COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2026

N° 2026/257

N° RG 23/09186

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLTOY

S.C.I. LE TREMBLE

S.A.R.L. ATELIER EBENISTERIE [V]

C/

S.D.C. SUN VALLEY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gilles ALLIGIER

M^e Joëlle HELOU-MICHEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ de [Localité 1] en date du 21 Juin 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 20/05258.

APPELANTES

S.C.I. LE TREMBLE

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.R.L. ATELIER EBENISTERIE [V]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Tous deux représentées par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistées par M^e Michel IZARD membre de la SCP LES AVOCATS IZARD & PRADEAU, avocat plaidant au barreau de DRAGUIGNAN,

INTIMÉE

S.D.C. SUN VALLEY

Pris en la personne de son représentant légal Syndic la SAS AGEFIM CONSULTANTS dont le siège social est sis à [Localité 1] ([Localité 2] [Adresse 2], elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Joëlle HELOU-MICHEL, avocat au barreau de GRASSE, elle-même représentée par M^e Joëlle HELOU-MICHEL, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me DAUX HARAND, Présidente de chambre a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Nadia FAYALA, greffiere auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de Maître [K], notaire à [Localité 3], en date du 10 juillet 1995, les hoirs [X] ont divisé en 11 lots un immeuble dénommé « [Adresse 4] », sis à [Localité 4] (06), [Adresse 5], et l’ont placé sous le régime de la copropriété.

Par acte de Maître [K] du 12 décembre 1996, les consorts [X] ont vendu aux consorts [V] qui l’ont, depuis, apporté à la SCI LE TREMBLE qui les loue à la SARL ATELIER EBENISTERIE [V], les lots 1, 9 et 11 de l’état descriptif de division.

Suite à de nombreux dégâts des eaux, le juge des référés a ordonné en janvier 2007 une mesure d’expertise judiciaire et désigné Monsieur [C] pour y procéder lequel a déposé son rapport le 08 avril 2008.

Une assemblée générale des copropriétaire a eu lieu le 11 juin 2020 au cours de laquelle plusieurs résolutions étaient votées

Suivant acte de commissaire de justice du 09 décembre 2020, la SCI LE TREMBLE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale de la copropriété en date du 11 juin 2020 ou à titre subsidiaire de certaines résolutions outre la condamnation de ce dernier à effectuer des travaux sous astreinte et à payer une indemnité mensuelle ainsi qu’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL ATELIER EBENISTERIE [V] est intervenue volontairement.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 21 mars 2023

La SCI LE TREMBLE demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance

La SARL ATELIER EBENISTERIE [V] demandait au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » à effectuer sous astreinte les travaux préconisés par l’expert et à lui payer une indemnité à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » concluait au débouté de l’ensemble des demandes de la SCI LE TREMBLE et sollicitait la condamnation de ce dernier à lui verser une indemnité à titre de dommages-intérêts

Suivant jugement contradictoire rendu le 21 juin 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a :

*déclaré recevable l’intervention volontaire de la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] ;

*déclaré irrecevable la demande de la SCI LE TREMBLE à voir prononcer l’annulation de la totalité de l’assemblée générale du 11 juin 2020 ;

*débouté la SCI LE TREMBLE de ses demandes tendant à voir prononcer l’annulation des résolutions n°7 et 8 de l’assemblée générale du 11 juin 2020 ;

*déclaré prescrites toutes les demandes de condamnation de la SCI LE TREMBLE et de la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » ;

*débouté la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] de toutes leurs demandes de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] »;

*débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive  ;

*condamné in solidum la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

*condamné in solidum la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] aux entiers dépens de la procédure.

