COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 FEVRIER 2026

N° 2026/ 103

Rôle N° RG 23/04643 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLBFF

[Q] [F]

[V] [N] [Y] ÉPOUSE [F]

C/

S.C.I. O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN

S.A.S. LE SAINT MARTIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédéric CASANOVA

M^e Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de brignoles en date du 10 Février 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00180.

APPELANTS

Monsieur [Q] [F], demeurant [Adresse 1] [Adresse 2] – [Localité 1]

représenté par M^e Frédéric CASANOVA, avocat au barreau de TOULON

Madame [V] [N] [Y] ÉPOUSE [F], Demeurant [Adresse 1] [Adresse 2] – [Localité 1]

représentée par M^e Frédéric CASANOVA, avocat au barreau de TOULON

INTIMEES

S.C.I. O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, demeurant [Adresse 1] – [Localité 1]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Christine BALENCI, avocat au barreau de TOULON

S.A.S. LE SAINT MARTIN poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, demeurant [Adresse 1] [Adresse 2] – [Localité 1]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Christine BALENCI, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

[Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 1] (83) est un lieu d’hébergement touristique exploité par la société par actions simplifiées (SAS) LE SAINT MARTIN.

Les actionnaires de la SAS LE SAINT MARTIN sont M. [W] [X] et M. [C] [F].

La copropriété est divisée en plusieurs lots :

— le lot n°13, dénommé '[Adresse 3]' appartient à monsieur [Q] [F] et madame [V] [N] [F] ;

— le lot n°14, dénommé '[Adresse 4]' appartient à la SCI (société civile immobilière) O BERGERIES SAINT MARTIN, dont Ies actionnaires sont M. [W] [X], Mme [Z] [X], M. [C] [F], Mme [J] [F], M. [A] [P] et Mme [D] [P] ;

— les lots n°11 et 15, dénommés '[Adresse 5]' appartiennent à la SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN dont Ies actionnaires sont M. [W] [X], Mme [Z] [X], M. [C] [F] et Mme [J] [F] ;

— le lot n°12, dénommé '[Adresse 6]' appartient a la SCI O BASTIDES SAINT MARTIN dont Ies actionnaires sont M. [W] [X], Mme [Z] [X], M. [K] [X], Mme [R] [X].

Par acte d’huissier en date du 4 avril 2022, Ia SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN et la SAS LE SAINT MARTIN ont assigné M. [Q] [F] et Mme [V] [N] [F] devant le juge des contentieux de la protection, du tribunal de proximité de Brignolles, afin de :

— constater l’occupation sans droit ni titre de M. [Q] [F] et Mme [V] [N] [F] du bien qu’ils ont occupé depuis le 1er août 2015 jusqu’au 1er juillet 2021, sis [Adresse 1] à [Localité 1] (83) ;

— dire opposable à la SAS LE SAINT MARTIN, locataire principal de la SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN la présente procédure ;

— condamner M. [Q] [F] et Mme [V] [N] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges pour chaque mois passé indûment dans Ies lieux ;

— fixer à la somme de 415 euros par mois, le montant de l’indemnité d’occupation due par Ies époux [F], à compter du 28 octobre 2016 et jusqu’au 1er juillet 2021 et jusqu’à libération complète des lieux ;

— condamner solidairement M. [Q] [F] et Mme [V] [N] [F] à payer à la SCI O VIGNERONNAGE ST MARTIN une somme de 23 240 euros calculée, du 28 octobre 2016 jusqu’au 1er juillet 2021 au 30 mars 2022 et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner solidairement M. [Q] [F] et Mme [V] [N] [F] au paiement de la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant Ies frais de sommation de quitter Ies lieux ainsi que ceux de la présente assignation.

Par jugement contradictoire du 10 février 2023 (RG 11/22 180), ce magistrat a :

— déclaré recevable les demandes de la SAS LE SAINT MARTIN et de Ia SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN ;

— débouté la SAS LE SAINT MARTIN et la SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN de I’ensembIe de leurs demandes ;

— débouté M. [Q] [F] et Mme [V] [N] [F] [E] demande reconventionnelle à l’égard de la SAS LE SAINT MARTIN, tendant à la voir condamner au paiement d’une indemnité mensuelle au titre de l’occupation du lot n°13 ;

— condamné in solidum Ia SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN et la SAS LE SAINT MARTIN à payer à M. [Q] [F] et Mme [V] [N] [F], pris ensemble, Ia somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a notamment considéré que :

— sur la recevabilité :

— la SAS LE SAINT MARTIN bénéficiait aux termes d’un acte en date du 1er août 2015 d’un bail à usage mixte d’habitation et professionnel sur le bien immobilier pour lequel le propriétaire des lieux sollicitait l’expultion ;

— ce bien était le lot 11 et 15 qui appartenaità la SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN dont les actionnaires étaient M. [W] [X] et M. [C] [F] ;

— ils avaient tous les deux intérêts à agir ;

— sur I’occupation sans droit ni titre :

