Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 8 janvier 2026, n° 23/09624

TI Fréjus 8 juin 2023

CA Aix-en-Provence
Confirmation 8 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Responsabilité des locataires pour dégradations
La cour a estimé que la SCI n'a pas prouvé que les dégradations étaient imputables aux locataires, en l'absence d'état des lieux d'entrée et de preuves suffisantes.
Accepté
Obligation de paiement de l'indemnité d'occupation
La cour a confirmé que les époux [X] devaient payer l'indemnité d'occupation jusqu'à la date de reprise des lieux, en l'absence de preuve de la date de libération anticipée.
Rejeté
Préjudice moral causé par la situation
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'aucun élément probant n'a été produit pour justifier le préjudice moral.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a débouté la SCI de sa demande de frais irrépétibles, considérant que les conditions pour leur octroi n'étaient pas remplies.

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1. Cour d'appel de Aix-en-Provence, le 8 janvier 2026, n°23/09624

kohenavocats.com · 30 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 8 janv. 2026, n° 23/09624
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/09624
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Fréjus, 8 juin 2023, N° 1121000800
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Daisy LABECKI-PETITJuliette BOUZEREAUFrançoise BOULAN
Cabinet(s) :	LX AIX-EN-PROVENCE
Parties :	S.C.I. DU NORD AU SUD Inscrite au RCS de Fréjus depuis le 18 juin 2007, S.C.I. DU NORD AU SUD

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 08 JANVIER 2026

N° 2026/ 12

Rôle N° RG 23/09624 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLU3O

S.C.I. DU NORD AU SUD

[F] [S] [X]

[W] [K] [G] ÉPOUSE [X] épouse [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Juliette BOUZEREAU

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de Fréjus en date du 08 Juin 2023 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 1121000800.

APPELANTE

S.C.I. DU NORD AU SUD Inscrite au RCS de Fréjus depuis le 18 juin 2007, numéro de Siren : 498 735 984, numéro de Siret : 49873598400011, Code NAF / APE : 6820B (location de terrains et d’autres biens immobiliers), dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domiciliée audit siège, Monsieur [I] [T], le gérant, résidant [Adresse 1]., demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Juliette BOUZEREAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉS

Monsieur [F] [S] [X]

né le 17 Janvier 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Daisy LABECKI-PETIT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [W] [K] [G] épouse [X]

née le 09 Mai 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Daisy LABECKI-PETIT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 novembre 2011, la SCI DU NORD AU SUD a consenti un contrat de bail aux époux [X] sur un bien situé à Sainte-Maxime moyennant un loyer mensuel de 1.000 € et pour lequel un dépôt de garantie du même montant était versé.

À la suite d’une série d’impayés, la SCI DU NORD AU SUD a délivré aux époux [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 8.024,15 € au titre de l’arriéré locatif suivant exploit de commissaire de justice en date du 3 mars 2017.

Par jugement contradictoire en date du 1er juin 2018, le tribunal d’instance de Fréjus a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*déclaré recevable l’action diligentée par la SCI DU NORD AU SUD .

*rejeté la demande en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 3 mars 2017 formée par les époux [X]

*constaté la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter du 3 mai 2017.

*ordonné l’expulsion des lieux des époux [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique.

*rejeté l’exception d’inexécution sollicitée par les défendeurs.

*condamné solidairement les époux [X] à payer à la SCI DU NORD AU SUD :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.000 € à compter du 3 mai 2017 jusqu’à la complète libération des lieux.

— la somme de 7.011, 56 € au titre de l’arriéré locatif dû au 3 mars 2017 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

*débouté la SCI DU NORD AU SUD pour le surplus.

*dit n’y avoir lieu à autoriser les époux [X] à consigner tout ou partie des loyers.

*débouté les époux [X] de l’intégralité de leurs prétentions.

*rejeté la demande de délai formulée par les défendeurs pour s’acquitter du montant des condamnations prononcées à leur encontre et quitter les lieux.

*condamné Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer du 3 mars 2017.