Suivant déclaration reçue au greffe en date du 11 juillet 2023, la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] ont relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déclare irrecevable la demande de la SCI LE TREMBLE à voir prononcer l’annulation de la totalité de l’assemblée générale du 11 juin 2020 ;

— déboute la SCI LE TREMBLE de ses demandes tendant à voir prononcer l’annulation des résolutions n°7 et 8 de l’assemblée générale du 11 juin 2020 ;

— déclare prescrites toutes les demandes de condamnation de la SCI LE TREMBLE et de la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] ;

— déboute la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] de toutes leurs demandes de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] »;

— condamne in solidum la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamne in solidum la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] aux entiers dépens de la procédure.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 07 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » demande à la cour de :

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de la SCI LE TREMBLE à voir prononcer l’annulation de la totalité de l’assemblée générale du 11 juin 2020 ;

— débouté la SCI LE TREMBLE de ses demandes tendant à voir prononcer l’annulation des résolutions n°7 et 8 de l’assemblée générale du 11 juin 2020 ;

— déclaré prescrites toutes les demandes de condamnation de la SCI LE TREMBLE et de la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] ;

— débouté la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] de toutes leurs demandes de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] »;

— condamné in solidum la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné in solidum la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] aux entiers dépens de la procédure.

En conséquence,

*débouter la SCI LE TREMBLE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

*débouter la SARL ATELIER D’EBENISTERIE [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

*réformer le jugement entrepris en ce qu’il a

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive  ;

En conséquence

*condamner la SCI LE TREMBLE au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

*condamner la SCI LE TREMBLE au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

*les condamner aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » indique que la mention qui clôture le procès-verbal de l’assemblée générale en cause fait foi de la teneur des débats sur le point n°13 de l’assemblée générale, qui a englobé le débat du point n°14 de l’ordre du jour, contrairement à ce que soutient faussement les demanderesses, soulignant que la SCI LE TREMBLE a voté « POUR » certaines résolutions de cette assemblée générale, de sorte qu’elle ne peut en demander la nullité en son intégralité.

Il fait valoir que lors du vote de travaux par l’assemblée générale, il est également voté un budget dédié, dit « budget travaux » et que le budget prévisionnel pour l’année en cours et l’année N+1 ne vise que le budget dit de « fonctionnement » de la copropriété, et n’a pas à être ajusté en fonction des travaux qui sont soumis au vote de l’assemblée générale.

Il rappelle que la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » à réaliser les travaux prescrits dans le rapport de Monsieur [C], sous astreinte, est prescrite et surtout se heurte à l’autorité de la chose jugée, dans le cadre du jugement du 08 novembre 2011, confirmé par un arrêt du 25 janvier 2013, lui-même rendu définitif par l’effet d’une ordonnance de déchéance rendue par la Cour de cassation le 10 octobre 2013, point également tranché par ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 avril 2023, dans le cadre d’une énième procédure en annulation d’assemblée générale initiée par la SCI LE TREMBLE.

Il ajoute que la SARL ATELIER D’EBENISTERIE [V], locataire de la SCI LE TREMBLE, n’a aucun lien contractuel avec le syndicat le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » et que si elle se considère troublée dans sa jouissance du bien loué, c’est à son propriétaire qu’elle doit s’adresser .

Il relève par ailleurs qu’elle ne forme plus aucune demande indemnitaire en cause d’appel.

Enfin le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive, la SCI LE TREMBLE, multipliant les procédures à l’encontre du syndicat des copropriétaires avec légèreté.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] demandent à la cour de :

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de la SCI LE TREMBLE à voir prononcer l’annulation de la totalité de l’assemblée générale du 11 juin 2020 ;

— débouté la SCI LE TREMBLE de ses demandes tendant à voir prononcer l’annulation des résolutions n°7 et 8 de l’assemblée générale du 11 juin 2020 ;

— déclaré prescrites toutes les demandes de condamnation de la SCI LE TREMBLE et de la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] ;

— débouté la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] de toutes leurs demandes de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] »;

— condamné in solidum la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné in solidum la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] aux entiers dépens de la procédure.