— la SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN et Ia SAS LE SAINT MARTIN ne versaient aux débats aucune pièce permettant de démontrer que M. [Q] [F] et Mme [V] [N] [F] avaient occupé une partie du lot n°11 et 15 ;

— sur la demande reconventionnelle :

— M. [Q] [F] et Mme [V] [N] [F] ne justifiaient par aucune pièce versée aux débats que Ies travaux prévus dans le bail initial en date du 1er août 2015, avaient été réalisés, de sorte qu’ils ne pouvaient demander le paiement de loyers à la SAS LE SAINT MARTIN, tant qu’ils n’avaient pas fait constater l’achèvement des travaux ;

— le contrat de bail Iiant Ies parties prévoyait la gratuité de I’occupation tant que Ies

travaux ne seraient pas terminés ;

Selon déclaration reçue au greffe le 28 mars 2023, les époux [F] ont interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce que :

— la demande de la SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN et Ia SAS LE SAINT MARTIN a été déclarée recevable ;

— ils ont été déboutés de leur demande reconventionnelle à l’égard de la SAS LE SAINT MARTIN.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 27 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués, et statuant à nouveau qu’elle :

— juge les demandes de la SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN et Ia SAS LE SAINT MARTIN irrecevables ;

— juge leur demande reconventionnelle recevable et condamne la SAS LE SAINT MARTIN à leur payer la somme de 1 050 euros par mois, au titre de l’indemnité d’occupation du lot n°13 leur appartenant ;

— condamne in solidum la SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN et Ia SAS LE SAINT MARTIN la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— sur la fin de non recevoir :

— sur la qualité donnant intérêt à agir à la SAS LE SAINT MARTIN :

— la SAS LE SAINT MARTIN prétend détenir un contrat de bail professionnel octroyé par la SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN à son profit ;

— or la SAS LE SAINT MARTIN n’a pas apporté la preuve qu’elle détient un quelconque titre, lui permettant de jouir de la parcelle où ils ont élu domicile ;

— le premier juge a commis une erreur manifeste d’appréciation, en affirmant de manière péremptoire l’existence d’un bail conclut entre la SAS LE SAINT MARTIN et la SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN ;

— la SAS LE SAINT MARTIN est dépourvue de qualité donnant intérêt à agir ;

— sur la qualité donnant intérêt à agir à la SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN :

— la SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN ne démontre pas être propriétaire des lots n°11 et 15 ;

— le premier juge a commis une erreur manifeste d’appréciation, cette dernière n’ayant ni qualité ni intérêt à agir ;

— sur leur demande en paiement :

— ils sont propriétaires du lot n°13 et l’ont donné à bail au profit de la SAS LE SAINT MARTIN pour l’exploitation de son activité d’accueil d’évènements et chambres d’hôtes ;

— le bail prévoit une occupation à titre gratuit par la SAS LE SAINT MARTIN jusqu’à parfait achèvement des travaux ;

— s’agissant du lot n°13 les travaux sont achevés depuis de nombreux mois ;

— le premier juge a commis une erreur d’appréciation et elle est redevable d’un loyer à hauteur de 1050 euros par mois.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 27 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Ia SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN et la SAS LE SAINT MARTIN sollicitent de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués par les appelants, l’infirme pour le surplus et statuant à nouveau qu’elle :

— constate que les époux [F] ont occupé sans droit ni titre un appartement d’une superficie de 120 m² environ, sis [Adresse 1] [Adresse 2], à [Localité 1] (83), situé sur les lots n°11 et 15, propriété de la SCI [Adresse 5] ;

— condamne solidairement les époux [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges pour chaque mois indûment passé soit 415 euros par mois, à compter du 28 octobre 2016, jusqu’au 1er juillet 2021 ;

— dise opposable à la SAS LE SAINT MARTIN, locataire principal de la SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN ;

— condamne solidairement les époux [F] à payer à la SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN la somme de 23 240 euros ;

— déboute les appelants de leurs demandes ;

— condamne solidairement à leur payer la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et les sommes dues en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— sur leur qualité et intérêt à agir :

— la SAS LE SAINT MARTIN dispose d’un bail la liant à la SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN, dont les actionnaires sont les époux [F] ;

— la SCI O VIGNERONNAGE SAINT MARTIN a intérêt à agir car elle est privée de revenus locatifs en raison de la présence des époux [F] ;

— sur l’indemnité d’occupation :

— les époux [F] ont occupé une partie des lots 11 et 15 du 1er août 2015 au 1er juillet 2021;

— depuis le 1er juillet 2021, ils occupent une partie du lot de la SCI O BERGERIE ;

— ils sont occupé un apaprtement de 120 m² avec jouissance des parties extérieures communes et accès à la piscine ce qui leur a causé un préjudice financier ;

— les époux [F] seront déboutés de leur demande d’indemnité d’occupation du lot 13 ;

— les travaux sont finis depuis 2017 ;

— le mas est exploité en chambres d’hôtes ;

— les travaux sur la SCI O VIGNERONNAGE sont finis depuis 2018 ;

— les époux [F] n’ont pas travaillé sur le domaine.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 26 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur les fins de non-recevoir :

L’article 122 du code de procédure civile, prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il résulte de l’article 32 du même code qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’intérêt à agir se définit donc comme une condition de recevabilité de l’action. Il doit être personnel, direct, né, actuel et légitime et s’apprécie à la date de la saisine de la juridiction.

