COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2026

ab

N° 2026/ 136

Rôle N° RG 22/15167 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKKG7

S.C.I. [Adresse 1]

C/

S.C.I. [W] [A] [Y]

Compagnie d’assurance SOGESSUR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL LX [Localité 1]

M^e Marie VALLIIER

SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 27 Septembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05714.

APPELANTE

S.C.I. SOCIETE CIVILE [Adresse 2] dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Denis NABERES de la SCP NABERES DENIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Enzo BAUDARD-CONTESSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMÉES

SCI [W] [A] [Y], dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Marie VALLIER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Amélie CAILLOL de la SCP EYQUEM BARRIERE – DONITIAN – CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant

S.A. SOGESSUR dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Colette BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Agnès BISCH, Président de Chambre , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026,

Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI [Adresse 6] est propriétaire d’un ensemble immobilier à Sainte-Maxime (83) cadastré section AB n°[Cadastre 1], composé de deux maisons d’habitation, séparées par une cour intérieure, l’une donnant [Adresse 7] et l’autre ,[Adresse 8].

La SCI [W] [Q] a acquis l’immeuble voisin, jouxtant le sien, sur une parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 2], [Adresse 9] ;

elle a fait procéder à la démolition d’un abri pour voitures, adossé au mur pignon de l’immeuble appartenant à la SCI du Quai, immédiatement après l’achat de sa parcelle, au début de l’année 2013.

Le jardin et les places de parking de la SCI [W] [Q] sont clôturés par un muret en pierres apparentes, tel un soubassement, qui est mitoyen du rez-de-chaussée de l’une des maisons de la SCI [Adresse 6], sur une hauteur d’un mètre à 1,20 mètre.

Ce muret de clôture a été construit antérieurement à la construction de l’immeuble de la SCI du Quai donnant sur le n°11, [Adresse 9], les auteurs de cette SCI ayant choisi lors de la construction de leur immeuble, d’inclure la moitié de ce muret de clôture en pierre, sur le soubassement de leur construction, avec au rez-de-chaussée un garage, sans étanchéité ni isolation du mur.

Avant la démolition de l’abri, figurait sur la parcelle section AB n°[Cadastre 2], un auvent jusqu’au droit de la ligne divisoire avec l’immeuble appartenant à la SCI [Adresse 6].

Cet auvent reposait sur des poteaux métalliques plantés dans le sol et n’était pas ancré dans le mur pignon de l’immeuble de la SCI du Quai.

À la fin de l’année 2015, la SCI [Adresse 6] s’est plainte d’infiltrations survenues à l’intérieur de son immeuble, qu’elle a imputées aux conséquences des travaux de la démolition de l’abri pour voitures, réalisés par la SCI [W] [Q].

Un procès-verbal de constat de l’huissier de justice, Me [B], du 2 février 2015, a décrit l’humidité affectant les escaliers et l’arrière de la cuisine situés dans l’immeuble de la SCI [Adresse 6].

Par acte du 8 décembre 2015, la SCI du Quai a assigné la SCI [W] [Q] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan, afin que soit désigné un expert, déplorant des désordres dans l’immeuble donnant sur l'[Adresse 9], jouxtant l’abri litigieux ainsi que dans l’immeuble donnant sur l'[Adresse 10].

Par ordonnance du 27 janvier 2016, le président du tribunal de grande instance de Draguignan a ordonné une expertise portant exclusivement sur les infiltrations affectant le mur jouxtant l’ancien abri de voiture, soit l’immeuble situé [Adresse 8] et il a commis M. [G] pour y procéder.

Dans le cadre des opérations expertales, la SCI [W] [Q] a assigné son assureur, la société Sogessur auprès de laquelle elle a souscrit un contrat d’assurance multirisque habitation, afin que l’expertise lui soit rendue commune et opposable.

Par ordonnance de référé du 14 juin 2017, les opérations d’expertise de M. [G] ont été rendues contradictoires à la société Sogessur.

L’expert judiciaire, qui s’est adjoint les services de deux sapiteurs, M. [T], en qualité de géomètre pour établir les limites séparatives des deux propriétés et M. [M], en sa qualité de notaire, pour indiquer s’il y a eu transformation en logement du local du rez-de-chaussée de l’immeuble de la SCI [Adresse 6], donnant sur l'[Adresse 9], siège des infiltrations dénoncées, a déposé son rapport le 30 mai 2018.

Par acte du 23 août 2018, la SCI du Quai a assigné la SCI [W] [Q] devant le tribunal de grande instance de Draguignan, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ainsi que par acte du 14 novembre suivant.