Les lieux ont été repris par voie extra-judiciaire suivant procès-verbal dressé le 3 septembre 2020 par Maitre [D] [R], commissaire de justice.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 7 octobre 2021, la SCI DU NORD AU SUD a assigné Monsieur et Madame [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal d’instance de Fréjus aux fins de voir ces derniers condamnés à lui régler :

— la somme de 72. 209,52 € au titre des travaux de réparation des désordres locatifs.

— la somme de 42. 642,16 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er juin 2018 au mois de septembre 2020 date à laquelle ils ont libéré les lieux.

— la somme de 12. 000 € pour l’immobilisation du bien durant la durée des travaux.

— la somme de 20. 000 € à titre de dommages-intérêts.

— la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— les entiers dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 11 avril 2023.

La SCI DU NORD AU SUD demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance mais réactualisait certaines de ses prétentions en sollicitant notamment la condamnation des défendeurs au paiement des sommes de 39.521,52 € au titre des travaux de réparation des désordres locatifs, de 35.630,60 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er juin 2018 au mois de septembre 2020 date à laquelle ils ont libéré les lieux, de 20. 000 € à titre de dommages-intérêts outre celle de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [X] demandaient au tribunal de débouter la SCI DU NORD AU SUD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, de juger qu’ils n’avaient pas dégradé l’appartement loué, qu’ils étaient bien fondés à rester dans le logement jusqu’à l’obtention d’un logement social, de juger que la SCI DU NORD AU SUD ne rapportait pas la preuve d’un préjudice moral et de condamner cette dernière au paiement de la somme de 1.200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement contradictoire en date du 8 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fréjus a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*condamné solidairement Monsieur et Madame [X] à verser à la SCI DU NORD AU SUD la somme de 26. 000 € au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation due pour la période du 1er juin 2018 au 3 septembre 2020.

*condamné solidairement Monsieur et Madame [X] à verser à la SCI DU NORD AU SUD la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*débouté la SCI DU NORD AU SUD pour le surplus de ses prétentions.

*rejeté l’intégralité des prétentions formulées par les défendeurs.

*condamné les défendeurs aux entiers dépens de la procédure.

Suivant déclaration au greffe en date du 19 juillet 2023, la SCI DU NORD AU SUD a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déboute la SCI DU NORD AU SUD pour le surplus de ses prétentions.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCI DU NORD AU SUD demande à la cour de :

*la déclarée recevable en ses demandes et bien fondée en son appel.

Statuant de nouveau.

*réformer le jugement.

*accueillir la SCI DU NORD AU SUD en ses demandes.

*condamner solidairement Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 39. 521,52 euros au titre des travaux de réparation de leurs désordres.

*condamner solidairement Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 20. 000 € à titre de dommages-intérêts.

*condamner solidairement Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner solidairement Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens de l’instance

A l’appui de ses demandes, la SCI DU NORD AU SUD indique que lors de la prise du logement, ce dernier était neuf soulignant qu’à aucun moment les époux [X] ne sont venus réclamer auprès de leur bailleur réparation ou travaux.

Elle soutient que le mode de vie de ses locataires a endommagé l’appartement, ce dernier restant clôt et les VMC pas entretenues.

Elle ajoute que les époux [X] sont partis à la cloche de bois sans payer leurs dettes locatives, ni demander que soit établi un procès-verbal de sortie avec un état des lieux contradictoire.

Enfin la SCI DU NORD AU SUD verse aux débats un nombre important de devis démontrant l’ampleur et le coût des travaux nécessitant pour la demanderesse de faire un crédit auprès de sa banque pour les réaliser.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Monsieur et Madame [X] demandent à la cour de :

* confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la SCI DU NORD AU SUD de ses demandes en paiement au titre des travaux de réparation de leurs désordres et des dommages et intérêts.

* réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— condamné solidairement Monsieur et Madame [X] à verser à la SCI DU NORD AU SUD la somme de 26. 000 € au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation due pour la période du 1er juin 2018 au 3 septembre 2020.

— condamné solidairement Monsieur et Madame [X] à verser à la SCI DU NORD AU SUD la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné solidairement Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens de la procédure.

Statuant à nouveau.

*fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme qui ne saurait dépasser celle de 18. 419,56 €.

