COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2026

N° 2026/256

Rôle N° RG 25/14324 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPM2J

Etablissement Public AGENCE DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFIS QUÉS

C/

Etablissement Public SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS 3/14 – 2/15/16

Etablissement Public TRESOR PUBLIC – POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE

S.A.R.L. B SQUARED INVESTMENTS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cléa CAREMOLI

Me [Localité 1] JACQUIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 2] en date du 25 novembre 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/00184.

APPELANTE

L’AGENCE DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUÉS,

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Cléa CAREMOLI de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

plaidant par M^e Juliette BARRE de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Cléa CAREMOLI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉES

SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS des 3/14ème et des [Localité 3] [Localité 2]

pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

assigné à jour fixe le 19/01/2026 à personne habilitée,

défaillant

TRÉSOR PUBLIC – POLE DE RECOUVREMENT SPÉCIALISÉ

pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

assignée à jour fixe le 19/01/2026 à personne habilitée,

défaillant

S.A.R.L. B SQUARED INVESTMENTS

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4] -LUXEMBOURG

assignée à jour fixe le 12/01/2026 à personne habilitée,

représentée et plaidant par M^e Mathieu JACQUIER de la SCP JACQUIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Marc PERRIMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Pascale BOYER, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Pascale BOYER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La Caisse d’Epargne a prêté à madame [E], selon acte notarié de prêt du 22 mai 2012, une somme de 128 300 euros remboursable en 180 mensualités pour financer un immeuble comportant plusieurs logements situés à [Localité 2]. Ce prêt était garanti notamment une hypothèque conventionnelle prise sur le bien acquis, publiée le 13 juin 2012. Une copie exécutoire de cet acte a été délivrée au prêteur le 31 janvier 2013.

Le bien a fait l’objet d’une saisie pénale le 6 août 2014 publiée le 18 août 2014.

Par un jugement du 13 novembre 2017, confirmé sur ce point en appel par arrêt du 4 décembre 2018, le tribunal correctionnel de Marseille a ordonné la confiscation de cet immeuble ainsi que des loyers qu’il générait. Le transfert de propriété au profit de l’État Français représenté par l’Agence de Gestion et de recouvrement des Avoirs saisis et confisqués (AGRASC) a été publiée le 4 novembre 2019 au Service de la Publicité Foncière.

Madame [E] a été condamnée pour avoir trompé la banque et l’avoir conduite à octroyer notamment le prêt litigieux par la remise de faux documents.

Après que madame [E] a cessé de régler les échéances du prêt au mois de février 2019, la déchéance du terme a été prononcée par le prêteur le 15 mai 2019.

Un commandement de payer aux fins de saisie-vente a été délivré par la Caisse d’Epargne à madame [E] le 28 janvier 2021 pour avoir paiement du solde du prêt après déchéance du terme.

Par acte de cession du 25 novembre 2022, la créance envers madame [E] a été cédée par la Caisse d’Epargne à la société de droit luxembourgeois B-Squared Investments SARL.

Le 27 janvier 2023, le cessionnaire a fait délivrer à madame [E] un commandement de payer aux fins de saisie-vente contenant notification de la cession de créance.

Le 2 mai 2024, la société Véraltis Asset Management, recouvreur pour le compte de la SARL B-Squared Investments, a fait délivrer à madame [E] un commandement de payer le solde du prêt.

Le 7 mai 2024, elle a fait délivrer à l’Etat Français représenté par l’AGRASC, désigné comme tiers acquéreur, un commandement de payer, de purger ou de laisser saisir le bien valant saisie immobilière de l’immeuble financé en 2012, en sollicitant le paiement de la somme de 118 638,74 euros. Cet acte a été publié au Service de la Publicité Foncière le 4 juillet 2024.

Le 30 août 2024, la société cessionnaire a fait signifier à l’AGRASC, en qualité de tiers acquéreur, une assignation à l’audience d’orientation.

