COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 27 JANVIER 2026

N° 2026/ 43

Rôle N° RG 20/12971 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWBF

SARL TORPEDIN

C/

[V] [B]

[A] [B]

[D] [B]

[N] [B]

[M] [S]

S.C.P. [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Jean-christophe STRATIGEAS

M^e Eric AGNETTI

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 24 Novembre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/04505.

APPELANTE

SARL TORPEDIN prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Alexia PICCERELLE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Monsieur [V] [B]

né le 21 Mai 1976 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] ROYAUME-UNI

Mme [A] [B]

née le 28 Décembre 1974 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7] à [Localité 11] (ROYAUME-UNI)

Monsieur [D] [B]

né le 15 Juin 1981 à [Localité 11], demeurant [Adresse 14] – DUBAI (EMIRATS ARABES UNIS)

Mme [N] [B]

née le 09 Mai 1979 à [Localité 13], demeurant [Adresse 1] (AUSTRALIE)

Tous les quatre représentés par M^e Jean-christophe STRATIGEAS de la SELARL CADJI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Julien ANDREZ, avocat au barreau de PARIS

S.C.P. [W] prise en la personne de Me [R] [W], Mandataire judiciaire désignée en qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la société VS étendue à M. [L] [B]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Eric AGNETTI, avocat au barreau de NICE

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

Monsieur [M] [S]

Intervenant [Localité 8]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Bettina MONSONEGO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Anne DAMPFHOFFER, magistrate honoraire, ayant des fonctions juridictionnelles, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

M^me Louise DE BECHILLON, Conseillère

M^me Anne DAMPFHOFFER, magistrate honoraire, ayant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2026,

Signé par M^me Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 24 novembre 2020, ayant statué ainsi qu’il suit :

' déboute la société Torpedin de ses demandes,

' déboute Mme [A] [B], Monsieur [V] [B], Mme [N] [B], Mme [D] [B] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

' rejette la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile de la société Torpedin,

' la condamne à payer aux consorts [B] la somme de 4000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, sur le même fondement, la somme de 2000 € à Maître [W] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la liquidation de la société VS étendue à Monsieur [L] [B], ainsi qu’aux entiers dépens,

' dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Vu l’appel interjeté par la société Torpedin le 22 décembre 2020.

Vu l’assignation en intervention forcée délivrée devant la cour à M. [M] [S] par la société appelante.

Vu les conclusions de la société Torpedin, en date du 17 octobre 2025, demandant de :

' déclarer l’assignation en intervention forcée délivrée à M. [S] recevable,

' déclarer ses conclusions recevables,

' prononcer l’irrecevabilité de la demande nouvelle des consorts [B] contenue dans leurs conclusions numéro 3 visant à la voir condamner à la somme de 1'764'364,68 euros au titre des intérêts du prêt non remboursé,

' débouter les intimés et M. [S] de toutes leurs demandes,

' réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la substitution opérée par les consorts [B] pour insuffisance de consignation, de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la substitution pour interposition de personnes ainsi que son inopposabilité à la société, de sa demande subsidiaire de voir prononcer la nullité de la substitution pour défaut de justification de l’origine des fonds, de sa demande de dommages et intérêts pour 200'000 euros, de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour 48'000 euros et des dépens,

' réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer l’article 700 et les dépens,

statuant à nouveau,

' déclarer irrecevable la substitution des consorts [B] à l’adjudication opérée au profit de la société par jugement du 19 avril 2018 pour insuffisance de consignation, par analogie avec l’article L 642 ' 3 du code du commerce pour interposition de personnes, subsidiairement au visa des articles L 561 ' 1 et suivants du code monétaire et financier, pour défaut de justification de l’origine des fonds,

' subsidiairement,

prononcer la résolution de la substitution pour inexécution des obligations auxquelles les consorts [B] étaient tenus par le cahier des charges et déclarer que la résolution produira effet rétroactivement au 17 mai 2018, jour de la déclaration de substitution,

' en tout état de cause et vu la fraude qui corrompt tout, déclarer nulle la substitution opérée et annuler le procès-verbal d’adjudication du 19 avril 2018 publié au service des hypothèques,