Et, statuant à nouveau,

*juger que le tribunal judiciaire était incompétent pour statuer sur les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » et que ce dernier était forclos faute d’avoir saisi le Juge de la mise en état en temps utile ;

*annuler l’assemblée générale de la copropriété en date du 11 juin 2020 notamment par application du principe «  fraus omnia corrumpit »

Subsidiairement,

*annuler les résolutions n° 7 et 8 de la même assemblée pour abus de majorité ;

*juger que les obligations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » résultant des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 sont des obligations continues et exigibles pendant toute la durée du syndicat et qu’un manquement à ces obligations existait au jour de la délivrance de l’assignation en exécution forcée ;

*juger n’y avoir lieu à prescription ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » à effectuer les travaux préconisés par l’expert [C] sous astreinte de 200 euros par jour de retard commençant courir un mois après la signification de l’arrêt à intervenir ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » à payer à la SCI LE TREMBLE une indemnité mensuelle de 500 euros à compter du 21 avril 2015 jusqu’à la bonne fin des travaux à exécuter ;

*dispenser la SCI LE TREMBLE de toute participation aux frais de la procédure et de l’astreinte ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » à payer à la SCI LE TREMBLE et à la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] la somme de 3.000 euros, chacune, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel dont ceux d’appel distraits au profit de Maître Gilles ALLIGIER, avocat, aux offres de droit ;

*confirmer le jugement entrepris pour le surplus, et notamment en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire de la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] et débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » de ses fins, moyens et conclusions.

A l’appui de leurs demandes, la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] considèrent que l’irrecevabilité de la demande d’annulation de la totalité de l’assemblée générale du 11 juin 2020 au motif que la SCI LE TREMBLE n’aurait pas été opposante à toutes les résolutions de l’assemblée constitue une fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir qui a été soulevée alors que le juge de la mise en état était saisi

Elles soutiennent que cette fin de non recevoir aurait donc dû faire l’objet d’un incident devant ce juge de la mise en état et ne pouvait être tranchée par la juridiction statuant au fond qui était incompétente

Aussi elles maintiennent que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » était forclos pour faire juger de la fin de non-recevoir pour n’avoir pas saisi en temps utile le juge de la mise en état.

La SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] relèvent que la résolution n°14, concernant les travaux de mise hors d’eau de l’immeuble, remplissait les exigences légales et figurait bien à l’ordre du jour de l’assemblée générale et que, dès lors, le refus de voter cette question et même sa disparition du procès-verbal sont injustifiés et vicient l’intégralité de l’assemblée générale.

Elles ajoutent que la résolution n°14 portée par le syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale avait pour conséquence l’intégration dans les comptes du syndicat de la copropriété d’une dépense correspondante

Que cependant tel n’était pas le cas ni pour le budget 2020 (résolution n° 7), ni pour le budget 2021 (résolution n° 8).

Ainsi, la suppression de la résolution n° 14 était manifestement programmée dans l’élaboration des budgets 2020 et 2021.

La SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] considèrent qu’il est clair que les résolutions n°7 et 8 devraient être annulées pour abus de majorité, tant il est évident que l’absence de budget de travaux de mise hors d’eau apportait la démonstration d’une volonté de refuser de les réaliser.

Elles font également valoir que le tribunal était incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription concernant la demande de condamnation du syndicat de la copropriété de l’immeuble dénommé « Sun Valley » à effectuer des travaux sous astreinte et qu’il aurait dû juger que le syndicat des copropriétaires était forclos.

Elles estiment par ailleurs que la demande d’exécution des travaux constituait à l’évidence une action réelle immobilière, dont la prescription est trentenaire.

Par ailleurs elles considèrent que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » est responsable des dommages causés aux concluantes par le vice de construction et le défaut d’entretien des parties communes ; que le sinistre récurent affecte les parties communes, ce qui n’est pas contesté, et se propage dans les parties privatives ce qui ne l’est pas non plus ; et qu’il se répète et s’aggrave chaque année ainsi que cela s’évince des différents procès-verbaux et rapports versés aux débats.