Le 10 janvier 2025, le cessionnaire de la créance a fait délivrer à madame [E] un commandement aux fins de saisie-vente pour avoir paiement de la somme de 125 371,67 euros au titre du solde du prêt de 2012.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 août 2025, la société Veraltis Asset Management en qualité de recouvreur pour le compte de la société B-Squared Investments, a notifié à madame [E] de nouveau la déchéance du terme à la date du courrier. Elle a invoqué la clause du contrat la prévoyant en cas de jugement de cession.

Par jugement d’orientation du 25 novembre 2025, le juge de l’exécution de [Localité 2] a notamment :

— Validé la saisie immobilière diligentée par la société B-Squared Investments SARL

— Mentionné la créance de la société B-Squared Investments SARL, venant aux droits de la Caisse d’Epargne CEPAC pour : 118 638,74 euros en principal, intérêts et accessoires, au titre des échéances impayées, avec intérêts au taux de 4,50 % l’an majoré de trois points, le tout jusqu’à parfait paiement après avoir déclaré l’AGRASC irrecevable à opposer la réglementation sur l’interdiction des clauses abusives applicable uniquement aux consommateurs,

— Ordonné la vente forcée

— Condamné l’Etat Français, représenté par l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués (AGRASC) à payer à la société B-Squared Investments SARL la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce jugement a été signifié le 5 décembre 2025 par la société B-Squared Investments à l'[Localité 4].

L’AGRASC a formé appel par déclaration par voie électronique le 11 décembre 2025 visant et reproduisant les chefs du jugement contestés.

Le 12 janvier 2026, après avoir été autorisée à cet effet, l’appelante a fait assigner à jour fixe les intimés à l’audience de plaidoiries du 25 mars 2026. Cet acte contenait la déclaration d’appel et l’autorisation d’assigner.

L’assignation a été délivrée à la société B Squared Investments le 12 janvier 2026 par remise à personne habilitée, et le 19 janvier 2026 au SIP des 3e et 14e , créancier inscrit, à personne habilitée.

Le greffe de la cour en a délivré récépissé le 4 février 2026.

Dans cette assignation, l’appelante, demande à la cour de :

— la Recevoir en son appel et le déclarer recevable et fondé,

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a : – Mentionné la créance de la société B-Squared Investments SARL, venant aux droits de la Caisse d’Epargne CEPAC pour : 118 638,74 euros en principal, intérêts et accessoires, au titre des échéances impayées, avec intérêts au taux de 4,50 % l’an majoré de trois points, le tout jusqu’à parfait paiement ; – Condamné l’Etat Français, représenté par l’AGRASC à payer à la société B-Squared Investments SARL la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Juger abusive la clause « Exigibilité anticipée -Déchéance du terme » du prêt immobilier numéro P0008141895 souscrit par madame [Z] [E] et la juger en conséquence non écrite ;

— Juger par conséquent que la créance de B-Squared Investments SARL sera fixée aux échéances échues et exigibles à savoir les échéances impayées du 10 février 2019 au 12 août 2025 soit la somme de 92 982,74 euros outre intérêts de retard au taux contractuel de 4,5 % majoré de 3 points , outre échéances à échoir à compter du 13 août 2025 jusqu’à la date d’adjudication ;

— Condamner B-Squared Investments SARL à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— Rejeter toutes demandes , fins et prétentions formulées par B-Squared Investments SARL.

Elle soutient qu’il appartenait au juge de l’exécution de déterminer le fondement juridique de ses demandes et que le juge mentionnait les dispositions de l’article 2455 du code civil. Elle soutient qu’elle est devenue propriétaire du bien saisi de sorte qu’elle a la qualité de tiers acquéreur quand bien même elle ne l’a pas acheté. Elle ajoute que le juge de l’exécution ne l’a pas déclarée irrecevable à agir pour défaut d’intérêt.

Elle soutient qu’en qualité de tiers acquéreur et selon les dispositions de l’article 2455 du code civil, elle est en droit d’opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal « comme le pourrait une caution » selon l’article 2298 du code civil.

Elle rappelle que le moyen résultant de la qualité de consommateur de l’emprunteur originaire affecte la créance et constitue donc une exception inhérente à la dette.

