COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 JUIN 2026

N° 2026/347

Rôle N° RG 25/09665 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPCZC

[I] [B]

C/

[U] [J]

S.A.S. [Y] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe HAGE,

M^e Patrick LOPASSO

Me [P] [Q]

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ de [Localité 1] en date du 08 juillet 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° RG N°25/0111

APPELANTE

Madame [I] [B],

née le 19/10/1955 à [Localité 2], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1] [Localité 3] [Adresse 2]

Ayant pour avocat M^e Philippe HAGE, SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, Avocats à la Cour d’Appel d’Aix en Provence

INTIMÉES

Madame [U] [J],

née le 3 décembre 1951 à [Localité 4] (09), de nationalité française,

domiciliée [Adresse 3]

ayant pour avocat Maître Patrick LOPASSO, Sinclair Avocats,

du barreau de Toulon

SAS [Y] [R],

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 981 805 591,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Ayant pour avocat constitué Maître Christophe VINOLO ' AARPI VALENTS AVOCATS , du barreau de Toulon

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 avril 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Séverine MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [I] [B] est propriétaire d’un appartement avec caves constituant les lots n° 316, 327, 338, 344 et 345 au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 6] à [Localité 6].

Mme [U] [J] est propriétaire du lot n° 302 au sein de cette copropriété correspondant à un local commercial qui est exploité en tant que restaurant par la société par actions simplifiées Chez [R] qui bénéficie, en outre, de la jouissance privative de la terrasse située sur la partie commune devant le local.

Suite à la réalisation de travaux par la société Chez [R] sur la pergola installée sur la terrasse, Mme [B] l’a fait assigner avec Mme [J], par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, devant le président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, afin d’obtenir :

— la remise en l’état antérieur du toit de la terrasse prise sur la partie commune de la copropriété, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 45 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

— la suppression de toute ouverture dans le toit de ladite terrasse avec, dans l’attente de la réalisation des travaux, le maintien de l’ouverture pratiquée en position fermée, le tout sous une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée suivant la décision à intervenir ;

— leur condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 8 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :

— déclaré recevables les demandes exposées par Mme [B] tendant à voir condamner conjointement Mme [J] et la société [Y] [R] à remettre en l’état antérieur le toit de la terrasse prise sur une partie commune de la copropriété, sous astreinte, et à voir condamner conjointement les mêmes à supprimer toute ouverture dans le toit de ladite terrasse et dans l’attente de la réalisation des travaux, à maintenir fermée l’ouverture pratiquée, sous astreinte ;

— constaté l’absence de trouble manifestement illicite imputable à Mme '[B]' et la société [Y] [R] ;

— rejeté les demandes exposées par Mme [B] tendant à voir condamner conjointement Mme [J] et la société [Y] [R] à remettre en l’état antérieur le toit de la terrasse prise sur une partie commune de la copropriété, sous astreinte, et à voir condamner conjointement les mêmes à supprimer toute ouverture dans le toit de ladite terrasse et dans l’attente de la réalisation des travaux, à maintenir fermée l’ouverture pratiquée, sous astreinte ;

— rejeté les demandes reconventionnelles exposées par Mme [J] et la société [Y] [R] pour absence de lien suffisant avec les demandes principales ;

— rejeté toutes les demandes formulées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [B] aux entiers dépens.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— Mme [B] avait qualité à agir, même en l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires, dans la mesure où elle faisait état d’un préjudice propre en lien avec des nuisances sonores et une perte de vue mer ;

— au vu des résolutions votées par l’assemblée générale, il n’y avait pas lieu d’ouvrir une médiation ;

— la demande de ratification du caractère ouvrable de la nouvelle pergola ayant été rejetée à la majorité de 29 copropriétaires sur 49 copropriétaires au total, totalisant 69 600 72/80 au moment du vote, elle n’avait pas atteint la majorité requise des deux tiers soit 32,67 copropriétaires de sorte qu’il ne pouvait être demandé le respect de cette résolution pour trouble manifestement illicite ;

— les demandes reconventionnelles ne présentaient pas un lien suffisant avec la demande principale.