' en conséquence, quelque soit le moyen retenu :

déclarer l’adjudication à son profit définitive,

débouter Monsieur [S] de sa demande de mise hors de cause et de sa demande de dommages et intérêts,

' vu l’article 1240 du Code civil, condamner in solidum en raison du préjudice important subi par la société, les consorts [B] et M [S] à lui verser à titre de dommages et intérêts la somme de 200'000 euros,

' sur l’appel incident des consorts [B], confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages et intérêts et leur demande en vertu de l’article 32 ' 1 du code de procédure civile

' si leur demande nouvelle de condamnation à payer la somme de 1'764'364,68 euros au titre des intérêts de retard du prêt non remboursé est recevable, la rejeter, y compris l’intérêt de retard conventionnel,

' condamner in solidum tout succombant au paiement de la somme de 48'000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions de M. [S] en date du 24 octobre 2025, demandant de :

' déclarer irrecevable son assignation en intervention forcée et déclarer irrecevables les demandes formulées par l’appelante à son égard,

' à défaut, prononcer sa mise hors de cause,

' en tout état de cause, vu l’article 1270 du Code civil, condamner l’appelante à lui payer la somme de 30'000 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction.

Vu les conclusions de la société civile professionnelle [W] en sa qualité de mandataire judiciaire de la liquidation de la société VS étendue à Monsieur [L] [B], à ces fonctions désigné par jugement du tribunal de commerce de Nice du 1er décembre 2005 et du 14 décembre 2006, en date du 21 juin 2021, demandant de :

' constater que la substitution a été effectuée dans le délai d’un mois et qu’elle est régulière,

' lui donner acte de ce qu’il s’en rapporte à justice sur l’appel de la société Torpedin,

' condamner la partie succombante au paiement d’une somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions du 27 octobre 2025, de Mme [A] [B], Mme [D] [B], Mme [N] [B], Monsieur [V] [B], demandant de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté toutes les demandes de la société appelante,

' juger que la déclaration de substitution est parfaitement recevable et régulière,

' infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts, les recevoir en leur appel incident et statuant à nouveau,

' rejeter la demande d’intervention forcée à l’égard de Monsieur [S],

' condamner la société appelante à leur verser la somme de 2'872'218,88 euros en indemnisation de la perte de chance de percevoir des revenus fonciers du bien immobilier acquis avec intérêts au taux légal à compter de la notification de leurs conclusions de première instance du 17 août 2020 et capitalisation, la somme de 50'000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 55'000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec ceux d’appel distraits en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les consorts [L] [B] et [E] [B] ainsi que leurs enfants, [A], [V], [N] et [D] étaient propriétaires indivis de biens immobiliers situés à [Adresse 6] [Adresse 12] constituant l’ensemble dénommé '[Adresse 15]'.

Un jugement, rendu le 9 janvier 2017 par le tribunal de grande instance de Grasse, saisi par Me [W] en sa qualité de liquidateur de la société VS et de M. [L] [B], a ordonné le partage de cette indivision ainsi que la vente aux enchères publiques sur licitation à la barre du tribunal de Grasse de l’immeuble avec une mise à prix de 6'500'000 euros et faculté de baisse d’un quart.

L’audience adjudication a été fixée au 19 avril 2018.

Aux termes d’un jugement rendu à cette date, la société Torpedin a été déclarée adjudicataire du bien au prix de 4'925'000 euros.

Mme [A] [B], Mme [D] [B], Mme [N] [B] et M. [V] [B], usant de la clause de substitution incluse dans le cahier des conditions de la vente, ont déclaré se substituer à la société Torpedin par déclaration déposée au greffe le 17 mai 2018.

Ils ont alors consigné la somme de 533'000 euros dont ils affirment qu’elle couvrait 10 % du prix de l’adjudication et la totalité des frais de poursuite taxés, du droit proportionnel TTC et des droits de mutation.

Le présent litige est né de l’initiative de la société Torpedin contestant la substitution ainsi opérée.