Elle invoque aussi l’inopposabilité à son profit de la déchéance du terme en rappelant les dispositions de l’article 1305-5 du code civil selon lequel elle est inopposable à la caution.

Elle en déduit qu’elle est recevable à opposer le caractère abusif de la clause du contrat de prêt prévoyant la déchéance du terme entraînant son caractère non écrit. Elle fait valoir que l’irrégularité de la déchéance du terme affecte le montant de la créance.

Elle invoque l’article 17 du contrat de prêt, mis en 'uvre le 15 mai 2019 par mise en demeure. Elle fait valoir que le délai de 15 jours avant déchéance du terme est déraisonnable et que cette clause est abusive en ce qu’elle crée un déséquilibre significatif entre les parties au contrat.

Elle en déduit que la créance doit être fixée à la somme de 92 982,74 euros au titre du montant des mensualités échues et impayées du 10 février 2019 au 12 août 2025, outre les intérêts contractuels et les échéances postérieures jusqu’à la date de la vente.

En réponse au créancier poursuivant qui invoque la cause contractuelle de déchéance du terme fondée sur la diminution de la valeur de l’immeuble financé grâce au prêt et donné en garantie par l’effet de la confiscation, elle répond que la confiscation n’a pas fait disparaître la garantie hypothécaire et qu’il n’est pas établi qu’elle a entraîné une diminution de valeur. Elle ajoute que la confiscation pénale n’est pas assimilable à une vente au sens de la clause de déchéance du terme pour changement du gage.

Elle réplique que la confiscation pénale n’est pas assimilable à une cession ordonnée par jugement dans le cadre d’une procédure collective, ni dans le texte du contrat, ni dans l’intention des parties.

Le créancer poursuivant a constitué avocat et a conclu le 19 mars 2026.

Il demande à la cour de :

— Débouter purement et simplement I'[Localité 4] de son recours et de ses contestations

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— À titre principal, la clause de clause d’exigibilité pour défaut de paiement étant déclarée valide, Mentionner, dans le dispositif de la décision à intervenir, le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, soit la somme globale de 132 718,60 euros sauf mémoire selon décompte ci-dessous provisoirement arrêtés au 25/03/2026 outre intérêts contractuels au taux de 4,5 % majoré de 3 points à compter de cette date soit 7,5 % et jusqu’à complet règlement

— Subsidiairement, la clause de clause d’exigibilité en cas de « diminution de la valeur changement de nature ou de destination, vente … » étant déclarée valide, Mentionner dans le dispositif de la décision à intervenir le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, soit la somme de 131 819,96 euros sauf mémoire selon décompte ci-dessous provisoirement arrêtés au 25/03/2026 outre intérêts contractuels au taux de 4,5 % majoré de 3 points à compter de cette date soit 7,5 % et jusqu’à complet règlement.

— Plus subsidiairement encore, la clause de clause d’exigibilité en cas de jugement prononçant la cession étant déclarée valide, Mentionner dans le dispositif de la décision à intervenir le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, soit la somme de 119 845,13 euros sauf mémoire selon décompte ci-dessous provisoirement arrêtés au 25/03/2026 outre intérêts contractuels au taux de 4,5 % majoré de 3 points à compter de cette date soit 7,5 % et jusqu’à complet règlement :

— À titre infiniment subsidiaire et en toute hypothèse, Mentionner dans le dispositif de la décision à intervenir le montant de la créance de la poursuivante pour le montant des échéances échues depuis l’échéance de février 2019 soit la somme de de 100 167,54 euros outre intérêts de retard sur échéances impayées au taux contractuel de 4,5 % majoré de 3 points, soit 7,50 %, outre échéances à échoir et intérêts à compter de cette date et jusqu’au terme.

— Condamner [N] à payer à la concluante la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Elle soutient que la jurisprudence sur les clauses abusives, notamment celles concernant la déchéance du terme, a été élaborée pour protéger les consommateurs qui se voyaient opposer brutalement une modification des modalités de remboursement sans préavis suffisant. Elle soutient que l'[Localité 4] ne justifie d’aucun intérêt à bénéficier de cette protection.

