COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 JUIN 2026

N° 2026/ 352

Rôle N° RG 25/09868 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPDF6

S.E.L.A.R.L. OSTEO&THERAPY

C/

S.C.I. RIEN QUE POUR TOITS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphanie AGOSTINI,

M^e Anthony DUNAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Président du TGI de [Localité 1] en date du 29 juillet 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/01496

APPELANTE

S.E.L.A.R.L. OSTEO&THERAPY,

immatriculée au RCS de [Localité 2] n° 884 760 927

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

domicilié es qualité audit siège social sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie AGOSTINI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.I. RIEN QUE POUR TOITS,

immatriculée au RCS de [Localité 2] n° 803 321 892

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

domicilié es qualité audit siège social sis [Adresse 1] représentée par M^e Anthony DUNAN, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 avril 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M. Gilles PACAUD, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2024, la société civile immobilière (SCI) Rien que pour Toits a donné à bail commercial à la SELARL Ostéo & Thérapy des locaux d’une super’cie d’environ 666 m2 situés dans un bâtiment sis [Adresse 2], parcelles cadastrées D [Cadastre 1] et [Cadastre 2], et ce, afin que cette dernière y exerce une activité d’ostéopathie.

Le bail a été concédé pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2024, moyennant un loyer mensuel de 6 800 euros HT, TVA en sus, soit 8 160 euros TTC, payable le 5 de chaque mois.

Le 3 février 2025, la SCI Rien que pour Toits a fait délivrer à sa locataire un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 28 727,48 euros correspondant à des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, elle l’a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins, au principal, d’entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion, fixer une indemnité d’occupation et de la voir condamner à lui verser une somme de 38 958,86 euros correspondant à la dette locative.

Par ordonnance contradictoire en date du 29 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :

— constaté la résiliation du bail liant les parties au 4 mars 2025 ;

— ordonné, en cas de besoin, l’expulsion de la SELARL Ostéo & Thérapy et celle de tous occupants de son chef du local loué susvisé, dans le mois de la signi’cation de son ordonnance ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

— autorisé, en cas d’expu1sion, la SCI Rien que pour Toits à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de la SELARL Ostéo & Thérapy ;

— condamné la SELARL Ostéo & Thérapy à payer, à titre provisionnel, à la SCI Rien que pour Toits une indemnité mensuelle d’occupation de 8 160 euros TTC jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamné la SELARL Ostéo & Thérapy à payer, à titre provisionnel, à la SCI Rien que pour Toits, la somme de 29 982,86 euros au titre de la dette locative ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’imputation de sommes hypothétiques dues au titre de l’article 10 du décret n° 200l-212 du 8 mars 2001 ;

— condamné la SELARL Ostéo & Thérapy aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au pro’t de Maître Anthony Dunan ;

— condamné la SELARL Ostéo & Thérapy à payer SCI Rien que pour Toits la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les autres demandes.

Il a notamment considéré qu’aucun justificatif ni élément sur les capacités financières n’étant versé aux débats et la dette ayant progressé en dépit d’une proposition amiable de règlement rapide, il n’y avait lieu de faire droit à la demande de délais de paiement.

Selon déclaration reçue au greffe le 8 août 2025, la SELARL Ostéo & Thérapy a interjeté appel de cette décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné son expulsion et l’a condamnée à payer à la SCI Rien que pour Toits une indemnité d’occupation mensuelle de 8 160 euros jusqu’à parfaite libération des lieux.

Par dernières conclusions transmises le 11 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SELARL Ostéo & Thérapy sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise des chefs déférés et, statuant à nouveau :

— ordonne la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail commercial signé par les parties ;

— ordonne son maintien dans les locaux commerciaux donnés à bail ;

— statue sur ce que de droit sur les dépens.

Par dernières conclusions transmises le 13 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Rien que pour Toits sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance sauf en ce qui concerne la condamnation au titre de la dette locative et, statuant à nouveau :

— juge qu’au 3 mars 2025, la créance de loyers et charges qui lui est due par la SELARL Ostéo & Thérapy est arrêtée à la somme provisionnelle de 38 958,86 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque terme ;

— constate les règlements intervenus postérieurement au 3 mars 2025 (notamment : 6 000 euros le 07/03/2025 ; 8 160 euros le 30/04/2025 ; 8 160 euros le 02/05/2025 ; 2 160 euros le 06/05/2025 ; 8 160 euros le 30/05/2025 ; 8 160 euros le 02/06/2025) ;

— juge que ces paiements s’imputent conformément aux règles légales d’imputation et, en tant que de besoin ;

— juge que la dette de loyers et charges arrêtée au 3 mars 2025 doit être tenue, à tout le moins, pour intégralement désintéressée, sans préjudice du débat distinct relatif aux indemnités d’occupation dues à compter du 4 mars 2025 ;

— infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la SELARL Ostéo & Thérapy à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 8 160 euros TTC « jusqu’à parfaite libération des lieux », sans préciser le point de départ ;

— condamne la SELARL Ostéo & Thérapy à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation de 273,33 euros par jour, à compter du 4 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs et la cessation de toute occupation de son chef ;

— juge que cette indemnité est due au prorata temporis jusqu’à la date de libération effective ;

— dise que les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation porteront intérêts au taux légal dans les conditions de droit commun ;

— condamne la SELARL Ostéo & Thérapy à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 64 034,40 euros au titre du solde actualisé des sommes exigibles (indemnités d’occupation, charges, taxes et sommes assimilées), arrêté au 13 mars 2026, après imputation de l’ensemble des paiements partiels intervenus, y compris ceux encaissés dans le cadre de mesures d’exécution forcée, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, dans la limite de ce que la cour estimera non sérieusement contestable ;

— juge que la SELARL Ostéo & Thérapy demeure tenue au paiement de l’indemnité d’occupation, telle que fixée par l’arrêt à intervenir, et, en tant que de besoin, la condamne au paiement, à titre provisionnel, des arriérés d’indemnité d’occupation échus jusqu’au 13 mars 2026, à parfaire jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des paiements encaissés, dans la limite de ce que la cour estimera non sérieusement contestable, outre intérêts au taux légal ;

— condamne la SELARL Ostéo & Thérapy aux entiers dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Anthony Dunan, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamne la SELARL à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales ou cas très spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des dispositions de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et de bonne foi.