Le jugement présentement déféré retient, en substance, sur la contestation relative à la régularité de la substitution motif pris d’une consignation insuffisante, que les consorts [B] ont versé la somme de 533'000 euros à l’appui de leur substitution, qu’aucune disposition du cahier des conditions de la vente ne prévoit l’obligation de consigner une somme représentant 10 % de la mise à prix et qu’il est de jurisprudence constante que l’exercice de la faculté de substitution par un indivisaire n’a pas pour effet de lui imposer les obligations de l’adjudicataire.

Sur le grief tiré de l’interposition de personnes et de son inopposabilité à la société motif pris de ce que l’intervention des consorts [B] masquerait celle de M. [S], voisin auquel il est prêté l’intention de s’agrandir à vil prix, les premiers juges considèrent que le fait que celui-ci ait consenti un prêt destiné au financement de l’acquisition de la villa ne fait peser aucune présomption d’interposition de personnes et qu’en outre, il ne fait pas partie des personnes visées par l’article L642 ' 3 du code du commerce.

Sur le moyen tiré du défaut de justification de l’origine des fonds avant le 19 mai 2018, le tribunal retient que la preuve du prêt consenti par M. [S] pour 5'475'992,10 euros est suffisamment rapportée par la production de l’acte notarié reçu à cet effet le 26 juillet 2018, les emprunteurs ayant alors accepté d’hypothéquer le bien au profit du prêteur et qu’aucune clause du cahier des charges n’imposait de justifier de l’origine des fonds avant la date du 19 mai 2018.

Au soutien de son appel, la société Torpedin fait essentiellement valoir les éléments suivants :

— sur la recevabilité de l’intervention forcée de M. [S] en cause d’appel, elle affirme que l’inscription de l’hypothèque conventionnelle par M. [S] à la date du 4 mars 2021 prouverait que le prêt qu’il a consenti n’a jamais été remboursé alors qu’il devait l’être au terme de deux années ; que cette inscription est postérieure au jugement rendu et que M. [S] ne peut donc soutenir qu’elle pouvait, dès le stade de ses propres conclusions d’appelante, former de demandes à son encontre; que le montage imaginé après l’audience d’adjudication repose sur la substitution des consorts [B], permise a posteriori par le prêt consenti par M. [S] ; que le tribunal l’a déboutée de sa demande d’annulation de la substitution au motif qu’elle ne rapportait pas la preuve de l’interposition de personnes et que pour appréhender le litige dans sa globalité, elle ne pouvait faire autrement que de dénoncer effectivement l’inscription hypothécaire et appeler M. [S] en la cause;

— sur la validité de la substitution, dont elle demande également la résolution, elle invoque les termes de l’article 8 du cahier des conditions de la vente qui prévoit que l’adjudicataire doit consigner, préalablement à l’adjudication, 10 % de la mise à prix fixée, faisant remarquer que le tribunal ne pouvait considérer que les consorts [B] n’étaient pas tenus de cette consignation dans la mesure où au moment de leur déclaration, ils ont, eux-mêmes, manifesté qu’ils avaient entendu réaliser cette condition en consignant de la somme de 533'000 euros couvrant 10 % du prix d’adjudication et la totalité des frais;

— sur l’interposition de personne, elle expose qu’elle est interdite en droit français et que la man’uvre des consorts [B] a eu pour but de permettre à M. [S] de récupérer un bien sans apparaître au stade de l’adjudication ; qu’il convient de procéder par analogie avec l’article L642 ' 3 du code du commerce, la Cour de cassation jugeant qu’est inopposable tout acte dont le bénéficiaire réel n’est pas celui qui apparaît sur le plan contractuel dans le but de tromper les concurrents ou tiers intéressés par cette même opération; que l’interposition de personnes est prohibée en matière de vente aux enchères afin de garantir le principe de la liberté des enchères;

— sur l’origine des fonds, elle explique que le prêt du 26 juillet 2018 n’est là que pour justifier, a posteriori, la provenance des fonds et que les consorts [B] n’ont jamais eu l’intention de payer le prix, même avec un prêt ; qu’en l’espèce, le prix payé au moyen d’un prêt consenti par M. [S] entre les mains du notaire a été immédiatement bloqué par Maître [W] de sorte que l’intégralité de la somme est indisponible et qu’en réalité, le prix n’aurait donc pas été payé.