Elle indique que l’AGRASC n’a pas mis en 'uvre la procédure de purge, de sorte que les inscriptions hypothécaires sur le bien persistent et qu’elle ne peut les remettre en cause. Elle en déduit que l’hypothèque qui garantissait la totalité du montant du prêt se transformant en nantissement sur le prix, l'[Localité 4] ne pourra pas appréhender le solde du prix de vente.

Elle fait valoir que l’exigibilité anticipée du solde du prêt sera prononcée au stade de la distribution du prix, du fait de la vente du bien par saisie immobilière si la déchéance du terme était invalidée.

Elle réplique que la déchéance du terme conventionnelle n’est pas de plein droit et doit être précédée d’une mise en demeure de payer et d’un délai de 15 jours. Elle ajoute qu’en réalité, un délai de 4 mois a été laissé à madame [E] depuis la première échéance impayée pour régulariser la dette.

Subsidiairement, elle invoque une autre cause de déchéance du terme fondée sur la confiscation de l’immeuble par l’Etat qui diminue nécessairement le gage du créancier puisqu’elle fait sortir le bien du patrimoine du débiteur. Elle se prévaut alors de la date de déchéance du terme du 4 novembre 2019, correspondant à celle de la publication de la décision de confiscation.

Plus subsidiairement, elle invoque la déchéance du terme prévue en cas de « jugement prononçant la cession » du bien. Elle soutient que cette condition est autonome et ne s’inscrit pas uniquement dans le cas d’une procédure collective. Elle ajoute que la confiscation est assimilable à une acquisition et une cession. Elle se prévaut de la déchéance du terme au 12 août 2025, date à laquelle elle l’a notifiée à madame [E].

Par conclusions du 24 mars 2026, l’AGRASC maintient ses prétentions et ajoute une demande de rejet lds demandes subsidiaires du créancier poursuivant.

Elle indique que la question du montant de la créance doit être tranchée par le juge de l’exécution au stade du jugement d’orientation, même si elle n’a pas d’incidence sur la saisie. Elle précise que le bien saisi a été adjugé le 11 mars 2026 au prix de 205 000 euros.

Elle réplique que la clause de déchéance du terme en cas de jugement prononçant la cession n’est applicable, selon l’intention des parties, qu’en cas de procédure collective ainsi que le précise le surplus de l’article 17 du contrat de prêt.

L’intimée a communiqué un jugement d’adjudication du bien saisi du 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées.

Sur la question de la recevabilité de l’AGRASC à se prévaloir du caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Sur la question de la qualité de tiers acquéreur :

L’article R. 321-5 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le commandement délivré au tiers acquéreur, en cas de cession de l’immeuble hypothéqué, en sus de celui délivré au débiteur, «comporte les mentions énumérées à l’article R. 321-3. Toutefois, l’avertissement prévu au 4° [obligation de payer dans les huit jours] est remplacé par la sommation d’avoir à satisfaire à l’une des obligations énoncées à l’article 2456 du code civil dans un délai d’un mois et la mention du débiteur aux 6°, 7°, 8°, 12° et 13° s’entend de celle du tiers acquéreur. Le commandement rappelle les dispositions de l’article 2454 du code civil. »

Ce dernier texte dispose que : « En cas d’aliénation de l’immeuble, l’hypothèque le suit entre les mains du tiers acquéreur.

Le tiers acquéreur est ainsi obligé, dans la limite des inscriptions, à toute la dette garantie, en capital et intérêts, quel qu’en soit le montant.

