COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 12 MAI 2026

N° 2026/209

Rôle N° RG 21/13606 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIECE

S.C.I. CARPE DIEM

C/

[D] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Clémentine PUJOS

M^e Christophe DELMONTE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 31 Août 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04453.

APPELANTE

S.C.I. CARPE DIEM

représentée par son gérant en exercice Monsieur [T] [G] agissant es qualité

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Clémentine PUJOS, avocat au barreau de TOULON, et M^e Olivier HASENFRATZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMÉE

Madame [D] [R]

née le 01 Septembre 1955 à [Localité 2] (62), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe DELMONTE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre,

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique reçu le 21 février 2013 en l’Étude de Maître [H] [E], notaire associé de la SELARL [C] [V] et [H] [L], en résidence à [Etablissement 1]), la société civile immobilière Carpe Diem a cédé à Mme [D] [R] les droits qu’elle détenait au titre du contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un lot devenu le lot n°23 et acquis précédemment auprès de la SCI Bleu Azur ayant fait l’objet de l’acte authentique du 25 mai 2012.

Cette cession de droit a été opérée moyennant la somme de 249 183,95 euros dont :

-8 000 euros pour les biens mobiliers ;

-241 219,95 euros pour les biens et droits immobiliers.

Au jour de la cession l’état d’avancement des travaux était de 95% et une partie du prix a été payée comptant à la signature de l’acte portant cession soit la somme de 229 124,75 euros pour la partie immobilière, outre la somme de 8 000 euros au titre des meubles, le surplus, soit de 12 059,20 euros étant exigibles à la réception.

Les parties ont décidé d’opter pour le dispositif fiscal de non-taxation à la TVA (article 257bis du CGI) considérant le bien cédé comme un bien loué.

L’acquisition entrant dans le champ des résidences de tourisme une double obligation a été mise à la charge de Mme [R] à savoir : donner à bail le local acquis, et opter pour l’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée sur les loyers qu’elle percevra.

La SCI Carpe Diem a fait l’objet d’un redressement fiscal au titre de la TVA pour un montant de 46 383 euros sur la vente du 21 février 2013 dans la mesure où s’agissant de la première cession d’un bien immobilier d’investissement, le service des finances publiques a constaté que l’acquéreur n’était pas soumis à la TVA et que dès lors, l’opération de cession devait être taxée.

Elle a par courrier recommandé portant accusé de réception du 19 avril 2018, rappelé à Mme [R] ses obligations et l’a mise en demeure de lui régler le montant intégral de la créance fiscale, en vain, Mme [R] considérant que le redressement fiscal ne lui était pas imputable.

Invoquant un préjudice financier trouvant son origine dans le défaut d’exécution des obligations contractuelles mises à la charge de Mme [R] aux termes mêmes de l’acte notarié, la SCI Carpe diem a assigné devant le tribunal judiciaire de Toulon par acte du 7 septembre 2018 cette dernière aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 46 383 euros au titre de la régularisation de la TVA.

Par jugement rendu le 31 août 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a débouté la SCI Carpe Diem de ses demandes et Mme [R] de sa demande de dommages et intérêts. Il a en outre condamné la SCI Carpe Diem à payer à Mme [R] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 24 septembre 2021, la SCI Carpe Diem a interjeté appel de la décision.

La clôture de l’instruction est en date du 17 février 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 14 décembre 2021, au visa des articles 1101, 1217, 1231 et suivants du Code civil, la SCI Carpe Diem demande à la cour de réformer la décision rendue par le tribunal de Toulon le 31 août 2021 :

— juger que l’obligation déclarative d’option de TVA pesait sur Mme [R] dès la signature de l’acte de vente de l’immeuble en état futur d’achèvement ;

— la condamner à lui régler la somme de 46 383 euros en principal au titre de la régularisation de déduction de TVA qui a été mise à sa charge et que celle-ci a été dans l’obligation de s’acquitter auprès de l’administration fiscale du fait du non-respect par Mme [R] des obligations mises à sa charge dans l’acte authentique du 21février 2013 ;

— ordonner que le paiement de la somme de 46 383 euros produise intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir par application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner Mme [R] à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 9 mars 2022, Mme [R] demande à la cour au visa des articles 1101 et 1218 du Code civil, de confirmer en toutes ses dispositions la décision déférée et de débouter la SCI Carpe diem de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel, elle demande à la cour de condamner la SCI Carpe Diem au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il est fait renvoi aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la responsabilité contractuelle de Mme [R]

1.1 Moyens parties

La SCI Carpe Diem fait valoir que le fait générateur du paiement de la TVA est la non inscription en tant que bailleur auprès de l’administration par Mme [R] ; que la non-conformité ou le non achèvement de l’immeuble n’est pas opérant, dans la mesure où au moment de la vente, et pour l’exonérer, l’acheteur fait basculer la TVA sur lui-même par le fait de son inscription en tant qu’assujetti et qu’il n’est donc pas nécessaire que local soit loué immédiatement ; que seule la déclaration immédiate de ce que l’immeuble est à but locatif avec TVA est suffisant. Elle soutient ainsi qu’en ne se déclarant pas, Mme [R] a automatiquement dérogé à ses engagements contractuels et a commis une faute qui est la cause du redressement de l’administration fiscale et donc que le montant du redressement constitue son préjudice indemnisable. Elle ajoute que c’est la seule violation contractuelle qui a généré le préjudice (lien de causalité) puisque le fisc a pu considérer, faute de déclaration d’inscription postérieure à la vente, que la vente en elle-même était un aboutissement lui permettant de collecter la TVA. Or, elle rappelle que Mme [R] a acheté cet immeuble 20% moins cher que sa valeur du marché puisque la vente a été entendu à un prix hors taxe ; qu’elle devait se déclarer comme bailleur à loyer de TVA, cette obligation d’opter s’entendant au moment de la vente et non pas au moment de la mise en location car il serait inconcevable d’être exonéré de TVA et de revenir sur cette option en cas de non encaissements de loyers. Elle considère ainsi que le tribunal a dénaturé le contrat en inversant la charge de la causalité, et en mélangeant le fait générateur qui a prévalu à sa taxation et la faute de Madame [R] qui n’a pas opté alors que c’est cette seule et unique déclaration qui transfère le poids de la charge de la TVA de la vente à l’encaissement des loyers.

Mme [R] soutien en réponse que la société appelante a acquis en VEFA dans le cadre de l’article 257 I 2. 2 du code général des impôts, moyennant un prix de 283 117 euros comprenant 46 397,10 euros de TVA, qu’elle lui a ensuite cédé le 21 février 2013, avec un bail commercial consenti à la SARL Saint [I] 83 pour 9 ans le 25 mai 2012 et que l’immeuble dans lequel se trouve son appartement n’a pas été achevé et n’a jamais reçu de conformité de sorte qu’il n’a pu être exploité par la société locataire et qu’aucun loyer n’a jamais été versé.

Elle considère ainsi que l’opération de la SCI Carpe Diem est manifestement frauduleuse, étant précisé que son gérant, était le maître d''uvre chargé du suivi du chantier « [Adresse 3] », et connaissait parfaitement lors de la vente l’état d’avancement du chantier ; qu’elle ne l’a pas suffisamment informée des conséquences du défaut d’achèvement de l’immeuble, défaut qu’elle ne pouvait ignorer en sa qualité de maître d''uvre.

Elle considère enfin que le redressement fiscal de la Société Carpe Diem ne peut lui être imputée car la notification de redressement n’est pas fondée sur le fait que « l’acquéreur n’était pas soumis à la TVA » comme elle le prétend mais sur le fait que « la cession effectuée le 21 février 2013 d’un immeuble et de meubles meublants entre par nature dans le champ d’application du I et du II de l’article 256 du CGI car elle est accomplie à titre onéreux par un assujetti en tant que tel ». Il ne porte donc que sur la vente elle-même, vise l’année 2013 et ne fait aucune référence au statut et à l’activité de l’acquéreur. Selon elle il appartenait au vendeur de justifier qu’il avait effectivement opté pour l’application de la TVA à la location de l’immeuble.

1.2 Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1147 applicable à l’espèce et devenu l’article 1231 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article L 257 bis du code général des impôts, les livraisons de biens, les prestations de services et les opérations mentionnées aux 6° et 7° de l’article 57, réalisées entre redevables de la TVA, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit d’une universalité totale ou partielle de biens.

Il en résulte que la dispense de taxation s’applique aux cessions d’immeubles attachés à une activité de location immobilière avec reprise ou renégociation des baux en cours, qui interviendraient entre deux parties redevables de la TVA au titre de cette activité dès lors que ces cessions s’inscrivent dans une logique de transmission d’entreprise ou de restructuration réalisée au profit d’une personne qui entend exploiter le bien transmis.