Elle développe devant la cour que l’indivisaire qui s’est substitué à l’adjudicataire est tenu des mêmes obligations que celui-ci et qu’en cas d’inexécution, le substituant s’expose à la résolution dès lors qu’il n’a pas respecté les dispositions du cahier des conditions de la vente, soulignant à ce propos que les consorts [B] ont versé la somme de 533'000 euros entre les mains du trésorier de l’ordre qui la leur a restituée, puis, qu’ils l’ont versée entre les mains du notaire chargé des comptes du partage et que ladite somme a été finalement saisie en garantie des dettes familiales; enfin, qu’ils n’ont pas payé les droits de mutation qui ont été réglés par la société Torpedin.

Elle se prévaut encore de l’adage 'la fraude corrompt tout', réitérant que les consorts [B] ont fraudé le principe de la liberté des enchères, qu’ils se sont vus prêter la somme de 533'000 euros sans la moindre garantie, qu’ils n’ont jamais eu les moyens de cette substitution, mais qu’ils ont voulu permettre à un tiers d’obtenir la villa à moindre prix sans avoir à participer à l’adjudication ;

elle souligne le délai très court de deux ans de remboursement de la somme prêtée alors qu’en même temps et en acceptant la succession de leur mère, les consorts [B] se sont trouvés débiteurs de très importantes sommes.

Elle fait encore valoir que les consorts [B] se sont fait délivrer le procès-verbal d’adjudication valant titre pour le publier et ainsi permettre à M. [S] d’inscrire son hypothèque alors que le jugement attaqué n’est pas revêtu de l’exécution provisoire.

La société Torpedin développe, ensuite, le préjudice qu’elle prétend subir et qui consisterait dans le fait de ne pas avoir pris possession des lieux, de ne pouvoir effectuer les travaux nécessaires à leur remise en état et d’obtenir la mainlevée des nombreuses hypothèques figurant sur le bien.

En ce qui concerne le préjudice invoqué par les consorts [B], elle souligne qu’ils ne peuvent se prévaloir de n’avoir pu rentabiliser le bien, ni de le rénover dans la mesure où ils n’ont pas les fonds pour assurer l’efficacité de leur substitution et ce d’autant que la nécessité de rénover le bien résulte des pièces versées aux débats.

Sur la recevabilité de l’assignation en intervention forcée de M [S] :

Aux termes de l’article 555 du code de procédure civile, les parties, qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance, peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation quand l’évolution du litige implique leur mise en cause.

L’évolution du litige est caractérisée par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige.

L’appelante soutient à cet égard que les circonstances nouvelles résulteraient de ce qu’une fois le jugement appelé rendu, les consorts [B] ont publié le jugement d’adjudication afin de permettre à M. M [S] d’inscrire son hypothèque conventionnelle en garantie du prêt qu’il leur a consenti.

L’examen des débats de première instance permet cependant de retenir qu’à ce stade, la société Torpedin se prévalait déjà de l’existence du prêt consenti par M [S] aux consorts [B] pour prétendre à une interposition de personne, frauduleuse.

L’appelante avait donc la possibilité de l’appeler dès la procédure de première instance, le fait allégué que l’hypothèque prise en garantie de ce prêt aurait été inscrite postérieurement au jugement n’apportant pas d’élément nouveau de nature à modifier les données juridiques du litige sur cette question de l’interposition frauduleuse déjà dans le débats.

La cour souligne d’ailleurs que le tribunal a précisément relevé ce point puisqu’il 's’étonnait, compte tenu des man’uvres dolosives invoquées par le demandeur qui mentionne le comportement de M. [M] [S] personnellement, que celui-ci n’ait pas été mis en cause’et que la pièce 21 de l’appelante, en sa page 23, permet de démontrer qu’en toute hypothèse, l’inscription de l’hypothèque conventionnelle en vertu de l’acte de prêt notarié du 26 juillet 2018, avait été prise au profit de M [S] dès le 23 août 2018 .