S’il reste impayé, le créancier hypothécaire peut poursuivre en justice la vente de l’immeuble hypothéqué dans les conditions prévues par le livre III du code des procédures civiles d’exécution. »

Selon l’article 2456 du code civil : « Une fois sommé de payer, et sauf le bénéfice de discussion prévu à l’article précédent, le tiers acquéreur peut :

— soit payer

— soit purger l’immeuble suivant les règles prévues à la sous-section suivante,

— soit se laisser saisir. »

En ce qui concerne la peine de confiscation, l’article 131-21 alinéa 10 du code pénal prévoit que : « La chose confisquée est, sauf disposition particulière prévoyant sa destruction ou son attribution, dévolue à l’État, mais elle demeure grevée, à concurrence de sa valeur, des droits réels licitement constitués au profit de tiers. »

L’aliénation visée au premier texte cité est, selon le centre national des ressources textuelles et lexicographiques créé par le CNRS, définie en droit civil comme l’ « action de transmettre la propriété d’un bien d’un droit etc… à autrui ». Elle peut être à titre gratuit ou onéreux, à titre particulier ou universel et enfin volontaire ou forcée. Le dictionnaire de l’Académie Française le définit comme le « transfert à autrui d’un droit ou d’un bien à titre gratuit ou onéreux qui peut être volontaire ou forcée. » Selon le lexique des termes juridiques [W], l’acquisition est le fait (générique) de devenir propriétaire (d’une manière ou d’une autre) ; plus spécifiquement l’opération par laquelle on le devient. Selon le même auteur, l’acquéreur est celui qui est bénéficiaire de l’acquisition de bonne ou de mauvaise foi, à titre onéreux ou gratuit.

En l’espèce, l’AGRASC est devenue propriétaire du bien par l’effet de la peine de confiscation ordonnée par le tribunal correctionnel de Marseille le 17 novembre 2012, confirmée par la chambre des appels correctionnels de la cour d’appel d’Aix en Provence le 4 décembre 2018. Le directeur du Service de la Publicité Foncière a complété la publication de la peine de confiscation, par la mention suivante : « Publication du transfert de propriété au bénéfice de l’État Français ».

Le commandement valant saisie du 7 mai 2024, rédigé par le créancier poursuivant, intimé dans la présente instance, mentionne qu’il est délivré à l’État Français représenté par l’AGRASC, « pris en sa qualité de nouveau propriétaire des droits et biens immobiliers ci-après plus amplement désignés ayant appartenu à mademoiselle [Z] [E] (') Et dont la propriété a été transférée à l’État Français en l’état d’une confiscation pénale immobilière par jugement correctionnel rendu le 13 novembre 2017 (') »

Même le transfert de propriété ainsi intervenu ne comporte pas d’obligations réciproques, l’AGRASC dispose des prérogatives du propriétaire sur le bien saisi, de sorte qu’elle a la qualité de tiers acquéreur dans le cadre de la saisie immobilière, ce qu’a reconnu l’intimé en lui faisant délivrer, en cette qualité, commandement valant saisie puis assignation à l’audience d’orientation.

Sur la question de la recevabilité de l’exception résultant du caractère abusif de la clause de déchéance du terme :

Selon les dispositions de l’article 2455 du code civil, « Le tiers acquéreur qui n’est pas personnellement obligé à la dette ['] peut encore, comme le pourrait une caution, opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal. »

Dans sa rédaction applicable depuis l’ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, « La caution peut opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur, sous réserve des dispositions du deuxième alinéa de l’article 2293.[soit le défaut de capacité du débiteur principal connu de la caution].

Toutefois la caution ne peut se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur en conséquence de sa défaillance, sauf disposition spéciale contraire. »

Les exceptions que la caution peut opposer au créancier qui met en 'uvre le cautionnement sont constituées de tous les moyens de défense que le débiteur pourrait lui-même opposer au créancier pour anéantir sa dette ou la réduire.

La demande de l’AGRASC vise à anéantir la déchéance du terme prononcée en 2019 afin de réduire le quantum de la créance arrêtée par le juge de l’exécution dans le jugement d’orientation au profit du créancier poursuivant. Elle tend à remettre en cause l’exigibilité d’une partie de la créance de la banque. Elle invoque à l’appui de cette demande un moyen de défense que la débitrice principale pourrait opposer en qualité de consommatrice vis-à-vis d’un prêteur professionnel. L’AGRASC est donc en droit en application de l’article 2455 du code civil, de se prévaloir du caractère abusif de la clause de déchéance du terme mise en 'uvre par le prêteur.