Par acte du 12 février 2019, la SCI [W] [Q] a fait citer la société Sogessur afin qu’elle vienne, au principal, concourir au rejet de l’ensemble des demandes de la SCI [Adresse 6] et qu’à titre subsidiaire, après jonction des instances, elle soit condamnée à la relever et garantir de toute condamnation, au titre du contrat d’assurance habitation dont elle bénéficie.

Les procédures ont été jointes.

Par jugement du 27 septembre 2022, le tribunal de grande instance de Draguignan a débouté la SCI du Quai et a débouté la SCI [W] [Q] de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive, a condamné la SCI [Adresse 6] à payer à la SCI [W] [Q] la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 1000 euros, sur le fondement du même article, à la société Sogessur.

Le tribunal a considéré que l’expert ne fait pas le lien entre le retrait de l’abri de voitures et les infiltrations d’eau dans la salle de bains du rez-de-chaussée de l’immeuble appartenant à la SCI [Adresse 6], l’humidité étant imputable à l’absence d’étanchéité de la toiture terrasse de la salle de bains ; que la zone volée d’escalier et l’arrière de la cuisine ont subi des infiltrations par le mur mitoyen, non revêtu d’un enduit, le tribunal faisant également référence aux remontées capillaires dans le mur mitoyen provenant de la terre d’assise.

L’expert, cité par le tribunal, a ajouté que l’abri de voitures servait de parapluie à la zone du mur mitoyen, que sa suppression a permis à la pluie de s’infiltrer directement, mais que la SCI [W] [Q] était libre de retirer l’abri précaire installé sur son seul fonds.

Le premier juge a relevé que le mur édifié sur le mur mitoyen, laissant subsister une partie non surélevée sur le fonds de la SCI [W] [Q], aurait dû être imperméable mais que ces travaux incombaient au constructeur du mur, celui-ci devant seulement recueillir l’accord du propriétaire du fonds voisin ; que dans la mesure où le mur mitoyen était à l’origine un mur séparatif n’ayant pas à être étanche et où le mur édifié en partie sur le mur mitoyen l’a été par la SCI du Quai à son seul bénéfice, il lui appartenait de définir des solutions pour prévenir les problèmes d’étanchéité ; que dès lors, le solin et l’enduit préconisés par l’expert ne pouvaient être mis en 'uvre que par elle, ce qui exonère la responsabilité de la SCI [W] [Q].

La SCI [Adresse 6] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions, le 16 novembre 2022.

Aux termes de ses ultimes conclusions notifiées au greffe par RPVA le 11 août 2023, la SCI du Quai demande à la cour de :

« VU les articles 653 et 1240 du Code Civil,

VU la jurisprudence,

VU les pièces,

JUGER la société [Adresse 6] recevable et bien fondée en son appel partiel,

DEBOUTER la SCI [W] [A] [Y], la société SOGESSUR, de toutes les

demandes, appels incidents, fins et conclusions,

INFIRMER le jugement rendu le 27 septembre 2022 en ces dispositions suivantes en ce qu’il a :

' Débouté la SCI [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes,

' Condamné la SCI DU QUAI à verser à la SCI [W] [A] [Y] la somme

de 6.000 euros au titre de l’article700 du Code de Procédure Civile,

' Condamné la SCI [Adresse 6] à verser à la SA SOGESSUR la somme de 1.000 euros au

titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

' Condamné la SCI [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance.

CONFIRMER le jugement pour le surplus,

ET STATUANT A NOUVEAU,

' JUGER la SCI [W] [A] [Y] entièrement responsable des désordres

affectant le rez-de-chaussée de l’immeuble propriété de la SCI [Adresse 6],

' EN CONSEQUENCE,

' CONDAMNER la SCI [W] [A] [Y] à réaliser un enduit étanche du mur mitoyen et à procéder à la pose d’un solin sur toute la largeur du mur pignon et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

' CONDAMNER in solidum la SCI [W] [A] [Y] et son assureur la société

SOGESSUR à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 3.718 € indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter du mois de 30 mai 2018, date de dépôt du rapport

d’expertise, ' CONDAMNER in solidum la SCI [W] [A] [Y] et son assureur la société

SOGESSUR à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 16.275 € au titre de la perte locative subie,

' CONDAMNER in solidum la SCI [W] [A] [Y] et son assureur la société

SOGESSUR à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

' CONDAMNER in solidum la SCI [W] [A] [Y] et son assureur la société

SOGESSUR aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise taxés à la somme de 20.269,61 € TTC, ceux d’appel distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX-EN-PROVENCE, Avocat associé, aux offres de droit.