Elles ajoutent que quand bien même une prescription aurait couru, ce qui n’est pas le cas, elle aurait été interrompue par la reconnaissance par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » de la nécessité de procéder aux travaux, notamment dès l’assemblée générale du 08 novembre 2004.

Enfin elles font valoir que la SCI TREMBLE subit un important préjudice du fait de l’absence d’entretien des parties communes par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » et du fait de son refus abusif et réitéré d’exécuter les travaux nécessaires à faire cesser le trouble.

Elles considèrent qu’il n’est pas démontré en quoi la présente action serait caractéristique d’un abus alors qu’elle est légitime et se trouve être le seul recours ouvert aux concluantes.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 mars 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2026 et mise en délibéré au 4 juin 2026

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1°) Sur l’annulation de l’assemblée générale de la copropriété « [Adresse 6] Valley » du 11 juin 2020

Attendu que la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] soutiennent que c’est à tort que le jugement entrepris a déclaré la demande tendant à voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale de la copropriété du 11 juin 2020 irrecevable.

Qu’elles font valoir que le syndicat de la copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » n’a soulevé cette irrecevabilité que dans ses écritures au fond au mépris des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

Qu’elles soutiennent que l’irrecevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale au motif que la SCI LE TREMBLE n’aurait pas été opposante à toutes les résolutions de l’assemblée , constitue une fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir conformément à l’article 122 toutes deux du code de procédure civile.

Que cette fin de non-recevoir qui a été soulevé alors que le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse était saisi, aurait dû faire l’objet d’un incident devant ce juge de la mise en état et ne pouvait être tranché par la juridiction statuant au fond qui était incompétente.

Qu’ainsi elles maintiennent que le syndicat de la copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » était forclos pour faire juger de la fin de non recevoir à partir du moment où il n’avait pas saisi en temps utile le magistrat de la mise en état.

Attendu qu’il convient d’observer que contrairement à ce que soutient la SCI LE TREMBLE , il n’apparaît nullement aux termes du jugement querellé que le syndicat de la copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » aurait soulevé l’irrecevabilité la demande tendant à voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale de la copropriété du 11 juin 2020 dans ses écritures au fond.

Qu’il n’est pas plus justifié que dans le cadre de la présente instance le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse aurait été saisi

Que par contre, la 2ème chambre civile de la cour de cassation a rappelé dans un arrêt en date du 9 février 2027 que la cour d’appel, qui n’était pas tenue d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’elle se bornait à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée, ni de répondre à un moyen inopérant, en a exactement déduit, sans dénaturation, que la demande de M. X… en annulation de l’assemblée générale était irrecevable

Attendu que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30. »

Qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété que la SCI LE TREMBLE a voté « pour » certaines résolutions ou s’est abstenue pour d’autres.

Que l’article susvisé indique que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants sont recevables en leurs actions en contestation des décisions des assemblées générales.

Que lors la SCI LE TREMBLE était irrecevable dans sa demande tendant à voir prononcer l’annulation de la totalité de l’assemblée générale du 11 juin 2020.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point

2°) Sur l’annulation des résolutions n°7 et n°8 de l’assemblée générale de la copropriété « [Adresse 6] Valley » du 11 juin 2020

Attendu que la résolution n°7 de l’assemblée générale de la copropriété « [Adresse 6] Valley » du 11 juin 2020 est libellé comme suit.

« Approbation du budget prévisionnel pour l’exercice en cours soit du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 selon projet joint à la convocation à hauteur de 6.474 €.

L’assemblée générale décide d’approuver pour l’exercice en cours un budget prévisionnel de gestion courante (selon le projet joint à la convocation) à hauteur de 6.474 € et arrête que ce budget sera exigé pour le quart de son montant au premier jour de chaque trimestre de l’exercice. »

Que cette résolution a été adoptée (388/ 526 en voix), la SCI LE TREMBLE s’y étant opposée.

Et la résolution n°8 de ladite assemblée comme suit :

« Approbation du budget prévisionnel pour l’exercice à venir soit du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 selon projet joint à la convocation à hauteur de 6.474 €.