Par déclaration transmise le 5 août 2025, Mme [B] a interjeté appel de la décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle a :

— constaté l’absence de trouble manifestement illicite imputable à Mme "[B]" et la société [Y] [R] ;

— rejeté les demandes exposées par Mme [B] tendant à voir condamner conjointement Mme [J] et la société [Y] [R] à remettre en l’état antérieur le toit de la terrasse prise sur une partie commune de la copropriété, sous astreinte, et à voir condamner conjointement les mêmes à supprimer toute ouverture dans le toit de ladite terrasse et dans l’attente de la réalisation des travaux, à maintenir fermée l’ouverture pratiquée, sous astreinte ;

— rejeté toutes les demandes formulées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [B] aux entiers dépens.

Par conclusions transmises les 20 et 26 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [B] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— constaté l’absence de trouble manifestement illicite imputable à la société [Y] [R] ;

— rejeté les demandes exposées par Mme [B] tendant à voir condamner conjointement Mme [J] et la société [Y] [R] à remettre en l’état antérieur le toit de la terrasse prise sur une partie commune de la copropriété, sous astreinte, et à voir condamner conjointement les mêmes à supprimer toute ouverture dans le toit de ladite terrasse et dans l’attente de la réalisation des travaux, à maintenir fermée l’ouverture pratiquée, sous astreinte ;

— rejeté toutes les demandes formulées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [B] aux entiers dépens ;

— confirmer l’ordonnance déférée pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— constater l’existence d’un trouble manifestement illicite ;

En conséquence,

— condamner in solidum Mme [J] et la société [Y] [R] à remettre en l’état antérieur le toit de la terrasse prise sur une partie commune de la copropriété, soit une toiture avec une pente, d’une hauteur maximale de 2,45 mètres en son extrémité inférieure en bordure de voie publique ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 45 jours suivant la signification de la décision à intervenir, si les travaux n’ont pas reçu un commencement d’exécution ou si une attestation de commande de travaux à une entreprise n’a pas été produite prévoyant un début et une fin des travaux dans un délai de 4 mois, et, en toutes hypothèses, si les travaux ne sont pas réalisés dans un délai de 4 mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum Mme [J] et la société [Y] [R] à supprimer toute ouverture dans le toit de ladite terrasse et, dans l’attente de la réalisation des travaux ci-dessus, à maintenir fermée l’ouverture pratiquée, le tout sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée suivant la décision à intervenir ;

— condamner in solidum Mme [J] et la société [Y] [R] à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, Mme [B] expose, notamment, que :

— les travaux objet du litige n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires ni même l’autorité administrative ;

— suivant le règlement de copropriété, les copropriétaires doivent user des balcons, loggia, terrasses et assimilés sans causer de trouble anormal aux autres copropriétaires ;

— une ratification des travaux par l’assemblée générale est intervenue sous réserve de l’obtention des autorisations administratives ;

— aucune demande d’évolution administrative n’a été formulée auprès des services de la Métropôle [Localité 1] Provence Méditerranée ;

— l’assemblée générale du 24 septembre 2024 étant définitive, son caractère irrégulier importe peu ;

— suite à l’installation de la nouvelle véranda, elle a perdu une partie de sa vue mer et subit les bruits et odeurs en provenance du restaurant lorsque les lames du toit sont ouvertes ;

— elle subit un préjudice personnel devant être réparé par la remise en état antérieur des lieux ;

— son action est recevable car elle concerne la jouissance de son lot de sorte qu’elle dispose d’une action personnelle ;

— le mandat donné au syndic d’initier une procédure de médiation ne peut avoir pour effet de la priver de son droit d’agir ;

— son action reposant sur la violation du règlement de copropriété et la réalisation de travaux sans autorisation préalable, aucune conciliation préalable ne peut être imposée en application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ;

— la demande reconventionnelle présentée par Mme [J] est irrecevable en l’absence de lien suffisant avec les demandes initiales et en tout état de cause infondée eu égard au message du syndic en date du 8 juillet 2024 mentionnant l’absence de nécessité d’une autorisation.