' FAIRE droit aux demandes de la SCI [W] [Q] à l’encontre de la SA

SOGESSUR.

' Si par extraordinaire la SCI [W] [A] [Y] n’était pas condamnée à réaliser les travaux, JUGER que la SCI [Adresse 6] aura accès et sans obstruction à la propriété de la SCI [W] [A] [Y] afin de réaliser à ses frais un enduit étanche du mur mitoyen et à procéder à la pose d’un solin sur toute la largeur du mur pignon. ».

Au soutien de ses demandes, l’appelante fait essentiellement valoir que :

— à la suite des travaux de démolition d’un abri pour voitures adossé au mur pignon de son immeuble (donnant sur l'[Adresse 9]), des infiltrations sont apparues dans les escaliers et à l’arrière de la cuisine situés dans l’immeuble,

— un procès-verbal d’huissier de justice du 2 avril 2015 (Me [B]) constate l’existence d’une soupente sous l’escalier qui permet d’accéder à l’appartement du premier étage et l’existence d’un mur derrière le cumulus et les clarinettes, rongé par l’humidité et la moisissure, lesquelles affectent également une partie de la soupente et constate que derrière l’évier, un mur est imprégné par la moisissure et l’humidité,

— un abri de voitures avait été édifié sur la parcelle appartenant à l’intimée, contre le mur pignon de l’immeuble appartenant à l’appelante et il n’est pas contesté que ce mur pignon est mitoyen, que par conséquent chaque voisin peut l’utiliser en respectant sa destination et le droit de l’autre, sauf à encourir l’engagement de sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, mais également sur le fondement du trouble du voisinage, indépendamment de toute faute, si le dommage causé aux voisins excède les inconvénients normaux du voisinage,

— en l’espèce, l’expert judiciaire a relevé des traces d’eau dans la cage d’escalier et dans l’arrière cuisine du bâtiment appartenant à la concluante, indiquant que la partie inférieure des traces d’eau ont pour causes celle qui s’infiltre à travers le mur mitoyen, par le fait qu’il présente comme défaut de ne pas être revêtu d’un enduit, mais aussi par les remontées d’eau capillaires dans le mur mitoyen, qui trouvent leur source dans la terre d’assise, concluant que l’abri de voiture formait naturellement une forme de parapluie, couvrant la zone du mur mitoyen et, bien que sa fonction ne puisse être considérée comme une toiture à part entière eu égard à son caractère précaire, sa suppression a toutefois permis à la pluie de rentrer en contact direct avec le mur mitoyen et à l’eau de s’y infiltrer, s’ajoutant ainsi aux traces d’eau en provenance d’un phénomène de capillarité ; que donc la suppression de l’abri à voitures a techniquement contribué à l’augmentation de la présence d’humidité dans l’escalier et la cuisine,

— depuis le jugement, la concluante a fait réaliser des travaux de remise en état du mur d’escalier en mars 2023, mais les traces d’infiltrations d’eau sont réapparues ainsi qu’il en est justifié, ce qui prouve encore que les infiltrations ne peuvent provenir que du mur extérieur,

— en ce qui concerne l’assureur de l’intimée, celui-ci lui doit garantie puisque si elle demande pour la première fois en cause d’appel la condamnation in solidum de l’intimée avec son assureur, en première instance, par acte du 12 février 2019, la SCI [W] [Q] avait appelé son assureur, ainsi que dans ses conclusions récapitulatives à titre plus subsidiaire, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle, d’autant qu’elle s’inscrit dans l’accessoire, la conséquence ou le complément des premières demandes,

— il est exact que le rez-de-chaussée de l’immeuble concerné par ce litige, appartenant à la concluante, était initialement un garage mais ce changement de destination n’est pas de son fait puisque le rez-de-chaussée constituait déjà un lieu d’habitation lors de l’acquisition de l’immeuble et même si ce changement de destination n’a pas été régularisé auprès des services de la mairie, cela n’exonère pas la responsabilité de l’intimée s’agissant d’un lieu qui est habitable,

— la réalisation d’un enduit étanche du mur mitoyen coûte 3718 euros et le préjudice locatif du fait du départ du locataire, en raison de l’humidité ayant affecté les lieux, est de 16'275 euros,

— la procédure n’est aucunement abusive au vu des conclusions de l’expert.

