COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 22 JANVIER 2026

N° 2026/ 35

Rôle N° RG 25/04980 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOXXN

[V] [D]

C/

[L] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe PAYAN

M^e Aurélie REYMOND

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 01 Avril 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/01218.

APPELANTE

Madame [V] [D]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-004775 du 10/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4]),

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe PAYAN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Madame [L] [Y], demeurant chez CABINET PM IMMOBILIER SAS [Adresse 3]

représentée par M^e Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Véronique GODFRIN, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [Y] et Mme [D] sont liées par un contrat de bail d’habitation à effet au premier mai 2017, portant sur un appartement situé à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 800 euros, majoré d’une provision sur charges de 100 euros.

Par acte du 07 novembre 2023, Mme [D] s’est vu délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par assignation du 15 janvier 2024, Mme [Y] a fait citer Mme [D] aux fins principalement de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation à un arriéré locatif et à une indemnité d’occupation. Subsidiairement, elle sollicitait la résiliation judiciaire du bail.

Par jugement contradictoire du premier avril 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] a statué ainsi :

DECLARE l’action en résiliation de bail recevable ;

REJETTE la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

REJETTE l’exception d’inexécution de l’obligation de payer le loyer ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 8 avril 2017 entre Mme [L] [Y]

et Mme [V] [D] concernant le logement, situé au [Adresse 2], dans le [Adresse 7] [Localité 5], aux torts exclusifs de Mme [V] [D] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [V] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans

le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [V] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [L] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L 412-1du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [V] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit mille cinquante deux euros et quatre- vingt-douze centimes (l052.92 euros) à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [V] [D] à verser à Mme [L] [Y] la somme de dix-neuf mille cent vingt-huit euros et quarante trois centimes (19.128,43 euros) au titre de l’arriéré locatif

(loyers, charges) au 3l décembre 2024 terme du mois de décembre 2024 inclus ;

REJETTE les demandes d’expertise judiciaire, de dispense de paiement des loyers, d’autorisation à

les consigner et de dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire;

CONDAMNE Mme [V] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [V] [D] à verser à Mme [L] [Y] une somme de six cents

euros (600 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le premier juge a estimé irrégulière la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire au motif que celle visée au bail ne prévoyait ni de délai ni de délivrance d’un commandement de payer.

Il a en revanche prononcé la résiliation du bail au motif d’impayés locatifs.

Il a rejeté l’exception d’inexécution de paiement du loyer relevée par Mme [D] au motif que cette dernière ne justifiait pas de la réalité des désordres.

Il a également rejeté les demandes de Mme [D] en expertise judiciaire, dispense de paiement des loyers, dommages et intérêts, demande de délais de paiement et demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Par déclaration du 23 avril 2025, Mme [D] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Mme [Y] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter, Mme [D] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

— d’ordonner une mesure d’instruction ayant pour objet l’état du logement occupé par Mme [D], -de désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction de commettre avec la mission habituelle en pareille matière,

— de dispenser Mme [D] du paiement du loyer à compter du mois de novembre 2022 en application de l’exception d’inexécution,

— de dire que Mme [D] sera autorisée à consigner les loyers en ce compris les sommes versées au titre des APL versées par la caisse d’allocations familiales dans l’attente du rapport d’expertise,

— de condamner Mme [Y] à payer à Mme [D] une somme de 16 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance subi,

— d’octroyer les plus larges délais de paiement pour apurer le reliquat de dette locative dont Mme [D] pourrait demeurer débitrice ,

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle expose que son bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et soulève une exception d’inexécution pour être dispensée du paiement du loyer. Elle évoque des problèmes d’aération, d’humidité et de moisissures. Elle souligne que son état de santé s’est dégradé en raison de ces désordres. Elle sollicite une indemnisation pour réparer le préjudice qu’elle subit en lien avec les manquements de son bailleur.

Elle estime nécessaire la mise en oeuvre d’une expertise.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le premier juillet 2025 auxquelles il convient de se reporter, Mme [Y] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de débouter Mme [D] de ses demandes,

— de condamner Mme [D] à lui verser la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [D] aux dépens.

Elle note que Mme [D] ne s’est pas acquittée des sommes dues dans le délai requis, à la suite de la délivrance du commandement de payer. Elle fait état d’une dette locative qui s’est aggravée et déclare que Mme [D] et sa famille génèrent d’importants troubles au sein de l’immeuble.

Elle indique que Mme [D] ne rapporte pas la preuve de l’indécence du logement. Elle ajoute que le signalement que cette dernière avait formé auprès de la CAF, en réalité consécutif à la délivrance du commandement de payer, n’a eu aucune suite. Elle relève que les seuls désordres qui existent sont la conséquence des dégradations et du défaut d’entretien des lieux par Mme [D].

Elle ajoute qu’elle a fait intervenir une entreprise afin de réaliser les éventuels travaux nécessaires, qui a noté que les désordres étaient dus à une mauvaise utilisation des lieux par les locataires. Elle précise que les travaux proposés ont de surcroît été refusés par Mme [D].

Elle conclut au rejet de l’ensemble des prétentions adverses.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 novembre 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée (…).

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

Selon l’article 7 de la loi précitée, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du même code énonce que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Enfin, l’article 1731 du même code stipule que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aucun état des lieux d’entrée n’est produit au débat. En l’absence de démonstration inverse, Mme [D] est présumée avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

Mme [D] produit au débat des photographies inexploitables qui ne démontrent pas l’existence d’un logement indécent ou inhabitable. De la même manière, le signalement qu’elle a adressé à la CAF, sans autre pièce, ne démontre rien.

Ainsi, rien ne permet de démontrer que le logement serait inhabitable. Elle ne peut donc prétendre à une exception d’inexécution du paiement du loyer à compter du mois de novembre 2022.

Cette dernière ne démontre pas, en application de l’article 1353 du code civil, s’est acquittée de ses loyers.

Il est établi par un décompte effectué par Mme [Y], non contestée par Mme [D], que cette dernière n’a pas payé régulièrement son loyer et que la dette locative est importante, puisqu’elle s’élevait à la somme de 7633, 22 euros au premier janvier 2024 et à la somme de 19.128, 43 euros en décembre 2024.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge, retenant un manquement grave et répété de la locataire à son obligation de payer ses loyers et charges, a prononcé la résiliation judiciaire du bail.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et statué sur les conséquences de cette dernière (expulsion; indemnité d’occupation).

Il sera également confirmé s’agissant de l’arriéré locatif, du rejet de la demande tendant à prononcer une mesure d’instruction, du rejet tendant aux plus larges délais de paiement, alors que le montant de la dette est importante et que Mme [D] ne justifie pas qu’elle pourrait s’acquitter d’un échéancier.

Il sera enfin confirmé ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [D], cette dernière ne démontrant aucun préjudice de jouissance lié à l’inexécution du bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état de réparations. Il apparaît qu’une prise de courant a été arrachée et en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, Mme [D] doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont elle a la jouissance exclusive, à moins qu’elle ne démontre que l’arrachement de la prise ait eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’elle n’a pas introduit dans le logement, ce qu’elle ne fait pas.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [D] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Mme [Y] les frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné Mme [D] aux dépens et au versement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

Mme [D] sera également condamnée à verser à Mme [Y] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE Mme [V] [D] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [D] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,