En l’espèce, l’acte de vente du 21 février 2013 par lequel la SCI Carpe Diem a vendu à Mme [R] un bien immobilier loué à titre commercial à la société d’exploitation Saint [I] 83 par bail souscrit le 25 mai 2012 pour une durée de 9 ans, leur a permis de déduire la totalité de la TVA se rapportant aux biens acquis.

L’acte stipule en que :

— Page 13 : « le vendeur et l’acquéreur déclarent être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256 A du code général des impôts.

S’agissant de la première vente d’un immeuble loué en TVA préalablement à son achèvement à un acquéreur continuant les baux en cours, la présente opération n’est pas soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, le prix sera soumis à la seule taxe foncière, le tout en conformité avec tant des dispositions de l’article 257-bis du CGI que d’un rescrit fiscal numéro 2006/34 publié le 12 septembre 2006 au BO des impôts. »

L’acte prévoit également page 39 que : « L’acquéreur reconnaît :

— qu’il a eu connaissance de la note relative à la fiscalité attachée à la présente acquisition, laquelle note est demeurée ci-jointe et annexée aux réentes après mention,

— que le notaire soussigné a attiré l’attention sur les particularités de la fiscalité attachée à la présente acquisition de locaux situés dans une résidence de tourisme classée qui implique le respect par l’acquéreur des obligations suivantes :

1°) Obligation de donner à bail

L’acquéreur reconnaît que le bien faisant l’objet des présentes est actuellement donné à bail à la Société d’exploitation dénommée Saint-[I] 83 (').

2°) Assujettissement des loyers à la TVA

L’assujettissement des loyers des locaux de la Résidence de tourisme classée à la [Etablissement 2] résulte de l’application des dispositions ci-après littéralement rapporté par extrait en caractères italiques : (') ;

L’acquéreur déclare que dans le respect des dispositions qui précédent, il a, aux termes d’un bail commercial prenant effet le lendemain du jour de la livraison des biens objet de la vente, consenti la location meublée des locaux présentement acquis à la société dénommée Saint [I] 83 (') ;

Par suite les loyers des sous locations seront-elles aussi soumises au régime de la TVA.

3°) Obligations liées à l’assujettissement des loyers à la TVA

L’acquéreur déclare être informé de son obligation d’opter pour l’assujettissement des loyers qu’il percevra à la TVA dans les conditions de l’article 293 F du code général des impôts et de renoncer à la franchise

Cette option prendra effet le 1er jour du mois au cours duquel elle sera déclarée au service des impôts et devra être renouvelée, en tant que de besoin pendant la durée du reversement de la TVA susceptibles d’être exigible (').

L’acquéreur reconnait avoir été également informé des obligations lui incombant et des formalités qu’il aura à accomplir pour parvenir au remboursement de la taxe sur la TVA ayant grevé la présente acquisition, savoir :

— déclaration d’existence,

— option volontaire à la TVA au régime réel simplifié conformément à l’article 293F du CGI,

— demande de remboursement du crédit TVA,

— souscription des déclarations périodiques de la TVA sur les loyers encaissés. »

Enfin, en page 28 de l’acte, au paragraphe achèvement de l’immeuble, il est mentionné que : « le vendeur s’oblige à poursuivre la construction de l’immeuble et des biens vendus et à les achever dans le délai qui sera fixé (') ; Délai -livraison : Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipements nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 30 juin 2013 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension de délai de livraison. »

Il est ainsi constant que le bien à destination locative n’était pas achevé au jour de l’acte de cession de sorte que loué par la SCI Carpe Diem aucun loyer commercial n’a été perçue par cette dernière et que Mme [R] venant en droit n’en a pas perçu non plus.

La SCI Carpe Diem reproche à Mme [R] de ne pas avoir fait sa déclaration immédiate en tant que bailleur assujetti à la TVA pour que l’opération de vente conserve le caractère hors taxes.

Toutefois, il est aussi constant que le contrat de location liant le vendeur puis l’acquéreur par cession des droits, à la société d’exploitation Saint-[I] 83 par acte sous seing privé du 25 mai 2012 à effet : « le lendemain de la livraison du bien », n’avait pas reçu exécution en sorte que la continuité d’exploitation requise par l’article 257 bis du code général des impôts faisait défaut.