Par ses dernières conclusions notifiées au greffe par RPVA le 13 novembre 2023, la SCI [W] [Q] demande à la cour de :

« Vu les articles 1240, 655 du Code Civil,

Vu l’article 32-1 du CPC,

Vu l’article 564 du code de procédure civile

DECLARER la SCI DU QUAI irrecevable et en tous cas, infondée, en son appel,

CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle de la SCI [W] [A] [Y] de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Ainsi, INFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI [W] [A] [Y] sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

En conséquence,

A TITRE LIMINAIRE, déclarer la SCI DU QUAI irrecevable en sa nouvelle demande visant à voir juger ainsi :

SUR LE FOND,

A TITRE PRINCIPAL,

DEBOUTER la SCI DU [Adresse 11] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SCI [W] [A] [Y],

CONDAMNER la SCI [Adresse 6] à payer à la SCI [W] [A] [Y] une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

REJETER les prétentions de la SCI [Adresse 6] au titre des travaux intérieurs et du préjudice locatif,

DECLARER la société SOGESSUR infondée à opposer une exclusion de garantie et CONDAMNER la société SOGESSUR à garantir et relever indemne la SCI [W] [A] [Y] de toute condamnation prononcée à son encontre.

En cas de condamnation sous astreinte, CONDAMNER la société SOGESSUR à rembourser à la SCI [W] [A] [Y] le coût des travaux à réaliser.

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI DU [Adresse 11] au paiement de la somme de 30.000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. ».

Au soutien de ses prétentions, l’intimée fait essentiellement valoir que :

— la demande de l’appelante tendant à ce que, si elle n’était pas condamnée à réaliser les travaux elle devra en tout cas avoir accès et sans obstruction à la propriété de l’intimée afin de réaliser à ses frais, un enduit étanche du mur mitoyen ainsi que la pose d’un solin sur toute la largeur du mur pignon, est une demande nouvelle puisqu’elle n’a été présentée ni en première instance ni dans les premières conclusions de l’appelante, se heurtant en conséquence à l’article 564 du code de procédure civile,

— l’appelante invoque la responsabilité délictuelle de l’intimée sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ce qui implique de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux, conditions non remplies en ce que l’intimée n’a pas endommagé le mur mitoyen en procédant à la suppression d’un auvent, qui était déjà à nu (sans enduit) avant l’intervention et en ce qu’elle n’a pas touché le mur litigieux puisqu’elle s’est contentée de supprimer un élément figurant sur son terrain, dont elle estimait qu’il devenait dangereux pour les personnes, sans modification du mur pignon,

— quant à l’origine des infiltrations, elles sont imputables en réalité à l’appelante ; le procès-verbal d’huissier de justice de février 2025 décrit des infiltrations d’eau, un degré d’hygrométrie supérieur à 90 % et des moisissures importantes dans tout le local de rez-de-chaussée et particulièrement dans la salle de bains,

— l’appelante a effectué des travaux de camouflage dans le local entre la visite de l’huissier de justice et le premier accédit organisé par l’expert judiciaire le 24 mai 2016, ces travaux ayant eu pour but de masquer les dégâts provenant de l’inhabilité totale du local, sauf dans la partie de la cuisine et de la soupente d’escalier du côté de l’immeuble de la concluante, afin d’induire l’expert en erreur et de faire supporter à la concluante la responsabilité d’une situation qui incombe exclusivement à l’appelante,

— la dépose de l’auvent a eu lieu plusieurs mois avant le début des dégâts allégués par l’appelante, en janvier 2015 et son locataire, M. [J], est entré dans les lieux qui étaient en bon état, le 1er novembre 2014, soit presque un an après l’enlèvement de l’auvent, mais deux mois plus tard les dégâts ont commencé parce que le locataire a utilisé l’appareil de climatisation réversible qui a déversé, des milliers de litres d’eau dans le local ; l’expert a d’ailleurs exclu tout lien entre les infiltrations de la salle de bains et le retrait de l’auvent ; aucune humidité n’est constatée sur l’extérieur du mur mitoyen de clôture côté Est sur la propriété de la concluante, qui est toujours resté parfaitement sec,

— les infiltrations litigieuses sont liées au fait que l’immeuble de l’appelante abritait un garage inhabitable et que le mur litigieux n’était donc revêtu d’aucun traitement d’étanchéité,

— le sapiteur géomètre, M. [T] a établi que seule la partie basse du mur pignon, épais de 47 cm, est mitoyenne aux deux propriétés de sorte que la partie haute constitue le mur pignon de l’immeuble construit, que possède l’appelante ; le muret de clôture, seul élément mitoyen, a été construit antérieurement à la construction de l’immeuble de l’appelante, donnant sur le [Adresse 8] et les auteurs de l’appelante ont choisi, lors de la construction de leur immeuble, d’inclure la moitié de ce muret de clôture en pierre, dans le soubassement de leur construction, avec au rez-de-chaussée un garage, dont le mur est étanchéité ni isolation,