L’assemblée générale décide d’approuver pour l’exercice en cours un budget prévisionnel de gestion courante pour 6.668 euros (selon le projet joint à la convocation. Ce budget sera appelé pour le quart de son montant au premier jour de chaque trimestre de l’exercice en cause  »

Que cette résolution a été adoptée (388/ 526 en voix), la SCI LE TREMBLE s’y étant opposée.

Attendu que les appelantes soutiennent que ces deux résolutions doivent être annulées pour abus de majorité tant il est évident que l’absence de budget de travaux de mise hors d’eau apportait la démonstration d’une volonté de refuser de les réaliser malgré les termes du jugement définitif du tribunal de grande instance de Grasse du 9 mai 2018

Qu’il leur appartienne donc de démontrer que ces résolutions sont contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires ou ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires

Attendu qu’une copropriété a besoin de financement pour pouvoir fonctionner et surtout payer les dépenses d’administration, de conservation et d’entretien, c’est ce qui constitue le budget prévisionnel.

Que ce budget prévisionnel est voté avec au moins un an d’avance sur l’exercice comptable et doit être différencié des autres appels de fonds : cotisation du fonds travaux, appels pour travaux ou opérations exceptionnelles.

Que l’article 44 du décret du 17 mars 1967 rappelle à ce titre que « les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :

1° Aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance;

2° Aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

3° Aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

5° Et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble. »

Que dans la mesure les travaux litigieux n’ont pas fait l’objet d’un vote, l’abus de majorité n’est pas caractérisé

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point

3°) Sur la demande de condamnation du syndicat de la copropriété de la copropriété « Sun Valley à effectuer des travaux sous astreinte

Attendu que la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] soutiennent que le jugement entrepris a déclaré à tort cette demande prescrite faisant valoir que le syndicat de la copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » n’a soulevé cette prescription que dans ses écritures au fond au mépris des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

Qu’ elles maintiennent que s’agissant d’une fin de non-recevoir telle que définie par l’article 122 du code de procédure civile, le tribunal était incompétent pour statuer sur cette fin de non-recevoir et aurait dû juger que le syndicat de la copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » était forclos dans sa demande.

Attendu en effet, qu’en vertu de l’article 55 du décret du 11 décembre 2019, les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Qu’il en résulte que les instances introduites avant, c’est-à-dire les instances dans lesquelles l’assignation a été signifiée avant le 1er janvier 2020, les fins de non-recevoir restent de la compétence du juge du fond.

Qu’à l’inverse dans les instances dont l’assignation a été signifiée après le 1er janvier 2020, le juge de la mise en état à compter de sa désignation est seul compétent.

Qu’en l’état il résulte des pièces produites aux débats que le syndicat des copropriétaires a été assigné par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2020.

Que dés lors conformément au 6° de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état était , jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Qu’il résulte cependant du jugement entrepris qu’il n’apparaît pas contrairement à ce que maintiennent les appelantes que le syndicat de la copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » aurait, aux termes de ses conclusions, soulevé la prescription, ce dernier mentionnant que les travaux sollicités se heurtaient à l’autorité de la chose jugée dans le cadre du jugement du 8 novembre 2011 confirmé par un arrêt définitif du 25 janvier 2013.

Qu’il ne fait nullement état de la prescription.

Que le premier juge dans sa motivation relative à la prescription ne mentionne nullement que celle-ci a été soulevée par le syndicat de la copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » »

Attendu cependant que la prescription d’une action est d’ordre public lorsque le juge doit la constater d’office sans qu’une partie ait à en faire la demande.

Que celle-ci peut être soulevée par le juge dans le cadre d’une procédure judiciaire, cette exception péremptoire et d’ordre public permettant ainsi à la justice de s’assurer que les délais de prescription sont respectées avant d’engager des poursuites.

Que dés lors c’est à bon droit que le premier juge a soulevé d’office la prescription.