Par conclusions transmises les 20, 26 et 30 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [J] demande à la cour de :

— dire mal fondé l’appel de Mme [B] ;

En conséquence,

* à titre principal :

— dire et juger recevable et bien-fondé l’appel incident de Mme [J] ;

— réformer l’ordonnance dont appel en ce que le juge des référés a déclaré recevables les demandes exposées par Mme [B] et en ce qu’il a rejeté ses demandes reconventionnelles ;

Et statuant à nouveau,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes formulées par Mme [B] pour défaut de mise en cause du syndicat des copropriétaires et absence de mise en oeuvre effective d’une médiation préalable ;

— condamner Mme [B] à remettre en son état antérieur sa terrasse passé un délai de 45 jours suivant la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

* à titre subsidiaire :

— confirmer l’ordonnance de référé du 8 juillet 2025 en ce qu’elle a constaté l’absence de trouble manifestement illicite imputable à Mme [J] et la société [Y] [R] et en ce qu’elle a rejeté les demandes exposées par Mme [B] ;

* en tout état de cause :

— condamner Mme [B] à verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, y compris les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Mme [J] fait, notamment, valoir que :

— elle n’est pas propriétaire de la pergola de sorte qu’aucune condamnation ne peut être prononcée à son égard ;

— Mme [B] sollicitant la remise en état d’une terrasse implantée sur une partie commune de la copropriété, la suppression d’ouvrant et la modification d’un ouvrage affectant les parties communes, le syndicat des copropriétaires devait être mis en cause à peine d’irrecevabilité des demandes ;

— au cours de l’assemblée générale du 24 septembre 2024, deux résolutions ont été adoptées en vue d’une résolution amiable du litige, notamment, un mandat donné au syndic pour initier une procédure de médiation ;

— malgré cette résolution, Mme [B] a engagé une procédure judiciaire sans attendre la mise en oeuvre de la mesure de médiation ;

— Mme [B] ayant agi au titre d’un conflit de voisinage, elle était soumise aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile lui imposant une tentative préalable de résolution amiable du litige ;

— la résolution relative à la ratification du caractère ouvrable de la nouvelle pergola n’ayant pas été rejetée à la majorité des deux tiers, elle ne peut être le fondement d’un trouble manifestement illicite ;

— l’usage de la terrasse par le restaurant a été autorisé par l’assemblée générale du 31 mai 2002 sans limitation de durée ni condition restrictive ;

— informé des travaux, le conseil syndical a émis un avis favorable à la majorité de ses membres ;

— l’absence alléguée d’autorisation administrative est inopérante dans la mesure où l’occupation de la terrrasse a été autorisée en assemblée générale ;

— lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2025, les travaux ont été ratifiés de sorte qu’aucun trouble manifestement illicite ne peut exister ;

— Mme [B] ne justifie pas de la perte de vue et des nuisances sonores et olfactives invoquées ;

— ses demandes reconventionnelles portent sur la copropriété et le respect des règles qui la régissent de sorte qu’elles présentent un lien avec les demandes initiales ;

— Mme [B] a installé une fermeture de balcon sans autorisation préalable de la copropriété, tout en maintenant un store vétuste et non conforme ;

— les loggias relevant des parties communes, ces travaux qui affectent l’esthétisme de l’immeuble et diminue la valeur vénale et locative de son lot devaient être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par conclusions transmises le 23 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société [Y] [R] demande à la cour de :

— la déclarer recevable en ses demandes, fins et conclusions ;