En outre, contrairement à ce que soutient l’intimée, le prêteur non réglé est en droit d’exercer des poursuites sur le bien lui-même et non sur le patrimoine du tiers acquéreur en vertu du droit de suite car l’hypothèque continue de grever l’immeuble sans se reporter sur le prix de vente.

Sur la question du caractère abusif de la clause de déchéance du terme pour non paiement des échéances

L’article L 132-1 du code de la consommation, applicable à raison de la date du prêt, dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat, ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Il résulte d’un arrêt rendu par la grande chambre de la Cour de Justice de l’Union Européenne du 17 mai 2022 que les articles 6§1 et 7 §1 de la directive 93/13 doivent être interprétés en ce sens qu’ils s’opposent à une législation nationale qui, en raison de l’effet de l’autorité de la chose jugée et de la forclusion, ne permet ni au juge d’examiner d’office le caractère abusif de clauses contractuelles dans le cadre d’une procédure d’exécution hypothécaire, ni au consommateur, après l’expiration du délai pour former opposition, d’invoquer le caractère abusif de ces clauses dans cette procédure ou dans une procédure déclarative subséquente, lorsque lesdites clauses ont déjà fait l’objet, lors de la procédure d’exécution hypothécaire, d’un examen d’office par le juge de leur caractère éventuellement abusif, mais que la décision juridictionnelle autorisant l’exécution hypothécaire ne comporte aucun motif, même sommaire, attestant de l’existence de cet examen ni n’indique que l’appréciation portée par ce juge à l’issue dudit examen ne pourra plus être remise en cause en l’absence d’opposition formée dans ledit délai. (CJUE 600/19 Ibercaja Banco).

La Cour de cassation a aussi jugé qu’une clause d’un contrat de prêt qui stipule la résiliation de plein droit d’un contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’un délai raisonnable créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Civ 2ème 22 mars 2023 21-16.044). Elle a notamment considéré qu’un délai de quinze jours pour régulariser les échéances impayées n’était pas constitutif d’un délai raisonnable de sorte que la clause de déchéance du terme devait être qualifiée d’abusive (Civ 1ère 29 mai 2024 n° 23-12.904).

Le contrôle du caractère abusif de la clause contractuelle peut donc intervenir au stade de l’exécution si la clause mise en cause n’ a pas précédemment fait l’objet d’un tel contrôle par un juge. Il porte sur le contenu de la clause au moment de la conclusion du contrat sans que les modalités de sa mise en 'uvre au moment de sa mise en 'uvre n’exerce d’influence sur ce contrôle.

En l’espèce, l’article 17 des conditions générales du prêt annexées à l’acte notarié de 2012 prévoit sous l’intitulé : « Exigibilité anticipée ' Déchéance du terme » que :

« Il sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles sans qu’il soit besoin d’autre formalité qu’un simple sommation faite aux emprunteurs par lettre recommandée avec accusé de réception dans l’un ou l’autre des cas suivants : [']

— Défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure par simple lettre recommandée ['] ».

Cette clause telle qu’elle est rédigée permettait au prêteur, après une seule échéance impayée, de réclamer le remboursement immédiat de la totalité du capital restant dû après une seule lettre recommandée avec accusé de réception suivie d’un délai de 15 jours. Celui-ci correspond au délai qui est laissé au destinataire du courrier recommandé, en cas de non remise à personne, pour retirer le courrier auprès des services de la Poste. Il ne permet donc pas à l’emprunteur consommateur de vérifier la réalité des impayés et il est insuffisant pour lui permettre de régulariser l’impayé ou de proposer un plan d’apurement à la banque qui le somme de régler les échéances impayées.

Cette clause qui permet au prêteur de s’affranchir du terme stipulé en faveur de l’emprunteur et de majorer unilatéralement le montant de la dette dans des conditions ne permettant pas à ce dernier de régulariser ou de faire valoir des contestations, crée un déséquilibre significatif entre les parties à l’acte au détriment du consommateur. Elle a donc un caractère abusif et doit être réputée non écrite en ce qu’elle prévoit la déchéance du terme en cas d’impayés 15 jours après une mise en demeure de payer la lettre recommandée avec accusé de réception.