*débouter la SCI DU NORD AU SUD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

*condamner la SCI DU NORD AU SUD au paiement de la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles c’est-à-dire non compris dans les dépens.

*condamner la SCI DU NORD AU SUD aux entiers dépens de première instance et d’appel ces derniers distraits au profit de Maître Françoise BOULAN , avocat aux offres de droit.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [X] indiquent avoir rencontré de nombreuses difficultés pour obtenir un logement social , ce qui explique pourquoi ils se sont maintenus dans les lieux malgré un jugement d’expulsion et alors que le diagnostic des Compagnons Bâtisseurs Provence du 6 février 2018 avait constaté un taux d’humidité alarmant avoisinant les 80 %.

Par ailleurs ils demandent à la cour de bien vouloir réévaluer l’indemnité d’occupation indiquant avoir quitté le logement non pas le 3 septembre 2020 mais le 1er juillet 2020 précisant en outre que l’appelante a omis de déduire certaines sommes du décompte produit à l’appui de sa demande, de sorte que l’indemnité d’occupation réelle n’est que de 18. 419,56 €.

Enfin ils soutiennent qu’aucun élément probant ne permet de démontrer que les prétendus désordres leur seraient imputables, relevant notamment que les factures versées à la présente instance sont toutes datées de janvier 2023 alors qu’ils ont quitté les lieux le 1er juillet 2020

******

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2025 et mise en délibéré au 8 janvier 2026.

******

SUR CE

1°) Sur l’indemnité d’occupation

Attendu que Monsieur et Madame [X] demandent à la Cour de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme qui ne saurait dépasser celle de 18. 419,56 €.

Qu’ils font valoir qu’ils ont quitté l’appartement non pas le 3 septembre 2020 comme soutenu par l’appelante mais le 1er juillet 2020.

Qu’ils indiquent que le décompte produit par le commissaire de justice correspondant à la somme réclamée de 42. 642,16 € prend en compte les arriérés de loyers avant 2017, cette somme correspondant à des loyers impayés avant le jugement d’expulsion du 1er juillet 2018 de sorte qu’il doit être déduit la somme de 7.011,56 € à l’arriéré locatif dû au 3 mars 2020.

Qu’ils soutiennent également que la signification du jugement d’expulsion qui n’est pas rattachée à l’indemnité d’occupation demandée à ce jour d’un montant de 89,67 euros doit être déduite tout comme la somme de 2.124,68 € correspondant aux frais de procédure.

Qu’ils ajoutent que l’appelante réclame l’indemnité d’occupation à compter du jugement d’expulsion du 1er juin 2018 de sorte que doivent être écartées les sommes avant cette date pour la période de mai 2017 à mai 2018 telles qu’elles apparaissent dans le décompte de l’huissier à hauteur de 12. 000 €.

Qu’enfin ils rappellent que la SCI DU NORD AU SUD n’a pas décompté de la somme qu’elle réclame celle de 996,69 € correspondant au versement fait par la CAF de l’allocation logement au titre du loyer en juillet 2017.

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats que la SCI DU NORD AU SUD a récupéré le logement le 3 septembre 2020 , suivant procès-verbal de reprise du bien donné à bail.

Que le procès-verbal de reprise des lieux a été signifié le 4 septembre 2020 aux époux [X].

Que ces derniers affirment avoir quitté l’appartement le 1er juillet 2020 et versent l’appui de leurs dires le contrat de bail signé le 6 juin 2020 avec la SCI MADININA.

Attendu que la jurisprudence constante considère que la date de libération des lieux et de remise des clés est celle à laquelle se termine le bail, à l’issue du préavis locatif, sauf accord des deux parties.

Qu’il appartenait ainsi aux locataires d’indiquer à la SCI DU NORD AU SUD la date à laquelle ils comptaient libérer les lieux afin de procéder à la remise des clés.

Qu’en l’état, ces derniers ne produisent aucun courrier, ni attestation de fin de bail justifiant que les clés ont été remises à la bailleresse le 1er juillet 2020.

Que dès lors, les époux [X] sont tenus au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’en septembre 2020.