— l’appelante a acquis son immeuble le 17 avril 2012 lorsque la partie du local, objet des infiltrations, était 'déclarée inhabitable, ce qui résulte de l’acte de vente, mais postérieurement l’appelante a fait réaliser des travaux de réhabilitation du local litigieux, initialement à usage de garage mais toujours déclaré à ce jour comme étant un garage,

— l’expert a constaté un phénomène de remontées d’eau par capillarité dans le mur mitoyen, depuis la terre d’assise de l’immeuble et M. [V] ( conseiller technique de l’intimée, a relevé que l’appelante avait pratiqué des saignées, creusées directement dans le mur extérieur mitoyen, sans isolation ni doublage, qui ont nécessairement affaibli la structure du mur en pierre ayant permis le passage de l’humidité depuis la salle de bains attenante et communicante, qui se concentre le long de ces saignées et de ces gaines ; les infiltrations dans la cuisine sont en lien direct avec les infiltrations dans la salle de bains, causées par l’absence d’étanchéité de son plafond et la non-conformité des appareils de climatisation, pièce attenante et communicante avec la cuisine, créée en soupente d’escalier, sans isolation ni doublage ni ventilation. Ceci n’a pas été contesté par l’expert,

— l’expert a observé que le mur considéré comme mitoyen, n’avait pas vocation à être imperméable tant qu’il n’était qu’un mur de clôture , mais qu’à partir du moment où il devenait, par construction de l’immeuble, un mur d’une partie habitable, il devait devenir imperméable, ce qui est à la charge du constructeur de l’immeuble et par extension de son propriétaire ; celui-ci n’a en l’espèce pas veillé, lors des travaux engagés aux fins de rendre habitable le rez-de-chaussée de l’immeuble, à rendre ce muret de clôture imperméable puisqu’il devenait un mur de façade de son logement, la cause, des infiltrations résultant donc exclusivement de sa défaillance et ne pouvant être imputée au retrait de l’auvent,

— il est encore rappelé que l’auvent reposait sur de simples poteaux métalliques et n’était pas ancré dans le mur pignon de sorte que sa dépose n’a pas pu détériorer le mur ni provoquer d’infiltrations,

— la prestation à réaliser sur ce mur ne profite qu’à l’appelante qui doit donc en assumer le coût intégralement puisque l’entretien et le rétablissement de la partie non mitoyenne incombe au seul propriétaire ; les travaux ne sont pas nécessités par les qualités intrinsèques du mur c’est-à-dire à un mauvais état, mais à un élément extrinsèque qui est la destination de l’immeuble, ce qui vaut pour la pose d’un solin et de l’enduit ; ceci a été relevé par l’expert, qui préconisait cependant une alternative entre les 100 % relevant de la responsabilité de l’appelante, où les 50 % par partie à proportion de sa détention du mur mitoyen, mais pour l’intimée, ce mur n’a qu’une fonction de clôture et n’a pas vocation à être imperméable, de sorte qu’elle n’a pas à prendre en charge les travaux préconisés,

— s’agissant de la réparation du préjudice matériel, soit 3718 euros au titre des travaux d’embellissement à l’intérieur du local de l’immeuble appartenant à l’appelante, justifiés par le fait qu’il est loué à usage d’habitation, l’intimée n’a pas à les prendre en charge alors qu’ils concernent une situation illicite d’un garage transformé en local d’habitation mais de surcroît, l’appelante a bénéficié de la garantie de son assureur MRH au titre des infiltrations subies, ainsi qu’il résulte d’un rapport amiable de la société Swiss Life du 5 août 2015,

— de même, la perte locative évaluée à 16'275 euros n’a pas à être mise à la charge de la concluante car l’appelante n’a pas à lui faire supporter ses propres défaillances, et parce qu’il n’est pas démontré que la perte locative est en lien direct et certain avec les infiltrations litigieuses, enfin parce que la cause du départ des lieux du locataire n’est pas démontrée, étant rappelé que les infiltrations concernaient tout l’appartement loué à M. [J],

— enfin, s’agissant de la garantie de la société Sogessur l’appelante bénéficie d’un contrat d’assurance habitation comportant un volet responsabilité civile du fait de l’immeuble et dès lors que les prétentions sont relatives à des conséquences pécuniaires résultant de dommages causés par le bâtiment assuré, cette responsabilité a vocation à s’appliquer, indépendamment du fondement de la responsabilité soulevée par l’appelante, soit la responsabilité civile du fait personnel ; la clause d’exclusion de garantie dans le cas de dommages résultant d’un défaut de réparation incombant à l’assuré, n’est pas applicable en l’espèce, l’assureur ne démontrant pas que les dommages sont exclusivement liés à un défaut de réparation et que de surcroit, celui-ci aurait été connu de l’assuré.

Par conclusions notifiées au greffe par RPVA le 19 décembre 2023, la société Sogessur, assureur de l’intimée demande à la cour de :

« DECLARER irrecevables les demandes de la SCI DU [Adresse 11] dirigées à l’encontre de la Société SOGESSUR.

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE

DRAGUIGNAN du 27 Septembre 2022.

SUBSIDIAIREMENT et pour le cas où la Cour estimerait devoir infirmer le jugement

entrepris, DECLARER SOGESSUR fondée à opposer une exclusion de garantie à son assurée la SCI [W] [A] [Y] et en conséquence la DEBOUTER de toutes demandes de relevé et garantie.

EN TOUT ETAT DE CAUSE CONDAMNER la SCI [Adresse 6] au paiement de la somme

de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles d’appel et aux dépens d’appel. ».

La société Sogessur fait valoir que :

— la demande de condamnation à laquelle elle est associée est irrecevable sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, car elle n’a pas été visée par les conclusions de la SCI [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Draguignan,

— la SCI [W] [A] [Y] n’est pas responsable des désordres relevés sur le fonds voisin puisque l’expert a relevé que les infiltrations dans la salle de bains sont imputables à un défaut de traitement de l’étanchéité de la toiture-terrasse et que les infiltrations de la zone volée d’escalier et de l’arrière de la cuisine, correspondent à la partie supérieure du mur mitoyen ; que la partie inférieure des traces de présence d’eau ont pour cause conjointe l’absence d’enduit sur le mur et les remontées d’eau capillaires ; que certes la suppression de l’abri a contribué techniquement à l’augmentation d’humidité dans l’escalier et la cuisine mais qu’avant la dépose de l’auvent, le local impacté par l’humidité n’était pas habitable et que la SCI [Adresse 6] n’a pas effectué les travaux nécessaires pour qu’il en soit ainsi ; que dès lors, le tribunal se fondant sur le rapport d’expertise, a considéré que dans la mesure où le mur mitoyen était à l’origine un mur séparatif n’ayant pas vocation à être étanche et où le mur édifié en partie supérieure du mur mitoyen, l’a été par la SCI du Quai à son seul bénéfice, il lui appartenait de définir les solutions pour prévenir les problèmes d’étanchéité par la pose d’un solin et de l’enduit,

— subsidiairement, la garantie de l’assureur n’est pas due puisque l’appelante invoque les dispositions de l’article 1240 du code civil et le trouble anormal de voisinage, or, la garantie responsabilité civile du particulier ou du chef de famille, n’a pas été souscrite par l’intimée qui a pris la formule « investisseur » ; la responsabilité civile de locataires et de propriétaire qui correspond à contrat, ne lui permet pas non plus d’obtenir garantie car elle nécessite les dommages résultant d’un événement couvert au titre des garanties incendie et événements assimilés ou dégâts des eaux et gel, ce qui n’est pas le cas par des infiltrations ; enfin, la clause d’exclusion exclut la garantie pour les dommages subis par des biens dont l’assuré est propriétaire ou dont il a la garde, résultant d’un défaut de réparation lui incombant, connu de lui, sauf cas de force majeure ; en l’espèce, le mur mitoyen dépourvu d’enduit et la démolition de l’abri à voitures a permis à l’eau de s’infiltrer directement dans le mur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision entreprise et aux dernières écritures susvisées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

1 : Sur la recevabilité de la demande visant à la réalisation des travaux pour la pose d’un enduit étanche du mur mitoyen et d’un solin sur toute la largeur du mur du pignon

L’article 564 du code de procédure civile dispose que : « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. ».

L’article 565 du même code prévoit que : « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique différent ».

L’article 566 du code de procédure civile prévoit que : « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».

En l’espèce, l’appelante demande à la cour que dans l’hypothèse où l’intimée ne serait pas condamnée à réaliser les travaux préconisés par l’expert, soit la pose d’un enduit étanche du mur mitoyen et d’un solin sur toute la largeur du mur pignon, elle-même soit autorisée à avoir accès, sans obstruction, à la propriété de la SCI [W] [A]- [Y] pour réaliser à ses frais les travaux dont il s’agit.

Cette demande de l’appelante a été formée pour la première fois dans ses deuxièmes conclusions adressées à la cour le 11 août 2023.

Cependant, elle tend aux mêmes fins que celle présentée au premier juge puisqu’elle demandait alors la réalisation d’un enduit et d’un solin, aux frais de la partie adverse.

Elle constitue également la conséquence de la demande principale en réalisation des travaux, au cas où celle-ci serait rejetée, puisque l’appelante est prête dans cette hypothèse à faire réaliser les travaux elle-même.

Par application des dispositions des articles 565 et 566 du code de procédure civile susmentionnée, la demande est recevable.

2 : Sur la responsabilité de la SCI [W] [Q] dans les désordres affectant le rez-de-chaussée de l’immeuble donnant [Adresse 9], appartenant à la SCI [Adresse 6]

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 544 du code civil dispose que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Sur ces deux fondements, la SCI du Quai soutient que la responsabilité de la SCI [W] [Q] est engagée, à tout le moins qu’elle doit répondre des troubles anormaux du voisinage.

Sont produit aux débats, notamment :

— le procès-verbal de constat d’huissier de justice de Me [B], du 2 février 2015, qui relève l’existence d’une soupente sous l’escalier, qui permet d’accéder à l’appartement du premier étage et l’état du mur derrière le cumulus et les clarinettes, : « littéralement rongé par l’humidité et la moisissure avec éclatement du revêtement peinture, de la structure en maçonnerie qui se trouve en dessous » ainsi qu’un mur imprégné de moisissure et d’humidité derrière le meuble dans lequel est incorporé l’évier de la cuisine,

— le rapport de l’expert judiciaire M. [G], du 30 mai 2018 qui relève entre autres :

— dans la zone volée d’escalier et l’arrière cuisine, que la partie supérieure des traces d’eau correspond approximativement à la partie supérieure du mur dit « mitoyen » puisqu’il forme à cet emplacement une sur-épaisseur oblique, qui a tendance par nature à subir les infiltrations plus que les parties verticales et parce qu’il présente également des aspérités, des défauts de traitement de jonction avec le mur mitoyen ainsi qu’une absence d’enduit de finition,

— la partie inférieure des traces d’eau a pour causes conjointes : « extrêmement difficilement dissociables », d’une part l’eau qui s’infiltre à travers le seul mur mitoyen (lequel selon le sapiteur géomètre est sur la partie basse du mur pignon, consistant en une sur-épaisseur de 47 centimètres, formant une sorte de muret), par le fait qu’il présente comme défaut de ne pas être revêtu d’un enduit et d’autre part, les remontées d’eau capillaires dans le mur mitoyen qui trouve leur source dans la terre d’assise,

— l’abri à voitures formait naturellement une forme de « parapluie » couvrant la zone du mur « mitoyen » bien que sa fonction ne puisse être considérée comme une toiture à part entière eu égard à son caractère précaire. Sa suppression a permis à la pluie de rentrer en contact direct avec le mur mitoyen et aux eaux de s’y infiltrer, s’ajoutant ainsi à celles décrites, en provenance du phénomène de capillarité,

— la suppression de l’abri à voitures a donc techniquement contribué à l’augmentation de la présence d’humidité dans l’escalier de la cuisine,

— le mur mitoyen n’a pas pour vocation à être imperméable tant qu’il n’est que mur de clôture ; à partir du moment où il devient, par construction de l’immeuble sur la parcelle AB [Cadastre 1], un mur d’une partie habitable, il doit devenir imperméable et ce traitement doit logiquement être à la charge du constructeur de l’immeuble et par extension, au propriétaire de l’immeuble, mais ce mur étant mitoyen, il faut l’accord des deux parties pour intervenir ; par ailleurs, on peut considérer que l’exécution d’un enduit sur un ouvrage mitoyen participe à son entretien normal, à sa pérennité dans le temps, de sorte que l’option est de retenir la responsabilité de la SCI [Adresse 6] à 100 % ou un partage de responsabilité à 50 % avec la SCI [W] [Q],

— la partie des infiltrations liée techniquement à la propriété voisine, donc sans tenir compte des problèmes rencontrés dans la salle de bains, sont d’une proportion de l’ordre d’un tiers des problèmes rencontrés,

— il y a bien eu transformation en logement du local de rez-de-chaussée, originairement en nature de garage ; la présence d’eau le rend impropre à sa destination.

Il s’évince essentiellement de ce rapport d’expertise judiciaire :

— que la suppression de l’abri à voitures, qui était sur le fonds de la SCI [W] [Q], a révélé et aggravé l’humidité dans le rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 9], sur le fonds de la SCI [Adresse 6],

— Que cependant le mur mitoyen n’a pas vocation à être imperméable tant qu’il n’est qu’un mur de clôture mais que dès lors qu’il devient un mur de façade, puisque l’ancien garage a été transformé en local d’habitation, il devait être imperméable en étant revêtu d’un enduit,

— que ce traitement est naturellement à la charge du constructeur et par extension de l’actuel propriétaire, l’expert proposant une prise en charge totale par la SCI du Quai ou par moitié avec la SCI [W] [Q].

À cet égard, la SCI [Adresse 6] n’a pas pris l’initiative de faire participer la SCI [W] [Q] au seul entretien du mur mitoyen, par la pose d’un enduit, notamment, puisqu’elle n’a réagi qu’après la dépose de l’auvent et ses conséquences aggravées quant à l’humidité du mur, en raison de ce qu’est devenu le garage originel qui se trouvait à l’arrière de ce mur.

Autrement dit, lorsque ce mur abritait un garage, il n’avait pas besoin d’être imperméabilisé par un enduit, mais cela est devenu nécessaire lorsqu’il s’est transformé en un local d’habitation.

Il est constant que la SCI [W] [Q] était libre de retirer l’abri de voitures précaire installé sur son seul fonds et il résulte encore du rapport d’expertise que le mur édifié sur le mur mitoyen aurait dû être imperméable, que ces travaux incombaient au réalisateur du mur, soit à la SCI du Quai ou à ses auteurs de sorte que les désordres lui sont imputables.

Ainsi, entre la défaillance de la SCI [Adresse 6] qui n’a pas fait traiter son mur de clôture lorsqu’il est devenu mur de façade et l’initiative de la SCI [W] [Q] qui a eu pour conséquence d’aggraver l’humidité du mur du local d’habitation, ancien garage, il est encore constant que les propriétaires du mur mitoyen doivent respecter sa destination et le droit de l’autre.

Or, la destination du mur litigieux était d’être un mur de clôture et pas un mur de façade.

La SCI du Quai a changé la destination de ce mur de sorte qu’elle ne peut faire grief à la SCI [W] [Q] des conséquences de la dépose d’un auvent (sur son propre fonds, sans emprise sur le mur mitoyen puisqu’il était fixé par des poteaux dans le sol) qui n’aurait pas eu la gravité dénoncée, si le mur mitoyen n’avait pas été transformé en mur de façade, et tel étant le cas, si la SCI [Adresse 6] avait pourvu à l’entretien du mur par son imperméabilisation, avec l’accord de sa voisine, sans compter sur l’auvent qui assurait peu ou prou cette fonction, mais que la SCI [W] [Q] était libre de supprimer, sans devoir en le conservant, suppléer la négligence de la SCI du Quai.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes portant sur les travaux du mur litigieux.

Pour autant, la SCI du Quai est autorisée à avoir accès à la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 2], [Adresse 9], jouxtant son fonds, afin de faire réaliser à ses seuls frais, un enduit étanche du mur mitoyen et à faire procéder à la pose d’un solin sur toute la largeur du mur pignon.

La SCI [W] [Q] devra donner cet accès à la SCI [Adresse 6], à cette fin.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive, peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10'000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés ».

La SCI [W] demande le paiement de 15'000 euros pour procédure abusive à l’encontre de la SCI du Quai, se prévalant d’une situation dont l’appelante est elle-même à l’origine, puisqu’elle résulte de ses propres manquements, ayant ensuite multiplié les procédures depuis huit ans.

Pour autant, le rapport d’expertise met en exergue le facteur aggravant de l’humidité du local d’habitation depuis la dépose de l’auvent et envisage même un partage des frais entre les parties, de sorte que la procédure initiée n’est pas abusive.

En conséquence, c’est à juste titre et à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Le jugement est confirmé en ce sens.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile, au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante, partie succombante, est condamnée aux dépens d’appel.

Elle est déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée à payer à la SCI [W] [Q], la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais d’expertise.

Elle est condamnée à payer à la société Sogessur la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevable la demande de la SCI [Adresse 6] à avoir accès à la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 2], [Adresse 8] à Sainte-Maxime (83), pour y effectuer les travaux préconisés par l’expert judiciaire sur le mur mitoyen,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Dit que la SCI [W] [Q] devra permettre à la SCI du Quai d’avoir accès à sa parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 2], [Adresse 8] à Sainte-Maxime, jouxtant le fonds de la SCI [Adresse 6], afin que cette dernière fasse réaliser à ses seuls frais un enduit étanche du mur mitoyen et la pose d’un solin sur toute la largeur du mur pignon,

Condamne la SCI du Quai aux dépens d’appel,

Condamne la SCI [Adresse 6] à payer à la SCI [W] [Q] la somme de 6000 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI du Quai à payer à la société Sogessur la somme de 2000 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI [Adresse 6] à payer à payer les frais d’expertise.

LE GREFFIER LE PRESIDENT