L’intervention forcée de M. [S] n’étant pas jugée recevable devant la cour, les demandes relatives à l’irrecevabilité des prétentions émises à son encontre sont sans objet.

Sur la validité de la substitution opérée par les consorts [B] :

Plusieurs moyens sont invoqués au soutien de la demande d’annulation; ils sont tirés du défaut de consignation suffisante, de l’interposition de personnes, du défaut de justification de l’origine des fonds et de la fraude.

Les obligations prévues au cahier des conditions de la vente ont une nature conventionnelle qui implique leur respect par chacune des parties intéressées.

Il en résulte, en cas de substitution, que le substituant doit respecter strictement les obligations qui lui sont fixées dans le cahier des conditions de la vente et également qu’on ne peut ajouter aux obligations de ce cahier une obligation qui n’y a pas été prévue à son égard; qu’il convient donc de distinguer les obligations incombant à l’adjudicataire et les obligations définies pour le l’indivisaire se substituant à l’adjudicataire.

Si l’article 8 du cahier des conditions de la vente indique qu’avant de porter les enchères, l’avocat se fait remettre par son mandant et contre récépissé une caution bancaire ou un chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre désigné représentant 10 % du montant de la mise à prix avec un minimum de 3000 euros, cette obligation ne concerne cependant que l’enchérisseur et non l’éventuel substituant dont s’agissant de l’indivisaire, le droit est, en outre, prévu à l’article 815-15 aux termes duquel chaque indivisaire peut se substituer à l’acquéreur dans le délai d’un mois à compter de l’adjudication par déclaration au greffe ou auprès du notaire sans autre formalité et alors en outre qu’il n’est, en l’espèce, pas démontré que l’exercice du droit de substitution se verrait affecté d’autres obligations par le cahier des conditions de la vente.

Il ne peut donc être reproché aux consorts [B] d’avoir remis, lors de la déclaration de substitution, un chèque de banque de 533'000 euros, étant sur ce point observé qu’il ne peut davantage être soutenu, ainsi que le fait la société Torpedin en page 17 de ses conclusions, qu’ils auraient, eux-mêmes, 'prétendu réaliser cette condition', les écritures invoquées de ce chef ne revendiquant, en effet, que la couverture de 10 % du prix d’adjudication et non de la mise à prix, outre la totalité des frais de poursuite, du droit proportionnel TTC et des droits de mutation.

Sur le moyen tiré de l’interposition de personnes sur le fondement de l’article L642 ' 3 du code du commerce, il est, en premier lieu, rappelé qu’il prévoit à propos de la cession d’une entreprise en liquidation judiciaire que ni le débiteur au titre de l’un quelconque de ses patrimoines, ni les dirigeants de droit ou de fait de la personne morale en liquidation judiciaire, ni les parents ou alliés jusqu’au deuxième degré inclusivement de ses dirigeants ou du débiteur personne physique, ni les personnes ayant ou ayant eu la qualité de contrôleur au cours de la procédure ne sont admis, directement ou par personne interposée, à présenter une offre, que tout acte passé en violation du présent article est annulé à la demande de tout intéressé, présentée dans un délai de trois ans à compter de la conclusion de l’acte et lorsque l’acte est soumis à publicité, à compter de celle-ci.

Il sera, par suite, retenu :

— d’une part, que M [S] ne correspond à aucune des personne visées par l’interdiction y énoncée,

— d’autre part, que l’on ne saurait admettre, ainsi que le prétend l’appelante, qu’il convient de 'procéder par analogie’ à partir de ce texte, lequel ne saurait, en effet, être étendu à d’autres hypothèses que celles y visées,

— enfin, que le principe invoqué par l’appelante, selon lequel l’interposition suffit à entraîner la nullité de l’offre d’achat sans qu’il soit nécessaire de caractériser la fraude, ne vaut que dans le cadre précis de l’application de ce texte du code du commerce.