Attendu que le jugement déféré a condamné solidairement Monsieur et Madame [X] à verser à la SCI DU NORD AU SUD la somme de 26. 000 € au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation due pour la période du 1er juin 2018 au 3 septembre 2020.

Que les intimés soutiennent que le premier juge a omis de déduire certaines sommes de sorte que l’indemnité d’occupation réelle n’est que de 18. 419,56 €.

Attendu qu’il convient d’observer que la somme de 26.000 euros à laquelle ont été condamnés les époux [X] concernent la période du 1er juin 2018 au 3 septembre 2020.

Que cette somme ne correspond pas à un arriéré locatif mais au montant des indemnités d’occupation dues, le premier juge ayant fixé à la somme de 1.000 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation.

Qu’ainsi les observations des époux [X] consistant à soutenir que certaines sommes auraient du être déduites ne sauraient être prises en considération puisqu’elles concernent la période antérieure au 1er juin 2018 et pour l’essentiel l’arriéré locatif.

Qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter Monsieur et Madame [X] de leur demande.

2°) Sur les désordres locatifs

Attendu que la SCI DU NORD AU SUD soutient que les intimés ont vandalisé le bien donné à bail.

Qu’elle rappelle que ce dernier était en parfait état lors de la prise de possession des lieux, alors qu’il était inhabitable lors de la reprise des lieux le 23 septembre 2020.

Qu’elle produit un certain nombre de devis justifiant de l’importance des dégradations commises et sollicite la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 39. 521,52 euros au titre des travaux de réparation de leurs désordres.

Que ces derniers font valoir qu’aucun élément probant n’est produit aux débats démontrant que les prétendus désordres leur seraient imputables.

Qu’ils indiquent que les désordres affectant l’appartement relevaient du manque d’entretien de la bailleresse comme cela a été mis en lumière par le diagnostic réalisé le 8 janvier 2018 par les Compagnons Bâtisseurs Provence.

Qu’enfin ils soulignent que les factures versées à la présente instance sont toutes datées de janvier 2023 alors qu’ils ont quitté les lieux le 1er juillet 2020.

Attendu qu’il est acquis aux débats qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé.

Que dés lors il y a lieu de considérer que le bien donné à bail à Monsieur et Madame [X] le 8 novembre 2011 était en parfait état conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil, qui énonce que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire »

Que la bailleresse soutient que les lieux ont été repris par voie extrajudiciaire et que le commissaire de justice a constaté l’abandon du logement à la cloche de bois et l’état d’insalubrité majeure de celui-ci.

Qu’elle ajoute que les dégâts occasionnés par les époux [X] ont rendu l’appartement inhabitable et sont de l’ordre du vandalisme.

Attendu qu’il convient d’observer qu’aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé.

Que le commissaire de justice Maitre [D] [R] a seulement indiqué dans son procès-verbal de reprise établi le 3 septembre 2020 que les WC étaient hors service et la chasse d’eau cassée.

Que les photos jointes à ce procès verbal ne permettent pas d’établir les désordres évoqués par l’appelante

Qu’il en est de même des photos des appartements jouxtant l’appartement litigieux.

Qu’il convient cependant de rappeler qu’aux termes de l’article 9 du code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Qu’en l’état, s’il est incontestable que le preneur a une obligation de réparer les dégradations nées de son fait, force est de constater que la SCI DU NORD AU SUD ne rapporte pas la preuve que les intimés ont commis des désordres justifiant leur condamnation à hauteur de 39. 521,52 euros au titre des travaux de réparation

Qu’elle sera par conséquent déboutée de cette demande et le jugement querellé confirmé sur ce point.

3°) Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI DU NORD AU SUD

Attendu que la SCI DU NORD AU SUD demande à la cour de condamner solidairement Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 20. 000 € à titre de dommages-intérêts au motif que Madame [T] est en dépression à cause de cette situation.

Qu’aucun élément n’est produit à l’appui de cette demande.

Qu’il y a lieu de débouter la SCI DU NORD AU SUD de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

4°) Sur les dépens et frais irrépétibles

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens en cause d’appel ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de débouter les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 8 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fréjus en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT,

DÉBOUTE la SCI DU NORD AU SUD de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

DÉBOUTE Monsieur et Madame [X] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,