Sur les autres causes de déchéance du terme invoquées par le prêteur

L’article 17 des conditions générales du prêt annexées à l’acte notarié de 2012 prévoit sous l’intitulé : « Exigibilité anticipée ' Déchéance du terme » que : « Il sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles sans qu’il soit besoin d’autre formalité qu’une simple sommation faite aux emprunteurs par lettre recommandée avec accusé de réception dans l’un ou l’autre des cas suivants : ['] – Liquidation judiciaire de l’emprunteur, ou de la (des) caution(s), sauf poursuite de l’activité telle que prévue à l’article L. 643-1 du Code de commerce, jugement prononçant la cession à son encontre, [']

De plus, les emprunteurs s’interdisent pendant toute la durée du prêt, sous peine d’exigibilité immédiate du prêt :

— De ne rien faire qui puisse diminuer la valeur de l’immeuble objet du prêt, d’en changer la nature ou la destination

— De vendre ou hypothéquer cet immeuble ou de nantir les parts donnant vocation à la jouissance et la propriété de cet immeuble sans l’autorisation expresse du prêteur. »

Sur la diminution du gage :

Le prêteur se prévaut, subsidiairement, dans ses conclusions en appel, de la déchéance du terme à la date du 4 novembre 2019, soit la date de la publication de la décision de confiscation de l’immeuble saisi. Cependant, la déchéance du terme a été appliquée par la banque par courrier daté du 15 mai 2019 en raison de deux échéances impayées et non pour cause de diminution du gage et ce alors que le prêteur, qui était partie civile dans le cadre de l’instance pénale, a eu connaissance, dès le rendu de l’arrêt de 2018, de la confirmation de la peine de confiscation de l’immeuble objet de la saisie actuelle.

La clause d’exigibilité anticipée prévoit qu’elle ne peut être prononcée qu’après délivrance d’une sommation préalable par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence d’une telle sommation, le créancier poursuivant est irrecevable à se prévaloir a posteriori une cause de déchéance contractuelle non invoquée préalablement.

Sur le jugement prononçant la cession

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 12 août 2025, postée le 14 août 2025, la société Veraltis Asset Management en qualité de recouvreur pour le compte de la société B-Squared Investments, a notifié à madame [E] le prononcé de la déchéance du terme du contrat de prêt en raison de la survenue d’un « jugement prononçant la cession », en application de l’article 17 des conditions générales du prêt.

Le libellé de cet article ne limite pas le cas d’exigibilité anticipée en cas de jugement prononçant la cession à l’hypothèse de la liquidation judiciaire. En effet, la cause de déchéance du terme mentionnée comporte deux parties, séparées par une virgule, introduites par un nom commun. La premier concerne la liquidation judiciaire sauf poursuite de l’activité et la seconde le jugement prononçant la cession à l’encontre de l’emprunteur. Cette formulation peut s’étendre, dans l’esprit des parties, à tous les cas, rares en droit français, où la cession d’un immeuble est imposée à son propriétaire sans que le créancier inscrit puisse exercer son droit de suite. C’est le cas notamment en cas de vente dans le cadre d’une liquidation judiciaire, rétablissement personnel avec liquidation, expropriation et saisie immobilière.

Au contraire, en cas de confiscation, ainsi que le prévoit l’alinéa 10 de l’article 131-21 du code pénal, l’immeuble confisqué demeure grevé, à concurrence de sa valeur, des droits réels licitement constitués au profit de tiers. Il résulte de cette analyse la déchéance du terme ne peut être prononcée par le prêteur du seul fait de la confiscation de l’immeuble donné en garantie. L’AGRASC en qualité de tiers acquéreur peut opposer l’irrégularité de la déchéance notifiée à madame [E] le 14 août 2025 et cette date ne sera pas retenue comme celle à laquelle le solde du capital prêté est devenu immédiatement exigible.