Sur le moyen tiré du défaut de justification de l’origine des fonds, l’appelante expose que le substituant devait payer le prix de l’adjudication entre les mains du trésorier de l’ordre des avocats conformément à l’article 12 des dispositions générales du cahier des conditions de la vente et qu’en l’espèce, il a été versé directement entre les mains du notaire chargé de la répartition des fonds, puis bloqué par Maître [W] en garantie des dettes de feu Mme [B] de sorte que l’intégralité de la somme est indisponible.

Or, d’une part l’indisponibilité du prix par suite de la mise en 'uvre de la mesure prise par Maître [W] entre les mains du notaire détenteur des fonds pour garantir sa créance contre la succession de M^me Veuve [B] n’anéantit nullement la réalité du paiement ainsi fait.

D’autre part, la contestation quant à l’origine des fonds est désormais vaine puisqu’il est établi que ces fonds proviennent du prêt consenti par M. [S] suivant un acte authentique du 26 juillet 2018 de l’étude de Maître [Z] et que par ailleurs, aucune clause du cahier des conditions de la vente n’imposait cette justification avant la date du 19 mai 2018.

L’obligation qui existe au regard des exigences du code monétaire et financier quant à la vérification de l’origine des fonds perçus par un organisme financier incombe à celui-ci, aucune obligation n’étant faite au déposant de justifier spontanément de ces fonds au moment de son dépôt.

Enfin, la circonstance que le paiement n’ait pas été fait entre les mains du trésorier de l’ordre des avocats est inopérante dans la mesure où si dans le cahier des conditions de la vente, il est prévu en son article 12 un paragraphe intitulé 'séquestre’ ainsi rédigé : les fonds à provenir de la vente seront séquestrés entre les mains du trésorier de l’ordre des avocats près le tribunal devant lequel la vente est poursuivie et un article 13 stipulant : au plus tard à l’expiration du délai de deux mois à compter de la vente définitive, l’acquéreur sera tenu impérativement et à peine de réitération des enchères de verser sont prix en principal entre les mains du séquestre désigné qui en délivrera reçu, le jugement ayant ordonné la vente sur licitation à la barre du tribunal et ayant fixé la mise à prix à 6'500'000 euros avec faculté de baisse d’un quart prévoyait, en son dispositif, les modalités de celle-ci et notamment les modalités du paiement en ce que le prix d’adjudication y était spécifié comme devant être « payé entre les mains du notaire chargé de procéder aux opérations de compte, à charge pour ce dernier de verser entre les mains de Me [G] [X] [W], es qualité, la part revenant à M. [L] [B]. »

En ce qui concerne la violation du principe de la liberté des enchères, ce grief ne peut être utilement invoqué que dans le cadre d’une fraude prouvée.

Or, à cet égard, il sera rappelé d’une part, que l’exercice de la faculté de substitution, dont on a déjà ci-dessus souligné qu’il s’agissait d’un droit prévu pour tout indivisaire à l’article 815 ' 15 du Code civil, était également inscrit au cahier des conditions de la vente; d’autre part, que la possibilité de financer par un prêt l’acquisition faite au moyen de cette substitution n’est, en soi, pas critiquable, que ce prêt a été consenti avec un taux d’intérêt de 5,37% par an, qu’il devait venir en premier rang, et que l’origine des fonds a donc été précisément justifiée ; que pas davantage la constitution, légitime, d’une hypothèque, par ailleurs prévue au contrat de prêt et son renouvellement ne peuvent participer du montage frauduleux invoqué et que la mise en 'uvre de la sûreté par le créancier en cas de défaillance du débiteur est également parfaitement usuelle.

Ni le délai de deux ans prévu pour le remboursement, ni la circonstance que les consorts [B] doivent en même temps faire face à la dette de leurs parents ne sont susceptibles de démontrer le caractère fictif de la substitution et ce d’autant qu’ils précisent, eux-mêmes, dans leurs conclusions que la saisie qu’avait fait pratiquer Maître [W] pour garantir ses droits dans la succession a fait l’objet d’une mainlevée depuis près de deux ans (page 18) et que M [S] explique qu’il a consenti à ses débiteurs un report d’échéance quant à leur remboursement du prêt, qu’il a renouvelé en 2021 son hypothèque conventionnelle initialement prise en 2018 et qu’il a fait pratiquer une saisie du compte des emprunteurs chez le notaire le 21 juillet 2025 .