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bail signé par les parties le 1er octobre 2024 stipule, en son article 9, qu’à défaut d’exécution par le preneur de l’une quelconque des clauses du bail … et en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur exacte échéance, des arriérés de loyer et charges … le contrat sera résilié de plein droit un mois après la délivance d’un commandement de payer ou d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause, avec volonté d’en user …

En l’espèce, l’analyse du décompte versé aux débats par la SCI Rien que pour Toits, non contesté par l’appelante, atteste que, dans les suites de la signification, le 3 février 2025, du commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 28 489,17 euros, la SELARL Ostéo & Thérapy n’a opéré son premier règlement, d’un montant de 6 800 euros que le 7 mars suivant. Dès lors, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, la locataire ne s’est pas acquittée de l’intégralité des causes dudit commandement dans le mois de sa signification.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail liant les parties par l’acquisition de la clause résolutoire au 4 mars 2025.

Elle le sera également en ce qu’elle a, de manière on ne peut plus classique, condamné la SELARL Ostéo & Thérapy à payer, à titre provisionnel, à la SCI Rien que pour Toits une indemnité mensuelle d’occupation de 8 160 euros TTC à compter du 5 mars 2005 et jusqu’à parfaite libération des lieux, ladite indemnité correspondant au montant du loyer augmenté des charges au moment de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il n’y a pas lieu, comme sollicité par l’intimée, de réformer l’ordonnance déférée pour fixer une indemnité d’occupation journalière. En effet, pour le mois de départ, ladite indemnité sera aisément calculée au prorata temporis, par recours à une simple 'règle de trois’ comme d’usage en la matière.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 1 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée : la clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En matière de baux commerciaux, tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est pas passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire de bonne foi, à jour de ses loyers.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif versé aux débats par l’intimée que, si l’appelante a apuré sa dette locative au mois d’octobre 2015, celle-ci s’est à nouveau creusée par au cours des cinq mois qui ont suivi pour atteindre la somme de 64 034,40 euros le 13 mars 2026.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée, du fait de l’évolution du litige, en ce qu’elle a condamné la SELARL Ostéo & Thérapy à payer, à titre provisionnel, à la SCI Rien que pour Toits, la somme de 29 982,86 euros au titre de la dette locative.

L’appelante sera dès lors condamnée à verser à l’intimée la somme de 64 034,40 euros avec intérêts au taux légal, à compter de la signification du présent arrêt et ce, sans qu’il n’y ait lieu de distinguer entre les différentes composantes de la dette locative, ni d’imputer les règlements selon les 'règles légales', ni même de faire courir des intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque terme, puisque seule une mise en demeure, assignation ou décision de justice peut produire un tel effet.

S’agissant de la demande de délais de paiement, la cour ne peut que constater que la dette locative s’est, après avoir été apurée le 14 octobre 2025, à nouveau creusée jusqu’à dépasser le montant retenu par le premier juge. En outre, la bonne foi de la SELARL Ostéo & Thérapy ne peut qu’être questionnée puisque, même si ce manquement aux obligations contractuelles n’est pas visé dans le commandement signifié le 3 février 2025, il s’induit de l’attestation INPI et des captures de pages Facebook versées aux débats par la SCI Rien que pour Toits, qu’une activité de salle de sport, à l’enseigne 'Symbiose fitness', est exercée depuis le 5 janvier 2025 dans les lieux loués sans que l’appelante, qui ne la conteste en rien, justifie de l’autorisation préalable de sa bailleresse pourtant imposée par l’article 3 du bail.

Il convient dans ces conditions de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— ordonné, en cas de besoin, l’expulsion de la SELARL Ostéo & Thérapy et celle de tous occupants de son chef du local loué susvisé, dans le mois de la signi’cation de son ordonnance ;

— autorisé, en cas d’expu1sion, la SCI Rien que pour Toits à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de la SELARL Ostéo & Thérapy ;

— rejeté la demande de délais de paiement formulée par la SELARL Ostéo & Thérapy.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la SELARL Ostéo & Thérapy à verser à la SCI Rien que pour Toits la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SELARL Ostéo & Thérapy, qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 3 000 euros en cause d’appel.

La SELARL Ostéo & Thérapy supportera en outre les dépens de la procédure d’appel, distraits au profit de Maître Anthony Dunan, avocat, sur son affirmation de droit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné la SELARL Ostéo & Thérapy à payer, à titre provisionnel, à la SCI Rien que pour Toits, la somme de 29 982,86 euros au titre de la dette locative ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne la SELARL Ostéo & Thérapy à payer à la SCI Rien que pour Toits la somme de 64 034,40 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

Condamne la SELARL Ostéo & Thérapy à payer à la SCI Rien que pour Toits la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SELARL Ostéo & Thérapy de sa demande sur ce même fondement ;

Condamne la SELARL Ostéo & Thérapy aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière Le président