— accueillir l’intégralité de ses demandes et explications et la dire bien fondée en ses moyens et prétentions ;

— rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

* à titre principal :

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a condamné Mme [B] aux dépens ;

Et statuant à nouveau :

— déclarer irrecevables les demandes de Mme [B] dirigées contre elle et Mme [J] ;

— condamner Mme [B] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposé par elle en première instance et ce, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance et dire que Maître [P] [Q] pourra recouvrer directement ceux dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions des articles 695, 696 et 699 du code procédure civile ;

* à titre subsidiaire :

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté toutes les demandes formulées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau

— condamner Mme [B] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposé par elle en première instance et ce, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance, et dire que Maître [P] [Q] pourra recouvrer directement ceux dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions des articles 695, 696 et 699 du code procédure civile ;

— confirmer l’ordonnance déférée pour le surplus ;

* en toutes hypothèses :

— condamner Mme [B] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposé par elle en cause d’appel et ce, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance, et dire que Maître [P] [Q] pourra recouvrer directement ceux dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions des articles 695, 696 et 699 du code procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société [Y] [R] indique, notamment, que :

— par courriel en date du 30 janvier 2024, le syndic de la copropriété a confirmé à Mme [J] que le conseil syndical avait donné son accord sur le projet de nouvelle pergola ;

— le syndicat des copropriétaires a ratifié et autorisé a postériori la nouvelle pergola lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2025 ;

— contrairement à la résolution de l’assemblée générale, Mme [B] n’a effectué aucune démarche tendant à la résolution amiable du litige ;

— les demandes présentées par Mme [B] doivent être déclarées irrecevables pour défaut de mise en cause du syndicat des copropriétaires dans la mesure où la remise en état d’une partie commune est sollicitée ;

— le trouble invoqué tiré de l’absence d’autorisation de la pergola donnée par le syndicat des copropriétaires n’existe pas ;

— Mme [B] ne démontre pas une perte de vue mer ni les nuisances olfactives et sonores ;

— Mme [B] a acquis son appartement alors que la terrasse était déjà exploitée par un restaurant ;

— l’appartement de Mme [B] constitue sa résidence secondaire ;

— l’irrégularité urbanistique d’une construction est indifférente en elle-même et ne devient opérante qu’à la condition de démontrer subir un préjudice personnel, direct et certain causé à celui qui s’en prévaut ;

— Mme [B] ne carctérise aucun trouble engendré par une irrégularité aux règles d’urbanisme ;

— les mesures sollicitées par Mme [B] sont disproportionnée.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 31 mars 2026.

Le même jour, postérieurement à l’ordonnance de clôture, Mme [B] a transmis de nouvelles conclusions par lesquelles elle maintient ses demandes telles que figurant dans ses écritures précédentes. Elle précise que l’assemblée générale du 22 septembre 2025 a accordé une autorisation conditionnelle subordonnée à l’obtention d’autorisations administratives et que Mme [J] qui a demandé la ratification des travaux est responsable des agissements de son locataire.

Par soit transmis en date du 7 mai 2026, la cour a informé les conseils des parties qu’elle s’interrogeait, dans l’hypothèse où elle ne confirmerait pas l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle présentée par Mme [J] tendant à voir condamner Mme [B] à remettre en l’état antérieur sa terrasse, sur le fondement d’une absence de lien suffisant avec la demande initiale, sur une éventuelle irrecevabilité de cette demande pour défaut de mise en cause du syndicat des copropriétaires. Elle a précisé qu’elle constatait que cette demande reconventionnelle, telle que présentée dans les conclusions de l’intimée, apparaîssait de même nature que la demande initiale présentée par Mme [B] et pour laquelle Mme [J] et la société [Y] [R] soulevaient l’irrecevabilité pour défaut de mise en cause du syndicat des copropriétaires et que dans un souci de cohérence de l’analyse des demandes qui lui étaient soumises, elle sollicitait leurs observations sur cette éventuelle irrecevabilité. Elle leur a imparti un délai expirant le 17 mai 2026, à minuit, pour présenter leurs observations éventuelles par le truchement d’une note en délibéré.

Par note transmise le 7 mai 2026, le conseil de Mme [J] soutient que la cour ne peut soulever d’office l’irrecevabilité tirée de l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires qui n’est pas d’ordre public.

Par note transmise le même jour, le conseil de la société [Y] [R] considère aussi que la cour ne peut soulever d’office l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle présentée par Mme [J] dans la mesure où elle n’est pas d’ordre public et est étrangère au défaut d’intérêt, de qualité à agir et à la chose jugée.

Par note transmise le 15 mai 2026, le conseil de Mme [B] indique que Mme [J] qui fonde sa demande reconventionnelle sur le respect du règlement de copropriété et un trouble de jouissance qu’elle subirait ne démontre aucunement un intérêt légitime à agir sans mise en cause du syndicat des copropriétaires. Il conclut à l’irrecevabilité de la demande présentée par Madame [J] en se référant aux dispositions d’ordre public de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur les conclusions tardives :

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du code de procédure civile dispose : Le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction : il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Aux termes des articles 802 et 914-3 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

Par application des dispositions de ces textes doivent être considérées comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l’avance.

Au cas présent, Mme [B] a transmis des conclusions le 31 mars 2026 postérieurement à la délivrance de l’ordonnance de clôture. Elles s’avèrent donc irrecevables.

Mme [J] a, quant à elle, transmis des conclusions la veille de l’ordonnance de clôture qui doivent être aussi considérées comme tardives puisqu’elles ne laissent pas un délai suffisant à chacune des parties pour en prendre connaissance et le cas échéant, y répondre.

Cette même observation doit aussi s’appliquer aux conclusions transmises le 26 mars 2026, soit deux jours ouvrés avant la clôture, tant par Mme [J] que Mme [B].

Aussi, il convient d’écarter les conclusions de Mme [B] des 26 et 31 mars 2026 et celles de Mme [J] des 26 et 30 mars 2026.

— Sur l’irrecevabilité des demandes présentées par Mme [B] pour défaut de mise en cause du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Suivant les dispositions l’article 15 de cette loi, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

En application des dispositions de ces textes, un copropriétaire est recevable à engager une action individuelle motivée par une atteinte portée aux parties communes dès lors que cette atteinte s’accompagne d’une entrave dans la jouissance ou la propriété de ses parties privatives.

Si les copropriétaires peuvent exercer les actions en indemnisation du préjudice résultant d’une atteinte aux parties communes ou aux parties privatives sans appeler le syndicat des copropriétaires à l’instance (Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, nº 18-22.902), le copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause (Cass. 3e civ., 8 juill. 2015, nº 14-16.975).

En l’espèce, Mme [B] sollicite la remise en l’état antérieur du toit de la terrasse prise sur une partie commune de la copropriété ainsi que la suppression de toute ouverture dans le toit de ladite terrasse et, dans l’attente de la réalisation des travaux, le maintien en position fermée de l’ouverture pratiquée, le tout sous astreinte.

Sa demande n’est nullement ambigiüe : elle souhaite voir rétablir une toiture identique à celle existant avant l’installation d’une nouvelle pergola par la société [Y] [R] et dans l’attente de la réalisation des travaux, le maintien en position fermée des ouvertures pratiquées dans le toit existant.

Or, il est constant, dans les débats, que la pergola a été installée sur une partie commune. D’ailleurs, le règlement de copropriété ne mentionne pas dans le lot n°302, propriété de Mme [J], la présence d’une terrasse et ne vise qu’un local commercial. Il précise que l’ensemble du terrain selon l’état descriptif de division constitue une partie commune. Mme [B] invoque dans ses conclusions « une modification de la couverture occupant l’espace commun de la copropriété » tandis que Mme [J] se réfère au règlement de copropriété et la société [Y] [R] aux procès-verbaux des assemblées générales des 19 juillet 1993, 11 juillet 1997 et 31 mai 2002 qui comportent des délibérations et mentions relatives à l’occupation de la terrasse.

Mme [B] demande donc la remise en état antérieur d’une partie commune avec une mesure de fermeture des ouvertures existantes dans le toit actuel dans l’attente de sa réalisation.

Exerçant une action à titre individuel tendant à la remise en état des parties communes et non à l’indemnisation de son préjudice, elle devait appeler dans la cause le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, ce qu’elle n’a pas fait.

Cette mise en cause est nécessaire eu égard à la nature de la mesure sollicitée par l’appelante.

Dès lors, les demandes formulées par Mme [B] tendant à voir condamner Mme [J] et la société [Y] [R], sous astreinte, à remettre en l’état antérieur le toit de la terrasse prise sur une partie commune de la copropriété, soit une toiture avec une pente, d’une hauteur maximale de 2,45 mètres en son extrémité inférieure en bordure de voie publique et à supprimer toute ouverture dans le toit de ladite terrasse, et, dans l’attente de la réalisation des travaux ci-dessus, à maintenir fermée l’ouverture pratiquée, doivent être déclarées irrecevables.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu’elle a déclaré recevables de telles demandes.

— Sur la recevabilité de la demande présentée par Mme [J] :

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout.

En l’espèce, Mme [J] sollicite la condamnation de Mme [B] à remettre en état la terrasse de son appartement, sous astreinte, en invoquant le non-respect du règlement de copropriété.

Cette demande est, certes, afférente, tout comme les demandes initiales présentées par Mme [B], à la problématique des aménagements des parties communes et plus largement, de l’application du règlement de copropriété et des statuts de la copropriété.

Cependant, l’objet de la prétention de Mme [J] est totalement distinct de celui de la demande de Mme [B] et cette prétention peut être analysée indépendamment de celle de l’appelante.

Aussi, la demande reconventionnelle présentée par Mme [J] ne présente pas un lien suffisant avec les demandes initiales présentées par Mme [B] de sorte qu’elle s’avère irrecevable.

Dès lors, la demande reconventionnelle présentée par Mme [J] tendant à voir condamner Mme [B] à remettre en son état antérieur sa terrasse, sous astreinte, doit être déclarée irrecevable pour défaut delien suffisant avec la demande initiale de Mme [B].

L’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [B] aux dépens et rejeté toutes les demandes formulées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, l’équité commande de ne pas faire application de ces dispositions. Les parties doivent donc être déboutées de leur demande de ce chef.

Succombant principalement à l’instance, Mme [B] supportera la charge des dépens d’appel avec distraction au profit de Maître [P] [Q] en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare irrecevables les conclusions transmises par Mme [I] [B] les 26 et 31 mars 2026 et celles transmises par Mme [U] [J] les 26 et 30 mars 2026 ;

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— rejété les demandes reconventionnelles exposées par Mme [J] pour absence de lien suffisant avec les demandes principales ;

— rejeté toutes les demandes formulées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [I] [B] aux entiers dépens.

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevables, pour défaut de mise en cause du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], les demandes formulées par Mme [I] [B] tendant à voir condamner Mme [U] [J] et la société par actions simplifiée [Y] [R], sous astreinte, à remettre en l’état antérieur le toit de la terrasse prise sur une partie commune de la copropriété, soit une toiture avec une pente, d’une hauteur maximale de 2,45 mètres en son extrémité inférieure en bordure de voie publique et à supprimer toute ouverture dans le toit de ladite terrasse, et, dans l’attente de la réalisation des travaux ci-dessus, à maintenir fermée l’ouverture pratiquée ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [I] [B] aux dépens d’appel avec distraction au profit de Maître [P] [Q].

La greffière Le président