Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 3, 20 février 2026, n° 24/13582

TJ Draguignan 16 octobre 2024

CA Aix-en-Provence
Confirmation 20 février 2026

Arguments

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Accepté
Existence de désordres dans les parties communes
La cour a constaté que les désordres étaient avérés et que l'obligation de réparation n'était pas sérieusement contestable, rendant légitime la demande de provision.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par les intimés
La cour a jugé que les intimés avaient été contraints d'exposer des frais pour faire valoir leurs droits, justifiant ainsi l'octroi d'une indemnité.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 3, 20 févr. 2026, n° 24/13582
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/13582
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Draguignan, 16 octobre 2024, N° 24/02925
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	2 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien GUENOTSerge DREVET
Cabinet(s) :	CABINET DREVETSCP SEBASTIEN GUENOT
Parties :	son syndic en exercice, Le syndicat des copropriétaires [ Adresse 1 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 20 FEVRIER 2026

N° 2026/33

Rôle N° RG 24/13582 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN6FF

SDC VILLA ROBINSON

[V] [B] [M]

[W] [H] [L] épouse [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien GUENOT

M^e Serge DREVET

Décision déférée à la cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 16 octobre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/02925.

APPELANTE

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société CAPITAL IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien GUENOT de la SCP SEBASTIEN GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Monsieur [V] [B] [M]

né le 30 avril 1958 à [Localité 1] (RUSSIE)

demeurant [Adresse 3]

Madame [W] [H] [L] épouse [M]

née le 07 juillet 1961 à [Localité 2] (RUSSIE)

demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Marianne FEBVRE, présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marianne FEBVRE, présidente rapporteure,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Florence TANGUY, conseillère.

Greffier lors des débats : M^me Flavie DRILHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2026, prorogé au 20 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 février 2026,

Signé par Marianne FEBVRE, présidente, et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [V] [M] et Mme [W] [L], son épouse, ont acquis la propriété de plusieurs lots (un appartement de deux pièces avec terrasse et jouissance privative d’un jardin, et deux parkings en sous-sol) dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], construit à l’initiative de la société [Adresse 1], vendeur en l’état de futur achèvement, sur la commune de [Localité 3].

Les travaux de construction ont été réceptionnés le 20 mai 2013 et un syndicat de copropriétaires a été constitué.

Suite à l’apparition de désordres (infiltrations au sol du séjour, fuites dans le réseau encastré, infiltrations en plafond, porte d’entrée dangereuse, moisissures en pied de mur), les époux [M] ont adressé plusieurs déclarations de sinistre à la compagnie Elite Insurance Company, assureur dommage ouvrage, qui a mandaté un expert.

Celui-ci a évalué le coût des travaux de reprise d’une partie des dommages à la somme de 33 155,80 euros, mais l’assureur dommages-ouvrage n’a accepté de verser qu’une somme de 21 328, 43 euros entre les mains du syndicat des copropriétaires au motif que la société [Adresse 1] à l’origine du projet immobilier, ne lui avait pas adressé un dossier technique et juridique complet.

Les époux [M] ont saisi le juge des référés d’une demande d’expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires, la société [Adresse 1], la société Construction et Rénovation du Midi (entreprise chargée du gros 'uvre), en exposant que les travaux n’avaient toujours pas débuté et que les désordres trouvaient leur origine dans les parties communes.

M. [T] [G] a été désigné par une ordonnance de référé du 20 février 2019 et il a déposé son rapport le 30 octobre 2021 confirmant l’existence de désordres trouvant leur cause et origine dans les parties communes.

Arguant de la reconnaissance par le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité, par acte du 9 mai 2023, M et Mme [M] l’ont assigné en référé afin qu’il soit condamné à réaliser les travaux de reprise préconisés par l’expert et au paiement d’une provision.

Par une ordonnance de référé en date du 6 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a été condamné à effectuer les travaux de reprise des désordres préconisés par M. [G], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de six mois après signification de la décision, et à payer aux époux [M] une indemnité provisionnelle de 4 000 euros outre la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Statuant par un arrêt en date du 30 janvier 2025 sur l’appel du syndicat des copropriétaires, la cour (chambre 1-2) a confirmé cette décision, sauf en ce qui concerne le délai de réalisation des travaux et de déclenchement de l’astreinte, porté de six mois à compte de la signification du jugement à dix-huit mois après signification de sa décision.

***

Entre-temps, et par acte du 5 avril 2024, M. et Mme [M] ont assigné le syndicat des copropriétaires en paiement d’une provision de 30 000 euros à valoir sur leurs préjudices et organisation d’une mesure d’expertise pour évaluer le coût des travaux de remise en état de leur appartement, qui n’avaient toujours pas été effectués.

Par ordonnance en date du 16 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judicaire de Draguignan a :

— ordonné une expertise confiée à M. [K] [U],

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer aux époux [M] une somme provisionnelle globale de 20 000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice ainsi qu’une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes et laissé les dépens à la charge des époux [M].

La cour est saisie de l’appel formé le 12 novembre 2024 par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

Vu ses dernières conclusions notifiées le 20 décembre 2024, aux termes desquelles il est demandé à la cour en substance, et indépendamment des demandes constituant des moyens et non des prétentions, de :

— infirmer l’ordonnance du 16 octobre 2024 en ce qu’elle l’a condamné à payer aux époux [M] une somme provisionnelle globale de 20 000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice et une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— juger que les prétentions de M. et Mme [M] se heurtent à des contestations sérieuses,

— condamner M. et Mme [M] au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions des époux [M], notifiées le 20 février 2025, aux fins de :

— rejet des demandes du syndicat des copropriétaires,

— confirmation de l’ordonnance de référé rendue le 16 octobre 2024 en toutes ses dispositions,

— condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au paiement d’une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Vu l’ordonnance d’incident en date du 9 mai 2025 constatant le désistement par les intimés le 24 avril 2025 de la demande de radiation de l’affaire pour défaut d’exécution en application de l’article 524 du code de procédure civile qu’ils avaient présentée le 19 février 2025, suite à l’exécution effective par le syndicat des copropriétaires appelant de l’ordonnance déférée,

L’ordonnance de clôture date du 4 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions écrites susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience du 21 novembre 2025, les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 23 janvier 2026 par mise à disposition au greffe. Elles ont été informées par le greffe du prorogé du délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’appel du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ne vise pas la décision d’ordonner une expertise confiée à M. [K] [U] et il est limité à sa condamnation au paiement d’une provision ainsi que d’une indemnité pour frais irrépétibles au profit de M. et Mme [M].