Attendu qu’en l’état le point de départ du délai de prescription pour la mise en 'uvre de l’action personnelle du copropriétaire à l’encontre du syndicat de copropriétaires est la connaissance des sinistres.

Qu’en l’espèce il convient d’observer que les appelantes demandent à la Cour de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » à effectuer les travaux préconisés par l’expert [C] sous astreinte de 200 euros par jour de retard commençant courir un mois après la signification de l’arrêt à intervenir

Qu’il résulte de cette demande que les appelantes ont eu connaissance des désordres lors du dépôt du rapport de l’expert judiciaire [C] le 8 avril 2008

Que l’article 42 de la loi du 6 juillet 1965 en son alinéa 1er énonce que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

Que l’article 2224 du code civil dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008 dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Que la cause des désordres étant connues depuis le 8 avril 2008, le délai de prescription était de 10 ans de sorte que la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE

[V] devaient engager l’action en responsabilité du syndicat au plus tard le 8 avril 2018

Qu’en effet contrairement à ce que soutiennent les appelantes, il ne s’agit en rien d’une action réelle et immobilière se prescrivant par 30 ans

Attendu que ces dernières font valoir que le syndic avait d’autant plus la possibilité de faire exécuter les travaux en passant outre la décision de refus de l’assemblée générale que le tribunal de grande instance de Grasse a, par jugement du 9 mai 2018, annulé au motif que cette décision de refus était constitutive d’un abus de majorité.

Que cette dernière indique dans ses dernières conclusions que ce jugement fait l’objet de sa pièce n°8

Qu’effectivement il est mentionné au bordereau des pièces communiquées en pièce n°8 « jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 9 mai 2018. »

Qu’or il résulte des pièces produites aux débats que la pièce n°8 est une expertise sur la copropriété Sun Valley à [Localité 5] du bureau d’études niçois d’ingénierie de conception et d’exécution des structures du 11 février 2020

Que si la cour ne dispose pas de ce jugement du 9 mai 2018, il convient d’observer que le premier juge a précisé que l’action pour abus de majorité ne concernait pas la réalisation des travaux et n’avait donc pas interrompu le délai de prescription

Qu’ainsi faute pour les appelantes à démontrer le contraire, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré prescrite la demandes de condamnation de la SCI LE TREMBLE et de la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] à effectuer des travaux préconisés par l’expert et ce d’autant plus que ces dernières n’établissent pas l’aggravation des dommages, les sinistres qu’elles dénoncent ayant la même origine que ceux constatés par l’expert

4°) Sur la demande de condamnation du syndicat de la copropriété de la copropriété « [Adresse 6] Valley » au paiement d’une indemnité mensuelle

Attendu que la SCI LE TREMBLE demande à la Cour de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » à lui payer une indemnité mensuelle de 500 euros à compter du 21 avril 2015 jusqu’à la bonne fin des travaux à exécuter ;

Que cette dernière ayant été déboutée de sa demande de voir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » condamné à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert [C], il y a lieu de rejeter cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point

5°) Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley »

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] Valley » demande à la cour de condamner la SCI LE TREMBLE à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Attendu que l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

Que l’appréciation erronée qu’une partie peut faire de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus et l’action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » sera débouté de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d’une quelconque faute de la part de la SCI LE TREMBLE

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point

6°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner solidum la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] aux entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point, de condamner la SCI LE TREMBLE à payer au syndicat la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de débouter la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel

Qu’il n’y a pas lieu par ailleurs de dispenser la SCI LE TREMBLE de toute participation aux frais de la procédure

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 21 juin 2023 du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions

Y AJOUTANT

CONDAMNE la SCI LE TREMBLE à payer au syndicat la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

DEBOUTE la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel

DIT n’ y avoir lieu de dispenser la SCI LE TREMBLE de toute participation aux frais de la procédure

CONDAMNE solidum la SCI LE TREMBLE et la SARL ATELIER EBENISTERIE [V] aux entiers dépens en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT