à usage d’habitation, commerces et bureau d’une surface de plancher de 3679 m²,

— absence de recours contre les autorisations d’urbanisme.

En cas de non réalisation des conditions suspensives, une dérogation spécifique était prévue en page 7 permettant au bénéficiaire, pour celles stipulées dans son intérêt, d’y renoncé sans anéantir le contrat dès lors que l’acte authentique demeure réalisé dans le délai prévu.

S’agissant de la réalisation de la promesse, il a été convenu entre les parties, en page 13 que :

'1/ soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente.

Cette signature doit s’accompagner du versement par virement entre les mains du notaire, d’une somme correspondant à la provision sur les frais d’acte de vente et de prêt éventuel, à l’éventuelle commission d’intermédiaire, et au prix stipulé payable comptant, déduction faite de l’indemnité d’immobilisation en exécution des présentes.

2/ soit par la manifestation par le bénéficiaire de sa volonté de réaliser la vente.

Celle-ci devra être faite par exploit d’huissier, lettre recommandée avec accusé de réception ou écrit remis contre récépissé, le tout auprès du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente.

Pour être valable cette levée d’option devra être accompagnée du versement par virement entre les mains du notaire, d’une somme correspondant à la provision sur les frais d’acte de vente, à l’éventuelle commission d’intermédiaire, et au prix stipulé payable comptant, déduction faite de l’indemnité d’immobilisation en exécution des présentes.

Dans ce cas, la vente sera réitérée par acte authentique à la requête de la partie la plus diligente, au plus tard dans les quinze jours suivants la date de la levée d’option ci-dessus.

Enfin, la Sci Oac et M. [O] [D] ont convenu qu’une fois toutes les conditions suspensives prévues aux présentes réalisées, si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans le délai ci-dessus, éventuellement augmenté des trente jours de prorogation, il sera déchu de plein droit dans le bénéfice de la présente promesse conformément aux dispositions de l’article 1117 alinéa 1er du code civil, et ce sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui pourra, alors, disposer librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le bénéficiaire'.

Ainsi, aux termes de la promesse unilatérale de vente du 28 avril 2017, la Sci Oac s’est engagée à vendre la parcelle de terrain AL86 à M. [O] [D] au prix de 440 000 euros, cet engagement étant valable jusqu’au 31 août 2018, délai éventuellement prorogé de 7 jours et sans pouvoir excéder un mois, soit le 28 septembre 2018 (page 3 de l’acte), afin de permettre au notaire de réunir les documents requis.

Aucune réitération de la vente n’a eu lieu dans ce délai. De plus, il ne résulte d’aucune des pièces produites que M. [O] [D] ait réglé les sommes requises, ou manifesté d’une quelconque façon, son intention de lever l’option qui lui a été consentie avant le 31 août 2018.

La promesse unilatérale de vente protège les intérêts du bénéficiaire en liant le promettant quant à son engagement de vendre pendant tout le délai convenu entre les parties, donc en l’occurrence du 28 avril 2017 au 31 août 2018. En revanche, il ne peut s’agir d’un engagement perpétuel, alors que de son côté, le bénéficiaire, pendant ce même délai, est libre de lever ou non l’option.

Dès lors, le mécanisme de la promesse unilatérale de vente permet au promettant de retrouver sa pleine liberté sur son bien en cas de non levée d’option par le bénéficiaire au terme du délai fixé.

Certes, en page 14 de l’acte, la clause précise cette conséquence en l’envisageant 'une fois les conditions suspensives prévues à l’acte réalisées’ et indique alors qu’aucune mise en demeure de la part du promettant n’est requise pour qu’il dispose librement de son bien. Tel n’est pas le cas ici puisque le permis de construire n’a pas été obtenu, sans que les causes de cette non obtention ne soient établies.

Néanmoins, par acte délivré par commissaire de justice le 2 juillet 2019, la Sci Oac a dénoncé à M. [O] [D] la caducité de la promesse et lui a signifié qu’elle se considérait déliée de tout engagement à son égard et libre de disposer de son bien. La Sci Oac a donc pris acte de l’expiration du délai de réitération, au demeurant depuis près d’un an, et a signifié la caducité au bénéficiaire, conséquence prévue de droit dans de telles circonstances, notamment en vertu de l’article 1124 du code civil. En effet, si toute rétractation unilatérale du promettant, avant la levée d’option par le bénéficiaire, est de plein droit inefficace, le bénéficiaire pouvant toujours valablement décider de lever l’option avant l’expiration du délai convenu, à l’inverse, la rétractation ou la révocation de la promesse, au-delà de l’expiration du délai de levée d’option, emporte la caducité de la promesse, en l’absence de levée d’option dans le délai imparti au bénéficiaire. Tel est le cas ici.

Par ailleurs, M. [O] [D] ne peut invoquer un vice de consentement à raison d’une information inexacte qu’aurait transmise la Sci Oac sur la nature constructible du terrain, alors, d’une part, que lui-même n’a pas levé l’option, et n’a donc pas manifesté son accord sur la vente, et, d’autre part, a fait stipuler des conditions suspensives portant sur ce point.

Ainsi, il appert que l’acte délivré par commissaire de justice à la demande de la Sci Oac, le 2 juillet 2019, vaut dénonce de la caducité de la promesse unilatérale de vente du 28 avril 2017, mais ne s’analyse aucunement en une résolution unilatérale, l’engagement réciproque des parties n’ayant pas été consacré en amont et la convention étant caduque depuis le 31 août 2018.

De même, il n’est justifié d’aucun abus de la part de la Sci Oac du fait de cette dénonce, dès lors que la caducité de la promesse unilatérale de vente résulte de l’absence de levée d’option par le bénéficiaire lui-même, M. [O] [D], près d’un an avant.

En définitive, il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu la caducité de la promesse unilatérale de vente du 28 avril 2017, l’absence de tout comportement fautif de la Sci Oac, et donc en ce qu’elle a rejeté l’intégralité des prétentions de M. [O] [D].

2. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [O] [D], qui succombe au litige, supportera les dépens d’appel. En outre, toute demande par lui présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ne peut qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Condamne M. [O] [D] au paiement des dépens,

Déboute M. [O] [D] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,