En premier lieu, il est surprenant de constater que, dans le dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires appelant ne saisit pas véritablement la cour de prétentions, hormis sa demande d’infirmation visant ses condamnations financières et une demande de condamnation des intimés au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour le reste, outre le fait que l’appelant énonce des demandes de « juger que’ », le contenu de ces demandes ne sont pas des prétentions. Il n’est ainsi nullement sollicité de la cour une décision de rejet ou débouté, alors que selon l’article 562 alinéa 1 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent ; la cour n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion et ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions.

Même à admettre que le dispositif des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires comporte une demande implicite de rejet du fait de la demande d’infirmation de la décision, il convient de rappeler ici les dispositions applicables en matière de référé provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’occurrence, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a constaté qu’il ressortait des éléments produits par les demandeurs que les lots dont ils sont propriétaires supportaient des désordres importants : le rapport d’expertise judiciaire de M. [G] du 30 octobre 2021 mettait en évidence que l’intégralité des parois verticales du rez-de-chaussée de leur appartement était gorgé d’humidité, rendant l’ouvrage impropre à sa destination et e procès-verbal de constat en date du 27 février 2024 produit par les époux [M] mentionnait, dans l’appartement, « une forte odeur d’humidité », de nombreuses traces d’humidité apparentes, y compris à proximité des prises électriques et des gonflements dans le bas des murs, au niveau des portes en bois. Ce constat faisait également état de présence d’eau stagnante et d’une fuite au niveau des places de stationnement et dans les locaux attenants, appartenant aussi aux époux [M] qui sollicitaient le versement d’une provision de 30 000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice dans l’attente du résultat des opérations d’expertise judiciaire, rendues nécessaires notamment pour permettre de valoriser les travaux à réaliser.

Le premier juge a également relevé qu’au soutien de leur demande de provision, les époux [M] versaient aux débats un devis de rénovation d’un montant global de 53 390,70 euros tandis que le syndicat des copropriétaires – qui ne contestait pas que l’essentiel des désordres constatés dans les parties privatives trouvaient leur origine dans les parties communes – indiquait que le montant visé dans ce devis serait manifestement disproportionné au regard notamment de la surface de l’appartement, sans apporter d’élément permettant de justifier d’une valorisation moindre des travaux à entreprendre.

Or, au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires se contente d’évoquer ses propres difficultés, liées à la faillite de l’assureur dommages ouvrage, tout en confirmant avoir perçu l’indemnité devant permettre la réalisation de travaux en relation avec les désordres déclarés par M. et Mme [M], soit la somme de 21 328,43 euros que la compagnie Elite avait accepté de prendre en charge. Pour autant, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la réalisation de travaux qui s’imposaient dans les parties communes : il argue seulement d’un refus opposé par les intimés à la réalisation de réparations de défauts d’étanchéité affectant le seuil de leur appartement, ou de travaux d’entretien et de réparation de l’installation de VMC au sein de leur bâtiment, sans qu’il soit démontré un lien entre ses travaux et ceux qui sont décrits dans le rapport d’expertise, et notamment :

— en page 29 (par 3.1.4 ' travaux de réparation de la cause : réalisation d’une étanchéité enterrée sur la périphérie de l’appartement après dépose des aménagements extérieurs sur un mètre de large jusqu’au niveau des fondations),

— en page 33 (3.2.4 ' travaux de réparation de la cause : réfection complète du complexe iso-étanche de la toiture terrasse étanchée accessible située au-dessus de l’appartement),

— en page 38 (3.5.4 ' travaux de réparation de la cause : remplacement de la menuiserie défaillante),

— en page 42 (3.6.4 ' travaux de réparation de la cause : réfection complète de l’étanchéité de la toiture terrasse jardin),

— en page 49 (3.9.4 ' travaux de réparation de la cause : traitement étanche, mis en 'uvre en continu, de l’ensemble du faîtage).

Par ailleurs, il méconnaît les réalités en minimisant la taille du bien des intimés – qui est constitué d’un appartement d’une superficie habitable de 36 ,90 m2, d’une terrasse de 51 rn2, d’un jardin de 49,90 m2, deux locaux de 39,1 et 14,1 m2, deux parkings en sous-sol de 12,5 2 chacun – et les travaux rendus nécessaires par le retard pris dans la réalisation des travaux indispensables au niveau des parties communes au vu de l’évolution de la situation constatée dans le procès-verbal de constat du 27 février 2024.

Au vu également du devis très détaillé produit par M. et Mme [M] pour un montant total de 53 390,70 euros, l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable et la demande de provision pour un total de 20 000 euros parfaitement légitime.

L’ordonnance sera donc confirmée en toutes ses dispositions tandis que le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux dépens de l’appel et à payer aux intimés une indemnité au titre des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe et dans les limites de sa saisine,

— confirme l’ordonnance rendue le 16 octobre 2024 par le juge des référés du tribunal judicaire de Draguignan en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer à M. [V] [M] et Mme [W] [L], son épouse, une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,