Ainsi, si l’acte de cession du lot n° 23 consistant en un bien loué à titre commercial permettait aux parties par option du bailleur en conformité avec l’article 261 du code général des impôts et renonciation au bénéfice de la franchise prévue à l’article 293 F du même code, de déduire la totalité de la TVA se rapportant au biens acquis, encore fallait -il que le bailleur opte pour l’assujettissement des loyers commerciaux à la TVA.

Pour autant, s’il n’est pas contesté que Mme [R] n’a pas opté pour l’assujettissement à la TVA et que l’administration fiscale a émis à l’encontre de la SCI Carpe Diem une proposition de rectification émanant du Centre des impôts de la Seyne- sur- mer d’un montant de 40 830 euros outre les intérêts de retard s’élevant à 5 553 euros au motif que la vente du bien à Mme [R] s’analysait en une livraison d’immeuble taxable au sens de l’article 257 I du CGI , et que la SCI Carpe Diem aurait dû procéder à la régularisation de la TVA antérieurement déduite sur l’immeuble, il n’est pas démontré que cette absence de déclaration de Mme [R] est fautive. En effet, la SCI Care Diem justifie certes, s’être acquittes par débit de son compte bancaire de l’imposition réclamée’mais pour que la responsabilité de Mme [R] soit engagée encore lui faut-il démontrer que ce défaut d’option était fautif.

Cependant, il a été rappelé plus haut que le bail commercial dont elle devait percevoir les loyers, n’a pas reçu d’exécution en ce qu’il ne prenait effet qu’au lendemain de la livraison du bien.Or la livraison ne s’entend que d’un bien achevé.

Mme [R] soutient en premier lieu que c’était à l’appelante d’opter pour l’assujettissement de la TVA en premier. Elle ne peut être suivie à ce titre au regard des mentions de l’acte qui lui conférait cette obligation. Mais, en second lieu, elle fait valoir que ce bien n’a jamais été achevé et n’est contredite par aucun élément versé aux débats par l’appelante ; qu’il n’ait justifié par ailleurs, d’aucun versement de loyer et que contrairement à ce qu’il est soutenu par l’appelante, l’acte n’impose pas dès la signature de l’acte, l’accomplissement par l’acquéreur de la déclaration de l’option à l’administration fiscale mais mentionne que « l’acquéreur déclare être informé de son obligation d’opter pour l’assujettissement des loyers qu’il percevra à la TVA dans les conditions de l’article 239 F du code général des impôts et de renoncer à la franchise ». Il s’en déduit que l’acte d’option de l’acquéreur auprès de l’administration fiscale est forcément précédé par l’exécution du contrat de bail commercial et de l’exploitation de sorte qu’en l’espèce, l’absence de toute exploitation liée à l’absence d’achèvement du lot à usage commercial que ne pouvait ignorer le vendeur qui s’était engagé à le terminer en 2013 comme indiqué ci-dessus, et cela depuis l’origine de la signature du bail en mai 2012, Mme [R] ne pouvait pas effectuer la démarchee requise auprès de l’administration fiscale concomitamment à son acquisition et qui aurait permis aux parties d’être placé sous ce régime fiscal exonératoire de TVA.

Il s’en déduit que Mme [R] ne pouvant accomplir la démarche dont elle avait l’obligation à défaut de possibilité d’exécution du contrat de bail dont la prise d’effet était au lendemain de la livraison du bien qui n’était toujours pas intervenu, son inaction en ce sens ne peut être considérée comme fautive. Ainsi la cession ne pouvant bénéficier des dispositions de l’article 297 I du CGI, le redressement fiscal était justifié et ne pouvait être fait qu’à l’encontre du vendeur.

Le jugement mérite confirmation en toutes ses dispositions soumises à la cour.

2-Sur la demande de dommages et intérêts

Au regard de ce qui vient d’être jugé, la SCI Carpe Diem n’est pas fondée dans sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et elle sera déboutée.

3-Sur les demandes accessoires

La SCI Carpe Diem supportera la charge des dépens d’appel et sera nécessairement déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité commande enfin, d’allouer à Mme [D] [R] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles venant s’ajouter à la somme allouée au titre du jugement de première instance.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déboute la SCI Carpe Diem de sa demande de dommages et intérêts ;

La condamne à supporter la charge des dépens d’appel ;

La déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La condamne à payer à Mme [D] [R] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La Greffière la Présidente