Il est enfin vainement fait le grief aux consorts [B] de s’être fait délivrer le procès verbal d’adjudication valant titre pour le publier alors que le jugement attaqué n’est pas revêtu de l’exécution provisoire pour démontrer une fraude qui aurait eu lieu lors de la substitution opérée par eux le 17 mai 2018, laquelle a été, en outre, régulièrement dénoncée à Me [W] ainsi qu’à la société Torpedin.

Il n’est, dans ces conditions, pas démontré que la substitution opérée aurait eu pour but de permettre une fraude, notamment en vue d’une acquisition du bien par M [S] à un moindre prix.

Sur la demande de résolution de la substitution :

Les consorts [B] écrivent dans leurs conclusions que cette demande constitue une prétention nouvelle devant la cour mais ils n’ont pas formulé dans le dispositif des conclusions qui seul lie la cour, en application de l’article 954 du code de procédure civile, de prétentions de ce chef se contentant d’y formuler les demandes suivantes:

' confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté toutes les demandes de la société appelante,

' juger que la déclaration de substitution est parfaitement recevable et régulière,

' infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts, les recevoir en leur appel incident et statuant à nouveau,

' rejeter la demande d’intervention forcée à l’égard de M. [S],

' condamner la société appelante à leur verser la somme de 2'872'218,88 euros en indemnisation de la perte de chance de percevoir des revenus fonciers du bien immobilier acquis avec intérêts au taux légal à compter de la notification de leurs conclusions de première instance du 17 août 2020 et capitalisation, la somme de 50'000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 55'000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec ceux d’appel distraits en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour n’en est donc pas saisie.

Sur le fond, la demande de résolution est soutenue au motif de l’inexécution par les consorts [B] des obligations prévues au cahier des conditions de la vente, l’appelante prétendant de ce chef que le prix devait être versé à l’expiration au plus tard du délai de deux mois à compter de la vente définitive entre les mains du séquestre désigné qui en délivrera reçu, la somme séquestrée produisant intérêts et que l’acquéreur doit acquitter, en plus du prix et par priorité, tous les droits d’enregistrement et autres auxquels la vente donne lieu, ce à quoi il n’aurait pas été satisfait.

Il n’est à cet égard pas contesté que les consorts [B] ont versé entre les mains du notaire chargé des opérations de compte de la succession la somme de 4 877 954,60 euros le 27 octobre 2018 outre celle précédemment versée le 12 octobre 2018 de 533 000 euros; que cette dernière somme qu’ils avaient initialement versée entre les mains du Bâtonnier leur a été restituée par celui-ci le 4 octobre au motifs qu’il n’y avait 'pas d’adjudicataire titré'; qu’il n’est pas démontré en quoi ces deux versements ne couvrent pas l’intégralité des sommes dues; enfin que le règlement entre les mains du notaire était une exigence du jugement ayant ordonné la licitation.

Il en résulte, à supposer que la demande de résolution soit recevable alors que par suite de la substitution opérée, la société Torpedin qui a certes été adjudicataire, n’est plus partie au contrat de vente, qu’il n’y a ainsi pas de violation suffisamment grave caractérisée des obligations du contrat.

La demande tendant à la résolution de la substitution sera donc rejetée.

La société Torpedin se trouvant déboutée de ses demandes en annulation et en résolution de la substitution, sa demande de dommages et intérêt sera également rejetée.

Sur la demande reconventionnelle des consorts [B] en dommages et intérêts :

Cette demande, qui n’est pas nouvelle , les consorts [B] ayant déjà formé une telle demande indemnitaire devant les premiers juges, est formulée au motif que le comportement de la société Torpedin leur cause un préjudice en ce qu’ils ont été privés de la jouissance de la villa depuis 2018 et de la possibilité de la mettre en location.