Sur les effets du caractère réputé non écrit de la clause

Par avis du 11 juillet 2024, la cour de cassation s’est prononcée sur les conséquences du caractère réputé non écrit d’une clause de déchéance du terme en indiquant que le juge de l’exécution doit calculer le montant dû sans application de la clause déclarée abusive selon les modalités propres à la mesure d’exécution mise en 'uvre.

En l’espèce, la déchéance du terme du 15 mai 2019 a été invalidée car elle a été prononcée en application d’une clause contractuelle réputée non écrite. Les autres causes de déchéance du terme invoquées par le créancier poursuivant n’ont pas été validées. La créance n’est donc constituée que du montant des échéances échues depuis le premier impayé jusqu’à la date de l’audience d’orientation à laquelle le juge de l’exécution est tenu de fixer la créance du poursuivant. Cette audience ne se poursuit pas devant la cour d’appel en cas de recours contre le jugement d’orientation.

Les échéances dues par madame [E] sont demeurées impayées depuis le mois de février 2019. Le montant de la créance du créancier poursuivant à la date de l’audience d’orientation tenue devant le juge de l’exécution de [Localité 2] le 30 septembre 2025, doit donc être fixée à la somme de :

— Echéances échues au 10 août 2025 inclus : 81 085,60 euros

— Intérêts au taux conventionnel de 4,50 % à cette date : 11 897,14 euros

— Echéances échues au 30 septembre 2025 : 2 × 1026,40 = 2052,80 euros

Soit un total de 95 035,54 euros, outre intérêts au taux de 4,50 % l’an jusqu’à parfait règlement.

Il convient donc d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu une créance de 118 638 euros et statuant à nouveau, de fixer la créance de la société B Squared Investments envers madame [E] à la somme de 95 035,54 euros arrêtée au 30 septembre 2025.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Dans la mesure où il est fait droit à la contestation de l’AGRASC concernant le montant de la créance fixée à l’audience d’orientation, il convient d’infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné l’AGRASC à verser au créancier poursuivant une somme au titre des frais irrépétibles de procédure.

Statuant à nouveau, la cour dit n’y avoir lieu à cette condamnation au motif qu’il n’est pas inéquitable que la société B Squared Investments conserve à sa charge l’intégralité des frais de procédure exposés en première instance et non compris dans les dépens.

Les dépens d’appel seront mis à charge du créancier poursuivant qui succombe.

Il devra aussi verser à l’État Français représenté par l’AGRASC la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure qu’il est inéquitable de laisser à sa charge au titre des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens.

La demande de la société B Squared Investments au titre des frais irrépétibles de procédure sera rejetée au motif qu’il n’est pas inéquitable qu’elle conserve à sa charge ces frais.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort:

Infirme le jugement d’orientation rendu par le juge de l’exécution chargé des saisies immobilières de [Localité 2] du 25 novembre 2025 en ce qu’il a mentionné la créance de la société B-Squared Investments SARL, venant aux droits de la Caisse d’Epargne CEPAC, pour 118 638,74 euros en principal, intérêts et accessoires, au titre des échéances impayées, avec intérêts au taux de 4,50% l’an majoré de trois points ;

Statuant à nouveau,

Mentionne la créance de la société B-Squared Investments SARL, venant aux droits de la Caisse d’Épargne CEPAC, créancier poursuivant, à la somme de 95 035,54 euros, outre intérêts au taux de 4,50 % l’an jusqu’à parfait règlement au titre des échéances échues impayées du mois de février 2019 jusqu’au mois de septembre 2025 inclus arrêté au jour de l’audience d’orientation ;

Infirme le jugement dont appel en ce qu’il a condamné l’État Français, représenté par l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués (AGRASC) à payer à la société B-Squared Investments SARL la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à condamnation de l’État Français à paiement au titre des frais irrépétibles de procédure de première instance ;

Y ajoutant,

Condamne la société B Squared Investments SARL aux dépens d’appel ;

Condamne la société B Squared Investments SARL à verser à l’État Français représenté par l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel ;

Rejette la demande de la société B Squared Investments au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel.

La greffière La présidente