En application de ces dispositions, l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

Par ailleurs, il est acquis que le preneur à bail dispose de la qualité et de l’intérêt à agir en expulsion, dès lors que le logement qu’il loue est occupé par un occupant, sans droit ni titre, afin de pouvoir être rétabli dans ses droits (Cass. civ 3ème 7 janvier 2021, n°19-23-469).

Sur la qualité et l’intérêt à agir de la SAS LE SAINT MARTIN :

La SAS LE SAINT MARTIN verse aux débats 83 pièces, dont :

— un bail de location, conclu avec la SCI O VIGNERONAGE SAINT MARTIN le 1er octobre 2015, relatif aux lots n°11 et 15 du [Adresse 1] situé à [Localité 1] (83), pour une durée de six années, moyennant un loyer de 0 euro, précisant que le lot n°15 étant en état de 'ruines’ et partiellement délabré, il est convenu entre les parties une exonération de loyers jusqu’à ce que le locataire ait effectué les travaux de rénovation totale du lot ; à ce moment là une évaluation du loyer sera réalisé et le locataire s’engage à en payer la mensualité ;

La SAS LE SAINT MARTIN démontre donc sa qualité de preneur d’un bail sur les lots n°11 et 15 du [Adresse 1], objet du présent litige. Il s’induit qu’elle a intérêt à agir afin d’obtenir l’expulsion des occupants du bien qu’elle loue, étant empêchée dans son usage et sa jouissance du bien.

Sur la qualité et l’intérêt à agir de la SCI O VIGNERONAGE SAINT MARTIN :

La SCI O VIGNERONAGE SAINT MARTIN produit l’acte authentique de vente conclu le 16 septembre 2015, devant maître [O] [M], notaire à [Localité 2] (83) aux termes duquel elle a acquis les lots n°11 et 15 du [Adresse 1] à [Localité 1] (83).

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la SCI O VIGNERONAGE SAINT MARTIN justifie de sa qualité de propriétaire des lots n°11 et 15 et la SAS LE SAINT MARTIN, justifie de sa qualité de preneur à bail de ces lots.

Elles sont recevables en leur action, ayant qualité et intérêt à agir, tendant à voir constater l’expulsion d’occupants qu’elles estiment sans droit ni titre ainsi que leur condamnation à des indemnités d’occupation.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré leur action recevable.

Sur l’occupation sans droit ni titre :

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 545 du même code dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En application des dispositions de ces textes, le droit de propriété revêt un caractère absolu de sorte que toute occupation, sans droit ni titre, du bien d’autrui constitue un trouble illicite.

La SCI O VIGNERONAGE SAINT MARTIN et la SAS LE SAINT MARTIN estiment que les époux [F] ont occupé les lots n°11 et 15 du domaine Saint-Martin, sans droit ni titre du 1er août 2015 au 1er juillet 2021, occupant depuis le 1er juillet 2021, une partie du lot de la SCI O BERGERIE.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI O VIGNERONAGE SAINT MARTIN et la SAS LE SAINT MARTIN produisent 83 pièces aux débats. Cependant aucune d’elles ne permet de démontrer que les époux [F] ont occupé une partie des lots n°11 et 15 sur la période incriminée.

Par conséquent il convient de confirmer le jugement entrepris en ce que la SCI O VIGNERONAGE SAINT MARTIN et la SAS LE SAINT MARTIN ont été déboutés de leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande des époux [F] :

Sur la recevabilité de la demande en cause d’appel :

Aux termes de l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment

lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

L’article 1351 du code civil, énonce que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, par arrêt du 29 février 2024, RG 23/04 644, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement rendu le 10 février 2023 (RG 11/22 178) par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Brignoles, rendu le même jour, entre les même parties, (relatif au lot n°14) et qui avait débouté les époux [F] de leur demande reconventionnelle, visant à voir condamner la SAS LE SAINT MARTIN au paiement d’un loyer de 1050 euros par mois, pour le lot n°13.

La cour a relevé qu’aucun loyer n’avait été convenu entre les parties et que M. [Q] [F] et Mme [V] [N] [F] devaient être déboutés de cette demande.

Par conséquent, au vu de l’identité de parties, d’objet et de cause, la demande des époux [F] sera jugée irrecevable, comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée en cause d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné la SCI O VIGNERONNAGE et la SAS LE SAINT-MARTIN in solidum aux dépens et à verser aux époux [F] la somme de 1 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties succombant en appel, chacune conservera la charge de ses frais et dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel :

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant :

Déclare irrecevable la demande de M. [Q] [F] et Mme [V] [N] [F] en paiement des loyers afférents au lot n°13 du [Adresse 1], à l’encontre de la SAS LE SAINT MARTIN, comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée en cause d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,