De ce point de vue, ils ne contestent cependant pas la nécessité de devoir procéder à des travaux avant d’exploiter le bien, se contentant, en effet, de prétendre à ce sujet que la non réalisation de ces travaux n’est pas imputable à une incapacité financière, mais à l’incertitude juridique qui a pesé sur le bien depuis plus de six années, précisant que le bien, d’une superficie de 1222 m², aurait pu être divisé en plusieurs appartements aisément exploitables leur rapportant 26'884 euros par mois et que ce préjudice est aggravé par la charge des intérêts du prêt consenti par M. [S] lesquels atteignent la somme de 2'316'198,97 euros et lesquels n’auraient pas couru s’ils avaient pu rentabiliser le bien.

Ni la réalité, ni la crédibilité de ce projet d’exploitation ne sont toutefois démontrés.

Les consorts [B] ne versent, en effet, aucun document quant aux financements possibles de ce chef, ni d’éléments sur leurs propres ressources susceptibles de soutenir une telle entreprise.

M [S] écrit, lui même, dans ses dernières conclusions, que les consorts [B] « confrontés à l’assignation à l’origine de cette instance et à des mesures de saisie affectant leurs actifs situés en France se sont retrouvés dans l’impossibilité de mettre en 'uvre leurs projets » étant à cet égard également considéré que la nécessité d’entreprendre d’importants travaux résulte du rapport de Mme [U] désigné par une ordonnance du tribunal de commerce de Nice pour évaluer l’immeuble, que ce rapport met en évidence pour les différents appartements le composant, sa vétusté ainsi que des dégradations importantes et nombreuses, rapport après lequel il n’est pas allégué qu’il ait été remédié à la situation.

La réalité du préjudice ainsi invoqué n’étant, dans ces conditions, pas suffisamment démontrée comme imputable à la situation d’attente résultant de la procédure engagée par la société Torpedin, les consorts [B] seront déboutés de cette demande.

Sur le caractère abusif de la procédure invoquée par les consorts [B] et par M [S], la cour rappelle que l’exercice d’une action en justice est un droit qui ne dégénère en abus que lorsqu’il est prouvé une intention malveillante ou une erreur grossière équipollente au dol; que tel n’est pas le cas en l’espèce, la société Torpedin ayant, en effet, pu légitimement s’émouvoir de son éviction de l’adjudication vu les conditions complexes et particulières de son déroulement.

La société Torpedin sera donc déboutée des fins de son recours et le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, les intimés étant, pour leur part, déboutés de leur appel incident et de leur demande en dommages et intérêts ainsi qu’au titre de la procédure abusive .

En raison de la succombance de la société Torpedin sur son appel, elle supportera les entiers dépens de la procédure .

S’agissant des demandes formulées au titre des frais irrépétibles, les consorts [B] réclament la somme de 55'000 euros en produisant en la note d’honoraires de leur avocat pour 78'600 euros.

La cour relève cependant que cette note est une note globale ne comportant sans aucune ventilation entre les procédures qu’elle pourrait concerner, alors qu’elle est intitulée comme relative au dossier des 'procédures de 2012", soit, à une date où la vente litigieuse n’était pas encore intervenue, et 'jusqu’ à ce jour '( en cours en 2023 )' .

La société Torpedin sera donc condamnée à leur verser, en équité, ensemble la somme de 8000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée, en équité et sur le même fondement, à verser la somme de 2500 euros à M [S], outre la même somme de 2500 euros à Me [W], es qualités.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Déclarer irrecevable l’assignation en intervention forcée devant la cour de M. [S],

Rejette toutes les demandes de la société Torpedin,

Rejette les demandes indemnitaires des consorts [A] [B], [D] [B], [V] [B], [N] [B],

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Rejette la demande de résolution de la substitution,

Condamne la société Torpedin à verser, en équité, d’une part, aux consorts [A] [B], [D] [B], [V] [B], [N] [B] ensemble la somme de 8000 euros par application de l’article 700 et d’autre part, sur le même fondement, la somme de 2500 euros à M [S] , ainsi que celle de 2500 euros à Me [W], es qualités,

Condamne la société Torpedin à supporter les entiers dépens de la procédure d’appel avec distraction en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats en ayant fait la demande.

La greffière, La présidente